Решение от 22 июня 2017 г. по делу № А40-62566/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-62566/16-1-448
г. Москва
22 июня 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2017 года

Полный текст решения изготовлен 22 июня 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "АЛЕКСАНДР ПЛЮС" (ОГРН <***>, 107150, <...>) о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009, <...>) об отказе в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», обязании предоставить государственную услугу, о заключении договора купли-продажи нежилого помещения по предложенной истцом цене

при участии представителей: от истца – ФИО2 по дов. От 08.02.2017, от ответчика – ФИО3 по дов. От 13.10.2016

УСТАНОВИЛ:

Требования заявлены о признании незаконным решения Департамента городского имущества г. Москвы об отказе в предоставлении ООО "Александр Плюс" государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", выраженного в письмах №33-5-37664/14-(0)-2 от 11.02.15, № ДГИ-1-205386/15-1 от 30.03.15, № ДГИ-1-701123/15-1 от 15.01.16.

Для восстановления нарушенного права истец требует обязать Департамент городского имущества предоставить данную услугу по запросу ООО "Александр Плюс" от 30.12.14 № 33-537664/14-(0)-0 и заключить с истцом договор купли-продажи помещения площадью 407,8 кв.м, расположенного на 1-м этаже и подвале по адресу Москва, ул. Ивантеевская, д.7/20 по цене 25 517 000 руб.

При первом рассмотрении дела суд в удовлетворении требований отказал, установив по представленным в дело документам факт перепланировки помещения и нарушения арендатором договорных условий о легализации перепланировки за счет арендатора что, по мнению суда является препятствием в заключении договора, поскольку описание измененного объекта недвижимости необходимо для государственной регистрации перехода прав и, кроме того, для достоверного описания объекта недвижимости в договоре купли-продажи согласно ст. 554 ГКРФ.

Принятое при первом рассмотрении дела решение об отказе в удовлетворении требований отменено судом кассационной инстанции с направлением дела на новое рассмотрение.

Передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд кассационной инстанции указал:

«При новом рассмотрении дела суду надлежит предложить истцу уточнить исковые требования, определить наличие/отсутствие спора по цене выкупаемого имущества, исследовать все имеющиеся в материалах дела доказательства, дать им оценку, указать правовые основания отклонения и непринятия тех или иных доказательств; рассмотреть спор, правильно применив нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ»

В судебном заседании заявитель требования поддержал в первоначальном виде.

Во исполнение указаний кассационной инстанции суд предложил истцу уточнить требования.

Истец настаивал на первоначальных требованиях, пояснив, что требование о понуждении Департамента оказать государственную услуг и заключить договор купли-продажи по предложенной истцом цене он заявляет в качестве требования о понуждении Департамента устранить допущенные нарушения прав заявителя.

Согласно пункту 3 ч.5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, действия, которые обязан совершить для восстановления нарушенного права государственный орган, решение которого оспорено, определяет суд.

Ответчик против требований возражал по мотивам, изложенным в письменных объяснениях, указывая, в частности, на следующее: заявителем подано заявление о выкупе не существующего объекта недвижимости; Департаменту было отказано в проведении кадастровых работ относительно спорного помещения, поскольку имеет место незаконная перепланировка; истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора и также пропущен предусмотренный ст. 198 АПК РФ срок оспаривания решений.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Договором аренды от 01.07.2003 № 04-506/03 подтверждается, что истец является арендатором нежилого помещения площадью 407,8 кв.м, расположенного на первом этаже и в подвале дома 7/20 по ул. Ивантеевская.

Пунктом 5.5.16 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение года с даты заключения договора за свой счет получить в установленном порядке разрешение межведомственной комиссии на имеющуюся в помещении перепланировку или переоборудование (независимо от того, кем они были произведены). При этом согласно пунктам 8.2.5 и 8.2.6 договора производство арендатором переоборудования или перепланировки помещения или его части без разрешения балансодержателя и соответствующей межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке, рано как и неполучение разрешения в порядке п.5.5.16, - является основанием расторжения договора по требованию арендодателя. Аналогичные условия сохранялись в договоре согласно дополнительному соглашению б/н, б/д, зарегистрированному 06.07.2007. По условиям дополнительного соглашения от 25.05.11 перепланировка и переоборудование, произведенные без разрешений включены по соглашению сторон в перечень оснований одностороннего отказа арендодателя от договора.

