Постановление от 17 сентября 2025 г. по делу № А55-14262/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-4443/2025

Дело № А55-14262/2024
г. Казань
18 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Хлебникова А.Д., Нафиковой Р.А., при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью «СамЭК» – ФИО1 (доверенность от 10.12.2024),

общества с ограниченной ответственностью «ФБ Хоум-Сервис» – ФИО2, директор (свидетельство от 01.03.2022), ФИО3 (доверенность от 11.05.2025),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СамЭК»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2025

по делу № А55-14262/2024

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СамЭК», п. Зубчаниновка Самарской области, к обществу с ограниченной ответственностью «ФБ Хоум-Сервис», г. Самара, о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СамЭК» (далее – ООО «СамЭК») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФБ Хоум-Сервис» (далее – ООО «ФБ Хоум-Сервис») о взыскании 5 551 542,75 руб., из которых: неосновательное обогащение за пользование нежилым помещением с кадастровым номером 63:01:0506006:1778 за период с 18.04.2021 по 17.04.2024 в размере 4 806 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за период с 18.04.2021 по 17.04.2024 в размере 745 542,75 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ, начисленные на задолженность в размере 4 806 000 руб., за период с 18.04.2024 по день фактического исполнения обязательств, а также о взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

Решением Арбитражного Самарской области от 06.12.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «СамЭК» просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

В обоснование жалобы указывается, что суды первой и апелляционной инстанций, в отсутствие законных или договорных оснований владения и пользования ответчиком нежилым помещением истца, при наличии признания ответчиком факта владения и пользования нежилым помещением истца, а

также вступившего в законного в силу судебного акта, которым установлено владение и пользование ответчиком нежилым помещением истца, незаконно не применили положения статьи 1102 ГК РФ, вместо этого необоснованно применив статью 1109 ГК РФ.

Судами первой и апелляционной инстанций не приняты во внимание фактические обстоятельства, указывающие на незаконное владение ответчиком нежилым помещением истца. При этом принятые судебные акты основаны только на голословной позиции ответчика. Опираясь на указанную ошибочную позицию, суды в оспариваемых судебных актах пришли к прямо противоположным выводам, не следующим ни из одного доказательства по делу, тем самым допустив нарушение норм процессуального права, что является основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций.

Само по себе наличие инженерных коммуникаций в помещении истца не дает прав неограниченного, бесплатного владения и пользования помещением ответчику или хоть сколько-нибудь ограничивает собственника в правах распоряжения, владения и пользования нежилым помещением. Несмотря на это, суды первой и апелляционной инстанций приравняли предоставление доступа в помещение истца в регламентированном законом порядке к праву владения и пользования помещением, тем самым наделив полномочиями собственника ответчика, а не истца. Таким образом, поскольку каких-либо ограничений в пользовании имуществом законом в отношении нежилого помещения истца не установлено, право неограниченного круглосуточного беспрепятственного доступа в помещение может быть только у его собственника - у ООО «СамЭК».

Суды, применяя статью 1109 ГК РФ, исходят из того, что 83% помещения истца занято инженерными коммуникациями, являющимися общедомовым имуществом, остальные помещения носят вспомогательный характер, из чего делают вывод, что «приобретение помещения с целью взыскания арендной платы с управляющей компании либо собственников

МКД напрямую является недобросовестным, судебной защите не подлежит». Однако данный вывод судов не подтвержден материалами дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, муниципальное предприятие городского округа Самара «Коммунальник» и ООО «СамЭК» 15.08.2018 в результате проведения торгов по продаже имущества заключили договор купли-продажи № 4 нежилого помещения по адресу: <...>, литера внутренняя В., площадью 44,5 кв. м, этаж № 1, кадастровый номер: 63:01:0506006:1778.

Имущество было передано ООО «СамЭК», что подтверждается актом приема-передачи (приложение № 1 к договору купли-продажи от 15.08.2018 № 4).

