Решение от 27 мая 2019 г. по делу № А45-4226/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-4226/2019
г. Новосибирск
27 мая 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2019 года

В полном объеме решение изготовлено 27 мая 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Уколова А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пачколиной А.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "РУССКАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ КУХНЯ" (ОГРН <***>), г. Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью "ЭДЕМ" (ОГРН <***>), г. Новосибирск,

о признании действий ответчика по изменению размера арендной платы, определенной договором аренды №53 от 10.11.2017 незаконными; признании требования ответчика по осуществлению истцом установки в здании диспетчеризации горячего водоснабжения и приточно-вытяжной вентиляции незаконными; обязании совершить действия по подключению горячего водоснабжения в помещениях, являющееся объектом аренды по договору аренды №53 от 10.11.2017,

при участии в предварительном судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 (доверенность от 01.02.2019, паспорт); ФИО2 (доверенность от 11.03.2019, паспорт);

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 05.09.2018, паспорт); ФИО4 (доверенность от 05.09.2018, паспорт).

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "РУССКАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ КУХНЯ" (далее – ООО «РУССКАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ КУХНЯ», ООО «РНК», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Эдем» (далее – ООО «Эдем», ответчик) со следующими исковыми требованиями:

1. Признать недействительным изменение в одностороннем порядке арендной платы и эксплуатационных платежей по Договору аренды № 53 от 10.11.2017 с 01.01.2019г. произведенное ООО"ЭДЕМ", оформленное уведомлениями от 09.01.2019г. исх. №2, и от 28.01.2019г. исх. №12, письмом от 31.01.2019г. исх. №16, выставлением ООО "РУССКАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ КУХНЯ" Счета № 36 от 10.01.2019г. и Счета № 201 от 01.02.2019г., не подлежащим применению при исполнении Договора аренды № 53 от 10.11.2017.

2. Признать недействительными изменение Ответчиком договора с части дополнения его обязанностью Арендатора по выполнению Истцом работ по подключению приточно-вытяжной вентиляции к диспетчеризации Здания и подключению узла горячего водоснабжения к диспетчеризации Здания незаконными и не подлежащим применению при исполнении Договора аренды № 53 от 10.11.2017г., оформленные письмом от 28.12.2018г.

3. Обязать общество с ограниченной ответственностью "ЭДЕМ" (ОГРН <***>), г. Новосибирск исполнить условия Договора по совершению действия для подключения горячего водоснабжения и обеспечения возможности горячего водопотребления Арендатором в Помещении – являющееся объектом аренды по Договору аренды № 53 от 10.11.2017г., часть Здания - здание (нежилое здание, торгово-развлекательный комплекс, с предприятиями общественного питания), этажность: 4 этажа, площадью 36602,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 54:35:091445:186, нежилое помещение, расположенные на первом этаже, общей площадью: 3 192,4 кв.м., в состав которого входят помещения: часть помещения №1 площадью 97,6 кв.м., №32 площадью 2888,5 кв.м., часть помещения №34 площадью 7,1 кв.м., №37 площадью 39,5 кв.м., № 42 площадью 25,0 кв.м., №43 площадью 36,1 кв.м., №47 площадью 61,1 кв.м., №48 площадью 6,3 кв.м., №49 площадью 6,1 кв.м., №50 площадь 8,2 кв.м., №51 площадью 16,9 кв.м., являющееся объектом аренды по Договору аренды № 53 от «10» ноября 2017г., а именно:

- Осуществить открытие задвижек для подачи на теплообменник ГВС,

- провести поверку ПРЭМов: тип прибора ПРЭМ -100 заводской номер 588773 место установки: Подающий трубопровод и тип прибора ПРЭМ -100 заводской номер 583662 место установки: Обратный трубопровод,

- предоставить паспорта на приборы: тип прибора ПРЭМ – 20 место установки трубопровод циркуляции, тип прибора Метер СВ-20-И заводской номер 8942871-13 место установки трубопровод подпитки, тип прибора Метер ВК-32-ГИ заводской номер 3123225 место установки трубопровод подпитки.

