Решение от 4 июня 2019 г. по делу № А50-40543/2018

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

04.06.2019 года Дело № А50-40543/18

Резолютивная часть решения объявлена 04.06.2019 года. Полный текст решения изготовлен 04.06.2019 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи М.А. Вихниной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пастуховой И.В., помощником судьи Железницких И.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений администрации города Перми (614000, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «УРАЛТРАНСМЕТАЛЛ» (614000, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора, изъятии помещения,

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО1 (614107, <...>; ОГРНИП 308590434500010, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Ямская» (614012, <...>, литер В, офис 1; ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии до перерыва

от истца представителя ФИО2 по доверенности от 27.03.2019 №39,

от ответчика представителя ФИО3 по доверенности от 07.062018,

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Ямская» представителя ФИО4 по доверенности от 25.12.2018,

при участии после перерыва:

от ответчика представителя ФИО3 по доверенности от 07.062018,

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Ямская» представителя ФИО4 по доверенности от 25.12.2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений администрации города Перми (далее – департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «УРАЛТРАНСМЕТАЛЛ» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 97 456 руб. 69 коп. за период с 01.07.2018 по 31.01.2019, неустойки в сумме 9946 руб. 05 коп. за период с 26.07.2018 по 24.01.2019, о расторжении договора аренды № 3736-18С от 12.02.2018, возложении на ответчика обязанности освободить и возвратить департаменту отдельно стоящее здание сауны, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 73,6 кв.м. (с учетом увеличения, принятого в порядке ст. 49 АПК РФ определением от 04.03.2019).

Исковое заявление было принято в порядке упрощенного производства.

Определением от 04.03.2019 суд перешел к рассмотрению дела в общем исковом порядке, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Крендель П.И.), общество с ограниченной ответственностью «Ямская» (далее – общество «Ямская»).

Судебное разбирательство назначено на 29.05.2019.

Третье лицо Крендель П.И. явку в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, суд признал возможным рассмотрение спора по существу в отсутствие неявившихся лиц.

Истец на иске настаивал с учетом письменных возражений на доводы ответчика (т. 1 л.д. 89).

Представитель ответчика возражал против иска по мотивам, изложенным в письменном отзыве.

Третье лицо общество «Ямская» поддержало позицию истца, позиция изложена в письменных отзывах (т. 1 л.д. 88), от 29.05.2019

В судебном заседании протокольным определением объявлен перерыв до 9 час. 30 мин. 04.06.2019.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии представителей ответчика и общества «Ямская».

Произведена замена лица, ведущего протокол с помощника судьи Пастуховой И.В. на помощника судьи Железницких И.О.

Информация о перерыве размещена на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.

С учетом разъяснений, содержащихся в информационном письме от 19.09.2006 № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», суд признал возможным продолжить судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения явившихся лиц арбитражный суд приходит к следующим выводам.

29.10.2012 на основании решения суда зарегистрировано право собственности муниципального образования город Перм на 2-этажное здание, назначение сауна, площадью 73.6 кв.м лит В по адресу Пермский край, г. Пермь. Свердловский район, ул. Малая Ямская, д. 9а. объект поставлен на кадастровый учет, имеет кадастровый номер 59:01:4410147:165.

На основании протокола на участие в аукционе на право заключения договоров аренды муниципального имущества от 23.01.2018 (лот 9) Департаментом имущественных отношений администрации города Перми, выступающего на стороне арендодателя, и ответчиком, выступающим на стороне арендатора, 12.02.2018 подписан Договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества (т. 1 л.д. 24, 93).

По условий указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального недвижимого имущества в виде отдельно стоящего здания сауны (лит В), расположенный по адресу : <...> обще площадью 73,6 кв.м. План и экспликация объекта являются неотъемлемой частью договора.

Договор заключен на срок с 05.02.2018 по 05.02.2013.

