Решение от 27 июля 2025 г. по делу № А08-7960/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, <...>

Тел./ факс <***>, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-7960/2024
г. Белгород
28 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 28 июля 2025 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Бутылина  Е. В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и системы видеопротоколирования секретарем судебного заседания Шаповаловой И.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «РАЗУМЕНСКИЙ РЫНОК» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации городского поселения «Поселок Разумное» Муниципального района «Белгородский район» Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: ПАО «Сбербанк», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, администрация Белгородского района Белгородской области, ООО «Исток», ФИО1, ООО «Мистер Бургер», ФИО2,

об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления

при участии в судебном заседании:

от заявителя до перерыва: ФИО3, генеральный директор ООО «ИСТОК» - учредителя ООО «РАЗУМЕНСКИЙ РЫНОК», паспорт, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц; после перерыва: не явился, извещен надлежащим образом;

от заинтересованного лица до и после перерыва: после перерыва: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица ПАО «Сбербанк» до и после перерыва: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области до и после перерыва: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица ООО «ИСТОК» до перерыва: ФИО3, генеральный директор ООО «ИСТОК» - учредителя ООО «РАЗУМЕНСКИЙ РЫНОК», паспорт, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц; после перерыва: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица ФИО1 до и после перерыва: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица ООО «Мистер Бургер» до и после перерыва: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица ФИО2 до и после перерыва: не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

ООО «Разуменский рынок» (далее - Заявитель, Общество) обратился в Белгородский  районный суд Белгородской области с заявлением к Администрации городского поселения «Поселок Разумное» Муниципального района «Белгородский район» Белгородской области (далее - Администрация) о признании незаконным распоряжения № 340-з от 16.12.2022, обязать привести документы и записи, касающиеся данного земельного участка, в первоначальное состояние, существовавшее до издания оспариваемого распоряжения.

Решением Белгородского  районного суда Белгородской области от 27.09.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Апелляционным определением Белгородского областного суда решение Белгородского районного суда от 27.09.2023 года отменено.

Дело Белгородского районного суда № 2-1469/2023 по иску ООО «Разуменский рынок» о признании незаконным распоряжения Администрации городского поселения «Поселок Разумное» Муниципального района «Белгородский район» Белгородской области от 16.12.2022 № 340-з о разделе земельного участка с кадастровым номером 31:15:1001010:264 с момента его издания передано на рассмотрение Арбитражного суда Белгородской области.

Общество сослалось на то, что 03.09.2018 между ООО «Разуменский рынок» и муниципальным образованием городское поселение «Поселок Разумное» муниципального района «Белгородский район» Белгородской области был заключен договор аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством/.

Предметом аренды по договору является земельный участок общей площадью 3906 кв.м с кадастровым номером (информация скрыта) расположенный по адресу: (адрес обезличен). Срок действия вышеуказанного договора аренды - 49 лет с момента заключения, то есть до 15.10.2058.

Указанный земельный участок имеет обременение ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк», основание регистрации – договор ипотеки от 30.10.2017, сроком действия с 26.12.2017 по 06.06.2027.              

 09.02.2023 при проведении проверочных мероприятий со стороны ПАО «Сбербанк» было установлено уменьшение предмета залога без согласия залогодателя и залогодержателя: снижение общей площади земельного участка, а именно с 3906 кв.м площадь земельного участка была уменьшена до 3507 кв.м путем раздела участка.

В ответе на обращение ООО «Разуменский рынок» администрация городского поселения «Поселок Разумное» Белгородского района указала, что на основании распоряжения (номер обезличен)-з от (дата обезличена) земельный участок с кадастровым номером (информация скрыта) разделен и образован новый земельный участок с кадастровым номером (информация скрыта), площадью 336 кв.м‚ при этом исходный земельный участок остался в измененных границах. Указывает, что ни арендатор ООО «Разуменский рынок», ни залогодержатель ПАО «Сбербанк» письменное согласие на раздел данного земельного участка не давали.

Полагает, что Администрация незаконно в одностороннем порядке без согласия залогодержателя (ПАО «Сбербанк») и арендатора (ООО «Разуменский рынок») произвел раздел земельного участка с кадастровым номером (информация скрыта) являвшегося предметом залога. 

