Решение от 19 апреля 2019 г. по делу № А42-1226/2019

Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, д. 20, г. Мурманск, 183038

http://murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Мурманск Дело № А42-1226/2019

«19» апреля 2019 года

Резолютивная часть решения вынесена 15.04.2019.

Полный текст решения изготовлена 19.04.2019.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Камаловой Е.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев дело по исковому заявлению

Комитета имущественных отношений города Мурманска (ИНН <***>, <...>)

к открытому акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области» (ИНН <***>, <...>)

об изъятии объекта незавершенного строительства

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2 доверенность,

от ответчика – ФИО3, доверенность

установил:

Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением об изъятии у открытого акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области» (далее – ответчик, общество) объекта незавершенного строительства – жилой дом стр.19, общая площадь застройки 585,1 кв.м., степень готовности – 4%, кадастровый номер 51:20:0001319:255, расположенный по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований истец сослался на прекращение договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства объекта незавершенного строительства, что в силу положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет право исполнительному органу местного самоуправления, уполномоченному по распоряжению участком, обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка у собственника путем продажи с публичных торгов.

Ответчик требования не признал, в отзыве на иск указал, что находится в стадии ликвидации, в силу чего в отношении общества и его имущества действует особый правовой режим, который предполагает реализацию ликвидационной комиссией имущества путем проведения торгов. По мнению ответчика, правила Гражданского и Земельного кодексов имеют приоритетное значение по сравнению с нормами, регулирующими земельные правоотношения (239.1 ГК РФ, пункт 5 ст. 39.6 ЗК РФ), поскольку являются гарантией соблюдения и обеспечения прав кредиторов ликвидируемого юридического лица.

Третье лицо представило отзыв на иск, в котором поддержало позицию ответчика.

Представитель истца в судебном заседании на иске настаивал в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения требований возражал.

Как следует из материалов дела, 17.08.2015 Комитет и общество заключили договор №12207 аренды земельного участка площадью 4202 кв.м. с кадастровым №51:20:0001010:13, расположенного по адресу: г. Мурманск, Первомайский административный округ, пр. Кольский (пункт 1.1 договора).

Участок был передан обществу, о чем составлен акт приема-передачи земельного участка от 17.08.2015.

Пунктом 1.4 договора установлен срок аренды – с 17.08.2015 по 16.08.2018 для строительства объекта жилой дом стр. №19.

18.06.2018 ММКУ «ЦКИМИ» проведено обследование земельного участка, которым установлено, что часть территории обнесена металлическим ограждением, на огражденной территории выполнен нулевой цикл работ, в состав которого входят отрывка котлована, возведение монолитного железобетонного фундамента. На стройплощадке установлены объекты движимого имущества: две деревянные бытовки, киоск старого образца. Строительно-монтажные работы на объекте прекращены.

Письмом №15-08-02/7457 от 28.06.2018 Комитет уведомил ответчика о том, что договор аренды прекращает свое действие с 17.08.2018 и, в связи с окончанием его действия, предложил погасить регистрационную запись на объект незавершенного строительства, добровольно освободить земельный участок и передать его арендодателю по акту приема-передачи, а также уведомил о намерении обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Поскольку до настоящего времени земельный участок не освобожден и не возвращен арендодателю по акту приема-передачи, запись на объект незавершенного строительства не погашена, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в Земельный кодекс РФ пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Как следует из материалов дела, договор аренды между сторонами заключен 17.08.2015, право собственности ответчика на объект незавершенного строительства зарегистрировано 21.07.2015.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Нормы, регулирующие правоотношения участников гражданского оборота, связанные с предоставлением земельных участков, носят императивный характер, в связи с чем не могут быть изменены по соглашению сторон.

Исходя из изложенного следует вывод, что на момент заключения договора действующее законодательство не предусматривало предоставление земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства без проведения торгов в иных целях, чем предусмотрено пунктом 10 части 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, фактически на месте объекта имеется только фундамент, что свидетельствует об отсутствии у Общества права на последующее продление арендных правоотношений.

Поскольку строительство объекта недвижимости не было завершено, истец правомерно, на основании положений пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодека Российской Федерации, обратился с требованием об изъятии незавершенного строительством объекта недвижимого имущества путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

В соответствии с пунктом 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пп. з п. 7 правил).

Согласно представленному Комитетом отчету N 096/02-19 об оценке по состоянию на 18.02.2019 рыночная стоимость объекта составляет 636 000 рубля с учетом НДС.

Доводы ответчика о том, что цена продажи должна определяться с учетом оценки стоимости права аренды земельного участка, судом отклоняются.

Продать с публичных торгов можно лишь принадлежащую должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора.

Вместе с тем, пунктом 10.3 договора определено, что он утрачивает юридическую силу с момента окончания срока его действия. Следовательно, арендные отношения прекращены.

При этом, в силу положений пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, как у Общества, так и у нового собственника, не возникает право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, в случае его реализации вне процедуры, установленной статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такое право может возникнуть у нового собственника при условии приобретения объекта незавершенного строительства по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка.

Доводы ответчика и третьего лица о том, что у истца отсутствует право на изъятие объекта недвижимости, поскольку Общество находится в стадии ликвидации и имущество подлежит продаже в порядке статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению.

Нормами гражданского законодательства не установлены ограничения на предъявление законных требований иных лиц к юридическому лицу, находящемуся в процедуре ликвидации либо особенности предъявления таких требований.

Применение по аналогии закона норм о несостоятельности (банкротстве), на что ссылаются ответчик и третье лицо, следует признать необоснованным, поскольку нормы о несостоятельности (банкротстве) носят специальный характер.

Суд не усматривает нарушений прав Общества или его кредиторов, поскольку реализация объекта недвижимости будет происходить на торгах, что соответствует и порядку, установленному статьей 63 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

С ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

исковые требования удовлетворить.

Изъять у открытого акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» объект незавершенного строительства – жилой дом стр. 19, общая площадь застройки 585,1 кв.м., степень готовности 4%, кадастровый номер 51:20:0001319:255, расположенный по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов, определив начальную стоимость объекта в сумме 636 000 руб.

Взыскать с открытого акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течении месяца со дня принятия.

Кассационная жалоба может быть подана в течение двух месяцев с момента вступления в силу решения суда.

Судья Е.С. Камалова