Решение от 1 февраля 2021 г. по делу № А06-15313/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-15313/2019
г. Астрахань
01 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2021

Арбитражный суд Астраханской области

в составе:

судьи: ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации МО "Город Ахтубинск" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>. ОРНИП 315774600241991) о признании договора аренды земельного участка недействительным, признании самовольной постройкой здание магазина с кадастровым номером 30:01:150101:3163, об обязании ответчика за свой счет снести данную самовольную постройку и привести земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние,

Третье лицо: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Астраханской области, Управление "Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области, АО «Тандер», Управление Федеральной антимонопольной службы по Астраханской области, ПАО Сбербанк России, ООО «Агроторг», ИП ФИО4, ПАО Банк «ФК Открытие», Прокуратура Астраханской области,

при участии:

от истца: ФИО5 - представитель по доверенности от 26.11.2020 г.

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности от 23.08.2019 г.

от третьих лиц:

от Прокуратуры Астраханской области – ФИО6 – прокурор, (удостоверение),

от остальных – не явились, извещены,

Администрации МО "Город Ахтубинск" (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>. ОРНИП 315774600241991) о признании договора аренды земельного участка № 48-16-а от 11.08.2016 года недействительным; об обязании ответчика возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 30:01:150101:3423, площадью 1091 кв. м., находящийся по адресу (имеющий адресный ориентир): <...>«а»; о признании самовольной постройкой здание магазина с кадастровым номером 30:01:150101:3163, площадью 564,5 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресный ориентир): <...>«б»; обязании ответчика за свой счет снести данную самовольную постройку и привести земельный участок с кадастровым номером 30:01:150101:3423, на котором она возведена, в пригодное для дальнейшего использования состояние в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. ( с учетом уточнений).

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве. Заявил о пропуске срока исковой давности.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены. Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, в УФАС России по Астраханской области поступило заявление ИП ФИО7 о предоставлении Администрацией в лице главы ФИО3 членам своей семьи земельных участков без проведения торгов (вх. N 131 от 10.01.2019, вх. N 11824 от 24.12.2018).

По результатам рассмотрения указанного заявления приказом Управления от 22.03.2019 возбуждено дело N 030/01/16-201/2019 по признакам нарушения Администрацией муниципального образования "Город Ахтубинск", Отделом имущественных отношений администрации муниципального образования "Город Ахтубинск" и ИП ФИО3 статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).

27.05.2019 Комиссией принято заключение об обстоятельствах дела, в котором Комиссия указала на нарушение ответчиками статьи 16 Закона о защите конкуренции (исх. N 05/5364 от 30.05.2019).

Решением УФАС России по Астраханской области от 01.08.2019 по делу N 030/01/16-201/2019 Администрация муниципального образования "Город Ахтубинск", Отдел имущественных отношений администрации муниципального образования "Город Ахтубинск" и ИП ФИО3 признаны нарушившими статью 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

09.08.2019 УФАС России по Астраханской области вынес предписания в отношении Администрации муниципального образования "Город Ахтубинск", Отделу имущественных отношений администрации муниципального образования "Город Ахтубинск" и ИП ФИО3 о прекращении соглашения, нарушающего антимонопольное законодательство, и о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции, путем возврата в муниципальную казну земельного участка из земель населенных пунктов площадью 4417 кв. м, переданного в аренду ФИО3 по договору аренды земельного участка N 48-16-а от 11.08.2016, и принятия мер, направленных на признание отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО3 на здание магазина с кадастровым номером 30:01:150101:3163, площадью 564,5 кв. м, по адресу: <...> "б", в срок до 20.12.2019.

Установлено, что 09.10.2015 года зарегистрировано право собственности ФИО3 на объект недвижимости двухэтажное здание магазин № 8 с кадастровым номером 30:01:150235:506: площадью 2703,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Постановлением Администрации от 04.04.2016 года № 315 основании заявления ФИО3 от 30.03.2016 года утверждена схема раздела и образования земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 30:01:000000:2, с сохранением исходного в измененных границах, расположенного по адресу: Астраханская область, Ахтубинский район, г. Ахтубинск.

Образованному земельному участку площадью 4417 кв.м. присвоен адрес: <...> и установлен вид разрешенного использования: эксплуатация здания магазина № 8.

ФИО3 надлежало обеспечить выполнение кадастровых работ и обеспечить осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.

