Решение от 25 сентября 2025 г. по делу № А59-7023/2024

Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,

www.sakhalin.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № 7023/2024
26 сентября2025 года.
город Южно-Сахалинск


Резолютивная часть решения объявлена 12.09.2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 26.09.2025 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Александровской Е.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Забродиной В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Сахалинская ремонтная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации: 693004, <...>) с требованиями:

о признании незаконными действий ведущего судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Южно-Сахалинску № 2 УФССП России по Сахалинской области ФИО1, выразившихся в принятии решения об оценке имущества, расположенного по адресу: <...>: ? доли в праве собственности на здание, назначение: нежилое, площадь 477,3 кв.м., кадастровый номер 65:01:0401005:156 и ? доли в праве на земельный участок, кадастровый номер 65:01:0108001:26, в том числе, по подготовке заявки на оценку арестованного имущества № 65022/24/332807 от 06.09.2024;

признании недействительным постановления от 01.10.2024 о принятии результатов оценки на основании отчета № 46771003 от 26.09.2024;

признании недействительным постановления о передаче на реализацию доли в праве собственности от 15.01.2025,

(в редакции уточненных требований в порядке статьи 49 АПК РФ),


заинтересованные лица – Управление Федеральной службы судебных приставов по Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «САС-С» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки собственности» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО2, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),


при участии:


от заявителя – ФИО3 по доверенности от 20.10.2022 (до перерыва),

о судебного пристава-исполнителя – ФИО1 (личное участие),

от ООО «САС-С» – ФИО4 по доверенности от 01.03.2024,

от ФИО2 – ФИО5 по доверенности от 16.07.2025,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Сахалинская ремонтная компания» (далее – заявитель, должник, ООО «СахРемКом») обратилось в суд с требованием, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ:  

о признании незаконными действий ведущего судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Южно-Сахалинску № 2 УФССП России по Сахалинской области ФИО1, выразившихся в принятии решения об оценке имущества, расположенного по адресу: <...>: ? доли в праве собственности на здание, назначение: нежилое, площадь 477,3 кв.м., кадастровый номер 65:01:0401005:156 и ? доли в праве на земельный участок, кадастровый номер 65:01:0108001:26, в том числе, по подготовке заявки на оценку арестованного имущества № 65022/24/332807 от 06.09.2024;

признании недействительным постановления от 01.10.2024 о принятии результатов оценки на основании отчета № 46771003 от 26.09.2024;

признании недействительным постановления о передаче на реализацию доли в праве собственности от 15.01.2025.

Определением суда от 18.11.2024 года заявление принято к производству, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц, привлечены: Управление Федеральной службы судебных приставов по Сахалинской области общество с ограниченной ответственностью «САС-С» (взыскатель по исполнительному производству), общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки собственности», ФИО2 (собственник ? доли в праве собственности на здание, и ? доли в праве на земельный участок).

В обоснование заявленных требований, общество указало, что согласно отчету об оценки, объектом оценки является ? доли в праве собственности на здание, назначение: нежилое, площадь 477,3 кв.м., кадастровый номер: 65:01:0401005:156; ? доли в праве на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов (под цех столярный), общая площадь: 1962 кв.м., кадастровый номер 65:01:0108001:26 (Таб. 5 стр. 8; п. 2 стр. 10; таб. 9 стр. 13 отчета).

Инспекция объектов оценки состояла из изучения правоустанавливающих документов, представленных заказчиком, а так же интервью с Заказчиком и анализом представленной информации (п. 2.3. отчета).

Для подготовки отчета, Заказчиком предоставлены выписки из ЕРГН на здание и земельный участок (п. 2.4. отчета), а так же задание на оценку.

Ранее, судебным приставом-исполнителем уже производилась оценка спорных объектов, а постановление пристава об утверждении отчета об оценки оспаривалась заявителем в Арбитражном суде Сахалинской области (Дело № А59-8271/2023). В ходе рассмотрения данного дела, заявитель предоставлял пояснения, что характеристики существующего здания, фактически отличаются от характеристик, указанных в ЕГРН, в частности:

общая площадь здания в ЕГРН - 447,3 кв.м., а фактическая - 548,9 кв.м.,

назначение здания в ЕГРН цех столярный, а фактическое - офис и магазин.

