Решение от 5 октября 2025 г. по делу № А21-8818/2025

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, <...>

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград Дело № А21-8818/2025 «06» октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена «23» сентября 2025 года Решение изготовлено в полном объеме «06» октября 2025 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи Залужной Ю.Д., при ведении протокола судебного секретарем Тарасовой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «ЖЭК № 17»

к Министерству регионального контроля (надзора) Калининградской области об оспаривании п.3 предписания № ЖК-2/304/ВОИ/25-4161/9 от 29.05.2025г. при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО1, по доверенности, паспорту от Министерства – ФИО2, по доверенности, паспорту

установил:

Управляющая организация ООО «ЖЭК № 17» (ОГРН <***> место нахождения: <...> (далее – заявитель, Общество, управляющая компания) обратилось в арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконными предписания Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области (далее Министерство) № ЖК-2/304/ВОИ/25-4161/9 от 29.05.2025г.в части пункта 3 о выполнении работ по восстановлению водоотводящих устройств многоквартирного дома № 5, расположенного по адресу: <...>.

В судебном заседании представитель Общества поддержала доводы заявления в полном объеме.

Представитель Министерства регионального контроля поддержал доводы отзыва, просил в заявленных требованиях отказать в полном объеме.

В порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) сторонами раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела в целях проверки доводов, содержащихся в поступившем в адрес Министерства обращении жителя многоквартирного дома № 5 по ул. Художественная в г. Калининграде по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества МКД, 28.04.2025 было принято решение № ЖК-664/пр о проведении инспекционного визита в отношении управляющей организации, осуществляющей управление спорным МКД – ООО «ЖЭК № 17».

В ходе контрольного (надзорного) мероприятия, результаты которого зафиксированы в акте инспекционного визита № ЖК-664/пр, Министерством были установлены факты нарушения Обществом лицензионных требований, в связи с чем в его адрес было вынесено предписание об устранении нарушений лицензионных требований от 29.05.2025 № ЖК-2/304/ВОИ/25-4161/9, согласно которому заявителю вменено в обязанность в срок до 29.07.2025 устранить выявленные нарушения.

ООО «ЖЭК № 17», не согласившись с предписанием в части, направило в Министерство регионального контроля (надзора) жалобу от 05.06.2025г. № 2025060600081353 в порядке, установленном Федеральным законом от 31.07.2020г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ».

Решением Министерства по итогам рассмотрения жалобы (вх. № 434 от 19.06.2025г.) пункты 2, 13, 14 предписания были признаны незаконными и отменены, в остальной части предписание оставлено без изменения.

ООО «ЖЭК № 17» не согласилось с решением Министерства по итогам рассмотрения жалобы в части пункта 3 обжалуемого предписания, а именно в части возложения на управляющую компанию ООО «ЖЭК № 17» обязанности по выполнению работ по восстановлению водоотводящих устройств с кровли многоквартирного дома № 5-7 по ул. Художественная в г. Калининграде. В протоколе осмотра от 29.05.2025г. зафиксировано, что имеются повреждения водоотводящих устройств и оборудования.

Полагая, что данное утверждение не соответствует действительности, а элементы водостока на МКД установлены в ходе ремонта квартиры собственниками кв.3 самостоятельно и изначально не предусматривались конструкцией здания, Общество оспорило в указанной части предписание в суд..

Суд находит требования заявителя не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Частью 2 данной нормы предусмотрено, что одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.

Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

В силу части 16 статьи 161 ЖК РФ лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

Частью 3 статьи 39 ЖК РФ установлено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме,

утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491).

Согласно подп. "б" п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются крыши.

Подпунктами "б", "г" пункта 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В соответствии с подп. "з" п. 11 указанного постановления содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, крыши, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Пунктами 16 и 17 Правил № 491 определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации, надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Согласно пункту 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание

общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В данном случае, ООО «ЖЭК № 17» является лицом, ответственным за содержание и ремонт многоквартирного дома (далее - МКД) № 5 по ул. Художественная в г. Калининграде, а также за соответствие его технического состояния действующим требованиям законодательства.

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее - Правила № 170) определяет правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления. Настоящие Правила определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью: проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

На основании п. 1.8 Правил № 170, техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя управление жилищным фондом, в том числе организацию эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, все виды работ с нанимателями и арендаторами; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий, в том числе техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонты; а также санитарное содержание.

В разделе IV «Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций» в п. 4.6.1.1 Правил № 170, в частности, указано, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить в числе прочего исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода.