- и совершить другие действия необходимые и достаточные для подключения горячего водоснабжения и обеспечения возможности горячего водопотребления Арендатором.

Исковые требования мотивированы неисполнением Ответчиком обязательств, принятых на себя по Договору аренды № 53 от 10.11.2017.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на отсутствие нарушений договорных обязательств.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности (ст. 64, ст. 71 АПК РФ), суд установил, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.11.2017 между ООО «Русская Традиционная Кухня» и ООО «Эдем» (Ответчик) был заключен договор аренды №53 (далее по тексту — «Договор»), в соответствии с условиями которого Арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор обязуется принять во временное владение и пользование на срок аренды недвижимое имущество

Договор заключен сроком па срок 20 лет, начинающийся с даты подписания договора Сторонами (с 10.11.2017г.) (п. 3.1. Договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке о чем Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области внесена запись регистрации №54:35:091445:186-54/001/2017-15 от 20.11.2017г.

В настоящее время в связи с реорганизацией ООО «Русская Традиционная Кухня» в форме выделения создано Юридическое лицо - ООО «Русская Национальная Кухня» (Истец).

Права и обязанности по вышеуказанному договору в полном объеме переданы правопреемнику - ООО «Русская Национальная Кухня», что подтверждается передаточным актом от 04.12.2018 и выпиской из ЕГРН от 06.02.2019.

По первому требованию.

Изменение арендной платы и эксплуатационных платежей Ответчиком выражено в следующих действиях:

- В уведомлении Ответчика от 09.01.2019г. исх. №2 содержащим требование уточнить условия договора аренды в части ставки НДС.

- В выставлении Истцу Счета № 36 от 10.01.2019г. соответствии с которым Минимальная плата с оборота составляет 935, 59 рублей за квадратный метр в месяц в том числе НДС 20 %, а размер Эксплуатационных платежей - 35, 59 рублей за квадратный метр в месяц в том числе НДС 20 %.

- В Уведомлении о недопущении нарушений условий договора от 28.01.2019г. исх. №12 о неправомерном расчете налога на добавленную стоимость и соответственно арендной платы и эксплуатационных платежей Истцом, и о не оплате арендной платы влекущей применение последствий в виде санкций и в виде пени.

- В Письме от 31.01.2019г. исх. №16 Ответчика о наличии задолженности в размере от 31.01.2019г. исх. №16 Ответчик уведомил Арендатора о наличии задолженности в размере 50 303,62 рубля по оплате арендных платеже и Эксплуатационных платежей за январь 2019г.

- В выставлении Истцу Счета № 201 от 01.02.2019г. в соответствии с которым Минимальная плата с оборота составляет 935, 59 рублей за квадратный метр в месяц, в том числе НДС 20 %, а именно 2 908 749,31 рублей, в том числе НДС , а также Эксплуатационные платежи из расчета - 35, 59 рублей за квадратный метр в месяц в том числе НДС 20 %.

Вышеуказанные действия Ответчика направлены на изменение арендной платы и эксплуатационных платежей, которые не законны и не соответствующими условиям договора аренда, поскольку:

Договором стороны согласовали следующий порядок изменения арендной платы:

П. 4.5. Договора: Арендодатель вправе в одностороннем порядке, не ранее чем с двадцать пятого месяца аренды считая от даты начала коммерческой деятельности Арендатора, повышать размер арендной платы и / или эксплуатационных платежей в соответствии с уровнем инфляции на территории Новосибирской области, подтвержденного официально опубликованными статистическими данными, и не чаще одного раза в год.

Арендодатель за 30 (тридцать) дней до даты увеличения направляет Арендатору письменное уведомление об увеличении Арендной платы и/или Эксплуатационных платежей. При этом Стороны обязуются в течение 30 (тридцати) дней с даты получения Арендатором уведомления от Арендодателя согласовать новый размер Арендной платы и/или Эксплуатационных платежей и заключить Дополнительное соглашение к Договору об изменении Арендной платы.

