Решение от 14 февраля 2024 г. по делу № А53-21854/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-21854/23
14 февраля 2024 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2024 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе: судьи Пипник Т. Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассматривает в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» ИНН <***> ОГРН <***>

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

о признании незаконным бездействия, об обязании зарегистрировать обременение

третье лицо ФИО2

при участии:

от заинтересованного лица – представитель ФИО3 по доверенности от 08.11.2023;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о признании незаконным бездействия, об обязании зарегистрировать обременение.

Определением суда от 27.06.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4.

Определением суда от 12.12.2023 удовлетворено ходатайство заявителя о процессуальном правопреемстве, произведена замена третьего лица ФИО4 на ФИО2.

Заявитель в судебное заседание не явился.

Заинтересованное лицо против удовлетворения требований возражало, ссылаясь на правомерность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрация прав на образованные земельные участки с кадастровыми номерами 61:24:0600014:692 и 61:24:0600014:691 без переноса аренды на образованные земельные участки из исходных земельных участков, а также на избрание обществом ненадлежащего способа защиты права.

ФИО2 направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что против удовлетворения требований не возражает.

При указанных обстоятельствах, суд рассмотрел дело в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие заявителя и третьего лица.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующие обстоятельства.

Между участниками общедолевой собственности, в том числе ФИО4, (арендодатели) и ЗАО «Чумакова» (арендатор) заключены договоры аренды земельного участка от 20.10.2006 и 01.06.2008.

По договору аренды от 20.10.2006 арендодатели передали, а арендатор принял в аренду земельный участок обшей площадью 5782,8 га, с кадастровым номером 61:24:600014:0126, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Ростовская область, Морозовский район, ЗАО «им. Чумахова», пашня, сроком до 17.04.2056.

По договору аренды от 01.06.2008 арендодатели передали, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 1098+-0,01 га пастбищ, с кадастровым номером 61:24:600014:0188, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира ЗАО «им. Чумакова», расположенного в границах участка, адрес ориентира Ростовская область, Морозовский район, ЗАО «им. Чумакова», пастбища, в районе балок Хомуты, Чекаловский Хомутец, Соленая, Медвежка Сухая, сроком до 01.07.2057.

На основании договора о присоединении от 30.09.2015, утвержденного решением от 07.07.2015 единственного акционера ЗАО «Чумакова», последнее реорганизовано в форме присоединения к ООО Агрофирма «Топаз».

В соответствии с протоколом внеочередною общего собрания участников ООО Агрофирма «Топаз» от 09.11.2015 принято решение об изменении фирменного наименования на общество с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс».

Между собственниками земельных долей и ООО «РЗК «Ресурс» 16.11.2018 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 20.06.2006, которым стороны пришли к соглашению об увеличении арендной платы, уточнив порядок се выплаты.

В последующем ФИО4 произвела выдел земельных участков в счет принадлежащей ей долей из земельных участков с кадастровыми номерами 61:24:600014:0126 и 61:24:600014:0188. Выдел земельных участков произведен с согласия арендатора при условии сохранения аренды в отношении образуемых земельных участков (согласие представлено в материалах дела).

В результате выдела земельных участков в счет долей, принадлежащих ФИО4, образованы следующие земельные участки:

с кадастровым номером 61:24:0600014:692 (образован из земельного участка с кадастровым номером 61:24:600014:126, пашня);

с кадастровым номером 61:24:0600014:691 (образован из земельного участка с кадастровым номером 61:24:600014:188, пастбище).

Управлением Росреестра произведена постановка на государственный кадастровый вышеуказанных земельных участков и зарегистрировано право собственности ФИО4 (выписка из ЕГРН от 07.06.2023). При этом обременение в виде аренды в пользу ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс» не зарегистрировано.

При этом, как следует из материалов дела, ФИО4 привлеченная судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, умерла 04.06.2023.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 06.12.2023 наследником имущества ФИО4, а именно земельных участков с кадастровыми номерами 61:24:0600014:692, 61:24:0600014:691 является сын ФИО2

В связи с указанными обстоятельствами, определением суда от 12.12.2023 удовлетворено ходатайство заявителя о процессуальном правопреемстве, произведена замена третьего лица ФИО4 на ФИО2.

Полагая, что отсутствие в ЕГРН сведений о государственной регистрации обременения в виде аренды в отношении вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 61:24:0600014:692 и 61:24:0600014:691 в пользу ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс», на основании договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:24:600014:0126 и 61:24:600014:0188 от 20.10.2006 и 01.06.2008 соответственно, нарушает его права и интересы, общество обратилось в арбитражный суд.

Управление Росреестра, возражая против удовлетворения заявления, приводит ссылки на позицию Департамента недвижимости Минэкономразвития России, изложенную в письме от 20.11.2018 № ОГ-Д23-11218, о том, что при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в случае образования земельных участков из земельного участка, в отношении которого содержались в ЕГРН записи об ограничении прав (обременении), возникшего на основании договора аренды или безвозмездного пользования в отношении образованных земельных участков сведения об ограничении прав (обременении) не переносятся (при этом арендатор исходного земельного участка имеет право на заключение договора аренды или безвозмездного пользования в отношении образованных земельных участков на тех же условиях, что были указаны в договоре в отношении исходного земельного участка; такой новый договор должен быть представлен в орган регистрации прав с соответствующим заявлением).

