Решение от 9 ноября 2025 г. по делу № А82-1788/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, <...>  http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-1788/2025
г. Ярославль
10 ноября 2025 года
Резолютивная часть решения принята 28.10.2025 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Куликовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании заявление  

общества с ограниченной ответственностью "Ветфауна"

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

(ИНН <***>, ОГРН <***>),

Мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>),

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Межрегионального управления федеральной антимонопольной службы по Ярославской области и Костромской области (ИНН <***>)

о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, обязании заключить договор,


при участии:

от заявителя – ФИО1 (представитель по доверенности от 10.02.2025, диплом),

от Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля – ФИО2 (представитель по доверенности от 12.09.2025 № 64, диплом),

от мэрии города Ярославля – ФИО3 (представитель по доверенности от 19.12.2024, диплом),

прокурора Зосиевой М.В. (по доверенности от 23.01.2025),

от третьего лица – не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ветфауна" обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля  в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: <...>, выраженного в письме от 28.12.2024 № 01-21/11183-23, обязании ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого имущества с заявителем в порядке реализации преимущественного права выкупа.

Протокольным определением от 30.09.2025 к участию в деле в качестве соответчика привлечена мэрия города Ярославля.

Представитель заявителя требования поддержал.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения требований общества.

В судебном заседании, состоявшемся 30.09.2025, объявлялись перерывы, после которых рассмотрение спора продолжено.

Дело рассмотрено судом в отсутствие представителей третьего лица на основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд установил следующее.

06.11.2009 между заявителем и Комитетом подписан договор аренды недвижимого имущества № 11374-З (далее также договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилого помещения) общей площадью 62 кв.м, по адресу: город Ярославль, Дзержинский район, Мурманский пр-д, дом 2, для использования 10.90 кв.м. под торговлю промышленными товарами, 51.10 кв.м. под оказание ветеринарных услуг.

Срок действия договора: с 06.11.2009 по 04.11.2010.

Пунктом 7.3. договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.

19.12.2018 подписано дополнительное соглашение № 1 к договору, пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции: "1.1. арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество: помещение, назначение нежилое, общая площадь 59,3 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: <...>, для использования 13,4 кв. м. под торговлю промышленными товарами, 45,9 кв. м. под оказание ветеринарных услуг".

При обращении в суд общество указало, что продолжает использование указанного имущества в настоящее время: в арендуемом помещении размещена ветеринарная клиника. Общий срок аренды имущества составил 15 лет 2 месяца, то есть более двух лет. Претензий и писем о неисполнении либо ненадлежащем исполнении заявителем своих обязательств по договору от заинтересованного лица за все время аренды не поступало. Задолженности по арендной плате не имеется.

24.12.2024 заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность за плату в порядке реализации преимущественного права.

По результатам рассмотрения обращения Комитет отказал в реализации преимущественного права (письмо от 28.12.2024 № 01-21/11183-23), указав, что с 05.11.2010 договор является ничтожным.

 Заявитель, полагая, что решение об отказе в реализации преимущественного права в приобретении арендуемого имущества является незаконным, нарушающим ст. ст. 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также Закон № 159), обратился в суд с настоящим заявлением.

Ответчики требования общества не признали, представили письменные отзывы.

Комитет пояснил, что были произведены мероприятия по организации оценки рыночной стоимости испрашиваемого обществом имущества, подготовлен проект постановления мэрии города Ярославля "Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>", которым предусматривалось преимущественное право приобретения арендуемого имущества обществом.

Проект постановления не был согласован мэрией города Ярославля.

В ходе правовой экспертизы постановления было установлено, что договор является ничтожным. По истечении срока действия договора (04.11.2010) муниципальное имущество подлежало предоставлению в аренду по результатам торгов.

Поскольку срок действия договора истек, общество не является получателем соответствующей муниципальной услуги.

Мэрией города Ярославля указано, что договор аренды с обществом был заключен после 02.07.2008 (06.11.2009), соответственно, его продление на новый срок без торгов не представлялось возможным,  пункт 7.3 противоречил действующему законодательству. Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий (статья 167 Гражданского кодекса РФ), мэрия города Ярославля не усматривает оснований для издания постановления об условиях приватизации спорного имущества в порядке реализации преимущественного права общества.