Право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «СамЭК» 18.02.2019.

Обосновывая заявленные требования, истец указывал, что с момента приобретения нежилого помещения и до настоящего времени не имеет доступа к помещению, поскольку на входной двери третьими лицами был установлен новый замок. Считает, что указанное имущество незаконно удерживает ООО «ФБ Хоум-Сервис», которое является управляющей компанией многоквартирного дома по адресу: <...>.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 289, 556, 1102 ГК РФ, статей 36, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), пункта 3.4.5 постановления Госстроя Российской Федерации № 170, пунктов 10-12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, подпункта «б» пункта 32 Правил о предоставлении

коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, установил, что истец, приобретая добровольно нежилое помещение с такими техническими характеристиками, не мог не знать, что управление общедомовым имуществом и его эксплуатация осуществляется управляющей компанией с предоставлением соответствующего доступа, а также должен был выяснить у продавца сложившийся порядок предоставления соответствующего доступа; обслуживание инженерных коммуникаций производится ответчиком в ходе плановых осмотров и ремонта, для чего не требуется осуществление владения и пользования подвальным помещением; доказательств постоянного длительного пользования помещением ответчиком в материалах дела не имеется.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

Решением общего собрания собственников помещений МКД от 10.05.2015 был выбран способ управления многоквартирным домом по адресу: <...>, посредством управляющей организации. Была выбрана управляющая организация – ООО «ФБ Хоум- Сервис», утверждены условия договора управления многоквартирным домом. В соответствии с договором управления управляющая организация по заданию собственников приняла обязательства обеспечить оказание жилищно-коммунальных услуг, выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД, а собственники обязались принять и оплатить оказанные услуги (пункты 2.2, 2.3 договора).

Договор управления заключен собственниками помещений с ООО «ФБ Хоум-Сервис» 01.06.2015, управляющая организация приступила к исполнению возложенных на нее обязанностей и продолжает их осуществлять в настоящее время.

Согласно частям 1, 1.1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее – обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и

содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Как следует из пункта 3.4.5 постановления Госстроя Российской Федерации № 170, пунктов 10-12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, подпункта «б» пункта 32 Правил о предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, собственники помещений обязаны обеспечить в любое время суток свободный доступ к инженерным коммуникациям представителям соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства.

Аналогичная обязанность собственника содержится в пунктах 3.3.6, 3.3.17 договора управления от 01.06.2015.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в

данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Обращаясь в суд с иском, истец указал, что спорное нежилое помещение является самостоятельным, не имеет вспомогательного значения по отношению к основным помещениям дома, обосновывая свою позицию установлением факта неотнесения спорного нежилого помещения к общему имуществу многоквартирного дома в судебном порядке в рамках рассмотрения дела судом общей юрисдикции.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В пункте 4 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, чем выводы,

содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Суды указали, что из судебного акта по делу № 2-151/2022 по иску собственников помещений в МКД об оспаривании сделки по приобретению истцом нежилого помещения не следует, что суд общей юрисдикции исследовал взаимоотношения истца и ответчика в заявленный в настоящем иске период по поводу использования данного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что в договоре купли-продажи от 15.08.2018 № 4 и акте приема передачи отсутствуют условия, касающиеся состава, качества передаваемого недвижимого имущества, как и указание на нахождении в помещении общедомового имущества МКД.

Поскольку истец, приняв имущество по акту приема-передачи от продавца, никаких претензий в последующем по качеству не заявил, суды пришли к выводу об осведомленности истца о состоянии помещения, его составе и нахождении в нем общедомового имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Истец, приобретая добровольно нежилое помещение с такими техническими характеристиками, не мог не знать, что управление общедомовым имуществом и его эксплуатация осуществляется управляющей

компанией с предоставлением соответствующего доступа, а также должен был выяснить у продавца сложившийся порядок предоставления соответствующего доступа. В случае несогласия с установившимся порядком пользования помещением управляющей компанией, мог отказаться от приобретения объекта. Однако указанное действие истец не осуществил.