В соответстии с п. 16.4. Договора: Изменения и дополнения к Договору оформляются в виде дополнительных соглашений, которые подписываются уполномоченными представителями Сторон.

Договором не установлен порядок изменения условий договора, в том числе в части Арендной платы и Эксплуатационных платежей в случае изменения ставки НДС.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и статью 2 Федерального конституционного закона «О Верховном Суде Российской Федерации» разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. Ответчик, имеющий по Договору право на одностороннее изменение размера арендной платы, увеличил её, что противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и позиции, изложенной в Постановлении № 73.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации). По правилам пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны, следовательно, действия Ответчика об изменении размера арендной платы и эксплуатационных платежей, изменяющее размер обязанности Истца, следует считать односторонней сделкой. В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, оспариваемые действия Ответчика по изменению арендной платы, эксплуатационных платежей по Договору оформленные уведомлениями от 09.01.2019г. исх. №2, и от 28.01.2019г. исх. №12, письмом от 31.01.2019г. исх. №16, выставлением Истцу Счета № 36 от 10.01.2019г. и Счета № 201 от 01.02.2019г., является односторонней сделкой.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 ГК РФ и иными законами; одним из таких способов является признание сделки недействительной.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и приводить к его восстановлению.

По вопросу избранного способа защиты применительно к предмету спора, которым определяется и способ защиты прав, суд исходит из того, что взыскание пени - это правовой инструмент используемый стороной при нарушении предусмотренного законом или договоров обязательства другой стороной. В соответствии со ст. 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещёнными законом. Никто не может быть лишён права на рассмотрение его дела в том суде и теми судьями, к подсудности которых оно отнесено законом (п. 1 ст. 47 Конституции Российской Федерации).

При этом необходимо учитывать, что совместным постановлением Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», признавая право на существование такого способа защиты как признания прав отсутствующими, указали на то, что проверка избранного истцом способа защиты норма права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, суд должен установить целевую направленность заявленных требований, и исходя из этого оценивать предъявленные исковые требования. Поэтому данное постановление высших судебных инстанций применяется не только по спорам о защите вещных прав, но и другим рассматриваемым судами спорам, т.е. имеет в правоприменении общий универсальный характер.

Исходя из признаваемого судебной практикой деления способов защиты прав, поименованных в ст. 12 Гражданского кодекса российской Федерации, в зависимости от характера последствий применения, способа защиты прав подразделяются:

- на позволяющие подтвердить (удостоверить) право или прекратить (изменить) обязанность; предупреждающие (пресекающие) нарушение права;

- восстанавливающие и (или) компенсирующие потери лица, обратившегося за защитой своих прав.

Суд исходит из того, что такой способ как самозащита имеет целью недопущение или уменьшение неблагоприятных последствий нарушения права или законного интереса, направленность на предупреждение возможного вреда или уменьшение его объема.

Законодатель включил самозащиту в перечень способов защиты гражданских прав (ст.12 ГК) и посвятил ей отдельную статью (ст.14 ГК), расценив самозащиту действенным средством соблюдения субъективного права Эти нормы являются логическим продолжением положений ч.2 ст.45 Конституции Российской Федерации, где провозглашено, что каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом, и п.2 ст.1 ГК РФ, где закреплен принцип свободного распоряжения каждым принадлежащими ему гражданскими правами.