В обосновании к материалам дела приобщался технический план на здание и давались пояснения о реконструкции здания без разрешения, т.е. о том, что здание самовольно реконструировано его собственниками до обращения на него взыскания.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 4 июля 2024 года, в удовлетворении заявления ООО «СахРемКом» о признании недействительным постановления судебного пристава исполнителя о принятии результатов оценки объектов оценки было отказано. Вместе с тем, оценка доводам заявителя о том, что у судебного пристава-исполнителя не имелось законных оснований для проведения оценки и утверждения ее результатов, поскольку целью оценки являлась реализация объектов на торгах, проведение которых, не представляется возможным в силу установленных ограничений самовольной постройки в гражданском обороте, судом не давалась.

Судебный пристав-исполнитель, зная о том, что здание, которое являлось предметом оценки, является самовольной постройкой, вновь формирует заявку на оценку арестованного имущества № 65022/24/332807 от 06.09.24 года.

Вместе с тем, в пункте 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 г., Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006, 14.06.2006 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года" (Вопрос № 35), Верховным судом была сформирована позиция, согласно которой из положений ст. 222 ГК РФ следует, что самовольная постройка не может являться предметом сделок и объектом гражданских прав.

Поскольку здание, право на ? доли в собственности на которое принадлежит заявителю является самовольной постройкой и не может являться предметом сделок, в силу статьи 3 Закона № 135-ФЗ, рыночная стоимость такого здания не может являться предметом оценки.

Порядок оценки объектов самовольной постройки законодательством не установлен. Из п. 5 ч. 1 ст. 1 и п. 4 ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, следует, что отчуждение земельного участка, на котором расположено здание, отдельно от этого здания, не допускается.


Судебный пристав-исполнитель в представленном отзыве с заявленными требованиями не согласился, указав на законность и обоснованность оспариваемых действий и актов.


Общество с ограниченной ответственностью «САС-С» (взыскатель по исполнительному производству), привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица,  в представленном отзыве и его представитель в судебном заседании с заявленными требованиями не согласились, в обоснование правовой позиции по делу указали следующее.

Для признания объекта, подвергшегося реконструкции, самовольной постройкой необходимо выяснить, имеются ли признаки реконструкции, а также требуется ли для ее проведения получение разрешения, так как любое, даже незначительное изменение характеристик, если на их совершение требовалось разрешение на строительство, влечет создание нового объекта. Также для решения судьбы необходимо учитывать не только наличие оснований признания реконструкции самовольной, но и техническую возможность приведения объекта в прежнее состояние.  

Заявитель не проводил строительную экспертизу на предмет признания спорного объекта самовольной постройкой. Нет точной информации об объёмах реконструкции, затрагивались ли конструктивные характеристики надежности и безопасности объекта, не превышают ли эти характеристики допустимых значений, установленных строительными нормами и правилами, превышают или нет изменения объекта предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные Градостроительного кодекса РФ и правилами землепользования и застройки.

По смыслу п. 6 ст. 55.32 ГРК РФ, снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или органа местного самоуправления. Приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 ГРК РФ, о чем говорится в п. 10 ст. 55.32 ГРК РФ.

Сам факт того, что собственники объекта его используют, говорит о том, что существует возможность эксплуатации объекта без риска для собственников и третьих лиц. Кроме того, второй собственник выразил согласие на приобретение доли спорного объекта.     В настоящее время отсутствует решение судов о признании спорного объекта самовольной постройкой, следовательно, отсутствуют основания для того, чтобы таковой объект рассматривать с позиции статьи 222 ГК РФ. Спорный объект зарегистрирован в ЕГРН, следовательно, является объектом гражданских прав.


ФИО2 (собственник 1/2 доли  на нежилое здание и земельный участок), привлеченная к участию в деле в качестве заинтересованного лица, в представленном отзыве и ее представитель в судебном заседании, указали, что в нежилом здании, ранее действительно были выполнены строительно-монтажные работы, что повлекло увеличение фактической площади здания, указанной в ЕГРН, а именно с 477,3 кв.м до 548,9 кв.м.

