Решение от 9 января 2018 г. по делу № А79-3568/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-3568/2017
г. Чебоксары
09 января 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 25.12.2017.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Новожениной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Токаревым А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН:1022101150037 ИНН:2126003194 г. Чебоксары,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП:314213002200121 ИНН:212911879014 г. Чебоксары,

об освобождении земельного участка,

и по встречному иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП:314213002200121 ИНН:212911879014 г. Чебоксары,

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН:1022101150037 ИНН:2126003194 г. Чебоксары,

о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды,

третьи лица:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Чебоксары,

индивидуальный предприниматель ФИО3, г. Чебоксары,

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, г. Саранск,

при участии

от истца: ФИО4 по доверенности №29/01-5831 от 17.11.2017,

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 15.05.2017,

установил:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском о понуждении индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, ответчик) освободить земельный участок площадью 42 кв.м. с кадастровым номером 21:01:010108:74 путем сноса временного торгового павильона, расположенного по адресу: <...> в районе жилого дома №21, и возврате его Администрации по акту приема-передачи.

Заявленное требование обосновано положениями статей 209, 264, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.1, 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано отсутствием у ответчика оснований для использования земельного участка в связи с односторонним отказом истца от исполнения договора аренды земельного участка №48/1031-МК от 03.04.2013.

Определениями от 15.06.2017 и от 01.12.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальные предприниматели ФИО2 и ФИО3, а также Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.

Определением от 10.07.2017 производство по делу приостановлено до принятия и вступления в законную силу судебного акта по делу №А79-6331/2017.

Определением от 26.09.2017 производство по делу возобновлено.

Определением от 24.10.2017 принято встречное исковое заявление предпринимателя ФИО1 к Администрации о признании недействительным одностороннего отказа от договора №48/1031-МК аренды земельного участка от 03.04.2013, оформленного письмом Администрации №29/08-1023 от 28.02.2017, и применении последствий недействительности в виде признания за предпринимателем ФИО1 права аренды земельного участка по договору №48/1031-МК аренды земельного участка от 03.04.2013.

Встречное требование обосновано положениями статей 9, 10, 166, 168, 450, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что односторонний отказ от договора аренды не основан на нарушении ответчиком договорных обязательств и был направлен исключительно на прекращение правовых оснований использования земельного участка, что создало истцу предпосылки для исключения этого участка из схемы размещения нестационарных торговых мест и лишило ответчика гарантий, связанных с переоформлением правоотношений по использованию торгового места.

В заседании суда представитель истца заявленное требование поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям. Встречный иск не признал по доводам, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление.

Представитель ответчика заявленное требование не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Поддержал встречное исковое заявление. Указал, что на сегодняшний день не требуется наличие договора аренды земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта.

Третьи лица явку представителей не обеспечили.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в поступивших до заседания суда письменных пояснениях указало, что спорный земельный участок в реестре федерального имущества не числится; дело просило рассмотреть в отсутствие полномочного представителя третьего лица.

Дело в соответствии с положениями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

Судом установлено, что 03.04.2013 Администрацией (арендодатель) и ООО "Терем" (арендатор) заключен договор №48/1031-МК аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 42 кв.м. с кадастровым номером 21:01:010108:74 для эксплуатации торгового павильона, расположенный в <...> в районе жилого дома №21 (л.д.8,9).

Срок аренды земельного участка определен в пункте 2.1 договора: с 13.03.2013 по 13.09.2013.

Согласно пункту 8.4 договора обязательство арендодателя по передаче земельного участка арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.

В соответствии с пунктами 9.1, 9.2 договора аренды уведомление арендодателя об отказе от пролонгации договора, отправленное до истечения срока аренды, является безусловным; арендатор обязан освободить земельный участок и сдать его по акту приема-передачи арендодателю в недельный срок после истечения срока аренды. Договор с истекшим сроком аренды считается заключенным на неопределенный срок и действующим со всеми остальными его условиями. При этом для прекращения его действия (расторжения) достаточно уведомления арендодателя или арендатора сторонам по договору. Арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателю в месячный срок со дня получения (или отправления им) указанного уведомления.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 25.09.2013 срок аренды земельного участка по договору №48/1031-МК установлен по 13.03.2014 (л.д.10).

13.01.2014 ООО "Терем" и предпринимателем ФИО1 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №48/1031-МК от 03.04.2013 (л.д.11).

28.02.2017 Администрацией в адрес арендатора – предпринимателя ФИО1 направлено уведомление №29/08-1023, в котором арендодатель сообщил об отказе от договора аренды земельного участка №48/1031-МК от 03.04.2013 и указал на необходимость в течение месяца с момента получения уведомления освободить земельный участок (л.д.13-16).

Согласно представленному в материалы дела акту осмотра земельного участка №67-Е от 14.04.2017, а также приложенной к нему фототаблице, на земельном участке площадью 42 кв.м. с кадастровым номером 21:01:010108:74 находится торговый павильон "Колосок"; на момент осмотра торговый павильон используется для торговли продовольственными товарами (л.д.27, 28).

Неисполнение ответчиком обязанности по освобождению и передаче земельного участка Администрации послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 1 постановления №35 от 06.06.2014 "О последствиях расторжения договора", следует, что в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в указанном постановлении.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора.

Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении.

Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Учитывая волю арендодателя на прекращение арендных отношений через месяц с момента получения уведомления арендатором, суд приходит к выводу об отказе арендодателя от договора аренды земельного участка на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и его прекращении.

При этом из названной нормы права следует, что причина отказа арендодателя от исполнения договора аренды не имеет значения.

Тот факт, что ответчик использует земельный участок по настоящее время и оплачивает арендные платежи, не может расцениваться как согласие истца на продолжение арендных отношений, поскольку волеизъявление истца на прекращение арендных отношений явно следует из обстоятельств дела, подтверждается имеющимися в деле материалами.

