Решение от 5 августа 2022 г. по делу № А65-10255/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-10255/2022


Дата принятия решения – 05 августа 2022 года.

Дата объявления резолютивной части – 03 августа 2022 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Холмецкой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А65-10255/2022

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального район Республики Татарстан» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Регата» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 2 218 416 руб. 65 коп. по договору аренды земельного участка № 01-21-68 от 08.04.2021, в том числе 2 063 003 руб. 70 коп. – основной долг за период с 01.10.2021 по 31.03.2022, 155 412 руб. 95 коп. – пени, начисленные за период с 16.11.2021 по 16.03.2022,

о расторжении договора аренды земельного участка № 01-21-68 К№ 16:53:030104:59 от 08.04.2021,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Роджжо» (ОГРН <***>, ИНН <***>);

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального район Республики Татарстан» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан к обществу с ограниченной ответственностью «Регата» (далее – ответчик) с исковым заявлением о взыскании 2 218 416 руб. 65 коп. по договору аренды земельного участка № 01-21-68 от 08.04.2021, в том числе 2 063 003 руб. 70 коп. – основной долг за период с 01.10.2021 по 31.03.2022, 155 412 руб. 95 коп. – пени, начисленные за период с 16.11.2021 по 16.03.2022, о расторжении договора аренды земельного участка № 01-21-68 К№ 16:53:030104:59 от 08.04.2021.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.05.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Роджжо» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Информация о принятии иска к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.

Из материалов дела следует, что 08.04.2021 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 01-21-68, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 16:53:030104:59 по адресу: РТ, Нижнекамский муниципальный район, город Нижнекамск, промзона, общей площадью 2 010 кв.м.

Земельный участок передан арендатору 08.04.2021, о чем между сторонами составлен и подписан акт приема-передачи.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 4 126 007 руб. 40 коп.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 15 числа месяца следующего за отчетным.

Из искового заявления следует, что на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды в сумме 2 063 003 руб. 70 коп. за период с 01.10.2021 по 31.03.2022.

Истец 09.03.2022 направил в адрес ответчика претензию, содержащую требование оплатить образовавшийся долг.

Неудовлетворение претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковые требования, суд пришел к следующим выводам.

Суд установил, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с частью 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьями 307 – 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно положениям части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что техническая документация для обеспечения объекта электроснабжением не выдана, вследствие чего ответчик не может использовать земельный участок по целевому назначению.

В соответствии с представленным истцом в материалы дела актом обследования №3-об от 09.03.2022 земельного участка с кадастровым номером 16:53:030104:59 на спорном земельном участке находится будка охранника с подведенными линиями электропередач.

Кроме того, договор аренды № 01-21-68 от 08.04.2021 ответчиком подписан добровольно, протоколы разногласий к договору не составлялись, из чего следует, что согласился с условиями договора аренды.

Доказательств погашения задолженности по арендным платежам за пользование земельным участком ответчик не представил.

Таким образом, учитывая факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и отсутствия доказательств оплаты задолженности в полном объеме на момент рассмотрения спора по существу, требование истца о взыскании 2 063 003 руб. 70 коп. основного долга за период с 01.10.2021 по 31.03.2022 подлежит удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 155 412 руб. 95 коп. неустойки, начисленных за период с 16.11.2021 по 16.03.2022.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 3.4 договора в случае несвоевременного внесения арендной платы на невнесенную сумму начисляется неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В соответствии со статьей 193 ГК РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Расчет неустойки, произведенный истцом, скорректирован судом с учетом условий договора, положений статьи 193 ГК РФ, просительной части искового заявления, согласно которой истец просит взыскать с ответчика неустойку, начисленную за период с 16.11.2021 по 16.03.2022.

Таким образом, требование истца о взыскании неустойки, начисленной за период с 16.11.2021 по 16.03.2022, подлежит частичному удовлетворению в размере 103 150 руб. 18 коп.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка № 01-21-68 К№ 16:53:030104:59 от 08.04.2021.

Из материалов дела следует, что на земельном участке ответчиком возведен объект недвижимости (административный блок обслуживания автостоянки), который продан третьему лицу 29.03.2022. Договор купли-продажи зарегистрирован 04.04.2022.

Ответчик направил в адрес истца уведомление о прекращении договора аренды в связи с продажей объекта недвижимости.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о расторжении договора аренды в данном случае является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 450, 452 ГК РФ является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

Таким образом, в рассматриваемом случае для определения наличия оснований для удовлетворения требований истца о расторжении спорного договора аренды необходимо установить соблюден ли истцом досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, предоставлено ли арендатору время для устранения нарушенного обязательства, поскольку только после соблюдения данного условия у арендодателя возникает право требовать расторжения договора.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец предоставил направленную в адрес ответчика претензию, которая содержит требование об уплате задолженности по арендной плате. В указанной претензии истец уведомил ответчика о том, что в случае неуплаты задолженности, истец будет вынужден обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

Судом принимается во внимание, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Вместе с тем, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора императивно требует именно предложения, на которое мог бы быть дан положительный или отрицательный ответ. Доказательства направления истцом ответчику такого предложения в материалах дела отсутствуют.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Таким образом, данная претензия не может быть признана надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения ответчиком обязательства (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу №А65-12782/2017).

Других документов, подтверждающих направление ответчику предложения (уведомления) о расторжении рассматриваемого договора аренды в порядке, установленном статьей 452 ГК РФ, истец не представил.

Соответственно ответчик не мог добровольно урегулировать спор до даты подачи иска о расторжении договора аренды.

Пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требование о расторжении договора аренды земельного участка подлежит оставлению без рассмотрения.

В соответствии с частью 3 статьи 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), расходы по ее уплате в сумме 33 289 руб. подлежат взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета (подпункт 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Регата» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу муниципального казенного учреждения «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального район Республики Татарстан» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 2 166 153 (Два миллиона сто шестьдесят шесть тысяч сто пятьдесят три) руб. 88 коп. по договору аренды земельного участка № 01-21-68 от 08.04.2021, в том числе 2 063 003 руб. 70 коп. – основной долг за период с 01.10.2021 по 31.03.2022, 103 150 руб. 18 коп. – пени, начисленные за период с 16.11.2021 по 16.03.2022.

Требование о расторжении договора аренды земельного участка № 01-21-68 К№ 16:53:030104:59 от 08.04.2021 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Регата» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 33 289 (Тридцать три тысячи двести восемьдесят девять) руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.


Судья Е.А. Холмецкая