10.08.2016 года в Администрацию поступило заявление ДосмухановойМирамгуль Маликовны, действующей в интересах ФИО3, о предоставлениина основании ст. 39.17 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 4417 кв.м.,расположенного по адресу: <...>, в целях эксплуатации здания магазина № 8.д;

11.08.2016 года подписан договор аренды земельного участка № 48-16-а между ФИО3 и Отделом имущественных и землепользования администрации МО «Город Ахтубинск»

В соответствии с п. 1.1 договора аренды земельного участка № 48-16-а от 1.1.08.2016 года Отдел предоставляет, а ФИО3 принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 4417 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресный ориентир): <...>» для эксплуатации здания магазина № 8.

Срок аренды, на основании п. 2.1 договора аренды земельного участка № 48-16-а от 11.08.2016 года, установлен с 17.08.2016 года по 16.08.2065 года.

28.12.2016года в Администрацию поступило заявление ФИО3 обизменении вида разрешенного использования земельного участка из земельнаселенных пунктов с кадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 4417кв.м., находящегося по адресу (имеющий адресный ориентир): Астраханская область,<...>, «для эксплуатации зданиямагазина № 8» на «под магазины (размещение, реконструкция, строительство,эксплуатация зданий магазинов».

Постановлением Администрации от 29.12.2016 года № 1464земельному участку из земель населенных пунктов с кадастровым номером30:01:150101:3139 площадью 4417 кв.м., находящемуся по адресу (имеющийадресный ориентир): <...>, изменен вид разрешенного использования земельного участка с-«для эксплуатации здания магазина № 8» на «под магазины .-.(размещение,реконструкция, строительство, эксплуатация зданий магазинов».

03.03.2017года между Отделом и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договоруаренды земельного участка № 48-16-а от 11.08.2016 года, в соответствии с которым предмет договора изложен в новой редакции, а именно изменен вид разрешенного использованияземельного участка с «для эксплуатации здания магазина № 8» на «под магазины(размещение, реконструкция, строительство, эксплуатация зданий магазинов)».

07.11.2018 года в Администрацию поступило заявление ответчика о разделе земельного участкас кадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 4417 кв.м., находящегося по адресу (имеющего адресный ориентир): <...>, на два самостоятельных земельных участка, и присвоении им почтовых адресов с последующим перезаключением договора аренды земельного участка.

Постановлением Администрации от 08.11.2018 года № 1301 по результатам рассмотрения, указанного заявления ФИО3 земельный участок с кадастровым номером 30:01:150101:3139 разделен с сохранением исходного в измененных границах. Образован земельный участок площадью 1091 кв.м. из состава указанного земельного участка, установлен вид разрешенного использования- «магазины», земельному участку присвоен адрес: <...>.

22.11.2018 года между Администрацией и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 48-16-а от 11.08.2016 года, которым изменен предмет договора аренды.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды земельного участка в редакциидополнительного соглашения от 22.11.2018 года Администрация предоставляет, а ФИО3 принимает в аренду земельный участок из земель населенныхпунктов с кадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 3 326 кв.м., находящегося по адресу: <...>, под магазины (размещение,реконструкция, строительство, эксплуатация зданий магазинов) (Участок 1) иземельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером30:01:150101:3423 площадью 1091 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресныйориентир): <...>, под магазины (Участок 2).

23.11.2018 года в Администрацию поступило письмо ФИО3, которым он уведомил о продаже двухэтажного здания магазина № 8 с кадастровым номером 30:01:150235:506 площадью 2703,4 кв.м., расположенного по адресу, <...> ФИО4 и просил переуступить право аренды на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 3326 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресный ориентир): <...> ФИО4, а земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:01:150101:3423 площадью 1091 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресный ориентир): <...>, оставить на праве аренды у ФИО3, так как на указанном земельном участке расположено принадлежащее ему на праве собственности здание с кадастровым номером 30:01:150101:3163.

Как следует из выписки из ЕГРП об объекте недвижимости, одноэтажное здание магазина с кадастровым номером 30:01:150101:3163 площадью "564,5 кв. м., расположенное по адресу: <...> «б», построено в 2017 году.

14.03.2017 года зарегистрировано право собственности ФИО3 на указанное здание.

Как следует из выписки из ЕГРП об объекте недвижимости, основанием для государственной регистрации права собственности ФИО3 на здание магазина с кадастровым номером 30:01:150101:3163 явилось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 30-RU 30501112-08-2017 от 02.03.2017 года и договор аренды земельного участка № 48-16-а от 11.08.2016 года.

