Постановление от 11 сентября 2018 г. по делу № А56-39488/2017

/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-39488/2017
11 сентября 2018 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Полубехиной Н.С., Пряхиной Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания: Самарчук Ю.В.

при участии:

от истца: Комольцев А.Н. (доверенность от 02.05.2018), Плетинский А.В. (доверенность от 23.01.2018)

от ответчика: Ерохов Л.И. (доверенность от 28.12.2017)

от 3-го лица: не явился, извещен


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3294/2018) АО "Промышленная Группа "Техноком"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.12.2017 по делу № А56-39488/2017 (судья Васильева Н.В.), принятое


по иску АО " Промышленная Группа "Техноком"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-е лицо: АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"


о расторжении договора, взыскании убытков,




установил:

Закрытое акционерное общество «Промышленная группа «Техноком» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт- Петербурга (далее –ответчик, Комитет) о расторжении договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 15.10.2013 №11305-АЗ; взыскании 32 700 000 рублей, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 15.10.2013 №11305-АЗ, 16 623 856 руб. 21 коп. убытков в виде затрат, понесенных в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием от 15.10.2013 №11305-А3, в том числе 11 494 006 руб. 21 коп. процентов по договору от 22.10.2013 №1221/7915/0000/110/12 об открытии невозобновляемой кредитной линии ( со свободным режимом выборки) в части уплаты процентов на сумму в размере 34 335 000 рублей на приобретение земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 89, к.3, лит. А, 121 600 рублей оплаты по договору подряда от 22.05.2014 №УК-06 в части стоимости установки ограждения объекта, 5 000 000 рублей оплаты по договору подряда от 22.10.2014 №УК-09, 8250 рублей расходов на выполнение технической инвентаризации и кадастровых работ от 05.12.2014 №5700004256.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее – Фонд).

Решением от 21.12.2017 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить, иск удовлетворить, указывая, что вопреки выводам суда первой инстанции сведения о наличии центрального теплового пункта, как и сведения о наличии охранной зоны тепловых сетей не были представлены ответчику, при этом при заключении договора невозможно было установить, что данный пункт является центральным и обеспечивает теплоснабжение нескольких домов, владелец тепловых сетей не выявлен, без выноса данной тепловой сети за пределы земельного участка дальнейшее проведение работ по демонтажу здания и возведению нового многоквартирного дома невозможно, таким образом, имеются основания для расторжения договора и компенсации Комитетом понесенных истцом убытков при исполнении договора.

Фонд, Комитет возразили против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Распоряжением Председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2018 ввиду болезни судьи Колосовой Ж.В., а также в связи с нахождением судьи Барминой И.Н. в отпуске, в соответствии с частью 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело №А56-39488/2017 передано в производство судьи Тимухиной И.А., сформирован состав суда для рассмотрения дела №А56-39488/2017: председательствующий судья Тимухина И.А., судьи: Полубехина Н.С., Пряхина Ю.В.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время - Комитет) от 14.06.2013 № 902-рз «О продаже расселенного многоквартирного жилого дома одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, улица Седова, дом 89, корпус 3, литера А» по результатам аукциона между КУГИ в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 15.10.2013 №11305-АЗ, а именно: земельного участка площадью 1 213 кв.м., с кадастровым номером 78:12:0007145:4743, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Седова, дом 89, корпус 3, литера А, входящего в состав земель населенных пунктов, предоставленного для размещения жилого дома (жилых домов) и иного использования, не противоречащего ограничениям, установленным соответствующим органом власти (местного самоуправления) в соответствии с законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами, а также многоквартирного дома общей площадью 1 790,4 кв.м., с кадастровым номером 78:12:7145:0:65, этажность - 4 (количество подземных этажей - 1), назначение - многоквартирный дом.

Согласно п. 2.1 договора цена продажи Объекта составляет 32 700 000 руб., в том числе: цена продажи здания - 125 234 руб. 04 коп., цена продажи земельного участка -32 574 765 руб. 96 коп.

Согласно договору земельный участок находится в жилой зоне "ЗЖД" – зона среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. Земельный участок находится территориальной зоне «ТЗЖДЗ» - многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторических пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры. Часть земельного участка площадью 44 кв.м находится в охранной зоне газораспределительной сети. Части земельного участка площадью 89 кв.м и 131 кв.м находятся в охранной зоне канализационных сетей. Часть земельного участка площадью 88 кв.м находится в охранной зоне водопроводных сетей. Часть земельного участка площадью 10 кв.м находится в охранной зоне сетей связи и сооружений связи.

Согласно п. 3.2.3 договора покупатель обязан осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном участке объект недвижимости или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора. Указанные обязательства являются существенным условием договора.

Право собственности на многоквартирный дом и земельный участок зарегистрированы за Обществом 15.11.2013.

Ссылаясь на то, что при проведении мероприятий по подготовке здания к демонтажу Общество обнаружило, что в подвальном помещении здания расположен тепловой пункт, который обеспечивает теплоснабжение трех многоквартирных домов (ул. Седова, д. 89, корп. 2; ул. Седова, д. 89, корп. 4 и ул. Кибальчича, д. 4, корп. 3, лит. А), что послужило основанием прекращения проведения работ по договору, поскольку использование Обществом земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными договором, не представляется возможным до осуществления выноса теплового пункта за пределы принадлежащего Обществу земельного участка, полагая свои права нарушенными и подлежащими восстановлению путем расторжения договора, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на жалобу, пояснения сторон, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

Согласно пунктам 1,2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ в случае предоставления продавцом покупателю заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что Обществом не доказана невозможность реализации целей предоставления земельного участка, а также наличие неустранимых препятствий в пользовании Обществом земельного участка.

Апелляционный суд полагает данные выводы суда первой инстанции ошибочными.

Как следует из материалов дела, при проведении мероприятий по подготовке многоквартирного дома к демонтажу Обществом установлено, что подвальное помещение спорного здания с размещенным в нем теплотехническим оборудованием является центральным тепловым пунктом для жилых домов по адресам: ул. Седова, д. 89 к.4, к.2, к.5 и ул. Кибальича, д. 4, к.3, что подтверждается заключением специалиста Проектно-экспертного бюро «Аргумент» от 17.04.2018 №20/16, письмом Вице-губернатора Санкт-Петербурга от 14.09.2014 о необходимости выноса спорных тепловых сетей и не оспорено ответчиком надлежащими доказательствами. При этом, реконструкция здания или возведение нового здания на месте снесенного без выноса данного ЦТП с распределительными тепловыми сетями из пятна застройки невозможно, учитывая, что охранная зона тепловых сетей, подходящих к земельному участку, составляет более 70 % от всей площади земельного участка.

Наличие ЦТП, охранной зоны теплосети, которые должны указываться собственником в виде обременения объекта недвижимости и земельного участка, в технической и конкурсной документации, а также в спорном договоре купли-продажи отсутствовали. Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 17.05.2018 сведения о наличии тепловой сети на спорном земельном участке внесены только 16.04.2018. При этом, право собственности Санкт-Петербурга на тепловую сеть зарегистрировано как ранее возникшее право на основании пункта 2 постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 №3020-1.

Согласно пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Следовательно, город Санкт-Петербург как собственник здания и земельного участка, выставляя объекты на торги, должен был располагать сведениями о существующих обременениях объектов недвижимости. В свою очередь, Комитет обязан был включить соответствующие сведения в перечень обременений здания и земельного участка при выставлении их на торги, что последним сделано не было.

Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что Общество действовало с надлежащей степенью осмотрительности и добросовестности при заключении спорного договора купли-продажи.

