Решение от 6 октября 2023 г. по делу № А40-214058/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-214058/22-64-1678
г. Москва
06 октября 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2023года Полный текст решения изготовлен 06 октября 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ТПУ "Лефортово" (111250, ГОРОД

МОСКВА, СОЛДАТСКИЙ ПЕРЕУЛОК," ДОМ 10, ПОМЕЩЕНИЕ XXVII, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.09.2015, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка от 24.04.2018 № И-04-001610

при участии: от истца - ФИО2 по дов. от 28.12.2022 от ответчика - ФИО3 по дов. от 09.01.2023

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТПУ "Лефортово" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.04.2018 № И-04-001610 в размере 25 008 106 руб. 26 коп., в т.ч. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2021г. по 02.02.2022г. в размере 23 269 173 руб. 61 коп. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 07.07.2020 по 02.02.2022 в сумме 1 738 932 руб. 65 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение условий договора аренды земельного участка от 24.04.2018 № И-04-001610 ответчик не своевременно оплатил арендные платежи, в результате чего за ним образовалась задолженность.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства, подтвердил, что ответчик основной долг оплатил в полном объеме, просит взыскать неустойку, отказ от иска не заявил.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, ссылаясь на необходимость проведения зачета.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материала дела, Между Арендодателем Департаментом городского имущества города Москвы и Арендатором ООО «ТПУ «ЛЕФОРТОВО» ИНН: <***> - был заключен договор от 24.04.2018 № И-04-001610 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, ФИО4, 24, 2, 3, 4, 8 (<...>, 4, 8), площадью 3969 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства жилого дома. Договор заключен сроком до 24.04.2024.

В статьях 1 и 65 Земельного кодекса РФ закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.3 Договора арендная плата устанавливается на срок до 6 (шести) лет, но не более чем до даты ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию и не ранее чем до даты окончания срока строительства, предусмотренного проектом организации строительства, утвержденным в составе проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

Однако ответчик, в нарушение условий договора, не исполнил обязательства по внесению арендной платы за период с 01.10.2021г. по 02.02.2022г., в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 23 269 173 руб. 61 коп.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора истец начислил неустойку за период с 07.07.2020 по 02.02.2022 в сумме 1 738 932 руб. 65 коп.

Направленная ответчику претензия от 02.06.2022 № 33-6-132429/22-(0)-1 оставлена без ответа и удовлетворения.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Проект организации строительства, утвержденный в составе проектной документации (книга 1 раздел 6), получившей 04 декабря 2017 года положительное заключение экспертизы № 50-2-1-3-0447-17, проведенной ООО «Экспертстройинжиниринг», предусматривает сроки строительства согласно п. 34 Проекта организации строительства «Календарный план строительства» (стр. 55 Проекта организации строительства) 9 кварталов от даты получения разрешения на строительство жилого комплекса с подземной автостоянкой по адресу: <...> вл.24, стр. 2,3,4,8, которое было выдано Комитетом государственного строительного надзора города Москвы 29 июня 2018 года за № 77-148000-017490-2018. Соответственно, отказ от уплаты арендной платы не мог последовать ранее, чем наступление первого числа четвертого квартала 2020 года.

ООО «ТПУ «Лефортово» осуществило комплекс мероприятий по проектированию и строительству жилого комплекса на вышеуказанном земельном участке и 26 ноября 2021 года получило Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное Комитетом государственного строительного надзора города Москвы за № 771480000-010432-2021, о чем в надлежащей форме уведомило Департамент городского имущества города Москвы. Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы № 24053 от 10.06.2021 г. введенному в эксплуатацию объекту присвоен адрес: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Лефортово, улица ФИО4, дом 2.

Таким образом, арендная плата по Договору подлежала уплате по 26 ноября 2021 года включительно. Данное обязательство ООО «ТПУ «Лефортово» исполнило в полном объеме: сумма задолженности по арендной плате и пени были перечислены на расчетный счет Департамента городского имущества города Москвы на основании платежных поручений № 111 от 04.03.2022 года и № 181 от 05.04.2022 года в общем размере 22 342 500,00 рублей.