В случае, если требования истца по настоящему судебному делу будут отклонены, во избежание продажи на публичных торгах рассматриваемых долей на нежилое задние и земельный участок неизвестным третьим лицам и исключения затруднений во владении и пользовании указанными объектами, ФИО2 намерена приобрести рассматриваемые реализуемые доли в праве на нежилое здание и земельный участок, что ранее ФИО2 подтвердила письмом от 18.10.2024 в адрес ОСП по г. Южно-Сахалинску №2 УФССП по Сахалинской области.


Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего спора.


Как установлено судом из материалов дела,  решением Арбитражного суда Сахалинской области от 21 мая 2021 года по делу № А59-4165/2020 частично удовлетворены требования ООО «САС-С» к ООО «Сахалинская ремонтная компания», с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 5 737 839 рублей, 1 760 182 рубля 46 копеек пени по состоянию на 30.06.2020 года, возмещение понесенных судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 72 414 рублей 66 копеек, а всего 7 570 436 рублей 12 копеек.

Решение суда оставлено без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2021 года. Судебные акты оставлены без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.12.2021 года.

31.08.2021года Арбитражным судом Сахалинской области выдан исполнительный лист серии ФС № 034689111.

На основании указанного исполнительного листа судебным приставом-исполнителем МОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Сахалинской ФИО6 13.09.2025 года возбуждено исполнительное производство № 44036/21/65019-ИП.

В ходе исполнительного производства судебным приставом-исполнителем было установлено, что должнику на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 65:01:0108001:26 площадью 1 692 кв. метра, доля в праве ?, и нежилое здание площадью 477,30 кв. метров,  доля в праве ?, расположенные по адресу <...>.

28 февраля 2023 года судебным приставом-исполнителем МОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Сахалинской области ФИО7 вынесено постановление № 65019/23/17478 о наложении ареста на имущество должника ООО «Сахалинская ремонтная компания», составлен Акт о наложении ареста (описи имущества), которым аресту подвергнуто вышеуказанное имущество, с правом беспрепятственного пользования должником. Согласно акта предварительная оценка здания составила 7 852 819,59 рублей.

09 октября 2023 года Отделением судебных приставов по г. Южно-Сахалинску №2 (далее-отделение) принято к исполнению с МОСП по ИП исполнительное производство № 44036/21/65019-ИП, возбужденное в отношении ООО «Сахалинская ремонтная компания» о взыскании задолженности в размере 7570436,12 руб. в пользу ООО «САС-С».

В соответствии со статьей 250 ГПК РФ направлено предложение «о выкупе доли на здание и земельного участка» участнику долевой собственности ФИО2

04.04.2023 ФИО2 выразила согласие на приобретение доли арестованного имущества.

В рамках исполнительного производства № 44036/21/65019-ИП от 13 сентября 2021 года судебным приставом-исполнителем ОСП по городу Южно-Сахалинску № 2 УФССП России по Сахалинской области ФИО1 оформлена Заявка № 65022/23/369982 на оценку арестованного имущества, а также вынесено постановление № 65022/23/369983 об участии в исполнительном производстве специалиста. Для оценки арестованного 28 февраля 2023 года имущества (здание нежилое площадью 477,30 кв. метров,  доля в праве ?, земельный участок доля в праве ?, ул. Железнодорожная, 165) привлечен специалист ООО «Аналитик Центр».

27 ноября 2023 года оценщиком ФИО8 составлен Отчет № 9506/23, который утвержден генеральным директором ООО «Аналитик Центр» ФИО9 Оценщиком определена итоговая величина объекта оценки:

земельный участок площадью 1 692 кв. метра, с кадастровым номером 65:01:0108001:26, вид права: общая долевая собственность, доля в праве ?, расположенный по адресу <...> –  2 399 000 рублей;

нежилое здание, площадью 477,30 кв. метров,  кадастровый номер 65:01:0401005:156, вид права: общая долевая собственность, доля в праве ?, расположенный по адресу <...>–  5 387 000 рублей; итого: 7 786 000 рублей (без учета НДС).

Судебным приставом-исполнителем вынесено постановление № 65022/23/420481 от 29 ноября 2023 года о принятии результатов оценки.

