Решение от 21 апреля 2021 г. по делу № А41-20595/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-20595/20
21 апреля 2021 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 21 апреля 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Щелково Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 17.12.1991, юридический адрес: 141100, Московская область, Щелковский район, г. Щелково, площадь Ленина, д. 2)

к ООО «ВЕАР» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 10.12.2012, юридический адрес: 141103, Московская область, <...>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области

о взыскании по договору аренды от 26.09.2000 № 16-325 задолженности по арендной плате в размере 496080 руб. за 4 квартал 2019 года, пени за период с 20.09.2019 по 16.12.2019 в размере 84390,06 руб.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Щелково Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «ВЕАР» (далее – ответчик) о взыскании по договору аренды от 26.09.2000 № 16-325 задолженности по арендной плате в размере 496080 руб. за 4 квартал 2019 года, пени за период с 20.09.2019 по 16.12.2019 в размере 84390,06 руб.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ООО «Рандеву» (арендатором) заключен договор аренды от 22.06.2020 № 16-325 земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040349:48.

Согласно выписке из ЕГРН от 20.10.2020 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу пункта 1.2 срок договора составляет 49 лет.

В соответствии с разделом 4 договора аренды арендатор принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 10 числа первого месяца текущего квартала.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Между ООО «Рандеву» и ООО «Веар» заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.07.2013 в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.06.2020 № 16-325 перешли к ООО «Веар».

Претензией от 22.09.2020 № СЕ/13,2/4283 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды.

Поскольку задолженность по договору аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды от 26.09.2000 № 16-325 и дополнительным соглашением к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности ответчика по арендной плате по договору аренды за 5 квартал 2020 года составляет 496080 руб. Размер неустойки за период с 20.09.2019 по 16.12.2019 – 84390,06 руб.

Вместе с тем, суд учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Право сдачи имущества в аренду в силу статьи 608 ГК РФ принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.11.2020 по делу № А41-32116/20, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2021, удовлетворены требования Министерства обороны Российской Федерации к Администрации городского округа Щёлково Московской области, ООО «Веар» о признании права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 50:14:0040349:48, признании отсутствующим зарегистрированного в пользу ООО «Веар» 10.08.2013 обременения за № 50-01.14-7.2001-219.1 в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 50:14:040349:48.

При рассмотрении указанного спора суды пришли к выводу о том, что договор аренды от 22.06.2020 № 16-325 является ничтожным в соответствии со ст. ст. 166, 167, 168, 608 ГК РФ, поскольку администрация не имела права распоряжаться землей, находящейся в федеральной собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Судебными актами по делу № А41-18781/2018 также подтверждается, что границы земельного участка с кадастровым номером 50:14:00040349:48 полностью входят в границы земельного участка с кадастровым номером 50:15:0000000:105590, отнесенного в силу закона к разграниченной государственной собственности Российской Федерации и предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГКУ ЦТУИО Министерства обороны Российской Федерации.

В связи с этим суд приходит к выводу об отсутствии у общества возможности пользоваться земельным участком с кадастровым номером 50:14:00040349:48 и, как следствие, об отсутствии обязанности вносить плату за пользование земельным участком.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Следовательно, хоть и пользование земельными участками в силу закона является платным (ст.65 ЗК РФ), администрация в данном случае не обладает правом требования внесения арендной платы, а федеральные органы исполнительной власти в рамках настоящего дела требований не заявляли, полномочий выступать в защиту федеральных интересов администрации не передавали.

При данных обстоятельствах, поскольку договор аренды носит взаимный характер, а договор аренды от 22.06.2020 № 16-325 земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040349:48 признан ничтожной сделкой, с момента заключения такого договора аренды у администрации не возникло права требования внесения арендной платы, а общество не приобрело права законного владения и пользования таким участком и обязанность вносить плату по договору.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.С. Таранец