Предмет аренды передан арендатору по акту приема-передачи 05.02.2018 (т. 1 л.д. 36).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 19.02.2018 (имеется отметка на договоре).

Согласно п. 4.1 договора, приложению на дату подписания договора арендная плата составляет 16 560 руб. в месяц (т. 1 л.д. 35). Арендная плата вносится не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Размер арендной платы может быть изменен. В порядке, предусмотренном п. 4.3 договора.

07.11.2018 истец направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности. В претензии содержится уведомление о том, что в случае не исполнения данной обязанности истец обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основания для изменения и расторжения договора предусмотрены в статье 450 ГК РФ, согласно которой, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В качестве основания для расторжения истцом указано на наличие на момент направления претензии более 2 периодов подряд.

Ответчик оспаривает наличие задолженности, полагая, что объект передан с неоговоренными недостатками, а именно без подключения к сетям водо-, электрооснабжения, к объекту отсутствует свободный доступ. В частности у ответчика имеются препятствия обеспечить электроснабжение через здание, принадлежащее Кренделю П.И.

Истец указанные обстоятельства не признает, полагает, что предоставлен договором объект, также указывает, что при приемке ответчиком не было заявлено о недостатках товара.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При приемке здания 05.02.2018 стороны зафиксировали, что система энергоснабжения в наличии, состояние не установлено, электроснабжение отключено, прибор учета отсутствует; система водоснабжения в наличии, состояние не установлено, водоснабжение отключено, прибор учета отсутствует. При описании объекта стороны руководствуются техническим паспортом от 15.01.2002 (т. 1 л.д. 36).

Из материалов дела и обстоятельств, установленных в рамках дела № № А50-17111/2018 с участием тех же лиц, следует совершение ответчиком следующих действий:

По запросу ответчика, письмом МРСК Урала от 07.03.2018 уведомило ответчика о возможном технологическом присоединении (т. 1 л.д. 70).

Между обществом «УРАЛТРАНСМЕТАЛЛ» и ОАО "МРСК Урала" (сетевая организация) заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 30.03.2018. По условиям договора сетевая организация принимает на себя обязательства по осуществлению технологического присоединения энергопринимающих устройств заявителя (далее - технологическое присоединение) сауны, в том числе по обеспечению готовности объектов электросетевого хозяйства (включая проектирование, строительство, реконструкцию) к присоединению энергопринимающих устройств, урегулированию отношений с третьими лицами в случае необходимости строительства таким лицами принадлежащих им объектов электросетевого хозяйства с учетом характеристик: максимальная мощность присоединяемых устройств 15 кВт, категория надежности - третья, класс напряжения электрических сетей, к которым осуществляется технологическое присоединение 0,4 кВ, а заявитель обязуется оплатить расходы на технологическое присоединение в соответствии с условиями настоящего договора. Согласно п. 2 договора технологическое присоединение необходимо для электроснабжения объекта: здания сауны, расположенного по адресу: <...>.

22.03.2018 с участием ООО «Новогор-Прикамье» составлен акт обследования, в котором отражена возможность заключения договора на отпуск, введен, акт ввода прибора учета, указано на возможность заключения договора на отпуск холодной воды (представлено в судебное заседание 29.05.2019).

29.03.2018 МРСК Урала выдало технические условия для присоединения к электроснабжению (представлено в судебное заседание 29.05.2019).

04.04.2018 ответчик обратился к Крендель П.И. о согласовании подключения сауны к точке электроснабжения (представлено в судебное заседание 29.05.2019).

10.04.2018 Крендель П.И. отказал ответчику в подключении к электросетям через его здание (т. 1 л.д. 66).

12.04.2018 ответчик уведомил ДИО об отсутствии подведенных инженерных коммуникаций к зданию сауны, заявлено о невозможности использования имущества (представлено в судебное заседание 29.05.2019).

Письмом от 17.04.2018 истец отказал в перерасчете платы, ссылаясь на передачу надлежащего объекта. (представлено в судебное заседание 29.05.2019).

