Решение от 14 декабря 2020 г. по делу № А83-11201/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-11201/2019
город Симферополь
14 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2020 года.

В полном объеме решение изготовлено 14 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Лагутиной Натальи Михайловны рассмотрев материалы дела по иску Общества с ограниченной ответственностью «ЯЛТ СИТИ» (ОГРН <***>) к ответчику Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика ИП ФИО2; ИП ФИО3; ИП ФИО4; ИП ФИО5; ООО «Бюро технической инвентаризации. Крым»

о расторжении договора аренды и обязании совершить определённые действия,

с участием представителей сторон:

от истца – ФИО6, представитель по доверенности от 23.10.2020, диплом УВ № 941075

от ответчика – ФИО1, паспорт; ФИО7, представитель по доверенности от 15.08.2019

иные участники судебного процесса не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЯЛТ СИТИ» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, в котором, с учетом уточнения исковых требований просит суд:

- расторгнуть договор от 07.09.2017 аренды нежилого помещения (регистрационный номер 90:25:010108:20/090/2017-2), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 550,0 кв.м, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «ЯЛТ СИТИ» и Индивидуальным Предпринимателем ФИО1;

- обязать ИП ФИО1 освободить занимаемое им нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 550,0кв.м. в течение 2-х календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды, что выразилось в нарушении сроков оплаты арендной платы, несоблюдении противопожарных правил и требований, проведении реконструкции арендуемых помещений.

Определением от 30.017.2019 исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание на 23.09.2019.

После завершения рассмотрения всех, вынесенных в предварительное заседание вопросов, суд, принял решение об условной готовности рассмотрения дела к судебному разбирательству и перешел к судебному разбирательству, о чем было вынесено соответствующее протокольное определение от 23.09.2019.

Определением суда от 28.10.2018 производство по делу №А83-11201/2019 приостановлено до разрешения Арбитражным судом Республики Крым дела №А83-14016/2019. Определением от 22.06.2020 суд производство по делу А83-11201/2019 возобновил.

С целью соблюдения прав и законных интересов всех участников процесса, в порядке ст. 158 АПК РФ судебное разбирательство откладывалось, очередное заседание назначено на 07.12.2020.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, представитель ответчика возражал относительно удовлетворения иска.

Суд переходит к исследованию доказательств.

На вопрос суда о необходимости ознакомления с письменными доказательствами, имеющимися в материалах дела путём их оглашения, представители сторон пояснили, что знакомы с материалами дела и нет необходимости в их исследовании путем оглашения.

После исследования доказательств по делу председательствующий в судебном заседании объявил об окончании рассмотрения дела по существу и перешел к судебным прениям. После предоставления реплик, суд удаляется в совещательную комнату.

После выхода из совещательной комнаты, суд огласил резолютивную часть принятого решения.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

07 сентября 2017 года между Обществом с ограниченной ответственностью «ЯЛТ СИТИ» (Арендодатель, истец) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор, ответчик) был заключен договор Аренды нежилого помещения, в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование Арендатору нежилое помещение, расположенное на 1-м этаже 3-х этажного здания (сооружении) по адресу: Республика Крым. <...> (далее - «Помещение»), общей площадью - 550,00 кв.м., кадастровый номер 90:25:010108:20 (далее - «Помещение»), для его использования в предпринимательской деятельности. Помещение передается по акту-приема передачи в течение 3-х календарных дней с момента государственной регистрации Договора.

Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, чтоподтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 01.12.2014г.,серия 90АА 008553, запись регистрации № 90-90-21/002/2014-319 от 01.12.2014.

В соответствии с п. 1.2. помещение передается в аренду в состоянии, требующем ремонта.

В соответствии с п. 5.2 Договора, по требованию Арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут судом, когда Арендатор, в том числе, умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещения; в течение 4-х месяцев подряд не вносит арендную плату.

Кроме того, как пояснил истец, ответчиком нарушены обязательства, предусмотренные п. 2.2 Договора, согласно которого Арендатор обязан: содержать Помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и иную безопасность; своевременно вносить арендную плату; производить текущий ремонт арендуемого помещения; расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием Помещения, несет Арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует Арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей согласно выставленных Арендодателем счетам.

Как указано в заявлении, ответчиком грубо нарушаются вышеуказанные обязанности, в частности не соблюдаются противопожарные правила и требования.