Не согласившись с постановлением № 65022/23/420481 от 29 ноября 2023 года о принятии результатов оценки, общество обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области.

Решением суда от 04.07.2024 года по делу № А59-8271/2023 в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления судебного пристава исполнителя о принятии результатов оценки № 65022/23/420481 от 29 ноября 2023 года отказано в полном объеме.

  Между УФССП России по Сахалинской области и ООО "Центр независимой оценки собственности" (далее-оценщик) заключён государственный контракт «На оказание услуг в области оценки арестованного  имущества юридических и физических лиц с целью определения рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства по месту нахождения этого имущества на территории Сахалинской области».

Предметом контракта является предоставление услуг по оценке арестованного имущества.        

В связи с истечением срока действия отчёта об определении рыночной стоимости спорного имущества от 27.11.2023 № 9506/23, судебным приставом-исполнителем 06.09.2024 вынесено постановление о назначении оценщика № 65022/24/332819.

В соответствии с контрактом Оценщиком ООО "Центр независимой оценки собственности" составлен  Отчет № 46771003 от 26 сентября 2024 года, утвержденный генеральным директором ООО "Центр независимой оценки собственности и определена итоговая величина объекта оценки:

земельный участок площадью 1 962 кв. метра, с кадастровым номером 65:01:0108001:26, вид права: общая долевая собственность, доля в праве ?, расположенный по адресу <...> –  2 880 000 рублей;

нежилое здание, площадью 477,30 кв. метров,  кадастровый номер 65:01:0401005:156, вид права: общая долевая собственность, доля в праве ?, расположенный по адресу <...>–  16 527 000 рублей;

итого: 19 407 000рублей (без учета НДС).

На основании отчёта об определении рыночной стоимости спорного имущества от 26.09.2024 № 46771003 судебным приставом 01.10.2024 вынесено постановление о принятии результатов оценки №  65022/24/358193.

18 октября 2024 года в ответ на предложение ФИО2, как участнику долевой собственности, получено согласие на выкуп доли имущества должника.

Не согласившись с действиями судебного пристава по принятию результатов оценки, общество обратилось в суд с настоящим заявлением, изложив заявленные требования, уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ в следующей редакции:

признать незаконными действий ведущего судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Южно-Сахалинску № 2 УФССП России по Сахалинской области ФИО1, выразившихся в принятии решения об оценке имущества, расположенного по адресу: <...>: ? доли в праве собственности на здание, назначение: нежилое, площадь 477,3 кв.м., кадастровый номер 65:01:0401005:156 и ? доли в праве на земельный участок, кадастровый номер 65:01:0108001:26, в том числе, по подготовке заявки на оценку арестованного имущества № 65022/24/332807 от 06.09.2024;

признать недействительным постановление от 01.10.2024 о принятии результатов оценки на основании отчета № 46771003 от 26.09.2024;

признать недействительным постановление о передаче на реализацию доли в праве собственности от 15.01.2025 года.


В соответствии со статьей 329 Арбитражного процессуального кодекса РФ решения и действия (бездействие) должностного лица службы судебных приставов могут быть оспорены в арбитражном суде в случаях, предусмотренных данным Кодексом и другим Федеральным законом по правилам, установленным главой 24 этого Кодекса.

По смыслу статьей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требования заявителя о признании незаконными действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие обжалуемых действий (бездействия) и решений судебного пристава-исполнителя нормам действующего законодательства и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Положениями статьи 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 118-ФЗ «О судебных приставах» на судебных приставов возлагается обязанность по осуществлению принудительного исполнения судебных актов, а также предусмотренных Законом об исполнительном производстве актов других органов и должностных лиц.

В соответствии с пунктами 8, 9 части 1 статьи 64 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель вправе, в том числе в порядке и пределах, которые установлены настоящим Федеральный законом, производить оценку имущества, привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (оценщиков).

Согласно части 1 статьи 85 этого же Закона оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества ( пункт 1 части 2 статьи 85 Закона № 229-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель, выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.


  Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в абзацах 1 и 2 пункта 50 постановления № 50 от 17 ноября 2015 года «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее – оценщика). Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

  В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

В том случае, когда постановление судебного пристава-исполнителя об оценке признано незаконным, в резолютивной части судебного акта суд также обязывает судебного пристава-исполнителя вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом (абзацы 7 и 8 пункта 50 постановления № 50).


  Из анализа содержания приведенных разъяснений следует, что конечной целью рассмотрения судом спора является определение достоверной оценки арестованного имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (абзац 1).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (абзац 2).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (абзац 1 статьи 12 Закона № 135-ФЗ).

Достоверность отчета об оценке обеспечивается его выполнением в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29.07.1998 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона № 135-ФЗ). Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона № 135-ФЗ). В соответствии со статьей 14 Закона № 135-ФЗ, оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках каждого из подходов к оценке.


При исследовании Отчета судом установлено, что при определении стоимости арестованного имущества оценщиком исследованы характеристики объектов (здания и земельного участка), в соответствии с данными, содержащимися в ЕГРН, а именно, площадь здания – 477,6 кв.м.

Между тем, согласно представленному в материалы дела Техническому плану  на здание от 22.12.2023 года, площадь здания составляет 548,9 кв.м.


В свою очередь, заявителем по делу заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости,  исходя из сведений, содержащихся в ЕГРН И техническом плане от  22.12.2023.

В соответствии с абзацем  2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета».

В соответствии с частью 8 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» следует, что если установленный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества должника истек, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном настоящей статьей.

Учитывая, что на момент подачи ходатайства о проведении оценочной экспертизы, истекал срок Отчета оценщика ООО "Центр независимой оценки собственности" от № 46771003 от 26 сентября 2024 года, кроме того, площадь здания, указанная в ЕГРН отличалась от данных Технического плана на здание, суд определением от 23.04.2025 года назначил по делу судебную экспертизу, производство которой поручено ФИО10.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1.       Какова рыночная стоимость ? доли в праве собственности на здание, кадастровый номер: 65:01:0401005:156, расположенное по адресу: <...>;

2.        Какова рыночная стоимость ? доли в праве на земельный участок, кадастровый номер 65:01:0108001:26, расположенный по адресу: <...>.

Согласно заключению эксперта № 26/25 от 27.06.2025 года, объект оценки расположен в южной части г. Южно-Сахалинска в промышленной зоне. Подъезд к объекту оценки осуществляется круглосуточно. Транспортная доступность хорошая. В ходе осмотра Экспертом выявлено не соответствие площади, указанной в выписке из ЕГРН и Техническим планом на здание. Так площадь по выписке из ЕГРН составляет 447,3 кв.м., по Техническому плану на здание - 548,7 кв.м.

В связи с этим экспертом принято решение рассчитать рыночную стоимость по данным из Выписки ЕГРН и Технического плана на здания:

 1.Какова рыночная стоимость ? доли в праве собственности на здание, кадастровый номер: 65:01:0401005:156, расположенное по адресу: <...>;

Вывод эксперта:

Стоимость ? доли в праве собственности на здание, кадастровый номер: 65:01:0401005:156, расположенное по адресу: <...> для площади 477,3 кв. м  - 14 924 694 рубля;

Стоимость ? доли в праве собственности на здание, кадастровый номер: 65:01:0401005:156, расположенное по адресу: <...> для площади 548,9 кв. м  - 16 797 163 рубля.

2. Какова рыночная стоимость ? доли в праве на земельный участок, кадастровый номер 65:01:0108001:26, расположенный по адресу: <...>.

Вывод эксперта:

рыночная стоимость ? доли в праве на земельный участок, кадастровый номер 65:01:0108001:26, расположенный по адресу: <...> – 2 928 852 рубля.

Доказательств того, что отраженные в указанном заключении обстоятельства, расчеты, методы и подходы оценки не соответствуют действующему законодательству, экспертом использованы ненадлежащие стандарты оценки, либо  содержатся неоднозначное толкование, а также в заключении отсутствуют обязательные сведения, предусмотренные статьей 11 Закона № 135-ФЗ, участниками процесса не представлено и какие-либо возражения в данной части не заявлены.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015   № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» наряду с вышеизложенным разъяснено, что в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве. В том случае, когда постановление судебного пристава-исполнителя об оценке признано незаконным, в резолютивной части судебного акта суд также обязывает судебного пристава-исполнителя вынести новое постановление с указанием оценки имущества, установленной судом.

