Решение от 26 июля 2021 г. по делу № А53-12435/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-12435/21
26 июля 2021 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2021 г. Полный текст решения изготовлен 26 июля 2021 г

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Алюр» (ИНН <***> ОГРН <***>) к Управлению Росреестра по Ростовской области

третьи лица: Администрация г. Волгодонска, Комитет по управлению имущество города Волгодонска

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности,

При участии: от заявителя: Донец А.Ф., доверенность от 01.05.2021,

от заинтересованного лица: ФИО2, доверенность от 03.12.2020, от третьих лиц: не явились

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Алюр» обратилось в суд с исковым заявлением к Управлению Росреестра по Ростовской области об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Алюр» путем осуществления государственной регистрации права собственности и государственного кадастрового учета объекта недвижимости (объект незавершенного строительства) Жилого дома № 534, расположенного по адресу: <...>.

Судом рассматриваются требования в редакции уточнений от 15.06.2021. Представитель заявителя поддержал требования.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения требований.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, заявитель на основании договора аренды № 218 от 28.04.2010 года, № 265 от 08.03.2013 года, № 88 от 09.07.2016 года, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска, являлся законным владельцем земельного участка с кадастровым N61:48:0040213:85, предоставленного из земель населенных пунктов и находящегося по адресу: <...>. Участок был выделен для строительства многоквартирного дома.

Разрешение на строительство дома за № RU613033000 от 30.10.2014 года, выданное комитетом по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска, было продлено до 8 июля 2016 года.

12.07.2016 было истцом было получено новое разрешение на строительство дома за № 61-303-129-2016 года, которое действовало до 09.07.2019 года.

30.09.2019 года кадастровым инженером ФИО3 был составлен расчет степени готовности проекта по объекту «Жилой дом № 534, первый этап строительства (блок-секция № 1, теплогенераторная № 1) по адресу: <...> за № 173

В результате проведенных расчетов, степень готовности конструктивных элементов дома составила 82%.

Заявитель 19.01.2021 года обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации права собственности на дом, как объект незавершенного строительства, в установленном законом порядке с предоставлением необходимых документов, а именно: квитанции об оплате государственной пошлины, копии разрешения на строительство за № 61-303-129-2016 года, копии договора аренды земельного участка № 88 от 09.07.2016 года, технического плана объекта незавершенного строительства, расчета степени готовности проекта № 173 от 30.09.2019 года

Вместе с тем, 1 марта 2021 года уведомлением за N КУВД-001/2021-1263912/2 заинтересованное лицо приостановило осуществление действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства-жилой дом № 534, сославшись на то, что, из представленных документов невозможно прийти к выводу о моменте образования объекта незавершенного строительства и, в связи с тем, что не представляется возможным определить, был ли возвращен земельный участок с кадастровым № 61:48:0040213:85 арендодателю.

01.06.2021 года ООО «Алюр» получило от заинтересованного лица уведомлением за N КУВД-001/2021-1263912/3 об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации права. Основания отказа идентичны тем, которые были указаны в уведомлении о приостановлении осуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства-жилой дом № 534.

Полагая, что решение об отказе в государственной регистрации является незаконным, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев заявленные требования, суд не нашел оснований для их удовлетворения ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону

или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

19.01.2021 в Управление с заявлениями о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Гагарина, д. 17, обратилось ООО «Алюр».

Согласно пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 10 ст. 40 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ, разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости (ч. 9 ст. 24 Закона о регистрации).

В случае отсутствия разрешения на строительство на объект незавершенного строительства, проектной документации на объект незавершенного строительства сведения о таком объекте недвижимого имущества, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимого имущества на земельном участке, указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимого имущества, изготовленного до 01.01.2013 (ч. 2 ст. 71 Закона о регистрации).

В разрешении на строительство от 12.07.2016 в п. 3.3 имеются сведения о том, что проектная документация № 349-430-ПЗ, АР, ПЗУ, ПОС подготовлена ООО ПСП «СЕТА». Вышеуказанная проектная документация использована кадастровым инженером при подготовке технического плана от 24.12.2020.