28.11.2018 года между ФИО4 и ИП ФИО3 заключендоговор купли-продажи недвижимого имущества: нежилое здание общейплощадью 2703,4 кв.м., кадастровый номер 30:01:150235:506, расположенное по адресу: Астраханская область, Ахтубинский район, г. Ахтубинск,ул. ФИО9, 5 Б, наименование магазин № 8, а также уступил права иобязанности по договору аренды земельного участка № 48-16-а от 11.08.2016 года. 05.12.2018 года зарегистрирован переход права собственности на указанноездание.

29.11.2018 года между ФИО3 и ФИО4 заключен договор о передаче нрав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 48-16-а от 11.08.2016 года.

12.12.2018 года в Администрацию поступило заявление ФИО3 озаключении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов скадастровым номером 30:01:150101:3423 площадью 1091 кв.м., находящегося поадресу (имеющий адресный ориентир): <...>, для эксплуатации здания магазина с кадастровымномером 30:01:150101:3163 и дополнительное соглашение к договору арендыземельного участка № 48-16-а от 11.08.2016 года о прекращении права навышеуказанный земельный участок.у

Письмом исх. № 13643 от 25.12.2018 года Администрация сообщила ФИО3 об отсутствии возражений в передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 48-16-а от 11.08.2016 года.

Полагая, что указанный договор не соответствует требованиям закона и в силу статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является недействительным, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Введенной в действие с 01.03.2015 статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без торгов.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка публичной собственности заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, исключения составляют случаи, предусмотренные пунктом 2 данной статьи.

Статьей 39.12 ЗК РФ установлен порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

ЗК РФ, устанавливая порядок подготовки и организации аукционов по продаже либо на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливает обязательность размещения сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства и об условиях технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения.

На основании пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с частью 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь (п. 1); минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений (п. 2); предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений (п. 3); максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка (п. 4).

Данная информация является существенной и подлежит указанию в информационном сообщении о проводимом аукционе.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления от 23.06.2015 N 25).

Поскольку общество не является застройщиком объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, или их собственником, факт нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости, на который за ответчиком зарегистрировано право собственности, не является основанием для приобретения обществом права аренды на спорный земельный участок без проведения торгов.

Как было выше указано, без проведения торговпо договору № 48-16-а от 11.08.2016 года предоставлен в аренду земельный участок скадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 4417 кв.м. для эксплуатацииздания магазина № 8 с кадастровым номером 30:01:150235:506 площадью 2703,4кв.м. Площадь предоставленного земельного участка превышает площадь здания магазина № 8 в 1,6 раза. При этом здание состоит из двух этажей.

Администрация в нарушение положений действующего законодательства, предоставила ФИО3 право пользования вышеуказанным земельным участком с измененным видом разрешенного использования без проведения конкурентных процедур, путем заключения дополнительного соглашения в нарушение статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Часть 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ запрещает органам местного самоуправления принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

В тех случаях, когда требуется проведение публичных процедур, подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган власти обязан учитывать потребность, в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409).

По общим правилам пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ допускается реализация исключительного права в отношении существующих зданий (сооружений), тогда как при определении испрашиваемой площади исходя из планируемого размещения иных объектов на свободной от застроенной строительством объектов является незаконными действиями ФИО3 и органов местного самоуправления.

Действия сторон договора направлены на обход установленного Земельным кодексом Российской Федерации общего принципа представления земельных участков на торгах и, соответственно, имеют признаки злоупотребления правом в виде действий в обход закона (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд считает, что договор № 48-16-а от 11.08.2016 года о предоставлении в аренду земельного участка скадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 4417 кв.м. для эксплуатацииздания магазина № 8 с кадастровым номером 30:01:150235:506 площадью 2703,4кв.м. является недействительной сделкой в силу ничтожности

Суд так же учитывает, что произвольнее, не основанное на нормах действующего законодательства изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного судаРоссийской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5, Постановлении ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13,определении Верховного Суда РФ от 26.11.2018 N 306-ЭС18-19063, постановленииАрбитражного суда Поволжского округа от 24.07.2018 N Ф06-34989/2018 по делу NА57-30386/2017.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 N 1633/13 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу статей 41 - 46 Градостроительного кодекса градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок.

Следует из части 1 статьи 9 Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ, вступившей в силу с 1 января 2017 года (статья 10 названного Закона N 373-ФЗ), что информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, может быть использована в течение срока, который установлен нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и не может быть менее чем три года и более чем восемь лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона, для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах такого земельного участка, выдачи разрешений на строительство.

Частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 Градостроительного кодекса установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Основания отказа в выдаче разрешения на строительство закреплены в части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса, такой отказ может быть оспорен застройщиком в судебном порядке в силу прямого указания на это в части 14 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. Соответствующие правовые позиции высказаны в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, поддержаны в определении Верховного Суда РФ от 06.08.2013 N 56-КГ13-5.

Суд, оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ с учетом конкретных обстоятельств дела, пришел к выводу о ничтожности соглашения о внесении изменений в спорный договор аренды земельного участка, в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды, арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Доказательства соблюдения сторонами установленного законом порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка в материалы дела не представлены, равно как и доказательства допустимости использования земельного участка для строительства магазина.

Суд установил, что предприниматель не относится к перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ лиц, которым земельный участок под строительство мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка может быть заключен только на торгах и фактически заключен с предпринимателем в нарушение действующего законодательства.

С учетом изложенных обстоятельств, дальнейшие действия Администрации не порождают процессуальных последствий в силу ничтожности данной сделки. Следовательно, разрешение на строительство на здание магазина с кадастровым номером 30:01:150101:3163 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 30-RU 30501112-08-2017 от 02.03.2017 года являются недействительными в силу их незаконности.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 309-КГ17-20985 и от 29.04.2019 N 307-КГ18-21642.

Следовательно, здание магазина с кадастровым номером 30:01:150101:3163 является самовольной постройкой.

Перечень способов защиты гражданских прав определен ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Из п. 1 комментируемой статьи следует, что собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду у публичного собственника, а не у обладателя права постоянного (бессрочного) пользования ими.

Данное право является исключительным, т.е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду. Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. N 1489/11, N 3771/11 и N 4275/11).

С учетом того, что на истребуемых истцом земельных участках расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие и ответчику ( самовольный объект), и иному лицу ( законный объект), суд указал истцу на невозможность разрешения данных требований без решения вопроса о юридической судьбе таких объектов.

17 ноября 2020 года судом приняты в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнения иска, а именно:

Признать недействительным договор аренды земельного участка №48-16-а от 11.08.2016г.

Обязать ответчика возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 30:01:150101:3423, площадью 1091 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресный ориентир): Астраханская область, Ахтубинский район, г, Ахтубинск, ул.ФИО9, 5 А.

Признать самовольной постройкой здание магазина с кадастровым номером 30:01:150101:3163, площадью 564,5 кв.м, находящийся по адресу (имеющий адресный ориентир): <...>«б».

Обязать ответчика за свой счет снести данную самовольную постройку и привести земельный участок с кадастровым номером 30:01:150101:3423, на котором она возведена, в пригодное для дальнейшего использования состояние в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Предоставить истцу право, если ответчик не исполнит решение суда в установленный срок, за свой счет снести данную самовольную постройку и привести указанный земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние путем освобождения от объектов демонтажа с взысканием с ответчика необходимых расходов.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

В пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона N 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01.09.2013 (пункт 6 статьи 3 Закона N 100-ФЗ). Для целей применения этого положения под совершением двусторонней сделки (договора) понимается момент получения одной стороной акцепта от другой стороны (пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 433 ГК РФ). При этом согласно пункту 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ сроки исковой давности и правила их исчисления, в том числе установленные статьей 181 ГК РФ, применяются к требованиям, сроки, предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.

В силу положений ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикационный иск).

Виндикационный иск может быть заявлен собственником имущества к лицу, в незаконном владении которого находится данное имущество.

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные ст. 301 - 304 названного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Истцом заявлены требования о сносе спорного объекта как самовольно возведенного.

В силу п. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

С учетом правовой позиции, изложенной в п. 6 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", суд считает, что требование о сносе построек, созданных без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании земельных участков, на которых они расположены из чужого незаконного владения ответчика.

В силу положений ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации Кодекса).

На основании п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Таким образом, срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное недвижимое имущество нарушено.

В силу ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью и задачей арбитражного судопроизводства является защита и восстановление нарушенного права истца (заявителя). Заявленные требования не подлежат удовлетворению в случае, если соответствующий судебный акт не будет направлен на восстановление ранее нарушенного действиями (бездействием) ответчика (ответчиков) субъективного материального права истца.