Так, истец пояснил, что в нарушение названных условий Договора ответчиком не установлены системы огнетушения и огнетушители, нет планов эвакуации, запасных выходов, не разработана инструкция противопожарной безопасности, не назначено лицо, отвечающее за противопожарную безопасность в офисе, рабочие места в офисах де соответствуют нормам противопожарной безопасности и пр. Более того, на територии нежилой площади объектов запрещается ликвидировать конструктивные элементы, которые предотвращают распространение пожара (включая доводчики дверей), а также проводить перепланировку эвакуационных путей, если в результате будет ограничен доступ к первичным и специальным средствам огнетушения, которых, в помещении нет.

Более того, как указано истцом, ответчик осуществил перепланировку и реконструкцию арендуемого им помещения, а именно:

- с фасадной стороны здания установлено крыльцо и входная дверь, ведущая в помещение 1-10;

- между помещениями 1-9 и 1-10 заложен проход;

- между помещениями 1-10 и 1-11 сделан проем, установлена стеклянная дверь;

- в помещении 1-11 сделан проем и установлена металлическая дверь в коридор1-18;

- между помещениями 1-14 и 1-13 разрушена стена, из образовавшегося помещения сделан проем, установлена стеклянная дверь в коридор 1-18;

- проход между помещением 1-9 и коридором 1-18 заложен;

- разрушена стена (6,20 м) в помещении 1-10;

- в помещениях 1-5 и 1-8 разрушены стены таким образом, что они стали единым большим помещением с помещением 1-9;

- система пожаротушения, огнетушители, планы эвакуации отсутствуют;

- на фасадной части здания установлены камеры видео-наблюдения.

При том истец обратил внимание суда на тот факт, что договор аренды от 07 сентября 2017 не одержит условий, предоставляющих арендатору право производить перепланировки и реконструкции переданных в пользование нежилых помещений.

В заявлении так же указно, что ответчик арендовал весь первый этаж и такие существенные изменения нарушают целостность здания и этажа в целом.

Так же, как указано истцом, ответчик не надлежащим образом выполнял свои обязательства по оплате арендной платы с ноября 2019 года, в результате чего у него образовалась задолженность перед истцом.

Истец считает, что наличие задолженностей по оплате арендной плате, неоднократное нарушение договорных обязательств, а также нарушение условий п. 2.2 Договора, что является существенным ухудшением арендованного имущества, является основанием для досрочного расторжения договора.

Ответчику были отправлены предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, однако нарушения условий Договора устранены не были.

Поскольку в досудебном порядке спор не удалось урегулировать, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды, обязании совершить действия по освобождению имущества истца.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, всесторонне и полно выявив фактические обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Анализируя характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон, предусмотренных договором аренды от 07.09.2017, суд квалифицирует их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Применительно к договорам аренды частью первой статьи 619 ГК РФ предусмотрены следующие случаи, когда по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом.

К таким случаях, в частности, отнесены случаи, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество (пункты 1, 2 части первой статьи 619).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Требуя расторжения договора субаренды по основаниям, предусмотренным подпунктами 1, 2 пункта 1 статьи 619 ГК РФ, подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ истец утверждает, что ответчик пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора, которые носят также и неоднократный (систематический) характер, что выражается в просрочке оплаты постоянных арендных платежей на срок более 4-х месяцев, а так же расходов на оплату коммунальных услуг; нарушении условий пункта 2.2 договора аренды.

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое лицо участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или не совершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В отзыве ответчик ссылается на письмо ООС «ЯЛТ СИТИ» в адрес ИП ФИО1 с требованием в течение 7 (семь) дней с момента получения настоящего Уведомления, устранить выявленные нарушения: привести помещение в соответствие с графическим планом БТИ, а также провести необходимую работу для того, чтобы помещение соответствовало требованиям о противопожарной безопасности. Ответчик утверждает, что требование привести помещение в соответствие с нормами противопожарной безопасности, выполнил, в подтверждение этому прилагает копии Договоров от 01 июля 2019 года, заключенные между ним и ИП ФИО8 указывает, что в настоящее время все нарушения требований пожарной безопасности устранены в полном объеме, в том числе, полагая, что затраты, понесенные ИП ФИО1, в ходе исполнения вышеуказанных договоров должны быть зачтены в счет арендных платежей.

