Решение от 15 марта 2022 г. по делу № А65-28181/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

=====================================================================


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г.КазаньДело №А65-28181/2021


Резолютивная часть решения объявлена 09 марта 2022 года

Полный текст решения изготовлен 15 марта 2022 года


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Бредихиной Н.Ю.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев 04, 09.03.2022 в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "МД-Капитал", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконными действий Муниципального казенного учреждения «Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани» , выраженные в одностороннем отказе от договора аренды №8989- 95 от 11.11.2019г. в отношении объекта: нежилые помещения 1 этажа, пом. № 16- 23,29,32-35, кадастровый номер 16:50:250262:692, общей площадью 108,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>,

о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность помещение 1-го этажа, пом. №№ 16-23, 29, 32-35, кадастровый номер 16:50:250262:692, общей площадью 108,7 кв.м, расположенные по адресу: <...>. пом. 1, выраженный в письме от 02.12.2021г. исх. № 17677/КЗИО-исх., об обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов путем совершения в месячный срок действий по реализации помещения 1-го этажа, пом. №№ 16-23, 29, 32-35, кадастровый номер 16:50:250262:692, общей площадью 108,7 кв.м, расположенные по адресу: <...>. пом. 1,

при участии:

от заявителя – до и после перерыва - представитель ФИО2 по доверенности от 01.11.2021;

от ответчика – до перерыва - представитель ФИО3 по доверенности от 21.12.2021 №18695/кзио-исх; после перерыва – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МД-Капитал", г.Казань (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (далее – ответчик, комитет), о признании незаконными действий Муниципального казенного учреждения «Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани» , выраженные в одностороннем отказе от договора аренды №8989- 95 от 11.11.2019г. в отношении объекта: нежилые помещения 1 этажа, пом. № 16- 23,29,32-35, кадастровый номер 16:50:250262:692, общей площадью 108,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>,

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.02.2022 с учетом положений ч.2, 2.1 ст. 130 АПК РФ дела №А65-28181/2021, №А65-31480/2021 были объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением арбитражному делу номера А65-28181/2021.

До начала судебного заседания 04.03.2022 от заявителя посредствам системы «Мой Арбитр» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, которые в порядке ст.159 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 04.03.2022 представитель заявителя поддержала требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

В судебном заседании 04.03.2022 представитель ответчика требования не признала, по мотивам указанным в отзыве.

В судебном заседании 04.03.2022 был объявлен перерыв до 09.03.2022г. до 14 час. 55 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии того же представителя заявителя, в отсутствие представителя ответчика.

Ответчик в судебное заседание после перерыва не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещен.

Судом вынесено протокольное определение о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика в порядке ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании после перерыва представитель заявителя заявила ходатайство о приобщении к материалам дела показаний счетчиков по водоснабжению и электроснабжению.

Суд в порядке ст.159 АПК РФ удовлетворил ходатайство представителя заявителя и приобщил указанные документы к материалам дела.

В судебном заседании 09.03.2022 представитель заявителя поддержала требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Как следует из материалов дела, 11.11.2019 между заявителем и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани N 8989-95, согласно которому заявителю переданы в аренду нежилые помещения 1 этажа 16-23, 29, 32-35 общей площадью 108,7 кв. м, кадастровый номер 16:50:250262:692, расположенные по адресу: <...> (далее – спорное нежилое помещение).

Согласно пункту 1.1 договора аренды цель использования арендованного имущества: торговлю, бытовое обслуживание населения, реализация лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образование, здравоохранение, банковские услуги, офис.

Договор аренды заключен сроком на 5 лет, с 11.11.2019 по 10.11.2024г.

Пунктами 4.4.5 и 4.4.6 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 указано, что арендатор обязан в десятидневный срок с даты приема арендуемого помещения по акту приема-передачи заключить договор с эксплуатирующей организацией не возмещение эксплуатационных расходов по содержанию арендованного имущества и вывоз ТБО (копию договора представить арендодателю); оплачивать коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, по договорам, заключенными с ресурсоснабжающими организациями или исполнителями коммунальных услуг, предоставлять исполнителю коммунальных услуг данные об объектах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период, по указанным договорам.