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С 01.01.2017 вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета недвижимости (в том числе, земельных участков) регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (часть 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенное положение Гражданского кодекса (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, то в соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса он подлежит государственной регистрации. При этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

При этом стороны в договоре аренды могут предусмотреть, что по истечении срока действия он возобновляется на тот же срок. По окончании первоначального срока аренды между сторонами начинает действовать новый договор на прежних условиях (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства. Ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка закреплен частью 12 статьи 41 Закона № 218-ФЗ.

Таким образом, регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Более того, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, общее правило о необходимости при образовании земельных участков получить согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, предусмотренное пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и призванное обеспечить защиту прав указанных лиц, соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 16.07.2013 № 1196-О, от 29.01.2015 № 162-О, от 21.05.2015 № 1197-О, от 23.11.2017 № 2607-О, от 29.05.2019 № 1358-О и др.). Данное правило применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения конкретизируется в пункте 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», закрепляющем, в частности, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли земельным участком по своему усмотрению без согласия арендатора земельного участка, находящегося в долевой собственности. (Определение Конституционного Суда РФ от 30.01.2020 № 70-О).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) приведена правовая позиция, в соответствии с которой согласно пункту 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона № 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Распорядившись принадлежавшим правом собственности на земельную долю в исходном земельном участке, участник общей долевой собственности (ФИО4), заключив договоры аренды от 20.10.2006 и 01.06.2008 с обществом, выразила волю на передачу земельных участков в аренду указанному лицу.

В материалы дела не представлено доказательств того, что участник общей долевой собственности ФИО4 не участвовала в собрании или голосовала против заключения спорных договоров. При этом ФИО2 против удовлетворения заявленных требований не возражает.

Как следует из позиции Верховного Суда Российской Федерации, ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды (п. 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

Данный правовой подход единообразно поддерживается Верховным судом РФ в Определении от 19.06.2020 № 310-КГ17-23737 по делу № А35-7594/2016, Определении от 18.11.2019 № 310-ЭС19-20804 по делу № А53-5259/2018, а также кассационным судом в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.08.2020 по делу № А53-36267/2019, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2023 по делу № А53-26972/2022.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные им земельные участки.

Довод Управления Росреестра об избрании обществом ненадлежащего способа защиты, требования которого должны рассматриваться в порядке искового производства, судом отклоняется с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В рассматриваемой ситуации спор о праве отсутствует, поскольку права участников долевой собственности на спорные земельные участки обществом не оспариваются. Из содержания заявления следует, что требования заявителя связаны с оспариванием бездействия регистрирующего органа по невнесению записи о существующем обременении вновь образованного земельного участка.

Ссылки Управления на позицию Департамента недвижимости Минэкономразвития России указанную в письме от 20.11.2018 г. № ОГ-Д23-11218 не состоятельны, так как сам текст письма содержит следующие разъяснения.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, в связи с чем Департамент недвижимости вправе высказать только мнение по поставленному вопросу (Письмо Минэкономразвития России от 20.11.2018 N ОГ-Д23-11218).

Кроме того, приведенная позиция сформирована без учета специфики земель сельскохозяйственного назначения, определенной нормами Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а потому неприменима к спорному правоотношению. В отношении земель сельскохозяйственного назначения эта позиция входит в прямое противоречие как с нормами названного закона. Так и с толкованием их высшей судебной инстанцией. При этом в силу универсального конституционного принципа разделения властей право толкования закона дано исключительно судебной власти.

Изложенное влечет вывод о том, что поскольку Управление Росреестра по Ростовской области не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованные земельные участки, общество обоснованно просит признать бездействие Управления Росреестра по Ростовской области незаконным и возложить на него обязанность устранить допущенные нарушения.

Бездействие управления, выразившееся в невнесении в ЕГРН записи об обременении вновь образованных земельных участков правом аренды в пользу общества, противоречит нормам законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, нормам Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Это дает основание сделать вывод о необходимости удовлетворения заявленных требований в полном объеме. Бездействие регистратора следует признать противоправным. Оно нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности, поскольку препятствует легализации права аренды земельного участка посредством требуемой законом государственной регистрации.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие), сведения о действиях (бездействии), название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В данном случае исправлением допущенных нарушений явится государственная регистрация права аренды как обременения в отношении участков.

Статья 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

В данном случае суд полагает необходимым определить срок для регистрации 10 дней, признав его разумным и достаточным.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на заинтересованное лицо относятся судебные расходы. Уплаченная заявителем государственная пошлина подлежит возмещению ему за счет Управления Росреестра по Ростовской области.

Руководствуясь главой 24, статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным как противоречащее нормам Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 61:24:0600014:692 и 61:24:0600014:691 в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» ИНН <***> ОГРН <***>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении арендой в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» ИНН <***> ОГРН <***> земельного участка с кадастровым номером 61:24:0600014:692 на основании договора аренды от 20.10.2006 и земельного участка с кадастровым номером 61:24:0600014:692 на основании договора аренды от 01.06.2008.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» ИНН <***> ОГРН <***> судебных расходов 3 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Пипник Т. Д.