Считает, что  ООО «Разуменский рынок» и его единственный участник ООО «Исток» подверглись рейдерскому захвату. Общество незаконно, путем подделки подписи генерального директора лишилось имущества на сумму свыше 30 000 000 рублей. ООО «Разуменский рынок» подписи А.О. на нескольких документах, забрали часть арендуемого земельного участка, Администрация  незаконно в одностороннем порядке без согласия залогодержателя (ПАО «Сбербанк») и арендатора (ООО «Разуменский рынок») произвел раздел земельного участка с кадастровым номером 31:15:10001010:264 площадью 3 906 кв.м., являвшегося предметом залога.

Было установлено снижение обшей площади земельного участка, а именно с 3 906 кв.м, площадь земельного участка была уменьшена до 3 507 кв.м. путем раздела участка. После совершения путем подделки документов раздела земельного участка, ООО «Разуменский рынок» все же продолжало платить полностью арендную плату за весь земельный участок, то есть за 3 906 кв.м. (отобранный путем фальсификации документов, подделки подписи) земельный участок ранее представлял собой пустырь.

После его аренды ООО «Разуменский рынок» потратил свыше 30 000 000 руб. на улучшение земельного участка, о чем в деле имеются подтверждающие документы.     Какой-либо коммерческой целесообразности в расторжении договора аренды у Общества не имелось.

Бывший глава администрации городского поселения «Поселок Разумное» ФИО4, который в настоящее время отстранен от должности, путем подделки документов отделил от арендованного со стороны ООО «Разуменский рынок» и без его согласия около 400 кв.м, и передал его в пользу организации ООО «Мистер Бургер».

В соответствии с п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев,  арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Ни общество, ни залогодержатель - ПАО «Сбербанк» такого письменного согласия не давали.

На данный момент ООО «Мистер Бургер» фактически в центре земельного участка устанавливает свой объект, из-за чего закрываются все входы в участок ООО «Разуменский рынок»; меняется его эстетический образ.

Уставом ООО «Разуменский рынок» предусмотрено, что все крупные сделки должны проходить одобрение общего собрания участников. Однако, общего собрания участников ООО «Разуменский рынок» не было, генеральный директор ФИО1 никаких документов относительно данного вопроса не подписывал.

Как только ООО «Разуменский рынок» стало известно о случившемся, оно сразу же связалось с Администрацией городского поселения «Поселок Разумное», пытаясь разобраться, что произошло, там рекомендовали обращаться в суд.

Подпись в соглашении не принадлежит ФИО1 - генеральному директору Общества, который физически не мог его подписать, так как не находится в г. Белгород.

Благодаря фальсификации документов и подписей, использованию административного ресурса, бывшему главе Администрации ФИО4 удалось незаконно, в тайне от залогодержателя (ПАО Сбербанк) и арендатора имитировать расторжение договора в пользу организации ООО «Мистер Бургер».                                                                                                

ООО «Разуменский рынок» договор аренды не расторгало, общее собрание участников Общества расторжение договора не утверждало. Подпись в заявлениях генеральному директору не принадлежит, что подтверждается результатами экспертизы. Печать, поставленная на документах, похожа на печать ООО «Разуменский рынок», однако это не идентичная печать.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования.

Администрация в судебное заседание явку представителя не обеспечила. Согласно отзыва, заявленные требования не признает.

Указала, что ч.2 ст. 615 ГК РФ предусмотрена необходимость получения арендатором согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка.

Такое согласие было предоставлено администрацией городского поселения «Поселок Разумное» Белгородского района ООО «Разуменский рынок» в пределах срока действия договора аренды при одновременном условии выполнения всех обязательств по договору аренды.

Заявлением от 13.04.2021 исх. № 09 ООО «Разуменский рынок» инициировано расторжение договора аренды земельного участка от 03.09.2018 № 7292/186-2018/-ЮЛ, в целях дальнейшего оформления разрешения на использование земельного участка с кадастровым номером 31:15:1001010:264.

23.04.2021 между администрацией городского поселения «Поселок Разумное» и ООО «Разуменский рынок» заключено Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 7292/186-2018/-ЮЛ от 03.09.2018 (далее - Соглашение) и подписано генеральным директором ООО «Разуменский рынок» ФИО1 23.04.2021. Договорные отношения были прекращены, что подтверждает отсутствие записи в ЕГРН.

В соответствии со ст. 22 ЗК РФ согласие на установление залога предоставляется исключительно в пределах срока действия договора аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимого имущества от 07.12.2022 № КУВИ-001/2022-218158406 в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:15:1001010:264, площадь 3906 кв. м ограничений прав и обременений объекта недвижимости в виде ипотеки не установлено.

