Решение от 22 июля 2021 г. по делу № А41-83348/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-83348/20
22 июля 2021 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 05 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 22 июля 2021 года


Арбитражный суд Московской области в составе Петропавловской Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЮНИТЕКС» (143180, Московская область, ГОРОД ОДИНЦОВО, <...> ОФИС 305А ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.05.2008, ИНН: <***>)

к Администрации Одинцовского городского округа Московской области (143003, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.11.2002, ИНН: <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: <***>).

о расторжении договора аренды земельного участка № 31 от 27.08.2013 и №35 от 03.09.2013 с 25.11.2020, заключенных между ООО "ЮНИТЕКС" и Администрацией Одинцовского городского округа Московской области, взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.,

при участии в судебном заседании - согласно протоколу,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЮНИТЕКС» обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации Одинцовского городского округа Московской области с исковым заявлением, с требованием: расторгнуть договора аренды земельного участка № 31 от 27.08.2013 и №35 от 03.09.2013 с 25.11.2020, заключенных между ООО "ЮНИТЕКС" и Администрацией Одинцовского городского округа Московской области.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Министерство имущественных отношений Московской области.

В обоснование своих требований истец указал, что в соответствии с ПЗЗ в г. Звенигород арендуемые земельные участки внесены в зону Р-1, в связи с чем, истец лишен возможности использовать их по целевому назначению.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что 27.08.2013 между Администрацией городского округа Звенигород (арендодатель) и ООО «ЮНИТЕКС» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 31, в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:49:0020101:790, площадью 700 кв. м, расположенного по адресу: <...>, уч. 8, вид разрешенного использования – для размещения объектов досуга и отдыха детей и подростков.

Срок аренды с 27.08.2013 по 26.08.2062 (п. 1.2 договора).

03.09.2013 между Администрацией городского округа Звенигород (арендодатель) и ООО «ЮНИТЕКС» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 35, в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:49:0020101:789, площадью 4100 кв. м, расположенного по адресу: <...>, уч. 7, вид разрешенного использования – для размещения инженерно-технических объектов по обслуживанию малоэтажной многоквартирной жилой застройки.

Срок аренды с 03.09.2013 по 02.09.2062 (п. 1.2 договора).

Письмом от 16.11.2020 № 16/11 истец обратился в Администрацию Одинцовского городского округа Московской области с предложением расторгнуть вышеуказанные договоры аренды земельных участков с 25.11.2020, в связи с невозможностью использовать данные участки по целевому назначению ввиду того, что они внесены в зону Р-1 на основании ПЗЗ в г. Звенигород.

Ответа на данное письмо от органа местного самоуправления не последовало.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в случае, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В этой связи арендатор вправе на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора; иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Договор аренды является двусторонне обязывающим и по нему имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во владение и (или) пользование (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 года N 305-ЭС15-15053).

Определением суда от 26.04.2021 судом назначена экспертиза по делу, проведение которой поручено экспертам ООО "Научно-Производственное предприятие "РУМБ".

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) имеются ли фактические обременения земельного участкас кадастровым номером 50:49:0020101:789, площадью 4100 кв.м., местоположение: <...> ел. 106, участок 7 и земельного участка с кадастровым номером 50:49:0020101:790, площадью 700 кв.м., местоположение: <...>, участок 8? Определить границы зон обременения земельных участков, согласно сведениям ЕГРН и данным градостроительного зонирования.

2) Какова возможная площадь использования с учетом сведений о виде разрешенного использования, содержащемся в Едином государственном реестре недвижимости земельного участка с кадастровым номером 50:49:0020101:789 площадью 4100 кв.м., местоположение: <...>, участок 7 и земельного участка 50:49:0020101:790, площадью 700 кв.м., местоположение: Московская область, г. Звенигород, участок 8 с учетом обременении? Определить возможную площадь использования земельных участков с учетом сведений о виде их разрешенного использования, содержащихся в ЕГРН, исключив (при необходимости, исходя из вида разрешенного использования, установленного в ЕГРН) при этом зоны обременении, охранные зоны коммуникаций, исключение обосновать.