При этом ООО «ТПУ «Лефортово» обращалось в Департамент городского имущества города Москвы с письмом об изменении назначения платежа, так как при перечислении денежных средств вся сумма была неверно указана как оплата арендной платы, которая за период с 01.10. по 26.11.2021 года включительно составила 20 853 000,00 рублей, т.е. сумма в размере 1 489 500,00 рублей была уплачена за нарушение срока исполнения обязательств (пени), включая в нее и остаток суммы основного долга 190 451,39 рублей.

Вместе с тем, с учетом того, что арендатором земельного участка одна из частей основного долга, погашенная на основании платежного поручения № 181 от 05.04.2022 года, составила 11171 250,00 рублей, что соответствует размеру арендной платы за полное количество дней ноября 2021 года, то есть на 1 489 500,00 рублей больше суммы реального основного долга в размере 9 681 750,00 рублей за 26 дней ноября 2021года, арендодатель имеет право зачесть сумму переплаты в 1 489 500,00 руб.

ООО «ТПУ «Лефортово» в ответ на претензию истца о задолженности по арендной плате № 33-6-132429/22-(0)-1 от 02.06.2022 года, просило ДГИ г. Москвы перечислить на его расчетный счет указанную сумму согласно письму, направленному в ДГИ г. Москвы за исх. № 106 от 24.06.2022 года.

Ответчик 11.07.2023г. направил истцу заявление о зачете встречных однородных требований, согласно которому просит истца зачесть из суммы переплаты по основному долгу по арендной плате сумму в размере 1 343 370, 22 рубля в качестве пеней, а оставшуюся сумму в 425 627,37 рублей перечислить на расчетный счет ООО «ТПУ «Лефортово».

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. № 6 «О некоторых вопросах применения положений

Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения.

Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

Соблюдение критерия встречности требований для зачета согласно статье 410 ГК РФ предполагает, что кредитор по активному требованию является должником по требованию, против которого зачитывается активное требование (далее - пассивное требование). В случаях, предусмотренных законом или договором, зачетом могут быть прекращены требования, не являющиеся встречными, например, согласно положениям пункта 4 статьи 313 ГК РФ.

В целях применения статьи 410 ГК РФ предметы активного и пассивного требований должны быть однородны, то есть стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением.

Статья 410 ГК РФ допускает, в том числе, зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований. Критерий однородности соблюдается при зачете требования по уплате основного долга (например, покупной цены по договору купли-продажи) на требование об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков (например, в связи с просрочкой выполнения работ по договору подряда).

Для зачета в силу статьи 410 ГК РФ необходимо, чтобы по активному требованию наступил срок исполнения, за исключением случаев, когда такой срок не указан или определен моментом востребования.

По смыслу статей 410, 315 ГК РФ для зачета не является необходимым наступление срока исполнения пассивного требования, если оно в соответствии с законом или договором может быть исполнено досрочно.

Если лицо получило заявление о зачете от своего контрагента до наступления срока исполнения пассивного требования при отсутствии условий для его досрочного исполнения или до наступления срока исполнения активного требования, то после наступления соответствующих сроков зачет считается состоявшимся в момент, когда обязательства стали способны к зачету, то есть наступили установленные законом условия для зачета. Если наступил срок исполнения активного требования, но отсутствуют условия для досрочного исполнения пассивного требования, то должник по активному требованию вправе исполнить свое обязательство.

Согласно статье 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ. Наличие условий для зачета без заявления о зачете не прекращает и не изменяет обязательства сторон. До заявления о зачете стороны не вправе отказаться от принятия надлежащего исполнения по встречным требованиям, стороны также не вправе требовать возврата исполнения, предоставленного до заявления о зачете. Обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету (статья 410 ГК РФ). Например, если срок

исполнения активного и пассивного требований наступил до заявления о зачете, то обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения обязательства (или возможности досрочного исполнения пассивного обязательства), который наступил позднее, независимо от дня получения заявления о зачете.