На основании распоряжения администрации городского поселения «Поселок Разумное» Белгородского района от 16.12.2022 № 340-з земельный участок с кадастровым номером 31:15:1001010:264 разделен и из него образован новый земельный участок с кадастровым номером 31:15:1001010:678, площадью 336 кв. м. при этом исходный земельный участок с кадастровым номером 31:15:1001010:264 остался в измененных границах.

Согласно сведениям, предоставленным комитетом имущественных и земельных отношений администрации Белгородского района Белгородской области, на дату подготовки проекта распоряжения и принятия распоряжения от 16.12.2022 № 340-з каких либо ограничений прав и обременений объекта недвижимости не установлено.

В силу указанных выше положений ЗК РФ, для принятия решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 31:15:1001010:26 согласие ООО «Разуменский рынок» не требовалось, так как ООО «Разуменский рынок» не являлся землевладельцем, землепользователем, арендатором данного земельного участка.

Также, в связи с отсутствием установленных ограничений прав и обременений объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:15:1001010:264, согласие банка не требовалось, поскольку между администрацией городского поселения «Поселок Разумное» и ООО «Разуменский рынок» заключено соглашение, и договор аренды земельного участка утратил свою силу.

Администрация в полной мере владела информацией о заключении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № 7292/186-2018/-ЮЛ от 23.04.2021, а также о последствиях такого соглашения, которое выразилось в осуществлении его государственной регистрации 26.05.2021.

Пунктом 1.1 Договора аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством № 7292/186-2018/-ЮЛ определено, что на переданный в аренду земельный участок государственная собственность не разграничена.

Согласно ч. 1 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если указанным Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Частью 2 данной статьи установлено, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется, в том числе, органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения.

В п. 2 соглашения указано, что соглашение имеет силу акта приема-передачи земельного участка, соответственно, при заключении данного Соглашения земельный участок был передан администрации городского поселения «Поселок Разумное» Белгородского района, у которой имелось законное право распоряжения данным земельным участком.

Взаимоотношения между залогодержателем ПАО «Сбербанк» и залогодателем ООО «Разуменский рынок» определены условиями договора № 600217007 об открытии возобновляемой кредитной линии от 30.10.2017, в п. 2.3 договора закреплено, что заемщик заверяет, что случаи и события, перечисленные в п.7.1.8 договора, на дату заключения договора не наступили и предпримет все действия, чтобы они не наступили в течение срока действия договора, а п. 7.1.8 ст. 7 определены обязанности и права кредитора, в том числе и в случае обесценения обеспечения, утраты обеспечения или ухудшения его условий, а также угрозы утраты обеспечения или угрозы ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые кредитор не отвечает. При этом ухудшением условий обеспечения (угрозой ухудшения его условий) по обстоятельствам, за которые кредитор не отвечает, признается в том числе неисполнение залогодателем обязательств, указанных в договоре залога.

Своим волеизъявлением ООО «Разуменский рынок» инициировал заключение соглашения о расторжении договора аренды, общество осознавало риск негативных последствий в виде утраты Залогодержателем предмета залога - земельного участка, однако никаких действий по извещению Залогодержателя об утрате предмета залога не предприняло.

Вместе с тем, условия договора не содержат обязанность администрации городского поселения «Поселок Разумное» Белгородского района по уведомлению ПАО «Сбербанк» о заключении соглашения и выбытии предмета залога, поскольку данная обязанность возложена на залогодателя - ООО «Разуменский рынок».

П.п. 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

С учетом взаимосвязанности положений указанных правовых норм, прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права.

Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.  

Следовательно, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Третьи лица по делу - ПАО «Сбербанк», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, администрация Белгородского района Белгородской области, ООО «Исток», ФИО1, ООО «Мистер Бургер», ФИО2, в судебное заседание представителей не направили.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, выслушав участников процесса, суд приходит к выводу об  удовлетворении заявленных требований в части по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному ненормативному правовому акту и нарушают их права и законные (интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

 Согласно ст. 201 АПК РФ, основанием для признания ненормативного акта, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным актом, решением или действием (бездействием) прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.       

 Как видно из дела, 03.09.2018 между ООО «Разуменский рынок» и муниципальным образованием городское поселение «Поселок Разумное» муниципального района «Белгородский район» Белгородской области заключен договор аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством №7292\186-2018/-ЮЛ, предметом которого являлся земельный участок общей площадью 3906 кв.м с кадастровым номером 31:15:1001010:264 расположенный по адресу: Белгородский район пгт.Разумное, проспект Ленина, 8.. Срок действия договора аренды - 49 лет с момента заключения.