Согласно исследовательской части заключения эксперта ФИО4 (ООО «Эксперт Оценка»), проведенного в рамках дела, при натурном осмотре помещения 24.02.2022 установлено, что в помещении № 1 площадью 27,2 кв. м находятся следующие инженерные коммуникации:

- трубопроводы систем холодного и горячего водоснабжения. Материал трубопроводов ГВС смешанный – водогазопроводные трубы и полипропиленовые. Трубопроводы ХВС – полипропилен. На сетях распложены запорные устройства, манометры, термометры, приборы учета (расходомеры) и т.п. Трубопроводы ХВС/ГВС представляют собой трубопроводы с устройством разводки на стояки.

- система отопления – тепловой/элеваторный узел – ввод магистрального теплоносителя и подключение с внутридомовой системой отопления, система подающих и обратных трубопроводов (материал-металлические трубы), на трубопроводах расположены: запорно/регулирующая арматура, грязевики, манометры, термометры, приборы учета (расходомеры) и т.п.

- система водоотведения (канализационная труба ПП), трубопровод проложен наружно, в средней части помещения. (фото помещения на дату осмотра л.д. 12 т. 3).

В помещении № 2 площадью 5,0 кв. м находится металлический шкаф с вводно-распределительным устройством 0,4 кВ (ВРУ), через которое выполняется электропитание (в т.ч. отключающие рубильники и плавкие предохранители) системы электроснабжения жилого дома. Справа при входе в металлическом навесном шкафу установлены блоки питания (2 шт.), из шкафов провода выведены и проложены по помещению в гофрированной

трубе. На металлических шкафах с контрольно-измерительными приборами учета установлены пломбы АО «Самарагорэнергосбыт» (фото помещения на дату осмотра л.д. 13 т. 3).

В помещении № 4 площадью 1,4 кв. м расположена труба ливневой канализации, под потолком проходят инженерные коммуникации системы отопления.

В помещении № 5 площадью 3,9 кв. м в дальнем правом углу проходит труба ливневой канализации (фото на дату осмотра л.д. 14 т. 3).

Расположение узлов управления системы электропитания, отопления, горячего, холодного водоснабжения, ливневой канализации в помещении истца подтверждается также экспертным заключением АНО «ФЭКЦ» от 26.07.2023 № 161-31-80-658, составленным по определению Самарского областного суда по указанному гражданскому делу.

Также экспертом установлено, что признаки производства работ по реконструкции и перепланировке нежилого помещения отсутствуют.

При указанных обстоятельствах истец, приобретая помещение по возмездной сделке, осмотрев его, должен был установить, что из всех комнат, составляющих указанный объект недвижимости, только помещение № 3 коридор – 4,1 кв. м, № 6 умывальник – 1,8 кв. м, № 7 туалет – 1,1 кв. м не обременены общедомовым имуществом МКД. При этом свободные от общедомового имущества помещения являются коридором, умывальником и туалетом, т.е. вспомогательными относительного самого нежилого помещения.

Суды также указали, что в силу подпункта 4 статьи 1109 ГК РФ, а также презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданского оборота (пункт 5 статьи 10 ГК РФ), приобретение помещения с целью взыскания арендной платы с управляющей компании либо собственников МКД напрямую является недобросовестным, судебной защите не подлежит.

Кроме того, на основании выводов экспертизы суды пришли к выводу, что в настоящее время помещение в коммерческих целях с присутствием людей в текущем состоянии использоваться не может; свободными от общедомового имущества, и теоретически, возможными при проведении соответствующих ремонтных работ к коммерческому использованию, являются комнаты № 3, 6, 7 общей площадью 7 кв. м.