Как следует из представленной истцом выписки из электронного журнала обращений, 30.12.14 арендатор подал заявление об оказании государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

Письмом №33-5-37664/14-(0)-2 от 11.02.15 Департамент отказал в предоставлении услуги на основании пунктов 2.10.1.6 и 2.10.1.2 Административного регламента, ссылаясь на несанкционированное переустройство помещения. Данный отказ заявителем не был оспорен, в то время как из письма арендатора от 19.03.15 следует, что отказ был получен. Суд соглашается с мнением ответчика о пропуске срока оспаривания данного решения в суде в порядке ст. 198 АПК РФ.

Письмом № ДГИ-1-205386/15-1 от 30.03.15 Департамент ответил заявителю на его письмо от 19.03.15 о возобновлении оказания услуги, сообщил, какие помещения переоборудованы, и указал на возможность обращения по поводу реализации права выкупа после оформления перепланировок. Данный отказ также не был обжалован, и предусмотренный ст. 198 АПК РФ срок на его оспаривание на момент подачи настоящего иска пропущен заявителем.

В ответ на указанное письмо от 30.03.15 заявитель вновь письмом от 17.12.15 обратился в Департамент, продолжая утверждать, что не производил перепланировок, ссылаясь при этом на публичные выступления должностных лиц Департамента о том, что ДГИ не будет препятствовать в выкупе помещений, имеющих перепланировки.

Письмом № ДГИ-1-701123/15-1 от 15.01.16 Департамент сообщил, что возобновление услуги не предусмотрено Административным Регламентом, а также сослался на сведения БТИ, полученные в порядке межведомственного взаимодействия, указав, что на момент нового запроса основания отказа не были устранены.

Не согласившись с действиями Департамента, оформленными указанными тремя письмами, истец обратился в суд.

Поскольку суд кассационной инстанции указал, что срок следует считать с даты последнего письма, довод Департамента о пропуске срока отклоняется судом.

При новом рассмотрении дела заявителем представлен кадастровый паспорт от 30.01.2017, в котором перепланировка не отражена.

Суд кассационной инстанции, отменив принятое при первом рассмотрении дела решение суда, в постановлении от 06.04.2017 установил следующее:

«Из материалов дела следует, что ООО "Александр Плюс" является субъектом малого предпринимательства; нежилое помещение арендуется заявителем непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; у заявителя отсутствует задолженность по арендной плате на день обращения с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Судами установлено и следует из письма МосгорБТИ от 25.05.2015 и приложенным к нему поэтажным планам в сравнении с экспликацией, приложенной к договору аренды, в подвальном помещении IV комната 1 площадью 45,8 кв. м, примыкающая к лестнице, переоборудована в комнаты 3-9 (установлены перегородки), в помещении XIII первого этажа комната 2 переоборудована в комнаты 2б и 2г, которая отсутствует в экспликации к договору; в комнатах 9, 10 установлены дополнительные раковины, в комнате 22 выполнен дополнительный проем.

Вместе с тем, суды не учли, что перепланировка арендуемого обществом помещения не является основанием для отказа обществу в реализации преимущественного права на выкуп недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности города Москвы.»

Согласно ч. 4 ст. 9 Закона 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В данном деле суд кассационной инстанции установил соответствие арендатора критериям, установленным статьей 3 Закона 159-ФЗ, а незаконную перепланировку не признал указанным в ч.4 ст. 9 Закона 159-ФЗ обстоятельством, при наличии которого отчуждение имущества не допускается в соответствии с федеральными законами.

На основании изложенного при новом рассмотрении дела суд признает оспоренный отказ незаконным и нарушающим преимущественное право выкупа заявителя.