30.09.2021 ответчик в адрес заявителя направил претензию №14516/КЗИО-ИСХ, с указанием на то, что п.п. 4.4.5 и 4.4.6 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 заявителем не исполняются, в связи с чем, заявитель в соответствии с п.5.5.2 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 обязан уплатить неустойку в размере двухмесячной арендной платы, а именно, 98 666 руб. 66 коп. Также ответчик в претензии указал, что в ходе неоднократных проверок порядка использования и содержания муниципальных нежилых помещений и соблюдения условий договора аренды установлено не использование спорного арендованного ООО «МД-Капитал» помещения площадью 108,7 кв.м. по прямому назначению в соответствии с договором аренды от 11.11.2019 N 8989-95.

В связи с существенным нарушением ООО «МД-Капитал» условий договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 ответчик в порядке ст.450.1 ГК РФ и п.6.7 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 уведомил заявителя об одностороннем отказе от исполнения договора и просил освободить спорное нежилое помещение до 01.11.2021.

Заявитель, руководствуясь нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) 12.11.2021 обратился в комитет с заявлениями о предоставлении в собственность помещений первого этажа 16-23, 29, 32-35 общей площадью 108,7 кв. м, кадастровый номер 16:50:250262:692, расположенные по адресу: <...>.

02.12.2021 ответчик письмом N 17677/КЗИО-ИСХ со ссылкой на Федеральный закон N 159-ФЗ отказал заявителю в предоставлении арендуемых помещений в собственность, указав следующее: "В ходе неоднократных проверок порядка использования и содержания муниципальных нежилых помещений и соблюдения условий договор аренды установлено, что спорные нежилые помещения, арендуемые ООО «МД-Капитал» согласно договору аренды от 11.11.2019 N 8989-95 , продолжительное время не используются по прямому назначению. Комитетом в адрес ООО «МД-Капитал» направлена претензия от 30.09.2021 №14516/КЗИО-ИСХ о расторжении в одностороннем порядке договора аренды с 01.11.2021. В связи с тем, что вышеуказанный договор аренды расторгнут, ООО «МД-Капитал» утрачено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества».

Считая отказ незаконным, а действия ответчика, выраженные в одностороннем отказе от договора аренды №8989- 95 от 11.11.2019г. в отношении спорного нежилого помещения, нарушающими права и законные интересы ООО «МД-Капитал» в предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон в судебном заседании до и после перерыва, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу п. 3 ст. 2, п. 1 ст. 10 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Законом.

Пунктом 5 ст. 3 Закона N 178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ) настоящий Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Закон об оценочной деятельности).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 настоящего Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, при одновременном выполнении указанных условий.

На основании ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ", в 2 месячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

Как разъяснено в абз. 8 п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - информационное письмо ВАС РФ N 134), при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты РФ и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Таким образом, перечень оснований для отказа в приобретении арендуемого имущества по смыслу ст. 3 Закона N 159-ФЗ является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

В рассматриваемом случае судом установлено, что ООО «МД-Капитал» является арендатором спорных помещений на основании договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани от 11.11.2019 N 8989-95.

Пунктами 4.4.5 и 4.4.6 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 указано, что арендатор обязан в десятидневный срок с даты приема арендуемого помещения по акту приема-передачи заключить договор с эксплуатирующей организацией не возмещение эксплуатационных расходов по содержанию арендованного имущества и вывоз ТБО (копию договора представить арендодателю); оплачивать коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, по договорам, заключенными с ресурсоснабжающими организациями или исполнителями коммунальных услуг, предоставлять исполнителю коммунальных услуг данные об объектах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период, по указанным договорам.

Согласно пункту 5.2.2 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 арендатор обязуется уплатить арендодателю неустойку, штраф в размере двухмесячной арендной плате в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно подпунктами, в том числе 4.4.5, 4.4.6.

В соответствии с пунктом 6.7 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены ст.450.1 ГК РФ в случаях, в том числе: неиспользования арендованного имущества арендатором в течение трех месяцев; неисполнения и ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно, в том числе , п.4.4.5 – 4.4.10, 5.2.2.

30.09.2021 ответчик в адрес заявителя направил претензию №14516/КЗИО-ИСХ, с указанием на то, что п.п. 4.4.5 и 4.4.6 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 заявителем не исполняются, в связи с чем заявитель в соответствии с п.5.5.2 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 обязан уплатить неустойку в размере двухмесячной арендной платы, а именно, 98 666 руб. 66 коп. Также ответчик в претензии указал, что в ходе неоднократных проверок порядка использования и содержания муниципальных нежилых помещений и соблюдения условий договора аренды установлено не использование спорного арендованного ООО «МД-Капитал» помещения площадью 108,7 кв.м. по прямому назначению в соответствии с договором аренды от 11.11.2019 N 8989-95.