Из положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, действующей с 01.09.2013) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 101 названного Постановления, для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон, приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Оспаривая заявленный срок исковой давности, истец, указывает, что узнал о ничтожности договора аренды земельного участка из решения УФАС России по Астраханской области от 09.августа 2019 года.

В рассматриваемом случае суд установил, что о нарушении своего права истец должен был узнать ранее 26.08.2016 – в момент подачи ФИО3 заявления о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, размещенного на земельном участке с кадастровым номером 30:01:150101:3139, поскольку, обращаясь с данным заявлением, общество представило правоустанавливающие документы на землю.

Разрешение на строительство выдано ответчику 26.08.2016 года

В этой связи суд считает, что истцу было известно о незаконности действий ответчика и отдела имущественных отношений в указанный момент.

Кроме того, в адрес администрации 15.12.2016 года направлено представление прокурора об устранении нарушений земельного законодательства

В пункте 15 постановления Пленума N 43, применительно к норме абзаца второго пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса разъяснено, что установив пропуск стороной по делу срока исковой давности, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что положение пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса является исключением из общего правила о начале течения срока исковой давности применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок. В соответствии с этой специальной нормой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки (определения от 08.04.2010 N 456-О-О, от 19.10.2010 N 1272-О-О, от 21.04.2011 N 588-О-О, от 17.07.2014 N 1787-О).

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Статус и разрешенный вид использования земельного участка, предоставляемого под строительство органами, осуществляющими публичные полномочия, не мог быть неизвестным администрации, во владении и в сфере распоряжения которых такие участки находились, вне зависимости от информации, предоставленной лицом, заинтересованным в их приобретении, в том числе с учетом последующего совершения во исполнение заключенных фактических действий по передаче земельных участков ответчику.

В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Из данного положения следует, что условием предъявления требования о сносе постройки, на которое не распространяется исковая давность, выступает фактическое владение земельным участком, на котором находится самовольная постройка.

В том случае, если нарушение прав собственника (иного владельца) участка связано с лишением владения, требование о ее сносе может быть заявлено только в пределах срока исковой давности, причем вопрос о правомерности возведения спорной постройки может быть разрешен, либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска.

Поскольку земельным участком владеют ответчики, у суда не имеется оснований полагать, что заявленное истцом по настоящему иску требование следует рассматривать как негаторный иск владеющего собственника об устранении препятствий в пользовании имуществом (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), на которое в соответствии с положениями статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется.

В данном случае требование истцов об освобождении земельного участка от самовольной постройки, заявленное в отсутствие фактического владения со стороны истца земельным участком, занятым спорной постройкой, не может быть квалифицировано в качестве негаторного, в связи с чем, к такому требованию подлежат применению общие правила об исковой давности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2001 года N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2001 года N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Поскольку срок исковой давности по заявленным истцом требованиям истек, данное обстоятельство является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

При наличии заявления стороны спора о пропуске срока исковой давности, своевременно сделанного лицом, фактически владеющим спорным имуществом, истечение срока давности погашает материальное право на иск об истребовании у него этого имущества независимо от законности владения им.

В этом случае какие-либо другие доводы в обоснование заявленного искового требования не влияют на правильность принятых по делу судебных актов, поскольку сам факт истечения срока исковой давности с учетом разъяснения, данного в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", служит самостоятельным основанием для отказа в иске.

В этом случае принудительная (судебная) защита прав независимо от того, имело ли место в действительности такое нарушение, невозможна, в связи с чем исследование иных обстоятельств дела не может повлиять на характер вынесенного судебного решения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 19.06.2007 N 452-О-О).

Кроме того, отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

С учетом того, что истцу отказано в удовлетворении требований о сносе объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках, требования истца о признании договоров аренды недействительными и исключении из ЕГРН сведений об обременении спорных земельных участков, не направлены на восстановление прав истца, поскольку удовлетворение таких требований не повлечет изменений в его материально-правовой сфере.

Отказ в удовлетворении требований о сносе объектов недвижимости и виндикации спорных земельных участков свидетельствует об утрате истцом каких-либо прав в отношении указанных участков.

На основании изложенного имущественные права либо охраняемые законом интересы истца в отношении спорного земельного участка не будут непосредственно восстановлены в результате признания оспариваемых сделок недействительными, в связи, с чем в удовлетворении данных требований суд отказывает. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.07.2018 N Ф09-3702/18 по делу N А47-3092/2016; Определение Верховного Суда РФ от 07.11.2018 N 309-ЭС18-17783 по делу N А47-3092/2016)

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья

ФИО1