Само по себе прекращение договора аренды не освобождает ответчика от внесения платы за фактическое пользование земельным участком после его прекращения до момента передачи участка арендодателю (истцу).

Судом установлено, что спорный договор аренды прекращен, предоставленный в аренду земельный участок арендодателю в установленный срок не возвращен, правовые основания для пользования им у ответчика отсутствуют, в связи с чем требования Администрации об освобождении земельного участка и возврате его Администрации по акту приема-передачи, являются правомерными.

Пунктом 1 статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из содержания статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка; действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Пунктами 2 и 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что юридические лица свободны в заключение договора, понуждение к заключению договора не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Предприниматель ФИО1 просит признать недействительным односторонний отказ от договора аренды земельного участка №48/1031-МК от 03.04.2013, выраженный в уведомлении Администрации №29/08-1023 от 28.02.2017.

Юридическое значение в уведомлении №29/08-1023 от 28.02.2017 имеет лишь сообщение о том, что арендодатель отказывается от исполнения возобновленного на неопределенный срок договора аренды, поскольку только оно влечет правовые последствия в виде прекращения обязательств сторон по договору.

Однако в части данного сообщения уведомление №29/08-1023 от 28.02.2017 требованиям закона соответствует, поскольку односторонний несудебный отказ от исполнения заключенного на неопределенный срок договора аренды допускается положениями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, при решении данного вопроса следует руководствоваться правилами, установленными законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в настоящее время.

Особенности размещения нестационарных торговых объектов на землях, находящихся в публичной собственности, в настоящий момент регламентированы положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона №381-ФЗ от 28.12.2009 "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №381-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Законом №381-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Закона №381-ФЗ размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

В силу части 3 названной статьи схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок включения в схему размещения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации (часть 2 статьи 10 Федерального закона №381-ФЗ).

Таким образом, схема размещения нестационарных торговых объектов утверждается в целях необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

Создание условий для обеспечения жителей городского округа услугами торговли и осуществление муниципального земельного контроля отнесены статьями 16, 16.2 Федерального закона №131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа и внутригородского района; кроме того, пунктом 4 Указа Президента Российской Федерации №65 от 29.01.1992 "О свободе торговли" императивно определено, что предприятия и граждане осуществляют торговлю в отведенных органами исполнительной власти местах.

Владелец нестационарного торгового объекта может быть признан законным землепользователем при условии включения такого объекта в утвержденную на конкретный период схему нестационарных торговых объектов, наличия у его собственника разрешения на размещение объекта мелкорозничной торговли (услуг) и заключенного в установленном порядке договора на использование необходимого для вышеназванных целей земельного участка.

Часть 6 статьи 10 Закона №381-ФЗ в данном случае не налагает на уполномоченные органы обязанность включать имеющийся нестационарный торговый объект в утверждаемые схемы, а лишь гарантирует право их пользователям на осуществление предпринимательской деятельности по ранее согласованным местам размещения объектов вплоть до окончания срока предоставления земли под нестационарные объекты торговли и (или) право на ведение торговли по указанному месту.

Таким образом, законодателем предопределена сама по себе возможность внесения изменений в схему размещения нестационарных торговых объектов, в том числе, путем ее дополнения новыми торговыми точками. Однако нельзя не учитывать, что за уполномоченным органом не закреплена безусловная обязанность включать в схему тот или иной объект. При этом необходимо исходить из того, что количество нестационарных объектов является переменной величиной, зависящей от целого ряда факторов; в зависимости от текущей потребности, существующей на территории муниципального образования, может отпадать необходимость в существующих объектах и возникать потребность в возведении новых. Принятие решения о фактической потребности в нестационарных торговых объектах относится к компетенции муниципального образования.

Судом установлено, что в Схеме размещения нестационарных торговых объектов на территории города Чебоксары, утвержденной Чебоксарским городским Собранием депутатов №1205 от 21.11.2013, в настоящий момент спорный торговый павильон не значится.

Порядок приобретения права на размещение нестационарного торгового объекта в настоящее время определен постановлением Администрации №1013 от 25.04.2017 "Об утверждении Порядка организации и проведения аукциона на право размещения нестационарных торговых объектов на территории города Чебоксары", предусматривающим проведение аукциона, а также заключение с лицом, подписавшим протокол об итогах аукциона, договора на право размещения нестационарного торгового объекта.

Между тем в отношении торгового павильона, принадлежащего ответчику, аукцион не проводился; земельный участок для установки данного торгового объекта в установленном порядке не отводился.

В силу пункта 26 части 1 статьи 16 Федерального закона №131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа.

Ссылка ответчика на то, что действия Администрации по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка являются злоупотреблением правом, несостоятельна, так как Администрация действовала в пределах полномочий, предоставленных ей законом.

Из представленных в дело доказательств и установленных судом фактических обстоятельств не усматривается злоупотребления правом со стороны Администрации в понимании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Между тем указанное преимущественное право арендатора может быть реализовано лишь в случае, если арендодатель в течение года со дня истечения срока аренды заключит договор с иным лицом.

То есть вышеуказанная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора аренды и его последующего заключения с другим лицом.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения встречного искового заявления отсутствуют.

Расходы по оплате государственной пошлины суд в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение одного месяца с момента вступления в силу решения суда по данному делу освободить земельный участок с кадастровым номером 21:01:010108:74 площадью 42 кв.м. путем сноса временного торгового павильона, расположенного по адресу: <...> в районе жилого дома №21, и возвратить его Администрации города Чебоксары по акту приема-передачи.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 в удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 6000 (шесть тысяч) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Новоженина