Пунктом 4.6.1.2 Правил № 170 установлено, что следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: деревянных (нарушения соединений между элементами, разрушение гидроизоляции мауэрлатов, загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и др. элементов); железобетонных (разрушение защитного слоя бетона, коррозия

арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др.); в кровлях из листовой стали (ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозия, разрушение окрасочного или защитного слоя); в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов (повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке); в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев); мастичных (отслоение, разрушение мастичного слоя).

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении № 7 Правил № 170.

Согласно пункту 4 приложения № 7 Правил № 170, усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции - все это входит в примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту.

С учетом изложенного, содержание системы водоотвода входит в обязанности организации по обслуживанию жилищного фонда, в данном случае, ООО «ЖЭК № 17».

Довод заявителя о том, что система организованного водостока на МКД отсутствует, в соответствии с техническим паспортом МКД при строительстве (1954г.) не оборудован системой водоотведения с кровли и водоотводящими устройствами (желобами и водосточными трубами). Конструктивной особенностью шиферной кровли является вынос кровельного покрытия, что обеспечивает эксплуатацию кровли и фасада без водосточной системы, а само восстановление относится к работам капитального характера, не обоснован, исходя из следующего.

Управляющая организация на основании своего добровольного и свободного решения приняла дом в управление в существующем техническом состоянии, с имеющимися инженерными системами, заранее оценив возможность исполнения своих обязательств и не предусмотрев в договоре управления каких-либо дополнительных оснований освобождения от исполнения обязательств по содержанию в исправном состоянии инженерной системы наружного водоотвода, связанных с конструктивными особенностями или техническим состоянием системы наружного водоотвода указанного многоквартирного дома.

Заключив договор управления, владельцы помещений многоквартирного дома заказали на согласованных с управляющей организацией возмездных условиях выполнение работ по текущему ремонту, наладке, восстановлению

работоспособности и обеспечению исправного состояния общего имущества многоквартирного дома, в том числе системы наружного водоотвода.

Более того, проверкой установлено и подтверждается фото фиксацией, что конструктив крыши предусматривает устройство водоотводящей системы, об этом свидетельствует наличие желобов и водосточной трубы с одной стороны дома. Доказательств того, что эти элементы были установлены исключительно собственниками одной квартиры в целях ее надлежащего содержания и избегания попадания осадков на фасад здания и его намокания, суду не представлено.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

С учетом изложенного, действующее законодательство не ставит обязанность по надлежащему содержанию жилого фонда в зависимость от принятия собственниками решения о проведении ремонта.

В части довода ООО «ЖЭК № 17» о капитальности данных работ следует отметить, что соответствующие доказательства заявителем не подставлены.

В данном случае, согласно пункту 3.1 ГОСТ Р 56535-2015. «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования» под текущим ремонтом понимается комплекс работ (услуг), включенных в план работ и проводимых в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома, связанных с

восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей многоквартирного дома, на аналогичные или иные, улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ не превышает тридцати процентов от ремонтируемого имущества.

Проведение ремонта отдельных частей крыши, когда объем таких работ не превышает тридцати процентов от ремонтируемого имущества, не может рассматриваться как капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, и является текущим содержанием крыши многоквартирного дома.

Вместе с тем заявитель документально не подтвердил, что на дату выдачи Предписания, объем работ по восстановлению водоотводящих устройств составлял более 30%. Соответствующих доказательств, относимых к периоду контрольного мероприятия, Обществом не представлено.

Кроме того, согласно п. 8.3 СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009 устройство водостока со скатных кровель необходимо проектировать с учетом следующих требований для зданий: до двух этажей включительно (но не выше 8 м от уровня земли до отметки низа ската кровли) -допускается неорганизованный водосток при обязательном устройстве козырьков над входами и балконами второго этажа, вынос карниза при этом должен быть не менее 0,6 м.

В данном случае, как следует из материалов дела и явствует из представленных в материалы дела фотографий объекта, отсутствуют козырьки над входами и балконами второго этажа МКД, а соответственно, МКД в силу п. 8.3 СП 118.13330.2022 должен быть в любом случае оборудован водостоком, вне зависимости от наличия такого водостока в год постройки дома либо его отсутствия.

Предписание Министерства соответствует положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилам № 491, Правилам № 170, Постановлению № 290 и не нарушают прав и законных интересов Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Предписание не возлагает на Общество не предусмотренных законом обязанностей, вынесено уполномоченным органом в рамках представленных полномочий и при наличии достаточных оснований.

Согласно части 3 статьи 198 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований ООО «ЖЭУ № 17» отказать.. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Залужная Ю.Д. (подпись, фамилия)