Решение от 27 января 2020 г. по делу № А40-158236/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-158236/19-11-1290
28 января 2020 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 24.01.2020

Полный текст решения изготовлен 28.01.2020

Судья Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1 (до перерыва помощником судьи Лобзовой Т.Ю.),

рассмотрев дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «КВАНТ» (143200, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.08.2002, ИНН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «МВМ» (105066, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА КРАСНОСЕЛЬСКАЯ НИЖН., 40/12, 20, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.05.2005, ИНН: <***>)

3-и лица: Общество с ограниченной ответственностью «УК Сити» (143080, Московская обл., Одинцовский р-н, д.п. Лесной городок, ул. Школьная, д.1, оф. 818)

Общество с ограниченной ответственностью «Сити Менеджмент» (143090, <...>)

о признании договора незаключенным

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 15.08.2019г., паспорт

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 22.01.2019, паспорт

от третьего лица 1): ФИО4 по доверенности от 18.02.2019г., паспорт

от третьего лица 2): не явилось, извещено

УСТАНОВИЛ:

ООО «КВАНТ» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «МВМ» о признании незаключенным договора аренды будущей недвижимости №МВМ-МОЖ-06/2018 от 24.07.2018 между Обществом с ограниченной ответственностью «Квант», Обществом с ограниченной ответственностью «УК Сити», Обществом с ограниченной ответственностью «Сити Менеджмент и Обществом с ограниченной ответственностью «М.видео Менеджмент».

Третье лицо (ООО «Сити Менеджмент») в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено в установленном законом порядке.

Суд пришел к выводу о возможности рассмотрения спора в отсутствие полномочных представителей указанных лиц, учитывая, что о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Письменное ходатайство Истца о приостановлении производства по делу до рассмотрения Арбитражным судом Московской области гражданского дела №А41-82831/19, судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения протокольным определением с учетом возражения участвующих в деле лиц как необоснованное.

Устное ходатайство Истца об отложении судебного заседания для урегулирования спора мирным путем, судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения протокольным определением с учетом возражения участвующих в деле лиц.

Истец исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении обстоятельствам.

Ответчик по иску возразил по изложенным в письменном отзыве с дополнением доводам.

Третье лицо (ООО «УК Сити») по иску возразило по изложенным в письменном отзыве доводам.

Третье лицо (ООО «Сити Менеджмент») письменный отзыв не представило, исковые требования документально не оспорило.

Исследовав письменные доказательства, суд установил.

Между Товарищами договора простого товарищества (одним из участником которого является ООО «Квант» - Истец) (Арендодатель) и ООО «М.видео Менеджмент» (Арендатор) » был заключен договор аренды будущей недвижимости № МВМ-МОЖ-06/2018 о передаче в аренду нежилых помещений после завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания Культурно-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: <...> на срок до 31 января 2019г.

По условиям указанного договора Арендатору было предоставлено право доступа в неоконченное строительством здание для выполнения подготовительных работ и возможного благоустройства помещений, которые в последствии, после завершения строительства и обмера здания, будут внесены в предмет договора (в Приложение № 10), посредством подписания дополнительного соглашения.

С момента предоставления доступа в здание с 02.09.2018 у Ответчика на основании п.6.1.2. договора аренды будущей недвижимости и п.1. дополнительного соглашения к нему возникли обязанности по ежемесячному (не позднее 20-го числа оплачиваемого месяца) перечислению на расчетный счет ООО «Квант» денежных средств по оплате в качестве аванса переменной части арендной платы (стоимость потребления услуг по электроснабжению, отоплению, водоснабжению и водоотведению).

В обоснование иска Истец указывает, что договор аренды будущей недвижимости №МВМ-МОЖ-06/2018 от 24.07.2018 является не заключенным, поскольку сделка, будучи не состоявшейся из-за невыполнения сторонами общих условий, необходимых для ее совершения, не содержит в себе согласованных существенных условий и считается несуществующей, а, следовательно, не порождающей никаких юридических последствий, а именно:

1. Условие по объекту аренды сторонами в спорном договоре достигнуто не было, поскольку из него невозможно установить помещения, которые арендодатель обязан передать арендатору в пользование по долгосрочному договору аренды будущей недвижимости.