Согласно договору ипотеки № 600217007 /И-1 от 30.10.2017 (с учетом дополнительного соглашения от 12.03.2020) названный земельный участок обременен ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк России» в качестве обеспечения по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №600217007 от 30.10.2017, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Разуменский рынок».

13.04.2021 ООО «Разуменский рынок» в лице генерального директора ФИО1 обратилось в администрацию Белгородского района Белгородской области с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка  от 03.09.2018 в связи с намерением получить разрешение на использование земельного участка под парковку.

23.04.2021 между муниципальным образованием городское поселение «Поселок Разумное» муниципального района «Белгородский район» Белгородской области в лице главы администрации ФИО5 и ООО «Разуменский рынок» в лице генерального директора ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка №7292\186-2018/-ЮЛ от 03.09.2018.

Согласно представленному реестровому делу на земельный участок с кадастровым номером 31:15:1001010:294, представителем ООО «Разуменский рынок» по доверенности ФИО6 20.05.2021 в Управление Росреестра по Белгородской области предоставлены документы для оказания государственной услуги регистрации и погашения сделки об ограничении (обременении) права на указанный земельный участок, в том числе соглашение от 23.04.2021 о расторжении договора аренды земельного участка №7292\186-2018/-ЮЛ от 03.09.2018 от 03.09.2018.

26.05.2021 Управлением Росреестра по Белгородской области произведена государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды земельного участка №7292\186-2018/-ЮЛ от 03.09.2018 от 03.09.2018.

16.12.2022 администрации городского поселения «Поселок Разумное» Белгородского района принято оспариваемое распоряжение, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 31:15:1001010:264, государственная собственность на который не разграничена (земли населенных пунктов), разделен и из него образован земельный участок с кадастровым 31:15:1001010:264:ЗУ1 площадью 336 кв.м., при этом исходный земельный участок с кадастровым номером 31:15:1001010:264, площадью 3570 кв.м. сохранен в измененных границах.

С целью проверки доводов заявителя, по его ходатайству, по делу была проведена судебная почерковедческая экспертиза.

Согласно экспертному заключению Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы №1967/4-3-25 от 20.05.2025, подпись от имени ФИО1, изображение которой расположено ниже слов «Генеральный директор ООО «Разуменский рынок» на строке «ФИО1» в нижней правой части копии Соглашения от 23.04.2021 о расторжении договора аренды земельного участка №7292/186-2018/-ЮЛ от 03.09.2018 выполнена не самим ФИО1, а другим лицом.

Исследуемая подпись выполнена с подражанием какой-то его подлинной подписи.

При таких обстоятельствах, суд принимает во внимание тот факт, что соглашение от 23.04.2021 о расторжении договора аренды земельного в предусмотренном законом порядке не было подписано законным представителем Общества, в связи с чем доводы Общества о его незаключении признаются судом обоснованными.

ООО «Разуменский рынок» не было известно о существовании Соглашения от 23.04.2021 о расторжении договора аренды земельного участка №7292/186-2018/-ЮЛ от 03.09.2018, ни об издании оспариваемого ненормативного акта, о чем свидетельствуют представленные им платежные поручения о денежных переводах, произведенных в августе-сентябре 2023 года, в которых в качестве назначения платежей указано на оплату за аренду земельного участка согласно договору  от 03.09.2018.

Таким образом, поскольку ООО «Разуменский рынок» не инициировало заключение соглашения о расторжении договора аренды, оспариваемое распоряжение  от 16.12.2022 не соответствует закону и нарушает права Общества в экономической сфере.

Поскольку в настоящее время в раках УПК РФ соответствующее процессуальное решение об обстоятельствах, связанных с изданием Администрацией оспариваемого распоряжения не было принято, у  суда отсутствуют правовые основания для возложения на администрацию городского поселения «Поселок Разумное» муниципального района «Белгородский район» Белгородской области обязанности по приведению документов и записей, касающихся спорного земельного участка, в первоначальное состояние, существовавшее до издания оспариваемого распоряжения.

При таких обстоятельствах, требования подлежат удовлетворению в части.

Государственная пошлина взысканию не подлежит.

По делу был объявлен перерыв.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 198-201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования удовлетворить в части.

Признать незаконным распоряжение администрации городского поселения «Поселок Разумное» Белгородского района от 16.12.2022 №340-з о разделе земельного участка с кадастровым номером 31:15:1001010:264 с момента его издания.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с администрации городского поселения «Поселок Разумное» Муниципального района «Белгородский район» Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО «РАЗУМЕНСКИЙ РЫНОК» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 4 500,00 рублей в возврат уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья

 Е.В. Бутылин