Поскольку действующее гражданское законодательство, учитывая всё многообразие и сложность гражданских правоотношений, не может предусмотреть всех мер и способов защиты предупредительного, охранительного характера, поэтому с учетом приведенного разъяснения в ВС РФ и ВАС РФ следует исходить из того, что нарушенные или оспоренные гражданские права подлежат судебной защите независимо от того, закреплено ли это в Гражданском кодекса или нет.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются только действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, самостоятельность выбора средства самозащиты избранного лицом суд оценивает по критериям, установленным в ст.14 ГК РФ о самозащите, исходя из их целевой направленности и условий, что самозащита может применяться, когда нарушение гражданского права уже произошло и продолжается, либо налицо реальная угроза такого нарушения, а конкретные средства по способу самозащиты должны представлять собой действия, направленные на прекращение правонарушения, а не на его предотвращение, или восстановление права уже после его нарушения, самозащита не должна выходить за пределы действий, сам термин «самозащита» предполагает, что объект, на который она направлена – правонарушение, уже существует, но можно определить его тяжесть и установить соразмерные ему меры необходимые для пресечения нарушения, при этом самозащита должна быть соразмерна нарушению по своим способам и определяется законом через пресечение.

В п.9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения ст.14 ГК РФ развиты и указано, что самозащита не может быть признана правомерной, если она явно не соответствует способу и характеру нарушения, и причиненный вред (возможный) вред является более значимым, чем предотвращенный. При этом право на защиту следует рассматривать в единстве его материального содержания и процессуальной формы.

Единство материально-правового содержания права на защиту и его процессуальной формы состоит в том, что возможности материально-правового характера, предоставляемые управомоченному лицу правом на защиту, предполагают и возможность их осуществления в определенной, установленной законом процессуальной форме. Поэтому право на самозащиту может быть реализовано путем обращение в суд с соответствующим иском, т.е. самостоятельно своими действиями защитить своё субъективное право.

Такой способ защиты с учетом данных Истцом пояснений о мотивах повода обращения в суд истец признается особенно актуальным.

Принятие судебного акта - решения позволяет установить пресечь неопределенность и установить открытость, конкретность взаимоотношений сторон по договору аренды, заключенному до 2037 года, что соответственно направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и отвечает требованиям ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, Истец в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, руководствуется общими принципами свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса) с исключениями, установленными п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса понуждение арендатора к заключению договора на основании только простого уведомления об этом арендодателя не имеет обязательной силы для арендатора, поскольку это противоречит принципу его свободы (ст. 421 ГК РФ).

Сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условий договора, отличного от диспозитивной нормы и (или) исключающего ее применение, поэтому с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

По второму требованию.

Истец просит признать недействительным изменение Ответчиком договора, в части дополнения его обязанностью Арендатора по выполнению работ по диспетчеризации систем. Полагает, что изменение договора выражено в Письме от 28.12.2018г.

В соответствии с п. 16.4 Договора аренды от 10.11.2017 все изменения и дополнения к Договору оформляются в виде дополнительных соглашений, которые подписываются уполномоченными представителями сторон.

Истец не представил суду и ответчику надлежащих доказательств изменения Ответчиком договора аренды и возложения на истца дополнительных обязательств.

Ссылка истца на Письмо от 28.12.2018 не может быть принята во внимание, поскольку указанное Письмо по своей сути не является дополнительным соглашением, или требованием о возложении дополнительных обязанностей. Кроме того, указанное письмо является не единственным документом, из содержания которого следует, что Арендодатель настаивает на проведении работ по диспетчеризации систем вентиляции и ГВС. Подобные требования выдвигались Арендодателем ранее, неоднократно, как одно из существенных требований для безопасной эксплуатации инженерных систем здания.

В связи с чем признание незаконным и не подлежащим применению Письма от 28.12.2018 не восстановит права истца, поскольку оно не вносит изменений или дополнений в действующий между сторонами Договор.

По третьему требованию.

На протяжении 2018г. Арендодатель препятствует подключению и пользованию горячим водоснабжением, не смотря условия п 6.1.2. Договора, согласно которого на протяжении всего Срока аренды Арендодатель обязуется:

«6.1.2. Обеспечить круглосуточную подачу в Помещение сезонного отопления, водоснабжения и электроэнергии, в том числе следующие коммунальные услуги, энергоресурсы, а также обеспечить надлежащее и в полном объеме функционирование систем противопожарной защиты:

6.1.2.4. Водоснабжение и канализация Помещения.

- холодное водопотребление - 38 мЗ в сутки.