В договоре аренды будущей недвижимости № МВМ-МОЖ-06/2018 от 24.07.2018 отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче Ответчику в качестве объекта аренды – существенное условия договора аренды, а именно: не указаны кадастровый номер, номер нежилых помещений, наименование помещений, их точная площадь соответствующая характеристикам, изложенным в паспорте БТИ.

Указанные в Приложении № 1 и в Приложении № 2 к спорному договору данные не позволяют установить точное местонахождение нежилых помещений в составе объекта недвижимости (здания), так как в них отсутствует не только «привязка» объекта аренды к этажности, но и к сопряжено обозначенным помещениям, а также не возможно установить истинный размер площади передаваемой в будущую аренду.

2. Невыполнение общих условий договора заключается в том, что Ответчиком не уплачивались платежи, в соответствии с п.6.1.2 договора аренды будущей недвижимости и п. 1 дополнительного соглашения к нему, не выполнялись обязательства, предусмотренные п.3.2 договора аренды будущей недвижимости и Приложением № 4 к нему, в частности, Арендатор обязан был разработать, согласовать с Арендодателем и передать Арендодателю проектную документацию на нежилые помещения, в том числе, архитектурно-планировочное решение (АПР), проект внутреннего электроснабжения помещений, проект и рабочую документацию по системам вентиляции и кондиционирования по помещениям, проект по водоснабжению и канализации, проект автономного/автоматического порошкового пожаротушения в щитовой и серверной, и т.д.

На основании указанной проектной документации Арендодателем должна быть осуществлена подготовка нежилых помещений к передачи Арендатору, с учетом выполнения арендатором подготовительных работ.

Истец указывает, что бездействие Арендатора в разработке по согласованию с Арендодателем и передаче Арендодателю проектной документации на нежилые помещения, в осуществлении подготовительных работ, включая проведение испытаний и сдачу в эксплуатацию систем нежилых помещений (отопление, холодного водоснабжения и канализации, вентиляции, кондиционирования и т.д.), а также в передаче Арендодателю надлежаще оформленной исполнительной документации, послужило основанием для срыва планируемых сроков введения здания в эксплуатацию, а также приостановления деятельность Арендодателя - Товарищей в рамках Договора простого товарищества №02/2016 от 01.02.2016 для завершения поставленных целей.

3. Договор аренды будущей недвижимости № МВМ-МОЖ-06/2018 от 24.07.2018 заключен на срок более 10 лет (до 31.01.2029) и в соответствии с п. 1.7.6 указанного договора подлежит государственной регистрации.

Отсутствие госрегистрации договора аренды на срок не менее года также является основанием для признания его незаключенным.

В соответствии с абз. 1 п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Указанные обстоятельства и выводы Истца послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как установлено судом

1. Истец считает, что условия по объекту аренды в спорном договоре достигнуто не было, поскольку из него невозможно установить помещения, которые арендодатель обязан передать арендатору в пользование по долгосрочному договору аренды будущей недвижимости.

Однако в соответствии с разделом 1 «Термины и определения» Договора, стороны установили, что:

-а) «Здание или Торговый Центр - создаваемое путем нового строительства/ нежилое 2-х этажное здание, общей проектной площадью 9210,1 нем, расположенное на Земельном участке (кадастровый № 50:18:0010503:40) по адресу: 143200 <...> принадлежащем Арендодателю на основании Договора аренды земельного участка от 30.09.2001 №73-ЮГ, зарегистрированного 22.11.2001 Московской областной регистрационной палатой, о чем 20.11.2001 года сделана запись регистрации №50-01.18-14.2001-165. Строительство ведётся Арендодателем на основании Разрешения на строительство №RU50526102-RSO006312 от 29 ноября 2012 г., выданного Администрацией городского поселения Можайск»;

-б) «Помещение - это часть здания, которая находится на первом этаже здания, местоположение и границы Помещения обозначены на Поэтажном плане, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 1). По окончании строительства Здания, Помещения будут переданы в аренду в соответствии с условиями настоящего Договора и приложениями к нему.