20.05.2018 ответчиком получен отказ общества «Ямская» о подключении здания сауны к используемым последним системам водо-, электроснабжения, выдвинуто требование о плате за проход и проезд к земельному участку, на котором расположено арендованное здание сауны (т. 1 л.д. 67).

25.05.2018 между ответчиком (абонент) и общество "Новогор-Прикамье" (организация ВКХ) заключен договор холодного водоснабжения и водоотведения, оформлен акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. В помещении истца установлены приборы учета на воду. При этом водоснабжение и водоотведение в здании истца отсутствует. Водоснабжение в помещение истца осуществляется транзитом через помещение (здание школы) по ул. М. Ямская, 9, принадлежащее обществу "Ямская". На сети холодного водоснабжения в здании школы установлен прибор учета и вентиль, который позволяет перекрывать водоснабжение. 10.01.2019 ответчик и общество «Ямская» подписали соглашение о порядке использования транзитного водопровода и расчетов за холодное водоснабжение.

08.06.2018 ответчик обратился к ДИО с требованием обратиться в организации. Осуществляющие эксплуатации. Сетей инженерно-технического обеспечения, и получения технических условий (т. 1 л.д. 74).

23.08.2018 ответчик обратился к ДИО о неподключении знаия к сетям инженерно-технического обеспечения, и отсутствия прохода (проезда). В письме содержится требование предоставить проект строительства воздушно-кабельной линии, осуществить строительство и монтаж воздушно-кабельной линии (т. 1 л.д. 76).

Указанный запрос был перенаправлен ДИО в адрес МКУ «Содержание муниципального имущества», которая в письме от 04.09.2018 со ссылкой на акт от 05.02.2018 указывает на наличие здании подключения к системе электроснабжения (т. 1 л.д. 73).

27.09.2018 между ответчиком и ОАО "МРСК Урала" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, согласно которому стороны заменили ранее выданные технические условия от 29.03.2018 на от 11.09.2018. Срок выполнения мероприятий по технологическому присоединению составляет 6 месяцев. В п. 11 технических условий от 11.09.2018 приведен перечень мероприятий необходимых, выполнить заявителю (истцу) (т. 2 л.д. 2 оборотная сторона).

Из акта совместного обследования от 26.11.2018 с участием ОАО "МРСК Урала", общества «Новогор» здание сауны не имеет подключения к электрическим сетям. Ввод электросети в здание сауны отсутствует. Внутри здания сауны имеется электрическая разводка, установлены электро выключатели на освещение. Электропроводка выполнена, предположительно, несколько лет назад. Ближайшая ТП, от которой согласно техническим условиям выданным истцу возможно техническое присоединение к электрическим сетям, расположена за зданием школы интерната (ул. М. Ямская, 9). Прокладка воздушно-кабельной ЛЭП от ТП-5044 возможна при использовании фасада здания по ул. М. Ямская, 9 (собственник ООО "Ямская"), а затем здания по ул. М. Ямская, 9а по фасаду автосервиса. Кроме этого, при условии согласования с предпринимателем Крендель П.И. возможно подключение к ЛЭП принадлежащей предпринимателю, которая проходит по фасаду здания ул. М. Ямская, 9а и имеет ввод в помещение автосервиса (т. 1л.д. 63).

18.01.2019 МРСК Урала направлен запрос в адрес Крендель П.И. о намерении осуществить присоединение (т. 1 л.д. 72).

При этом, из представленного суду технического паспорта на указанный объект по состоянию на 15.01.2002 следует, что объект имеет центральное отопление, скрытую электропроводку, водопровод от городской центральной сети, горячее водоснабжение от бойлерной.

Указанный документ свидетельствует о том, что здание имеет водопровод от городской центральной сети. При том, что фактически ответчику здание было предоставлено без такого подключения.

В части электронабжения, вопреки доводом ответчика, в материалах дела отсутствуют документы, при изучении которых ответчик мог получить сведения о подключении здания к сетям энергоснабжения. В техническом паспорте отражено лишь на наличие скрытой электропроводки.