Заявитель направил возражения по доводам ответчиков.

Подробно позиция участников спора приведена в заявлении, отзывах, дополнительных пояснениях, а также в судебных заседаниях.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Соответственно, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий.

В рассматриваемом случае на определенную в Законе N 159-ФЗ дату арендуемое недвижимое имущество находилось во временном пользовании заявителя более двух лет; сведений о наличии задолженности по арендной плате суду не представлено; доказательств включения арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в деле не имеется; заявитель включен в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Указанные обстоятельства сторонами по существу не оспариваются.

Как разъяснено в пункте 5 Информационного письма N 134 по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Вне зависимости от наличия формальных препятствий в реализации преимущественного права на приобретение, при определении правомерности решений властвующих субъектов правовой оценке с точки зрения соответствия требованиям пункта 1 статьи 10 ГК РФ подлежат предшествующие принятию таких решений действия уполномоченных органов и иные обстоятельства, следствием которых явилось возникновение соответствующих препятствий.

По смыслу статьи 3 Закона N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение имущества в собственность (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017).

В рассматриваемом случае на протяжении длительного периода времени между сторонами спора существовали отношения по аренде имущества и лишь в ходе правовой экспертизы проекта постановления мэрии города Ярославля "Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>" уполномоченными органами было установлено, что договор является ничтожным. По истечении срока действия договора (04.11.2010) муниципальное имущество подлежало предоставлению в аренду по результатам торгов.

В силу принципа эстоппель (пункт 5 статьи 166 ГК РФ) лицу не допускается отрицать обстоятельства, которые им до этого подтверждались, и на которые полагалось другое лицо, действующее на основании данных обстоятельств.

Переменчивое поведение хоть и не является гражданским правонарушением, но это явление небезразлично праву, так как лицо, изменив выбранный ранее порядок поведения, получает преимущество по сравнению с теми лицами, которые следуют своему предшествующему поведению и отношению к юридическим фактам.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности. Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Принципы правовой определенности и поддержания доверия граждан к закону и действиям государства гарантируют участникам гражданского оборота, что решения принимаются уполномоченными государством органами на основе строгого исполнения законодательных предписаний, а также внимательной и ответственной оценки фактических обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение, изменение, прекращение прав (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14.01.2016 № 1-П).

Заключая договор, а далее подписывая дополнительное соглашение, ответчик должен был предвидеть и осознавать последствия своего поведения во взаимоотношениях с обществом, которое в сложившейся ситуации не соответствует стандарту добросовестного и разумного поведения стороны, не отвечает принципу добросовестности.

Обстоятельства, препятствующие выявлению нарушений законодательства при продлении отношений сторон, ранее обращения общества с заявлением заинтересованными лицами не раскрыты.

 Закон N 159-ФЗ, а также данные в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснения ограничивают властвующих субъектов в совершении ими активных действий, направленных в воспрепятствование субъектам малого и среднего предпринимательства в реализации ими преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества. Возможность реализации преимущественного права выкупа не ставится законодателем в зависимость от усмотрения органа власти.

Иной подход влечет необоснованное лишение общества как субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества, что не соответствует смыслу Закона N 159-ФЗ, целью которого является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах отказ Комитета в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: <...>, выраженный в письме от 28.12.2024 № 01-21/11183-23 признан судом незаконным.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В качестве способа восстановления прав общества арбитражный суд посчитал возможным возложить обязанность на ответчиков совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Принимая во внимание положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ и результаты рассмотрения настоящего спора, с  Комитета, Мэрии города Ярославля в пользу общества взыскано по 25 000 руб. (с каждого из ответчиков) в возмещение расходов на уплату государственной пошлины

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля  в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: <...>, выраженный в письме от 28.12.2024 № 01-21/11183-23.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Мэрию города Ярославля (ИНН <***>) совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" действия, направленные на реализацию преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Ветфауна" (ИНН <***>, ОГРН <***>) выкупа нежилого помещения площадью 59,3 кв м по адресу: <...>.

Взыскать с  Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ветфауна" (ИНН <***>, ОГРН <***>) по 25 000 руб. (с каждого из ответчиков) в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

Ю.М. Тепенина