Решение от 3 сентября 2025 г. по делу № А29-7320/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ ул. Ленина, д. 60, <...> 8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-7320/2025
04 сентября 2025 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 03 сентября 2025 года, полный текст решения изготовлен 04 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Безносиковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Александрийской М.Н., рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми

о заключении договора, при участии в заседании от истца: ФИО2 – по доверенности от 03.07.2025, установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением об обязании администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (далее – ответчик, Администрация) заключить договор на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 11:15:0101020:94 для завершения строительства незавершенного объекта с кадастровым номером 11:15:0101020:93, сроком на три года.

Администрация в отзыве от 23.06.2025 указала, что завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможна без предоставления земельного участка, сообщила, что оставляет исковые требования на усмотрение суда.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (далее – Комитет) отзывом от 23.06.2025 поддержал доводы, изложенные в отзыве Администрации.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

Как следует из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, Предприниматель является собственником объекта незавершенного строительством

площадью 1060 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Коми, городской округ «Усинск», <...> кадастровый номер 11:15:0101020:93 (далее – Объект).

27.06.2014 Администрацией выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Теплая стоянка автотранспорта» (в настоящее время – Объект) обществу с ограниченной ответственностью Транспортная Компания «Сигма» (далее – ООО ТК «Сигма») сроком до 12.11.2014.

16.03.2017 было зарегистрировано право собственности ООО ТК «Сигма» на Объект.

08.02.2018 между Комитетом и ООО ТК «Сигма» заключен договор № 4937/18 аренды земельного участка с кадастровым номером 11:15:0101020:94 (далее – Участок) сроком на три года на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для завершения строительства.

24.10.2022 ООО ТК «Сигма» исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.

Объект распределен арбитражным управляющим в пользу единственного участника ликвидированного юридического лица ООО ТК «Сигма» - ФИО1, за ним 27.11.2024 зарегистрировано право собственности на Объект.

27.03.2025 Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду Участка для завершения строительства Объекта.

Письмом от 04.04.2025 Комитет по поручению Администрации отказал в предоставлении Участка со ссылкой на однократную реализацию ООО ТК «Сигма» права заключения договора аренды Участка без проведения торгов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя с иском в суд.

Согласно пп. 10 п. 2, пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

П. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О

внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 171-ФЗ) предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

П. 6 ст. 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются и на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке пп. 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пп. 8 п. 8 статьи 39.11 ЗК РФ не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Из содержания пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699.

Поскольку ответчик не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии Объекта путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды Участка, на котором расположен Объект, как предусмотрено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, у Предпринимателя имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов Участка для завершения строительства Объекта.

При таких обстоятельствах отказ в предоставлении в аренду Участка нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Оценив представленные доказательства в соответствии со ст.ст. 65, 67, 68, 71 АПК РФ, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о наличии оснований для обязания ответчика предоставить истцу в аренду Участок.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального округа «Усинск» Республики Коми (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 11:15:0101020:94 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 11:15:0101020:93, сроком на три года.

Взыскать с администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 15000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья М.В. Безносикова