В силу изложенного, суд соглашается с ответчиком в той части, что ему было передано здание в отсутствие обеспеченного водоснабжения. При этом обязанность проверять достоверность сведений, включенных в технический паспорт, не может быть возложена на арендатора.

При приемке ответчик получил заверения, что система отключена. Таким образом, проверить фактическое отключение в момент приемки было невозможно. Суд признает данный недостаток скрытым.

В части отсутствия обеспеченного проезда и прохода к зданию суд приходит к выводу, что место расположение объекта может быть проверено, в том числе наличие и отсутствие доступа земельного участка к местам общего пользования. В таком случае, отсутствие прохода не может быть признано тем обстоятельством, которое не могло быть выяснено ответчиком.

Установленное поведение ответчика указывает на то, что первоначально его намерение самостоятельно устранить выявленные недостатки, требование было связано с неначислением арендной платы в период устранения (претензия от 12.04.2018).

С учетом имеющихся в деле доказательств суд признает, что 3 месяца являются разумным сроком для устранения данного недостатка. Наличие препятствий к подключению в указанные сроки, на которые ссылается ответчик, напрямую не связаны с действиями арендодателя, поэтому не могут быть учтены судом при рассмотрении настоящего спора.

Всего за период с 02.05.2018 по 31.01.2019 истцом начислена ответчику сумму 197016,69 руб. (т. 1 л.д. 55, 185).

За вычетом трех месяцев (49680 = 16560х3), подлежащая начислению арендная плата составляет сумму 147336,69 руб. (197016,69 – 49680).

В феврале, марте 2018 г. ответчиком произведена оплата на общую сумму 99560 руб., таким образом, по январь 2019 года включительно задолженность составляет 47776,69 руб. (147336,69 -99560), а именно арифметически за январь 2019 года 17222,4 руб., декабрь 2018 года - 16560 руб., ноябрь 2018 - 13994,29 руб. (47776,69 – 17222,4 - 16560).

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в качестве арендной платы по спорному договору на основании ст. 614 ГК РФ.

Таким образом, на момент направления досудебной претензии 07.11.2018 с учетом сроков оплаты у ответчика имелась несущественная просрочка по оплате за 1 месяц – ноябрь 2018г. Соответственно, основания требования расторжения договора у истца на указанную дату у истца также отсутствовали.

Сформировавшаяся задолженность за период рассмотрения спора, то есть в последующие периоды не может являться основанием для расторжения договора, так как досудебный порядок по расторжению договора в данной части не может быть признан соблюденным.

В силу изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения требований в части расторжения договора и возложении на ответчика обязанности возвратить предмет аренды.

Иск также содержит требование о взыскании с ответчика неустойки в сумме 9946 руб. 05 коп. за период с 26.07.2018 по 24.01.2019, исчисленной в связи с нарушением сроков оплаты за пользование по декабрь 2018 года включительно.

В порядке ст. 330, 331 ГК РФ стороны в п. 6.5 в случае нарушения сроков внесения арендной платы, за каждый день просрочки внесения арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от просроченной суммы.

По расчетам суда, неустойка за период с 26.10.2018 по 24.01.2019 составляет сумму 1336,46 руб.

В остальной части, требование об уплате неустойки удовлетворению не подлежит.

С учетом результатов судебного разбирательства, в силу положений ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины согласно подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем государственная пошлина по иску в размере 1931 руб. (49113,15 х 4222/ 107402,7) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «УРАЛТРАНСМЕТАЛЛ» в пользу Департамента имущественных отношений администрации города Перми денежные средства в общей сумме 49113 руб.15 коп., в том числе задолженность в сумме 47776 руб. 69 коп., неустойка в сумме 1336 руб. 80 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «УРАЛТРАНСМЕТАЛЛ» в доход федерального бюджета государственную пошлину 1931 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья М.А. Вихнина