3) Возможно ли размещение объектов капитального строительства (по документации на такие объекты, представленной в материалы дела) на земельных участках с кадастровыми номерами 50:49:0020101:789, 50:49:0020101:790 местоположение: <...> ел. 106, участок 7 и участок 8, в том числе с учетом представленного истцом коммерческого предложения на строительство здания газовой котельной площадью 30 кв.м. и ремонтного бокса площадью 280 кв.м., 2-этажного дома творчества площадью 600 кв.м, с учетом обременении, а также дополнительных обременении (при их наличии)? Вывод обосновать с учетом документации на строительство объектов, представленной в материалы дела.

В материалы дела поступило Заключение эксперта.

Согласно ответу на первый вопрос, содержащемуся в заключении, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:49:0020101:790 обременен охранной зоной газопровода, что отражено в ЕГРН. Кроме того, данный земельный участок расположен в зоне ограничения строительства, предусмотренного требованиями нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы. Земельный участок расположен во 2-м поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы. Также, земельный участок расположен в зоне планируемых особо охраняемых природных территорий областного значения: планируемые природно-исторические территории (ландшафты) – «Окрестности г. Звенигорода» и частично в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Фрагмент исторической застройки Саввинской улицы Звенигорода, XIX - начала XX вв.» в данных зонах запрещается строительство объектов капительного строительства.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 50:49:0020101:789 установлено, что данный участок обременен охранной зоной стационарного пункта наблюдения за состоянием окружающей природной среды. Кроме того, земельный участок расположен в зоне ограничения строительства, предусмотренного требованиями нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы. Земельный участок расположен во 2-м поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы.

По второму вопросу экспертом установлено, что размещение объектов капительного строительства под заявленные цели – размещение дома творчества линейными размерами 15м*30м на земельном участке с кадастровым номером 50:49:0020101:790 не возможно из-за планировочных ограничений.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 50:49:0020101:789 установлено, что данный участок полностью покрыт деревьями и является парком «Юбилейным», парк памяти воинам, погибшим в ВОВ, в связи с чем, не возможно определить площадь использования данного участка с учетом сведений о виде разрешенного использования, содержащемся в ЕГРН.

По третьему вопросу эксперт указал, что в связи с установленными фактами ограничений в использовании земельных участков не возможно размещение объектов капитального строительства на данных земельных участках с кадастровыми номерами 50:49:0020101:789, 50:49:0020101:790.

Названное заключение в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ признано арбитражным судом надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Судом установлено, что экспертное заключение соответствует указанным выше нормам. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности сделанных выводов.

Кроме того, судом установлено, что Правила землепользования и застройки территории (части территории) Одинцовского городского округа Московской области, утверждены решением Совета депутатов Одинцовского городского округа Московской области от 30.04.2020 № 24/16.

Согласно данному решению зона парков Р-1 установлена для обеспечения условий сохранения и использования земельных участков озеленения в целях проведения досуга населением, а также для создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья населения, сохранения и воспроизводства зеленых насаждений, обеспечение их рационального использования. Зона включает в себя территории, занятые скверами, бульварами, прудами, озерами, объектами, связанными с обслуживанием данной зоны, а также для размещения объектов досуга и развлечений граждан.

Градостроительный регламент территориальной зоны должен применяться с учетом требований СП 2.1.4.2625-10 "Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы" (утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 30.04.2010 N 45) и других нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.

Градостроительный регламент территориальной зоны должен применяться в части, не противоречащей утвержденным режимам зон охраны объектов культурного наследия.

На основе представленных в дело доказательств, пояснений сторон судом установлено, что использование истцом спорных земельных участков в соответствии с видом их разрешенного использования невозможно.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

На основании вышеизложенного, в связи с тем, что условиями договоров аренды не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора, данные договоры аренды земельных участков № 31 от 27.08.2013 и №35 от 03.09.2013, подлежат расторжению в судебном порядке в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ с момента вступления в законную силу решения суда.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договоры аренды земельного участка № 31 от 27.08.2013 и №35 от 03.09.2013, заключенные между ООО "ЮНИТЕКС" и Администрацией Одинцовского городского округа Московской области.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Ю.С. Петропавловская