Решение от 2 июня 2024 г. по делу № А12-5493/2024

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


город  Волгоград

«03» июня 2024 года

                                  Дело № А12-5493/2024


Резолютивная часть решения изготовлена 27 мая 2024 года

Полный текст решения изготовлен 03 июня 2024 года  


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Васюковой Е.С.                     при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козленковой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Реали» (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 400067, <...>/1) о признании отсутствующим обременения в виде залога в отношении объектов недвижимости,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 400001, <...>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 20.05.2023;

от ответчика – представитель не явился, извещен;

от третьего лица – представитель не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области  к  обществу с ограниченной ответственностью «Реали»  (далее – ответчик) с исковым заявлением, в котором просит: 

1.    Признать отсутствующим обременение в виде залога в отношении следующих объектов недвижимости по договору купли продажи недвижимого имущества                                      от 05.08.2022:

- нежилое помещение 192,1 кв.м., кадастровый номер 34:35:030121:1025, находящееся по адресу: <...>;

- 27/1000 долей в праве собственности на земельный участок площадью 4239 кв.м. (кадастровый номер 34:35:030121:131).

2. Признать отсутствующим обременение в виде залога в отношении следующих объектов недвижимости по нотариальному договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2023 (номер бланка договора № 34AA3926293):

- 33/1000 долей в праве собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <...> (кадастровый номер 34:35:030121:131);

- 1657/2092 долей в праве собственности на нежилое помещение №7, находящееся по адресу: <...> (кадастровый номер 34:35:030121:1028);

- 745/5301 долей в праве собственности на нежилое помещение №1, находящееся по адресу: <...> (кадастровый номер 34:35:030121:1029)

Кроме того, истец просит обязать орган регистрации прав погасить регистрационные записи о наличии обременений в виде залога в отношении ранее указанных объектов недвижимости.

Ответчиком отзыв на иск не представлен, позиция по спору не выражена.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области поступил отзыв на исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, согласно которого при вынесении решения полагается на усмотрение суда, а также просит рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления.

В судебном заседании представителем истца исковые требования поддержаны в полном объеме.

Ответчик и третье лицо явку представителей не обеспечили, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив представленные документы, суд приходит к следующим выводам.

Как указывает истец, между ИП ФИО1 (Покупатель) и ООО «Реали» (Продавец) заключен договор купли продажи недвижимого имущества от 05.08.2022.

 Согласно пункту 1.1 договора Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязался принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

- нежилое помещение, назначение нежилое, площадь: 192,1 кв. м, этаж: 2, кадастровый номер: 34:35:030121:1025, по адресу: <...> (далее «нежилое помещение», «объект»);

- 27/1000 долей в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадь: 4 239,0 кв. м, кадастровый номер: 34:35:030121:131. расположенный по адресу: <...> (далее - «земельный участок»), функционально обеспечивающий объект.

Согласно пункту 3.1. договора стоимость отчуждаемого имущества составляет                 5 193 107 руб.

В силу пункта 3.2. договора Покупатель обязуется оплатить Продавцу стоимость недвижимого имущества, указанную в пункте 3.1. настоящего договора, в срок не позднее 31.08.2022.

Пунктом 3.4. договора сторонами согласовано, что в соответствии со статьей 488 ГК РФ с момента заключения сторонами настоящего договора и до полной оплаты Покупателем стоимости недвижимого имущества, недвижимое имущество находится в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате по настоящему договору.   

Покупателем произведена оплата по договору в сумме 5 193 107 руб. (платежное поручение от 17.02.2023 №11 на сумму 193 107 руб., чек от 10.02.2023 на сумму 5 000 000 руб.).

Кроме того, между ИП ФИО1 (Покупатель) и ООО «Реали» (Продавец) заключен нотариальный договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2022 (номер бланка договора № 34АА3926293).

По условиям договора Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязался принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

-    33/1000 (тридцать три тысячных) долей в праве собственности на земельный участок, находящийся по адресу: город Волжский Волгоградской области, улица Пушкина, 39-д (тридцать девять «д»);

-    1657/2092 (одна тысяч шестьсот пятьдесят семь две тысячи девяносто вторых) долей в праве собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: город Волжский Волгоградской области, улица Пушкина, 39-д (тридцать девять «д»), помещение 7 (семь);

-    745/5301 (семьсот сорок пять пяти тысяч триста одной) долей в праве собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: город Волжский Волгоградской области, улица Пушкина, 39-д (тридцать девять «д»), помещение 1 (Один).

Согласно пункту 2.1. договора стоимость отчуждаемого имущества составляет                      6 479 104 руб., НДС не облагается.

В соответствии с пунктом 2.2. договора Покупатель обязуется оплатить Продавцу стоимость недвижимого имущества, указанную в п. 2.1. настоящего договора, в размере                6 479 104 руб. в срок не позднее 31.08.2022.

Стороны определили, что с момента заключения Сторонами Нотариального договора и до полной оплаты Покупателем стоимости недвижимого имущества, недвижимое имущество находится в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате по договору (пункт 2.4 договора).