Принимая во внимание, что площадь здания в результате произведенных улучшений была увеличена с  477,3 кв. м  до 548,9 кв. м, что, безусловно влияет на рыночную стоимость объекта в целом, суд считает необходимым признать в рамках исполнительного производства № 230720/23/65022-ИП (ранее –исполнительное производство № 44036/21/65019-ИП) рыночную стоимость имущества, расположенного по адресу: <...>:

 ? доли в праве собственности на здание, кадастровый номер 65:01:0401005:156 в размере 16 797 163 (шестнадцать миллионов семьсот девяносто семь тысяч сто шестьдесят три) рубля;

признать в рамках исполнительного производства № 230720/23/65022-ИП рыночную стоимость имущества, расположенного по адресу: <...>:

? доли в праве на земельный участок, кадастровый номер 65:01:0108001:26 в размере 2 928 852 (два миллиона девятьсот двадцать восемь тысяч восемьсот пятьдесят два) рубля.


Отклоняя доводы общества о том, что фактически объект в виде нежилого здания является самовольной постройкой, в связи с чем, не может быть реализован на торгах, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как следует из разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, суд должен установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной выше нормы закона и разъяснений по ее применению следует, что законом установлена не только обязанность по соблюдению требований о получении разрешения на строительство, но и установление обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

 При таких обстоятельствах, необходимо учесть, что самовольной является не любая постройка, а только та, которая возведена или создана на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из прямого толкования статьи 51 ГрК РФ следует, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом , проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, из системного толкования положений статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ следует, что разрешение на строительство является механизмом контроля соответствия требованиям землеотвода, разрешенного использования и соблюдения строительных и градостроительных норм и правил на стадии строительства/реконструкции объекта,  а статья 222 ГК РФ является санкцией в случае если возведено/реконструировано здание без получения разрешения с нарушениями данных норм. При этом необходимо учитывать, что не любая реконструкция является тождественной по процедуре созданию/возведению объекта недвижимости.

Таким образом, неверно толковать положения статьи 222 ГК РФ таким образом, что возведение или создание объекта без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений является достаточным основанием для признания объекта самовольной постройкой, особенно если произведена реконструкция без получения разрешения с учетом отсутствия факта создания нового объекта (вновь созданный объект).


В ходе судебного разбирательства представитель общества пояснил, что общество не намерено предпринимать действия по легализации постройки в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Представляется очевидным, что в рассматриваемом случае такое поведение должника свидетельствует о его злоупотреблении правом и нежеланием добровольно исполнять требования исполнительного документа.

При этом суд учитывает отсутствие в материалах дела доказательств принятия мер со стороны должника по погашению задолженности на протяжении длительного периода времени, с учетом фактического бездействия по добровольному исполнению требований исполнительного документа, а реализуемая судебным приставом-исполнителем мера принудительного исполнения является единственным способом защиты прав взыскателя, поскольку иных средств для погашения задолженности должник не имеет, доказательства обратного в материалы дела не предствлены.

Суд также учитывает, что объект используется собственниками по назначению, что свидетельствует о возможности его эксплуатации без риска для собственников и третьих лиц. Кроме того, второй собственник в лице ФИО2  выразил согласие на приобретение доли спорного объекта.


В соответствии со статьей 2 Закона № 229-ФЗ задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

В силу статей 12, 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ «О судебных приставах» в процессе принудительного исполнения судебных актов судебный пристав-исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов. При этом судебный пристав обязан использовать предоставленные ему права в соответствии с законом и не допускать в своей деятельности ущемления прав и законных интересов граждан и организаций.

Согласно положениям пункта 9 части 1 статьи 64 Закона № 229-ФЗ привлечение для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, является одним из исполнительных действий.

Частью 2 статьи 85 Закона № 229-ФЗ предусмотрено, что судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки, в том числе имущественных прав (пункт 3).