В период с 01.06.2015 по сегодняшний день ООО «ФБ Хоум-Сервис» оказывает услуги собственникам помещений МКД по содержанию узлов управления систем электропитания, отопления, горячего и холодного водоснабжения всего жилого дома (теплового узла, прибора учета тепла, запорной арматуры на ввод холодной воды, трубопроводов системы водоснабжения и водоотведения, трубопроводов системы отопления, элеваторного узла, вводного ВРУ и пр.), расположенных в помещении истца, но принадлежащих на праве долевой собственности всем собственникам помещений.

Выполнение вышеуказанных работ по обеспечению готовности инженерных систем дома невозможно без физического контакта с узлами отопления и горячего водоснабжения, расположенными в помещении истца. При производстве вышеперечисленных работ помимо допущенных сотрудников управляющей организации (инженер, слесарь-сантехник) обязательно присутствует представитель теплоснабжающей организации.

Суды пришли к выводу, что доступ в спорное помещение директора управляющей организации ООО «ФБ Хоум-Сервис», дежурного слесаря (равно как и других работников управляющей организации соответствующих специальностей и должностных обязанностей):

- не преследует цель удовлетворить личные, либо коммерческие нужды самой организации;

- не является незаконным, а регламентирован соответствующими правовыми актами, что не противоречит приведенному истцом судебному постановлению (определению Самарского областного суда от 09.11.2023 по

делу № 33-230/2023), включающему правовую оценку судом заключения судебного эксперта;

- отсутствует приобретение либо сбережение имущества за счет истца.

Ссылка заявителя жалобы на вступившее в законную силу решение суда по делу № 2-151/2022 отклонена судами, поскольку из указанного судебного акта по иску собственников помещений в МКД об оспаривании сделки по приобретению истцом нежилого помещения не следует, что суд общей юрисдикции исследовал взаимоотношения истца и ответчика в заявленный в настоящем иске период, по поводу использования данного объекта недвижимости.

Довод истца о необходимости применения пункта 1 статьи 1102 ГК РФ признан необоснованным, так как в данном случае истец, предъявляя требование о взыскании неосновательного обогащения, не доказал факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца в отсутствие на то правовых оснований. Обслуживание инженерных коммуникаций производится ответчиком в ходе плановых осмотров и ремонта, для чего не требуется осуществление владения и пользования подвальным помещением. Доказательств постоянного длительного пользования помещением ответчиком в материалах дела не имеется, в связи с чем расчет суммы неосновательного обогащения как стоимости аренды (фактического пользования) помещением за весь приведенный истцом период времени является необоснованным. Ответчик не находился в помещении истца весь указанный период, конкретные даты и периоды нахождения сотрудников ответчиков в помещении не установлены, также как и периодичность их нахождения в помещении, а нахождение в помещении коммуникаций не препятствует пользованию истцом своим, в связи с чем, при наличии у истца возможности помещение использовать, с ответчика не может быть взыскано неосновательное обогащение в виде арендной платы за пользование помещением по основанию нахождения в нем инженерных коммуникаций.

Кроме того, на момент приобретения спорного нежилого помещения по договору купли-продажи находились инженерные коммуникации в данном нежилом помещении, истцом не представлены доказательства, подтверждающие, что цена купли-продажи помещения определена без учета нахождения в помещении коммуникаций, а также что их нахождение препятствует или затрудняет реализацию прав собственника помещения, что исключает взыскание с ответчика неосновательного обогащения на основании статей 1102, 1105 ГК РФ.

Размещение в помещении оборудования, которое соответствует назначению помещения, и используется с момента его возведения в соответствии с его целевым назначения для обеспечения деятельности физических и юридических лиц, не означает нарушения прав собственника объекта недвижимости и возникновение неосновательного обогащения на стороне ответчика.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.03.2019 № 307-ЭС19-1433 по делу № А56-81706/2016.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов

соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2025 по делу № А55-14262/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи А.Д. Хлебников

Р.А. Нафикова