При зачете части денежного требования должны учитываться положения статьи 319 ГК РФ. При недостаточности суммы требования для прекращения зачетом всех встречных однородных обязательств необходимо учитывать положения статьи 319.1 ГК РФ.

По смыслу пункта 3 статьи 407 ГК РФ стороны вправе согласовать порядок прекращения их встречных требований, отличный от предусмотренного статьей 410 ГК РФ, например, установив их автоматическое прекращение, не требующее заявления одной из сторон, либо предусмотрев, что совершение зачета посредством одностороннего волеизъявления невозможно и обязательства могут быть прекращены при наличии волеизъявления всех сторон договора, то есть по соглашению между ними (статья 411 ГК РФ).

Если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск. Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований.

В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным 7 образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1–3 1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

С учетом изложенного и произведенного судом зачета, согласно представленному истцом информационному расчету истца, задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, в связи с чем, требование о ее взыскании является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Доводы Департамента городского имущества города Москвы о том, что арендная плата должна быть уплачена по дату 02.02.2022 года, в связи с регистрацией 03.02.2022 года Управлением Росреестра по Москве первого права собственности на машино-место 101 в составе многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, г. Москва, вн. тер. муниципальный округ Лефортово, улица ФИО4, дом 2 (запись ЕГРН 77:04:0001001:11494-77/060/2022-1), судом отклоняются, поскольку такая правовая позиция противоречит Постановлению Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве», пунктом 7(1) которого установлено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, прилегающие к границам территории транспортно-пересадочного узла и (или) расположенные в границах территории транспортно-пересадочного узла, предназначенные для реализации масштабных инвестиционных проектов, определяется, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 8 настоящего постановления, в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности на основании отчета независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы и

устанавливается на срок до шести лет, но не более чем до даты ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию и не ранее чем до даты окончания срока строительства, предусмотренного проектом организации строительства, утвержденным в составе проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы, и устанавливается в отношении организации, которой в соответствии с решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы предоставлен указанный земельный участок, при соблюдении одного из установленных условий. Подпункт 7(1)2 к такому условию относит решение о реализации на открытом конкурсе права на заключение договора купли-продажи акций, долей в уставном капитале такой организации, принятое Градостроительно-земельной комиссией города Москвы до 31 декабря 2017 г.

Согласно Протоколу заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы № 15 от 21.04.2016 года в ходе обсуждения 24 вопроса принято решение согласиться с реализацией на открытом конкурсе права на заключение договора купли- продажи 99% доли в уставном капитале ООО «ТПУ «Лефортово».

Требование истца о взыскании пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 07.07.2020 по 02.02.2022 в сумме 1 738 932 руб. 65 коп. также является необоснованным и удовлетворению не подлежит в силу следующего.

Из контррасчета ответчика, признанного судом обоснованным следует, что пени за нарушение сроков уплаты арендной платы за период с 07.07.2020 года по 02.02.2022 года составляю сумму в размере 1 343 370, 22 рубля.

Между тем, ответчиком на основании платежных поручений № 111 от 04.03.2022 года и № 181 от 05.04.2022 года в пользу истца были направлены денежные средства в размере 22 342 500,00 рублей, что не оспаривается истцом. Из данной суммы оплата основного долга по арендной плате составила сумму в размере 20 573 502, 41 рубль, соответственно переплата составила 1 768 997, 59 рублей. Из суммы переплаты истец вправе зачесть сумму пеней в размере 1 343 370, 22 рубля, и следовательно, на стороне ответчика останется переплата в размере 425 627,37 рублей, в с вязи с чем, взыскание пени не правомерно.

С учетом, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований истца.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца, поскольку требования, заявленные в иске, не обоснованы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 330, 331, 410, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 71, 110, 112, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Н.А. Чекмарева