При этом, апелляционный суд принимает во внимание, что при выявлении вышеуказанных обстоятельств Обществом были предприняты меры к урегулированию спора, истец обращался в уполномоченные органы по вопросу принятия мер к переносу спорного ЦТП и тепловых сетей, о чем свидетельствует имеющаяся в материалах дела переписка сторон, протокол заседания районной межведомственной комиссии по подготовке и проведению отопительного сезона в Невском районе, однако Комитет от содействия в разрешении данного вопроса уклонился, тогда как истец не вправе принимать какие-либо решения и производить работы по освобождению спорного земельного участка от ЦТП и тепловых сетей без согласования с собственником и согласования распределения соответствующих финансовых затрат, размер которых исходя из справки ООО«ГУП ТеплоЭнергоПроект№1»сопоставим со стоимостью земельного участка.

Довод Комитета о пропуске истцом срока исковой давности подлежит отклонению апелляционным судом как необоснованный, поскольку течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, которое в данном случае нарушено неосуществлением уполномоченными органами действий по освобождению спорного земельного участка от ЦТП и тепловых сетей.

Поскольку спорный земельный участок приобретался истцом под строительство жилого дома, для осуществления строительства необходимо снести находящееся на земельном участке здание, что не представляется возможным без предварительного перемещения ЦТП и тепловых сетей, что очевидно требует существенных финансовых затрат, а равно времени на проведение работ, а также их согласования в установленном законом порядке, следует признать, что при продаже земельного участка Обществу была предоставлена недостоверная информация об обременениях земельного участка, имеющая значение для принятия покупателем решения о приобретении спорного земельного участка.

Принимая во внимание факт непредоставления Обществу соответствующей действительности информации, уклонения Комитета от содействия в урегулировании вопроса о переносе ЦТП и тепловых сетей, а также учитывая, что в результате этого Общество лишено возможности исполнить предусмотренную договором купли-продажи обязанность по сносу здания в установленный срок и реализации инвестиционного проекта, апелляционный суд полагает, что требование о расторжении договора купли-продажи заявлено Обществом обоснованно, в связи с чем подлежит удовлетворению.

Пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляет покупателю право требовать взыскания убытков в случае сообщения продавцом заведомо ложной информации о качественных свойствах земельного участка.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к выводу о том, что подлежат взысканию с Комитета денежные средства в размере 32 700 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи, а также убытки в виде расходов, понесенных Обществом по освоению земельного участка к моменту обнаружения ЦТП и тепловых сетей в размере 5 129 850 рублей, в том числе 121 600 рублей в счет оплаты по договору подряда от 22.05.2014 №УК-06 по оплате стоимости установки ограждения объекта, 5 000 000 рублей в счет оплаты по договору подряда от 22.10.2014 №УК-09 по демонтажу спорного здания, а также 8250 рублей расходов на выполнение технической инвентаризации и кадастровых работ от 05.12.2014 №5700004256.

Вместе с тем, апелляционный суд полагает, что оснований для взыскания с Комитета в качестве убытков 11 494 006 руб. 21 коп. уплаченных процентов по договору от 22.10.2013 №1221/7915/0000/110/12 об открытии невозобновляемой кредитной линии ( со свободным режимом выборки) в части процентов на сумму в размере 34 335 000 рублей не имеется, учитывая, что привлечение заемных средств для исполнения обязательств перед контрагентами относится к факторам экономического риска Общества при осуществлении предпринимательской деятельности, что исключает возможность их возмещения за счет Комитета.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.12.2017 по делу № А56-39488/2017 изменить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием от 15.10.2013 №11305-АЗ.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, литера Б, ОГРН: 1027809244561) в пользу акционерного общества "Промышленная Группа "Техноком" (адрес: 187330, г Отрадное, Ленинградская обл. Кировский р-н, ул.Железнодорожная, д. 1, ОГРН: 1024701328827) 32 700 000 рублей денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием от 15.10.2013 №11305-АЗ, 5 129 850 рублей убытков, 159 393 руб. 72 коп. расходов по оплате государственной пошлины по иску.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, литера Б, ОГРН: 1027809244561) пользу акционерного общества "Промышленная Группа "Техноком" (адрес: 187330, г Отрадное, Ленинградская обл. Кировский р-н, ул.Железнодорожная, д. 1, ОГРН: 1024701328827) 2300 рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


И.А. Тимухина


Судьи



Н.С. Полубехина


Ю.В. Пряхина