В связи с существенным нарушением ООО «МД-Капитал» условий договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 ответчик в порядке ст.450.1 ГК РФ и п.6.7 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 уведомил заявителя об одностороннем отказе от исполнения договора и просил освободить спорное нежилое помещение до 01.11.2021.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что пункты 4.4.5 и 4.4.6 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 ООО «МД-Капитал» исполнены, в подтверждении представлены следующие договора.

По пункту 4.4.5 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 заявителем представлен договор №141/1-у заключенный 11.11.2019 с ООО Управляющая компания «Жилищно-коммунальное хозяйство Дербышки» в целях обеспечения сохранности, управления, надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а также обеспечения собственника жилищными и коммунальными услугами.

Согласно пункту 9.1 договора №141/1-у управления многоквартирным домом, договор вступил в силу с 11.11.2019.

Также заявителем 11.11.2019 заключен договор №<***>/1 с ООО «Управляющая компания «Предприятие жилищно-коммунального хозяйства» на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами путем обеспечения их транспортирование, обработки, обезвреживание, захоронение в соответствии с законодательством РФ.

Согласно пункту 4 договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами №<***>/1 дата начала оказания услуг – 11.11.2019.

Доводы ответчика о том, что по состоянию на 30.09.2021 указанные договоры не были представлены, подлежат отклонению, поскольку в тексте договора аренде от 11.11.2019 N 8989-95 срок представления указанных договоров не установлен, также отсутствует адрес их направления.

В ходе судебного заседания заявитель пояснила, что договора от 11.11.2019 №141/1-у , от 11.11.2019 №<***>/1 направлены 05.03.2020 по электронному адресу исполнителя – ФИО4, являющейся куратором по данному объекту недвижимого имущества

Суд считает, что п.4.4.5 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 заявителем исполнен в полном объеме, договора от 11.11.2019 №141/1-у , от 11.11.2019 №<***>/1 заключены в десятидневный срок с даты приема арендуемого помещения по акту приема-передачи.

Ответчик имел возможность затребовать представления указанных договоров у заявителя, в связи с неполучением их после заключения договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95, однако посчитал об отсутствии такой необходимости и уведомил заявителя о расторжении договора путем направления претензии от 30.09.2021 за №14516/КЗИО-ИСХ по истечении более 1 года и 10 месяцев.

Кроме того, суд полагает, что сам факт неполучения ответчиком копии договора на вывоз ТБО, заключенного заявителем надлежащим образом и в надлежащий срок, не может быть расценен как существенное нарушение условий договора.

По пункту 4.4.6 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 заявителем представлен договор №0010452 заключенный 10.02.2020 с АО «Казэнерго» в целях поставки потребителю (ООО «МД-Капитал» ) тепловой энергии и/или горячую воду для нужд нежилых помещений с параметрами и тепловыми нагрузками, указанными в Приложении №2, №4 к договору.

В подтверждении исполнения указанного договора №0010452 от 10.02.2020 заявителем представлены акты выполненных работ от 28.02.2021 №4149, от 31.01.2022 №1025, платежные поручения от 15.04.2021 (оплата за январь, февраль, март 2021г.) от 11.11.2021 (оплата за октябрь 2021г.), от 20.12.2021 (оплата за ноябрь 2021 год), от 09.02.2022 (оплата за декабрь 2021г., за январь 2022 год).

Также заявителем представлено дополнительное соглашение к договору энергоснабжения №65168 Э от 12.12.2012 заключенного 11.02.2020 с АО «Татэнергосбыт» в который включен объект №2 – нежилое помещение площадью 108,7 кв.м. по ул. Советская, д.23, пом.1

Во исполнении указанного договора заявителем представлены ведомства электропотребления за периоды 01.09.2020 – 30.09.2020, 01.03.2021 – 31.03.2021, 01.01.2022 – 31.01.2022, платежные поручения от 23.07.2021 №215 (оплата за июль 2021г.), от 18.09.2021 №228 (оплата за сентябрь, октябрь 2020), от 18.02.2022 №43 (оплата за январь, февраль 2022г.).

Также заявителем представлен договор №55/35537 заключенный 18.02.2020 с МУП «Водоканал» в целях организации водопроводного -канализационного хозяйства, осуществляющее холодное водоснабжение и водоотведение через внутренние инженерные системы многоквартирного жилого дома, через присоединенную водопроводную сеть из централизованных систем холодного водоснабжения.

В подтверждении исполнения указанного договора №55/35537 от 18.02.2020 заявителем представлены счета –фактуры от 30.09.2020, от 31.07.2021, от 31.12.2021, счета на оплату, платежные поручения от 25.09.2020 №235 (оплата за август 2020г.), от 29.12.2021 №372 (оплата за декабрь 2021г.).

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ответчиком не представлены доказательства неисполнения или ненадлежащего исполнения заявителем договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95.

Доводы ответчика о том, что 05.03.2020 заявителем представлены иные документы, а договора на водоснабжение и водоотведение, на теплоснабжение, электроснабжение не представлены, отклоняются судом, поскольку пункт 4.4.6 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 не требует представления указанных документов арендодателю.

Суд считает, что на момент обращения заявителя с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все условия, предусмотренные положениями статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, заявителем были соблюдены.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 6.7 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены ст.450.1 ГК РФ в случаях, в том числе: неиспользования арендованного имущества арендатором в течение трех месяцев; неисполнения и ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно, в том числе , п.4.4.5 – 4.4.10, 5.2.2.

Пунктом 4.1.1 договора аренды от 11.11.2019 N 8989-95 предусмотрено, что сотрудники, представители арендодателя, вправе беспрепятственно проходить в нежилое помещение в рабочее время с целью осуществления контроля за состоянием и эксплуатацией нежилого помещения.

Между тем, порядок осуществления таких проверок договором не регламентирован.

Ответчиком 27.01.2021 в 12 час.10 мин., 18.08.2021 в 14 час.30 мин., 06.09.2021 в 10 час. 20 мин. проведено обследование объекта муниципального имущества – нежилого помещения, в ходе которых установлено, что помещение закрыты, не используются, помещения пустуют, ремонтные работы не проводятся, о чем составлены соответствующие акты и произведены фотосъемки, при этом

Как следует из претензии от 30.09.2021 №14516/КЗИО –ИСХ, одним из оснований одностороннего отказа также являлось отсутствие доступа в арендуемое помещение.

Однако, доказательства уведомления ООО «МД-Капитал» о предстоящих осмотрах в материалы дела не представлены, назначение помещения, установленное договором, не предполагает нахождение арендатора в здании постоянно в течение рабочей недели.

Из фотографий, являющихся приложением к актам обследования объекта муниципального имущества – нежилого помещения от 27.01.2021 г. и 06.09.2021 невозможно установить пользование/неиспользование арендатором спорного помещения, поскольку фотосъемка произведена с уличной стороны, где зафиксирован многоквартирный дом с окнами, на которых установлены решетки вдоль первого этажа, в дневное время, что не подтверждает отсутствие/наличие кого-либо в спорном помещении в момент съемки.

18.08.2021 г. осмотр помещения был произведен заявителем, установлено наличие мебели и офисной техники внутри.

В ходе судебного заседания представитель заявителя указал, что спорное арендованное нежилое помещение используется ООО «МД-Капитал» под офис, и не предполагает нахождения сотрудников постоянно на рабочем месте.

Кроме того, на период распространения коронавирусной инфекции работники ООО «МД-Капитал» временно были переведены на дистанционную работу по инициативе работодателя, что подтверждается приказами руководителя ООО «МД-Капитал» от 25.03.2020 №2, от 14.12.2020 №17, от 23.08.2021 №09.

Из представленных фотоматериалов ответчиком 18.08.2021 г. также установлено, что в помещении расположены столы, стулья, шкафы, канцтовары, компьютеры, принтеры, радиотелефон, санузел в рабочем состоянии.

В подтверждении рабочего состояния спорного нежилого помещения и снабжения его канцтоварами и интерьерной мебелью заявителем представлены универсальные передаточные документы от 10.11.2021 №201741, от 17.06.2021 №100583 со следующими видами приобретенных товаров: блок для записей, блок самоклеющийся, бумага офисная, конверты, мешки для мусора, клей карандаш, папка –регистратор.

Заявителем в спорном помещении производились чистка и замена ковров в соответствии с актами оказанных услуг от 31.03.2021 №1699, от 31.10.2021 №5674, охрана помещения – акты оказанных услуг за охрану – 31.03.2021 №000494 (за март 2021), 30.06.2021 №001056 (за июнь 2021), 30.11.2021 №002008 (за ноябрь 2021).