Общая проектная площадь Помещения 1 300 кв.м.

Площадь Помещения будет уточнена на основании учётно-технической документации на Здание/Помещение, в том числе в техническом плане Помещения, выданных уполномоченными органами по результатам замеров, проводимых после завершения строительства и ввода Здания в установленном порядке в эксплуатацию.

Стороны подтверждают, что указанные в настоящем пункте, а также в Приложении № 1 и Приложении № 1/2 (Планировочное решение Арендатора) данные Помещения позволяют определённо установить имущество, подлежащее передаче Арендатору в качестве объекта аренды по настоящему Договору». Помимо прочего п. 1.7. Договора предусмотрен порядок подписания дополнительного соглашения о внесении сведений о помещении и его технических характеристиках по результатам кадастрового учёта и государственной регистрации права собственности Арендодателя.

На приложениях №1 и №1/2 к Договору указаны границы Помещения (в осях) и план расположения Помещения в границах Здания

Одним из существенных условий договора аренды недвижимости, как и договора купли-продажи недвижимости является определение предмета такой сделки - указаны данные, позволяющие определённо установить имущество (п. 3 ст. 607 и ст.554 Гражданского кодекса РФ).

В п. 2 Постановления от 11.07.2011 N 54 Пленум ВАС «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В силу схожих требований Гражданского кодекса РФ к идентификации предмета договора купли-продажи недвижимости и договора аренды недвижимости, суд приходит к выводу, что подход к индивидуализации недостроенного объекта недвижимого имущества, приобретаемого путём заключения сторонами договора купли-продажи будущей вещи, сформулированный Пленумом ВАС РФ можно применить и к заключаемым договорам аренды будущей недвижимости (будущей вещи).

Кроме того, п. 15 Постановлением Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. N 73 установлено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Заявление Истца о расхождениях в размере площади передаваемого в будущем в аренду помещения, в связи с чем, Истец считает, что Сторонами не была достигнута договорённость по реализации спорного Договора, является необоснованным, поскольку на момент заключения Договора помещение, передача которого является предметом Договора, отсутствовало в натуре и в связи с этим установить точный размер площади передаваемого в аренду помещения на момент подписания Договора не представлялась возможным, стороны указали проектную площадь, которая в последствии должна была уточняться на основании учётно-технической документации на Здание/Помещение, в том числе в техническом плане помещения, после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию (дефиниция «Помещение» раздел 1 «Термины и определения» Договора). Указание иного размера площади в Приложении №1/2 и Акте доступа не противоречат обязанностям сторон внести сведения об уточнении характеристик помещения на основании учетно-технической документации после завершения строительства и ввода Здания в эксплуатацию.

Кроме того, при подписании Сторонами акта доступа у Истца не возникало сомнений и Истцом не оспаривалась площадь помещения, в которое предоставляется доступ.

2. Указание Истца на невыполнение Ответчиком общих условий договора не соответствует действительности.

В соответствии с п. 6.1.2. Договора, на который ссылается Истец, Переменная часть арендной платы оплачивается Арендатором (Ответчиком) с момента предоставления следующих надлежаще оформленных документов:

a) Счета;

b) Счета-фактуры (если Арендодатель плательщик НДС);

c) Акта оказанных услуг, включая расчёт стоимости потреблённых услуг, содержащий следующую информацию (информация может быть включена в отдельные документы, подписываемые с двух сторон):

- детализация потреблённых Арендатором услуг с указанием наименования, единицы измерения, количества, стоимости единицы, стоимости по наименованиям;

- расчет доли расходов по теплоснабжению, приходящихся к оплате, пропорционально площади Помещений к площади Здания;

- расчет количества потребленной в Помещении электроэнергии, водоснабжения и объема сточных вод (водоотведение) в соответствии с показаниями счетчиков;

Копии подтверждающих документов от снабжающих организаций - третьих лиц, оказывающих коммунальные услуги (счета-фактуры, акты оказания услуг).

Ни одного из вышеперечисленных документов Ответчику Истцом предоставлено не было.