Определяя действия, которые должен совершить Департамент для восстановления нарушенного права заявителя в порядке ч.5 ст. 201 АПК РФ, суд руководствуется следующим.

Понуждение Департамента заключить с истцом договор по заявленной покупателем цене невозможно по следующим причинам.

Согласно п.8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:

1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Таким образом, специальным законом предусмотрены способы защиты предоставленного данным законом преимущественного права.

Заявитель избрал способ защиты права – оспаривание отказа в порядке главы 24 АПК РФ.

В порядке ст. 201 АПК РФ преддоговорные споры судом не разрешаются.

Оферта, содержащая все существенные условия договора, необходимая в силу закона до предъявления гражданско-правового иска о понуждении заключить договор, заявителем Департаменту не направлялась.

Департаментом оценка в порядке Закона 159-ФЗ не проводилась.

Во исполнение указаний кассационной инстанции судом установлено, что разногласия по цене у сторон до обращения заявителя в порядке ст.ст. 198-201 АПК РФ в суд отсутствовали. В установленном законодательством порядке ни одна из сторон не делала предложений по цене выкупа, что признано самим заявителем в письменных возражениях, представленных при первом рассмотрении дела (л.д.114, т.1). В указанных возражениях заявитель прямо подтверждает, что стороны не дошли до процедуры, установленной ст. 445 ГК РФ.

Согласно статье ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В данном случае законом иное не установлено.

Согласно пункту 3 ст. 9 Закона 159-ФЗ при получении заявления выкупе уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, исключительным правом первоначальной оценки государственного имущества в силу прямого указания специального закона обладает государственный орган, уполномоченный на его отчуждение, в данном случае - Департамент городского имущества.

Суд в силу конституционного принципа разделения властей не усматривает оснований присвоить себе компетенцию соответствующего органа власти и подменить оценку, предусмотренную Законами 135-ФЗ и 159-ФЗ, судебной экспертизой.

С учетом названных положений специального законодательства заявителю было отказано в проведении судебной оценочной экспертизы.

Суд, принимая во внимание п. 6 ст. 13 АПК РФ, руководствуется разъяснениями Высшего Арбитражного Суда, регулирующими сходные отношения по выкупу государственных земельных участков.

Разъясняя порядок рассмотрения споров, связанных с приобретением в собственность земельных участков, Пленум Высшего Арбитражного суда РФ в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дал следующие разъяснения:

«В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.»

В порядке ч.5 ст. 201 АПК РФ суд обязывает Департамент восстановить нарушенные права заявителя тем способом, который прямо предусмотрен специальным законодательством, т.е. направить заявителю проект договора в установленный судом срок.

Госпошлина возмещается заявителю за счет Департамента за вычетом излишне оплаченной суммы, подлежащей возврату из федерального бюджета.

Опечатки, допущенные в резолютивной части решения, объявленной 21.06.17 в порядке ст. 176 АПК РФ, исправляются при изготовлении решения в полном объеме, поскольку носят технический характер и не влияют на существо принятого решения.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать незаконными решения Департамента городского имущества г. Москвы об отказе в предоставлении ООО "Александр Плюс" государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", оформленные письмами №33-5-37664/14-(0)-2 от 11.02.15, № ДГИ-1-205386/15-1 от 30.03.15, № ДГИ-1-701123/15-1 от 15.01.16.

Для восстановления нарушенного права обязать Департамент городского имущества в течение месяца с момента принятия решения предоставить государственную услугу "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" по запросу ООО "Александр Плюс" от 30.12.14 № 33-537664/14-(0)-0 и направить ООО "АЛЕКСАНДР ПЛЮС" проект договора купли-продажи помещения площадью 407,8 кв.м, расположенного на 1-м этаже и подвале по адресу Москва, ул. Ивантеевская, д.7/20.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "АЛЕКСАНДР ПЛЮС" 3000 руб. госпошлины по делу.

Возвратить ООО "АЛЕКСАНДР ПЛЮС" из федерального бюджета 6000 руб. госпошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру Сбербанка от 23.03.2016 (операция 57, терминал 1, СБ № 9038 филиал № 1586).

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова