Решение от 31 октября 2019 г. по делу № А40-72033/2019

именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-72033/19-35-612
г. Москва
31 октября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2019 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего: Панфиловой Г.Е.

членов суда: единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с использованием средств аудиозаписи

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ответчику ООО «Маргарита»

о взыскании 223 607,24 рублей

с участием:

от истца - ФИО2 по доверенности от 30.11.2018 № 33-Д-1051/18;

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 26.06.2017 № б/н;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Маргарита» о взыскании 223 607,24 руб., в том числе: 205 161 руб. 72 коп. - долг по арендной плате за период с 01.05.2018 по 15.11.2018; 18 445 руб. 52 коп. - пени по договору за период с 08.05.2018 по 15.11.2018.

Ответчик требования Истца не признал на основании доводов, изложенных в отзыве.

Изучив материалы дела, суд считает требования Истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Между Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Истец) и ООО «МАРГАРИТА» (далее - Ответчик) заключен договор аренды нежилого помещения от 29.07.2005 № 01-00605/05 общей площадью 116,80 кв.м., расположенного по адресу: <...> со сроком действия с 01.03.2005 по 01.03.2025 (в редакции Дополнительного соглашения от 02.03.2015).

Между Департаментом и ООО «МАРГАРИТА» заключен договор купли-продажи от 16.11.2018 № 59-5701.

Согласно п. 6.1 договора аренды от 29.07.2005 № 01-00605/05 Ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

В соответствии с п.7.1, договора аренды от 29.07.2005 № 01-00605/05 при неуплате арендатором арендных платежей в установленные сроки, начисляются пени в размере одной трехсотой 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Истец утверждает, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком за период с 01.05.2018 по 15.11.2018, в результате чего образовалась задолженность в размере 205 161 руб. 72 коп. Также Истцом начислены за период с 08.05.2018 по 15.11.2018 пени в размере 18 445 руб. 52 коп.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом.

08.08.2017 Ответчик обратился к Истцу с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

14.11.2017 Истец направил истцу письмо с проектом договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 31 552 000 рублей.

Ответчик подписал проект договора с разногласиями, указав цену выкупаемого объекта 17 563 500 рублей и направив протокол разногласий к договору.

Истец не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал письмом от 27.11.2017 в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

Ответчик обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 116,8 кв. м (1 этаж, помещение I комнаты 1-3, помещение II комнаты 1-4), путем изложения пункта 3.1 и пункта 3.4 в редакции Ответчика.

Решением Арбитражный суд города Москвы от 09.06.2018 исковые требования были удовлетворены, суд урегулировал спорные пункты договора.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2018 решение суда оставлено без изменения.

Нормами п. 2 ст. 69 АПК РФ, установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В этой связи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 425, пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 6 Постановления от 17.11.2011 N 73, в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10, в случае утверждения судом условий договора купли-продажи имущества, находящегося на день вступления в законную силу решения суда во владении покупателя, такой договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда, утвердившего условия сделки.

Таким образом, договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 13.08.2018 г., с указанной даты обязанности по внесению арендных платежей прекращены, в силу чего основания для начисления арендной платы с указанной даты у Департамента отсутствовали.

Согласно расчету Истца за период с 01.05.2018 г. по 13.08.2018 г. задолженность по арендной плате у Ответчика отсутствует. Задолженность по пени в размере 13 985,15 руб. погашена платёжным поручением № 678 от 02.10.2019 г.

В соответствии с п. 1. ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Департаменту городского имущества города Москвы к ООО «Маргарита» о взыскании 223 607,24 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента изготовления в полном машинописном виде.

Судья Панфилова Г.Е.