Утверждение Истца на умышленное невыполнение обязательств, предусмотренных п. 3.2. Договора и Приложения №4 к нему вследствие чего были сорваны планируемые сроки введения здания в эксплуатацию и приостановку деятельности Арендодателя -Товарищей в рамках Договора простого товарищества №02/2016 от 01.02.2016 для завершения поставленных целей, является необоснованным.

Истцом не представлено соответствующих доказательств.

Так, с учетом пояснений Ответчика, вся необходимая документация была передана в сроки, установленные в Приложении №4. На основании данной документации и Акта доступа, подписанного Истцом, Ответчиком и третьими лицами, Ответчиком были произведены все необходимые Работы по подготовке Помещения к аренде. Претензий в адрес Ответчика со стороны Истца и Третьих лиц о качестве, объёме и сроках проведения Работ по подготовке Помещения к аренде не поступало.

Более того в соответствии с Заключением № 01-28-028200-8-01 от 25.02.2019, выданным Истцу Главным управлением государственного строительного надзора Московской области, объект капитального строительства, расположенный по адресу <...> соответствует требованиям действующих технических регламентов, нормативно правовым актам и проектной документации, разработанной ООО «Анфилада» шифр 37/18.

Также отклоняется довод Истца, что в рамках Договора сторонами не осуществлялось действий по принятию исполнения по оспариваемому договору.

Как указано выше - между Истцом, Ответчиком и третьими лицами был подписан акт доступа, в соответствии с котором Ответчиком были выполнены все Работы по подготовке помещения к аренде. Ответчик исполнил все свои обязательства связанные с подготовкой помещения к аренде. Также Ответчик исполнил в полном объёме свои обязательства, предусмотренные п.6.2.1. и оплатил в качестве обеспечения подписания Акта приёма-передачи помещения Истцу и третьим лицам, которые являются сторонами по Договору обеспечительный платёж в размере 1 250 000 рублей.

Пунктом 3 статьи 432 «Основные положения о заключении договора» Гражданского кодекса России установлено:

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В свою очередь Истцом не представлено доказательств принятия никаких мер для ввода здания в эксплуатацию и для последующей регистрации права собственности на здание, в котором расположено помещение, аренда которого является предметом Договора.

Согласно п.1.6. Договора Истец обязался обеспечить соблюдение сроков по вводу Здания в эксплуатацию и официального открытия Здания, а именно:

-срок ввода Здания в эксплуатацию - 01 ноября 2018 года;

-дата официального открытия Здания - 15 ноября 2018 года.

В установленные сроки обязанность Истца, предусмотренная п. 1.6. в части ввода здания в эксплуатацию и его официального открытия, не исполнена.

3. Одним из оснований для признания Договора незаключенным, по заявлению Истца, является отсутствие государственной регистрации Договора.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Правила статьи 651 ГК РФ о моменте, с которого договор аренды недвижимости считается заключенным, означают, что договор аренды, существенные условия которого сторонами согласованы, но государственная регистрация не осуществлена, порождает не все последствия, на которые он направлен.

Такой договор с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия между ними. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, предоставив конкретное помещение в пользование на условиях подписанного сторонами Договора, Истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

По основаниям п. 1 ст. 8.1. «Государственная регистрация прав на имущество» Гражданского кодекса России: «В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определённому лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

На момент подписания Истцом, Ответчиком и третьими лицами Договора и на дату рассмотрения спора, Истцом не было зарегистрировано права собственности на здание, в котором находится помещение, аренда которого является предметом Договора.

Механизм совершения регистрационных действий предполагает процесс, связанный с прикреплением соответствующего обременения (Договора) к объекту (зданию), находящемуся в реестре (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), однако отсутствие объекта (здания) недвижимости как в натуре, так и в качестве соответствующей записи в реестре создает невозможность реализации на практике процедуры по государственной регистрации Договора, находящейся на стадии строительства и не введённого в эксплуатацию.

Учитывая изложенное, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, на основании ст. ст. 8, 9, 10, 11, 12, 432, 433, 554, 607, 651 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 4, 64, 65, 71, 101, 102, 110, 167-171, 180-182 , 226-229 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья В. Г. Дружинина