В случае необходимости горячего водоснабжения, Арендатор в праве своими силами и за свой счет осуществить все необходимые действия в соответствии с требованиями действующего законодательства, % и иными нормативными документами для получения технической возможности горячего водопотребления, при этом Арендодатель обязуется предоставить возможность и согласовать проведение вышеуказанных работ Арендатором.

Стороны подтверждают что, в связи с необходимостью организации и подключения горячего водоснабжения Помещения Арендатор компенсировал расходы Арендодателя за подключения в индивидуальном порядке дополнительной нагрузки (0,09841 Гкал/ч) на горячее водоснабжение объекта, в размере 633 929 (шестьсот тридцать три тысячи девятьсот двадцать девять) рублей 23 копейки, в том числе НДС по установленной законом ставке —18% в соответствии с условиями Предварительного договора».

Таким образом, Стороны оговорили, что порядок подключения горячего водоснабжения в Помещении, готовность подключения горячего водоснабжения была подтверждена Ответчиком Письмом от 24.01.2018г.

Во исполнения данного условия Арендатор (Истец) осуществил следующие действия направленные на подключение горячего водоснабжения:

1.Получены технические условия от ФГУП «Управление энергетики и водоснабжения» №2478 от 09.06.2016г. на подключение системы горячего водоснабжения, №3206 от 03.07.2017г. на установку приборов учёта тепловой энергии и теплоносителя.

2.Изготовлены два проекта:

-Узел учёта тепловой энергии и холодной воды. Шифр 9-16-ТМ.УУТ (реконструкция теплового пункта с учётом установки модуля ГВС) (по договору на проектирование оплачен арендатором)

-Индивидуальный тепловой пункт. Установка модуля ГВС для супермаркета «Добрянка». Автоматизация тепломеханической части. Шифр ПП2402.АТМ.1 (Проект изготовлен после выдачи замечаний инспектора Ростехнадзора, оплачен арендатором).

3.Произведена реконструкция существующего оборудования теплового узла – замена датчиков и тепловычислителя и др. в соответствии с требованиями ТУ.

4.Произведен монтаж теплообменника ГВС с его обвязкой.

5.Произведена установка шкафа автоматики и подключение его к тепловычислителю ИТП в соответствии с требованиями ТУ.

6.Проведены испытания с выдачей от ФГУП «УЭВ» актов:

-Систем теплопотреблёния на прочность й плотность

-Гидропневматической промывки систем теплопотреблёния

-Обследования тепловой энергоустановки (после реконструкции)

-О готовности тепловой энергоустановки к подаче тепловой энергии Что подтверждается:

-Актом приемки внутренней системы горячего водоснабжения от 21.05.2018г.

-Актом готовности тепловых энергоустановок к подаче тепловой энергии и теплоносителя на объект от 08.05.2018г.

-Актом осмотра (обследования тепловой энергоустановки) от 27.04.2018г.

24.10.2018 Сибирским управлением Роотехнадзора на основании осмотра тепловой энергоустановки № 32-0307/А-ОЭу-235 Торгово-развлекательного комплекса с предприятиями общественного питания по ул. Кутателадзе 4/4 (собственник ООО «Эдем») выдано Разрешение на эксплуатацию тепловой энергоустановки № 32-0307/Р-ДЭу-210 от 24.10.2018г. Сибирского Управления Роотехнадзора.

26.10.2018г, Арендатором подана заявка в ФГУП «УЭВ» на ввод в эксплуатацию узла учёта и заключения доп.соглашения теплоснабжения здания ТРК «Эдем» с учётом тепловой нагрузки на ГВС в соответствии с техническими условиями.

31.10.2018г. комиссия от ФГУП «УЭВ» в составе инженера отдела метрологии и инспектора по надзору теплопотребляющих энергетических установок произвела в помещении здания ТЦ «Эдем» проверку настроечных параметров тепловычислителя, опломбировку датчиков и приборов учета тепла, снятие с паспортов приборов дат поверок для выдачи акта приёмки узла учёта в эксплуатацию.