При этом, как установлено судом, ответчик не предоставляет ни одного надлежащего доказательства того, что объект аренды поддерживается в надлежащем состоянии, соблюдаются санитарные, противопожарные требования, нормы и правила, обязательность которых установлена действующим законодательством.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, судом установлено, что ответчиком грубо нарушаются вышеуказанные обязанности, что подтверждается Постановлением главного государственного инспектора города Ялта по пожарному надзору, начальника ОНД по г. Ялта УНД и ПР ГУ МЧС России по Республике Крым подполковника внутренней службы Марчука Р.Е. от 5 августа 2019 года , согласно которого ИП ФИО1 признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст. 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, поскольку Актом проверки №169 от 02.08.2019 года, проведенной по адресу: <...> установлены нарушения требований закона о пожарной безопасности.

Вышеизложенное так же подтверждается решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 12.12.2019 года по делу №12-282/2019.

Так, названным решением Ялтинского городского суда от 12.12.2019 и решением Верховного суда Республики Крым от 19.02.2020 по делу №12-282/2019 установлено, что обязанности по установке системы пожаротушения и сигнализации несет Арендатор; исходя из условий договора аренды, заключенного 07.09.2017 между ИП ФИО1 и ООО «ЯЛТ СИТИ», становится очевидным, что первый в полном объеме отвечает за соблюдение требований пожарной безопасности и состоянием противопожарного режима арендуемого им нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в том числе, за оборудование системой автоматического пожаротушения.

Таким образом, с учетом названных решений, а так же указанных положений Договора, суд считает доказанным факт того, что ответственность за несоблюдение противопожарных норм и правил лежит на ответчике.

При этом, наличие недостатков помещения, арендуемого ответчиком по адресу: <...>, подтверждается надлежащими доказательствами, представленными в материалы дела.

Ссылка ответчика на то, что последним устранены соответствующие недостатки является несостоятельной, поскольку ответчиком не предоставлены надлежащие доказательства устранения недостатков, имеющихся в арендуемом помещении.

Согласно ст. 37 Федерального закона от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» организации обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны. В соответствии с положениями ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 №69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. К лицам, уполномоченным владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в соответствии со ст. ст. 606, 615 ГК РФ, в том числе, относятся и арендаторы.

В соответствии со ст. 615, 616 ГК РФ, а также пункта 2.2 Договора аренды, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, обеспечивать соблюдение и выполнения на объекте аренды противопожарных требований, норм и правил, обязательность которых установлена действующим законодательством.

Таким образом, обеспечение своевременного выполнения требований пожарной безопасности входит в обязанности субарендатора, в связи с чем, у Арендатора возникает обязательство обеспечивать соблюдение и выполнения на объекте аренды противопожарных требований, неисполнение которого влечет последствия, предусмотренные гражданским законодательством, поскольку халатное отношение к требованиям пожарной безопасности может нанести, материальный ущерб собственнику, а также третьим лицам, осуществляющим хозяйственную деятельность в смежных помещениях, а также потенциально несет прямую угрозу жизни и здоровью граждан находящихся в помещении.

Несоблюдение ответчиком противопожарных правил и требований является существенным нарушением условий договора субаренды, поскольку может повлечь гибель людей.

На основании изложенного суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, выразившиеся в несоблюдении противопожарных правил и требований, неоплате арендных платежей, что влечет за собой удовлетворение иска в части расторжения договора.

Более того, позиция ответчика о том, что затраты, понесенные ИП ФИО1, в ходе исполнения вышеуказанных договоров, должны быть зачтены в счет арендных платежей, не предусмотрена ни условиями заключенного договора, ни нормами действующего законодательства, а потому отклоняется судом ввиду ее необоснованности.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах требование истца о понуждении ответчика вернуть объект аренды также подлежит удовлетворению.

В порядке ст. 110 АПК РФ судебные расходы в размере 12 000,00 руб. относятся судом на ответчика.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить в полном объеме.

2. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 07.09.2017 (регистрационный номер 90:25:010108:20/090/2017-2), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 550,0 кв.м, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «ЯЛТ СИТИ» и Индивидуальным предпринимателем ФИО1.

3. Обязать ИП ФИО1 освободить занимаемое им нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 550,0кв.м. в течение 2-х календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

4. Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Обществом с ограниченной ответственностью «ЯЛТ СИТИ» судебные расходы по уплате 12 000,00 рублей государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Н. М. Лагутина