Пунктом 2.1 указанного договора установлено, что договор заключен сроком на 5 лет с 11.11.2019 г. по 10.11.2024 г., то есть ООО «МД-Капитал» является арендатором спорных помещений с 11.11.2019г., соответственно, на момент обращения с заявлением к ответчику о предоставлении помещений в собственность – 12.11.2021г. помещения находились в аренде заявителя непрерывно в течение 2 лет.

Оценив представленные заявителем доказательства использования помещения в совокупности, суд полагает, что ответчиком в достаточной мере они не опровергнуты, в связи с чем оснований полагать доказанным факт неиспользования заявителем помещения не имеется.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных правовых последствий.

В силу нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Учитывая, что доказательства нарушения заявителем условий, предусмотренных пунктом 4.4.5, 4.4.6, 4.4.7 договора, указанных в уведомлении о расторжении договора (претензия от 30.09.2021 №14516/КЗИО-ИСХ), в материалы дела не представлены, суд приходит к выводу, что уведомление о расторжении договора (претензия от 30.09.2021 №14516/КЗИО-ИСХ) является недействительной (ничтожной) сделкой в силу норм статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на момент обращения заявителя с заявлением о реализации преимущественного права выкупа, помещение находилось во временном владении и пользовании ООО «МД-Капитал» на основании действующего договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 11.11.2019 N 8989-95.

Сведений о наличии задолженности либо неустойки (штрафов, пеней) на день обращения общества в Комитет с заявлением не имелось, в материалы дела соответствующие доказательства не представлены.

Документов, свидетельствующих о том, что арендуемое обществом помещение не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" (доказательств обратного в материалы дела не представлено) сторонами в материалы дела не представлены.

Сведения о заявителе на момент обращения в комитет с соответствующим заявлением содержались в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства и не исключены на настоящий момент.

Таким образом, суд считает, что ООО «МД-Капитал» в полной мере соответствовало всем условиям, необходимым для реализации им преимущественного права на приобретение арендуемых помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, а поэтому оспариваемые действия Муниципального казенного учреждения «Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани», выраженные в одностороннем отказе от договора аренды №8989- 95 от 11.11.2019г. в отношении объекта: нежилые помещения 1 этажа, пом. № 16- 23,29,32-35, кадастровый номер 16:50:250262:692, общей площадью 108,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, и оспариваемый отказ, изложенный в письме комитета от 02.12.2021г. исх. № 17677/КЗИО-исх, противоречат действующему законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом изложенных обстоятельств, суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 71 АПК РФ, доводы и возражения сторон, и установив факт отсутствия обоснованного отказа ответчика в реализации преимущественного права общества на приобретение в собственность спорного помещения, суд приходит к выводу, что оспариваемые действия и отказ, изложенный в письме от 02.12.2021г. исх. № 17677/КЗИО-исх, подлежат признанию недействительными.

Вместе с тем, поскольку предусмотренному Законом N 159-ФЗ праву заявителя на выкуп арендуемых помещений корреспондирует обязанность органа местного самоуправления совершить юридически значимые действия, направленные на реализацию такого права, суд считает необходимым в качестве восстановительной меры обязать комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения в установленный законом срок действий по реализации заявителю помещений 1-го этажа, пом. №№ 16-23, 29, 32-35, кадастровый номер 16:50:250262:692, общей площадью 108,7 кв.м, расположенные по адресу: <...>. пом. 1.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчиков в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Заявление удовлетворить.

Признать незаконными действия Муниципального казенного учреждения «Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани» , выраженные в одностороннем отказе от договора аренды №8989- 95 от 11.11.2019г. в отношении объекта : нежилые помещения 1 этажа, пом. № 16- 23,29,32-35, кадастровый номер 16:50:250262:692, общей площадью 108,7 кв.м., расположенный по адресу: <...>, а также отказ в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность помещение 1-го этажа, пом. №№ 16-23, 29, 32-35, кадастровый номер 16:50:250262:692, общей площадью 108,7 кв.м, расположенные по адресу: <...>. пом. 1, выраженный в письме от 02.12.2021г. исх. № 17677/КЗИО-исх. и обязать Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения в установленный законом срок действий по реализации заявителю помещений 1-го этажа, пом. №№ 16-23, 29, 32-35, кадастровый номер 16:50:250262:692, общей площадью 108,7 кв.м, расположенные по адресу: <...>. пом. 1.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «МД-Капитал» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.


Председательствующий судьяН.Ю. Бредихина