В ходе инспектирования, комиссия выявила замечания, которые препятствуют вводу в эксплуатацию данного узла учета, и выявила: необходимость проведения очередной поверки ПРЭМов на подаче и обратке головных трубопроводов теплового пункта, а также отсутствие двух паспортов на водосчётчики подпитки отопления и приточной вентиляции здания ТЦ Эдем.

Комиссия выдала разрешение на открытие задвижек на теплообменник ГВС в соответствии с договором теплопотребления №4100/т от 15.10.2016г. п. 4.4. Договора.

Однако, Арендодателя отказался открывать задвижку на теплообменник ГВС.

Таким образом Арендодатель действий по подключению горячего водоснабжения не осуществил.

Истец направил письмо от 01.11.2018г. которое содержало требование об исполнении Арендодателем обязанности по предоставлению Арендатору возможности горячего водопотребления, И гарантировал расчёт за тепловую энергию ГВС по показаниям тепловычислителя.

Однако Ответчик в указанное время на подключение не явился и не исполнил требование Арендатора, о чем составлен акт от 02.11.2018г.

Истцом 22.11.2018г. было ПОВТОРНО направлено письмо с теми же требованиями, и просьбой явиться 23.11.2018г. В связи с неявкой Ответчика и неисполнением им требований Истца вновь составлен Акт от 23.11.2018г.

Оставлено без внимания и исполнение со стороны Арендодателя и данные требования, указанные в письме от 26.11.2018г. с указанием даты для подключения 27.11.2018г.

Аналогичные требования были заявлены Истцом Ответчику неоднократно.

Истец надлежащем образом (в соответствии с действующим законодательством и нормативами) выполнил за свой счет все действия необходимые для подачи в помещение горячего водоснабжение, право на пользование данной коммунальной услугой оговорено сторонами в п. 6.1.2.4. Договора.

Кроме того, Истцом 15.04.2019г. было ПОВТОРНО направлено письмо, которое содержало требование об исполнении Арендодателем обязанности по предоставлению Арендатору возможности горячего водопотребления, а именно:

1.Осуществить открытие задвижек для подачи на теплообменник ГВС.

2.Устранить замечания комиссии: провести поверки ПРЭМов на подаче и обратке головных трубопроводов теплового пункта, предоставить паспорта на два водосчётчика подпитки отопления и приточной вентиляции здания ТЦ Эдем.

3.После получения акта ввода узла учёта в эксплуатацию, обеспечить заключение дополнительного соглашения между ООО «Эдем» (Собственником) и ФГУП УЭВ к договору теплопотреблёния №4100/т от 15.10.2016г.

с теми же требованиями, и просьбой явиться 18.04.2019г. В связи с неявкой Ответчика и неисполнением им требований Истца вновь составлен Акт от 18.04.2019г.

Необходимость осуществления этих действий для потребления горячей воды арендатором подтверждается Актом от 01.11.2018 г. ввода в эксплуатацию коммерческого узла учета тепловой энергии, теплоносителя (горячей воды), установленного у потребителя (с Приложением), в соответствии с которым указан основания для не допуска, изложенные Истцом в очередном требовании от 15.04.2019г.

Таким образом, на 22.04.2019 (в период рассмотрения спора в суде) Ответчик не произвел никаких действий направленных на устранение нарушений по договору аренды, либо иных действий снимающих требования, изложенные в исковом заявлении.

Возражения Ответчика по третьему требованию противоречат условиям Договора, являются необоснованными, вызывают сомнения, поскольку направлены на неисполнение условий Договора и не подтверждаются документально.