Из положений части 4 статьи 85 Закона № 229-ФЗ следует, что судебный пристав-исполнитель в случае привлечения оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки, назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков, выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика, направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

Таким образом, из анализа приведенных норм в из системном толковании  следует, что судебный пристав, привлекая на основании пункта 9 части 1 статьи 64 и части 2 статьи 85 Закона № 229-ФЗ для оценки имущества должника специалиста-оценщика, обязан в соответствующем постановлении определить конкретное физическое лицо, которому поручается проведение оценки имущества. В свою очередь до передачи соответствующих материалов для проведения оценки с данным постановлением в обязательном порядке должны быть ознакомлены стороны исполнительного производства в целях реализации ими своих прав на отвод предложенной кандидатуры специалиста.

В этой связи, суд отклоняет доводы общества в части признания незаконным действий ведущего судебного пристава-исполнителя, выразившихся в принятии решения об оценке имущества, расположенного по адресу: <...>: ? доли в праве собственности на здание, назначение: нежилое, площадь 477,3 кв.м., кадастровый номер 65:01:0401005:156 и ? доли в праве на земельный участок, кадастровый номер 65:01:0108001:26, в том числе, по подготовке заявки на оценку арестованного имущества № 65022/24/332807 от 06.09.2024.

Указанные действия судебного пристава-исполнителя полностью соответствуют требованиям Закона об исполнительном производстве и не нарушают прав и законных интересов общества.

Вместе с тем, принимая во внимание результаты рассмотрения настоящего дела, требования о признании недействительным постановления ведущего судебного пристава-исполнителя ОСП по г.Южно-Сахалинску № 2 УФССП России по Сахалинской области  ФИО1 от 01.10.2024 о принятии результатов оценки на основании отчета № 46771003 от 26.09.2024 об оценке результатов арестованного имущества по исполнительному производству № 230720/23/65022-ИП, о признании недействительным постановления  ведущего судебного пристава-исполнителя ОСП по г.Южно-Сахалинску № 2 УФССП России по Сахалинской области  ФИО1 от 15.01.2025 года о передаче на реализацию доли в праве общей собственности подлежат удовлетворению.

  На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171, 176, 201, 327  Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования удовлетворить частично.

Признать недействительным постановление ведущего судебного пристава-исполнителя ОСП по г.Южно-Сахалинску № 2 УФССП России по Сахалинской области  ФИО1 от 01.10.2024 о принятии результатов оценки на основании отчета № 46771003 от 26.09.2024 об оценке результатов арестованного имущества по исполнительному производству № 230720/23/65022-ИП.

Признать недействительным постановление  ведущего судебного пристава-исполнителя ОСП по г.Южно-Сахалинску № 2 УФССП России по Сахалинской области  ФИО1 от 15.01.2025 года о передаче на реализацию доли в праве общей собственности.

Признать в рамках исполнительного производства № 230720/23/65022-ИП рыночную стоимость имущества, расположенного по адресу: <...>:

 ? доли в праве собственности на здание, кадастровый номер 65:01:0401005:156 в размере 16 797 163 (шестнадцать миллионов семьсот девяносто семь тысяч сто шестьдесят три) рубля.

Признать в рамках исполнительного производства № 230720/23/65022-ИП рыночную стоимость имущества, расположенного по адресу: <...>:

? доли в праве на земельный участок, кадастровый номер 65:01:0108001:26 в размере 2 928 852 (два миллиона девятьсот двадцать восемь тысяч восемьсот пятьдесят два) рубля.

Обязать ведущего судебного пристава-исполнителя ОСП по г.Южно-Сахалинску № 2 УФССП России по Сахалинской области  ФИО1 судебного пристава-исполнителя ОСП по Углегорскому району УФССП России по Сахалинской вынести новое постановление с указанием оценки   ? доли в праве собственности на здание, кадастровый номер 65:01:0401005:156, ? доли в праве на земельный участок, кадастровый номер 65:01:0108001:26,   установленной судом.

Взыскать с Управления ФССП РФ по Сахалинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сахалинская ремонтная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возмещение понесенных судебных расходов на оплату производства экспертизы в сумме 50 000 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.


Судья

Е.М. Александровская