Покупателем произведена оплата по договору в сумме 6 479 104 руб. (платежное поручение от 10.02.2023 №5 на сумму 1 000 000 руб., от 14.02.2023 №7 на сумму 1 000 000 руб., от 17.02.2023 №10 на сумму 1 479 104 руб., от 29.11.2022 №17 на сумму 1 500 000 руб., от 29.12.2022 №25 на сумму 1 500 000 руб.).

Как указывает истец, Покупатель полностью выплатил выкупную стоимость по двум заключенным договорам, оснований для сохранения обременений (залога) в отношении недвижимого имущества у Продавца не имеются, обременения (залог) с недвижимого имущества должно быть снято по условиям договора.

Между тем, ответчиком с объектов недвижимости ограничения в виде залога не сняты.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 19.01.2024 №24/1901.

Неисполнение требований досудебной претензии послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Порядок судебной защиты нарушенных либо оспариваемых прав и законных интересов осуществляется в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьей 4 АПК РФ.

Поэтому предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно положениям статей 329, 334, 335 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого по общему правилу залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед кредиторами должника. Залог может возникнуть на основании закона.

Пунктом 2 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога.

В силу абзаца 2 части 4 статьи 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, - общие положения о залоге.

Положениями пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) предусмотрена государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в ЕГРН путем внесения об этом соответствующей записи.

В соответствии с пунктом 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 25 Закона об ипотеке для погашения регистрационной записи об ипотеке необходимо заявление владельца закладной, совместное заявление залогодателя и залогодержателя, заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе когда ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее - постановление № 10/22).

Таким образом, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

Целью института залога является обеспечение основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения должником основного обязательства.

При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связанного, и прекращается вместе с ним.



Как следует из материалов дела, между ИП ФИО1 (Покупатель) и ООО «Реали» (Продавец) заключены договор купли продажи недвижимого имущества от 05.08.2022 и нотариальный договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2022.

Согласно данным ЕГРП, в отношении следующих объектов внесены сведения о наличии ипотеки в силу закона в пользу ООО «Реали»:

- нежилое помещение, площадь: 192,1 кв. м, кадастровый номер: 34:35:030121:1025, по адресу: <...>;

- 27/1000 долей в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадь: 4 239,0 кв. м, кадастровый номер: 34:35:030121:131. расположенный по адресу: <...>;

- 33/1000 долей в праве собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, площадь: 4 239,0 кв. м, кадастровый номер: 34:35:030121:131. расположенный по адресу: <...>;

- 1657/2092 долей в праве собственности на нежилое помещение, площадь: 209,2 кв. м, кадастровый номер: 34:35:030121:1028, по адресу: <...>.

Судом установлено, что ИП ФИО1 полностью оплатила стоимость объектов недвижимого имущества, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Указанный довод истца ответчиком не оспорен.

Ответчик, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, документальных возражений по существу иска не представил, об оспоримости каких-либо обстоятельств и о недостоверности представленных истцом доказательств не заявил.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает истец. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

С учетом изложенного, принимая во внимание поведение ООО «Реали», уклонившегося от совершения возложенной на него законом обязанности по прекращению залогового обязательства в случае надлежащего исполнения обеспеченного им основного обязательства, не установив каких-либо иных оснований для дальнейшего сохранения спорного обременения, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленного истцом требования об обязании ответчика снять обременение с указанных выше объектов недвижимости.

Кроме того, истцом заявлено требование о признании отсутствующим обременение в виде залога в отношении объекта – 745/5301 долей в праве собственности на нежилое помещение №1, находящееся по адресу: <...> (кадастровый номер 34:35:030121:1029).

Вместе с тем, согласно данным ЕГРП, в отношении объекта – 745/5301 долей в праве собственности на нежилое помещение №1, находящееся по адресу: <...> (кадастровый номер 34:35:030121:1029), сведения о наличии ипотеки в силу закона в пользу ООО «Реали» не внесены.

С учетом изложенного, исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат частичному удовлетворению в отношении объектов, указанных в резолютивной части решения суда по настоящему делу.

Как указывалось ранее, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

В силу части 1 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного обременения недвижимого имущества осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) удовлетворить в части.

Признать отсутствующим обременение в виде залога в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилое помещение площадью 192,1 кв.м., кадастровый номер 34:35:030121:1025, находящееся по адресу: <...>;

- 27/1000 долей в праве собственности на земельный участок площадью 4 239 кв.м., кадастровый номер 34:35:030121:131, по адресу: <...>;

- 33/1000 долей в праве собственности на земельный участок, кадастровый номер 34:35:030121:131, по адресу: <...>;

- 1657/2092 долей в праве собственности на нежилое помещение №7, кадастровый номер 34:35:030121:1028, по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Реали» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины  в размере 6 000 руб.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Волгоградской области.


Судья                                                                                                            Е.С. Васюкова