Со стороны Ответчика не усматривается стремление к исполнению обязательств по Договору по третьему исковому требованию. Со стороны Ответчика отсутствуют в адрес Истца, технически и экономически обоснованные предложения, направленные на исполнение условия Договора. Ссылки на невозможность исполнения искового требования №3 в связи с отсутствием согласия Истца, на исполнение предложенного ему Ответчиком обязательства, указанного в исковом требовании №2, являются несостоятельными, поскольку изменение договора с части дополнения его обязанностью Арендатора по выполнению Истцом работ по подключению приточно-вытяжной вентиляции к диспетчеризации Здания и подключению узла горячего водоснабжения к диспетчеризации Здания при исполнении Договора аренды № 53 от 10.11.2017г., оформленные письмом от 28.12.2018, не состоялись. Изменения в Договор не внесены. Возможность таких изменений в одностороннем порядке у Ответчика отсутствует. В судебном порядке Ответчик не обращался с требованием о внесении изменений в Договор.

Возражения Ответчика по исковому требованию №3 о том, что исполнение им Договора может повлечь за собой потенциальную угрозу имуществу, жизни и здоровью посетителей, документально не подтверждены.

Кроме того, Ответчик, являясь собственником здания, обязан обеспечить при исполнении своих обязанностей по Договору безопасность, поскольку именно на нем лежит данная обязанность в силу статьи 210 ГК РФ, устанавливающей бремя содержания собственности, иного в Договоре стороны не установили.

С учетом изложенного возражения Ответчика являются несостоятельными.

Расходы по госпошлине суд относит на ответчика.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет" в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

1. Признать недействительным изменение в одностороннем порядке арендной платы и эксплуатационных платежей по Договору аренды № 53 от 10.11.2017 с 01.01.2019г. произведенное ООО"ЭДЕМ", оформленное уведомлениями от 09.01.2019г. исх. №2, и от 28.01.2019г. исх. №12, письмом от 31.01.2019г. исх. №16, выставлением ООО "РУССКАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ КУХНЯ" Счета № 36 от 10.01.2019г. и Счета № 201 от 01.02.2019г., не подлежащим применению при исполнении Договора аренды № 53 от 10.11.2017.

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью "ЭДЕМ" (ОГРН <***>), г. Новосибирск исполнить условия Договора по совершению действия для подключения горячего водоснабжения и обеспечения возможности горячего водопотребления Арендатором в Помещении – являющееся объектом аренды по Договору аренды № 53 от 10.11.2017г., часть Здания - здание (нежилое здание, торгово-развлекательный комплекс, с предприятиями общественного питания), этажность: 4 этажа, площадью 36602,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 54:35:091445:186, нежилое помещение, расположенные на первом этаже, общей площадью: 3 192,4 кв.м., в состав которого входят помещения: часть помещения №1 площадью 97,6 кв.м., №32 площадью 2888,5 кв.м., часть помещения №34 площадью 7,1 кв.м., №37 площадью 39,5 кв.м., № 42 площадью 25,0 кв.м., №43 площадью 36,1 кв.м., №47 площадью 61,1 кв.м., №48 площадью 6,3 кв.м., №49 площадью 6,1 кв.м., №50 площадь 8,2 кв.м., №51 площадью 16,9 кв.м., являющееся объектом аренды по Договору аренды № 53 от «10» ноября 2017г., а именно:

- Осуществить открытие задвижек для подачи на теплообменник ГВС,

- провести поверку ПРЭМов: тип прибора ПРЭМ -100 заводской номер 588773 место установки: Подающий трубопровод и тип прибора ПРЭМ -100 заводской номер 583662 место установки: Обратный трубопровод,

- предоставить паспорта на приборы: тип прибора ПРЭМ – 20 место установки трубопровод циркуляции, тип прибора Метер СВ-20-И заводской номер 8942871-13 место установки трубопровод подпитки, тип прибора Метер ВК-32-ГИ заводской номер 3123225 место установки трубопровод подпитки.

- и совершить другие действия необходимые и достаточные для подключения горячего водоснабжения и обеспечения возможности горячего водопотребления Арендатором

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭДЕМ" (ОГРН <***>), г. Новосибирск в пользу общества с ограниченной ответственностью "РУССКАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ КУХНЯ" (ОГРН <***>), г. Новосибирск 12 000 руб. 00 коп. расходов по оплате госпошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.А. Уколов