На основании ч. 13 ст. 40 Закона о регистрации осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, помещения или машино-места в них в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации, представленные документы в части их содержания проверяются государственным регистратором прав исключительно соответствие сведений, указанных в техническом плане разрешению на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (в случае осуществления государственного кадастрового учета объекта, введенного в эксплуатацию) и (или) проектной документации объекта капитального строительства. При этом, выдаче разрешения на строительство предшествует процедура экспертизы проектной документации (ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно сложившейся судебной практике, истечение срока действия разрешения на строительство на момент обращения заявителя с заявлением о регистрации не является препятствием к государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, возведенный в период действия указанного документа (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.10.2018 по делу № А 6052092/2017).

При этом, в рассматриваемых случаях судами также учитывается отсутствие у органа регистрации прав каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ^

объект возведен после истечения срока действия разрешения на строительство.

При этом, в рассматриваемом случае, представленные заявителем документы не содержат информацию о моменте образования объекта незавершенного строительства, что не позволяет прийти к выводу о завершении строительства до истечения срока действия разрешения и в период действия договора аренды..

Кроме того, по данным раздела «Характеристики объекта недвижности» технического плана объекта незавершенного строительства от 07.05.2020, объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с кадастровым номером J, 61:48:0040213:85, в ЕГРН содержатся сведения о зарегистрированном обременении в виде аренды в пользу ООО «Алюр» (договор аренды земельного участка от 09.07.2016 сроком по 09.07.2019).

Указанный договор аренды был заключен соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), согласно которой в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2013 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в ^ аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без торгов в порядке, установленном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040213:85 ранее предоставлялся ООО «Алюр» на праве аренды на основании договора аренды от 08.03.2013 № 265, а также договора аренды от 28.04.2010 № 218.

В суде рассматривалось дело № А53-24753/2019 по заявлению ООО «Алюр» к Администрации г. Волгодонска, Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска о признании незаконным отказ Администрации г. Волгодонска в лице Комитета по

управлению имуществом г. Волгодонска от 13.06.2019. № 52.3.6./1289, об обязании Администрации г. Волгодонска в лице Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска заключить с ООО «Алюр» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:85.

Решением суда от 11.02.2020 по делу № А53-24753/2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суд 23.05.2020, в удовлетворении заявленных требований было отказано.

В указанном решении было отражено, что письмом от 22.04.2019, дополненным письмом от 13.06.2019, Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:85 на условиях аренды для завершения строительства без проведения торгов со ссылкой на п. 10 ч.ч. 2, 5 ст. 39.6, п. 5 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, указав, что продление договора аренды не представляется возможным ввиду предоставления ранее такого льготного права.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших (абз. 5 стр.4 решения суда).

Кроме того, суд указал, что, исходя из фактических отношений сторон, что Комитетом неоднократно продлялся договор аренды для завершения строительства в 2013 г., 2016 г. (абз. 6 стр. 4 решения суда).

Суд также указал на недобросовестность поведения общества, что не позволяет применить льготный порядок предоставления земельного участка в аренду (абз. 9 стр. 4 решения суда).

ООО «Алюр» не оспаривалось, что строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка от 09.07.2016, им не завершено.

Доказательств, подтверждающих нарушение срока строительства, связанных с действиями органов местного самоуправления, не представлено. При этом земельный участок уже предоставлялся обществу для завершения строительства объекта недвижимости (абз. 3 стр. 5 решения суда).

Таким образом, учитывая, что договор аренды в настоящее время истек, ответчик не зарегистрировал объект незавершенного строительства до его истечения, суд считает отказ в регистрации права собственности законным и обоснованным ввиду отсутствия у заявителя прав на земельный участок.

При таких обстоятельствах, следует признать, что действия Управления по отказу в государственной регистрации права соответствовали действующему законодательству.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Алюр» (ИНН <***> ОГРН <***>) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Ростовской области об отказе в государственной регистрации права собственности и об обязании осуществить государственную регистрацию права.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Палий

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 07.06.2021 13:50:35

Кому выдана Палий Юлия Анатольевна