Решение от 12 декабря 2019 г. по делу № А09-7756/2019

Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Решение

Дело №А09-7756/2019
город Брянск
12 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 09.12.2019

Решение в полном объёме изготовлено 12.12.2019

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Азарова Д.В.,

при ведении протокола помощником судьи Когиновым В.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску муниципального образования «город Брянск» в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации к товариществу собственников жилья «Комплекс «Славянский» о взыскании 401 287 руб. 82 коп. долга и неустойки,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности №29/04-82 от 26.11.2019,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 09.01.2019,

от третьего лица: не явился (Управление Росреестра по Брянской области),

установил:

муниципальное образование «город Брянск» в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее также – МО) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к товариществу собственников жилья «Комплекс «Славянский» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее также – ТСЖ) о взыскании 401 287 руб. 82 коп. (387 249 руб. 90 коп. – основной долг по договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности №37039 от 21.09.2006 за период пользования и (или) владения земельным участком с государственным кадастровым учётным номером 32:28:030605:4 общей площадью 13192 кв.м. по адресу: <...> с 01.01.2016 по 30.09.2016, 14 037 руб. 92 коп. – неустойка за просрочку платежей с 16.03.2016 по 30.09.2019).

Определением от 13.08.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Брянской области (т. 1 л.д. 126-127).

В судебном заседании истец исковые требования поддержал. Ответчик иск не признал, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Третье лицо в судебное заседание не явилось, отзыв на исковое заявление не представило. Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица по имеющимся доказательствам (ст. 156 АПК РФ). Судебное разбирательство продолжено после перерыва, объявленного в судебном заседании 02.12.2019 (ст. 163 АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, суд также установил следующее.

21.09.2006 между Брянской городской администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Народные промыслы» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №37039 от 21.09.2006 (т. 1 л.д. 71-72), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с государственным кадастровым учётным номером 32:28:030605:4 общей площадью 13192 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для строительства комплекса жилых домов переменной этажности (поз. 9, 10, 10-А, 10-Б, 10-В) по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, ул. Костычева, д/н участок ч. 7 (далее также – земельный участок) на срок с 01.09.2006 по 01.08.2011. Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи от 21.09.2006 (т. 1 л.д. 74).

В соответствии с п.п. 4.4.5, 3.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком ежеквартально равными долями в срок не позднее 15–го числа последнего месяца квартала. В случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчёта 1/300 ставки рефинансирования Центробанка действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки (п. 3.6 договора). В соответствии с п.п. 3.1-3.2 договора размер арендной платы определяется в соответствии с нормативными актами, принятыми органами государственной власти и местного самоуправления и рассчитывается, как произведение кадастровой стоимости земельного участка на процент и дополнительный коэффициент, принимаемый для расчёта.

30.10.2006 между обществом с ограниченной ответственностью «Народные Промыслы» (цедент) и товариществом собственников жилья «Комплекс «Славянский» (цессионарий) заключен договор уступки прав, в соответствии с которым цедент передал, а цессионарий получил право аренды с целью завершения строительства комплекса жилых домов по ул. Костычева г. Брянска ( т. 1 л.д. 75).

24.12.2010 Брянкой городской администрацией выданы разрешения на ввод в эксплуатацию следующих объектов недвижимого имущества (комплекса жилых домов переменной этажности): позиция 9 (RU 32301000-618 от 24.12.2010), позиция 10 (RU 32301000-619 от 24.12.2010), позиция 10-а (RU 32301000-620 от 24.12.2010), позиция 10-б (RU 32301000-621 от 24.12.2010), позиция 10-в (RU 32301-000-617 от 24.12.2010) (т. 1 л.д. 91-94, 103-106, 99-102, 107-110, 95-98).

17.03.2011, 31.03.2011, 26.04.2011, 24.05.2011 и 16.06.2011 в единый государственный реестр недвижимости внесены регистрационные записи №32-32-01/006/2011-36, №32-32-01/021/2011-406, №32-32-01/006/2011-841, №32-32-01/023/2011-688 и №32-32-01/006/2011-369 о возникновении права собственности физических лиц на жилые помещения, расположенные в указанных выше многоквартирных жилых домах (т. 1 л.д. 150 - 154).

Констатируя неисполнение ТСЖ обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком МО обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском о взыскании 401 287 руб. 82 коп. долга и неустойки.

Требования истца арбитражный суд находит не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использование земли. Арендаторы земельных участков обязаны своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком в порядке, в сроки и в размере, определённом договором (ст.ст. 5, 22, 42, ЗК РФ, ст. 614 ГК РФ). Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации в п. 2.1 Постановления от 28.05.2010 N12-П указал, что в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах федеральный законодатель установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (ст. 36), а в Федеральном законе от 29.12.2004 №189-ФЗ специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16).

Так, в силу ч.ч. 2, 5 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учёта земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Из разъяснений, приведённых в п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010, следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведён государственный кадастровый учёт, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу ч.ч. 3-4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом (ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ).

Из системного толкования приведённых норм права и разъяснений, данных в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 и Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, следует, что в отсутствие сформированного и образованного как объекта прав земельного участка под введённым в эксплуатацию жилым домом, с момента первой регистрации права собственности на жилое помещение в таком многоквартирном жилом доме у собственников жилых помещений возникает, а у арендатора прекращается право владения и пользования земельным участком под домом в размере и площадью, необходимой для его эксплуатации, в связи с чем, на последнего не может быть возложена обязанность по внесению арендных платежей.

Судом установлено, что на земельном участке с государственным кадастровым учётным номером 32:28:030605:4, предоставленном ТСЖ в аренду, построены и введены в эксплуатацию 24.12.2010 многоквартирные жилые дома, осуществлена процедура государственной регистрации прав собственности физических лиц на жилые помещения (квартиры), расположенные в указанных многоквартирных домах (91-94, 103-106, 99-102, 107-110, 95-98, 153, 150, 152, 151, 154).

Представленными со стороны истца доказательствами подтверждается, что минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации введённых в эксплуатацию многоквартирных жилых домов: №68, №68, копр. 1, №68, корп. 2, расположенных по ул. Костычева в г. Брянске, рассчитанная в соответствии с нормами действующего законодательства, превышает площадь земельного участка с государственным кадастровым учётным номером 32:28:030605:4.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика 401 287 руб. 82 коп. долга по арендной плате и неустойки за просрочку её внесения подлежат оставлению без удовлетворения.

В силу ст. 110 АПК РФ государственная в размере 11 026 руб. взысканию с истца не подлежит в связи с освобождением последнего от её уплаты (п. 1.1. ч. 1 ст. 333.37 НК РФ, п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ №46 от 11.07.2014).

На основании изложенного арбитражный суд, руководствуясь статьями 167-170, 176, 180-181 АПК РФ,

Решил:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья Д.В. Азаров