Решение от 2 ноября 2017 г. по делу № А07-21259/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-21259/2016
г. Уфа
02 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 02 ноября 2017 года


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе

судьи Кузнецова Д.П.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Управление Федеральной служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>), Акционерное общество "Уфимский мясоконсервный комбинат" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 доверенность 28.03.2017 г.

от ответчика – ФИО4 доверенность №ЕГ-07/12177 от 06.09.2017 г.

от третьих лиц – 1) не явился, извещен надлежащим образом, представил отзыв и ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие.

2) не явились, извещены надлежащим образом


Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:167 изложив п.2.1 договора в следующей редакции «Цена участка составляет 544 523 руб. 52 коп (пятьсот сорок четыре тысячи пятьсот двадцать три рубля пятьдесят две копейки)» (с учетом принятых уточнений).

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика, представил отзыв, просит отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 на праве собственности принадлежит Здание, назначение: нежилое, кадастровый номер: 02:55:020416:262, общая площадь 1639,3 кв.м., адрес объекта: РБ, город Уфа, Калининский р-н, ул. Трамвайная, д.4а.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020416:167.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-27012/2015 признан незаконным отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в предоставлении в собственность Общества с ограниченной ответственностью "Прима" земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:167, выраженный в письме № ИШ-14/15469 от 22.10.2015г.

На Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан возложена обязанность подготовить проект договора купли-продажи земельного участка площадью 4 421 кв.м. с кадастровым номером 02:55:020416:167, находящегося по адресу: Калининский район городского округа <...> направить его Обществу с ограниченной ответственностью "Прима" в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

На основании Определения Арбитражного суда Республики Башкортостан произведена по делу А07-27015/2015 процессуальная замена заявителя Общества с ограниченной ответственностью "Прима" (ИНН <***>, ОГРН <***>) на Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Во исполнение принятых судебных актов решения дело по делу А07-27012/2015 от 01.02.2016 г. и Определения по тому же делу от 31.05.2016 г. Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в адрес ИП ФИО2 направлен Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 02:55:020416:167 расположенного по адресу: Калининский район городского округа <...>.

Истец, не согласившись с п. 2.1. Договора купли-продажи в части установления цены земельного участка равной 6566489,2 (шесть миллионов пятьсот шестьдесят шесть тысяч четыреста восемьдесят девять рублей двадцать копеек), направил в адрес ответчика протокол разногласий с расчетом, приведенным в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 г. № 137 – ФЭ (ред. от 12.12.2011 г.) «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации». Согласно представленного расчета стоимость земельного участка составляет 89000 (восемьдесят девять тысяч) рублей.

Письмом № ИА-21/2048-Г от 22.08.2016 г. Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан сообщило о не принятии протокола разногласий и оставлении проекта Договора без изменений.

В связи с тем, что у сторон при заключении договора купли-продажи земельного участка возникли разногласия по стоимости земельного участка, Истец обратился с настоящим иском в суд.

Решением суда от 27.12.2016 исковые требования удовлетворены. Суд урегулировал преддоговорный спор и установил выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:167 в сумме 544 523 руб. 52 коп.

Постановлением апелляционного суда от 09.03.2017 решение суда изменено, п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:167 принят в следующей редакции: «цена участка составляет 1 960 000 (один миллион девятьсот шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек».

Постановлением Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 05.07.2017 года решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.12.2016 по делу № А07-21259/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Ответчик отзывом просит отказать в удовлетворении исковых требований.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Договор купли-продажи земельного участка, заключаемый сторонами в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, носит для Министерства обязательный характер. Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Аналогичные положения установлены в части 1 статьи 25.6 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-З "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан", согласно которым при приобретении указанными лицами таких земельных участков на территории Республики Башкортостан их цена устанавливается равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года лица, не указанные в пункте 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:

свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 25.6 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-З "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" до 01 июля 2012 года лица, не указанные в части 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по следующей цене: в городе Уфе - семнадцатикратная ставка земельного налога за единицу площади земельного участка.

Названные положения подлежат применению в рассматриваемом случае, поскольку истец обратился с заявлением о выкупе земельного участка 25 июня 2009 года. (т.1 л.д. 21)

Непринятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка по обращению от 25 июня 2009 года (т. 1л.д. 21) не может лишать права на приобретение земельного участка по льготной цене, поскольку при надлежащем осуществлении публичным органом возложенных на него законом полномочий право собственности на земельный участок было бы приобретено обществом до 01.07.2012 (определение Верховного суда Российской Федерации № 305-КГ15-19738 от 29.04.2016). Непринятие министерством решения по обращению от 25 июня 2009 года подтвердил в судебном заседании 06 сентября 2017 года представитель ответчика.

Применяя при исчислении выкупной стоимости земельного участка семнадцатикратную ставку земельного налога за единицу площади земельного участка в соответствии с частью 2 статьи 25.6 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-З "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан", суд исходит из недоказанности истцом того обстоятельства, что находящийся на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020416:167 объект недвижимости был отчужден из государственной или муниципальной собственности либо возведен вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений.

Представленные суду третьим лицом документы, как то: инвентарная карточка учета основных средств № 18-10, технический паспорт нежилого строения, составленный по состоянию на 16.07.2002, - не позволяют сделать однозначный вывод о том, что объект недвижимости, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030427:1, был отчужден из государственной или муниципальной собственности либо возведен вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений.

Сведения, приведенные в поименованных документах, невозможно определенно соотнести с объектом - нежилое строение – общая площадь 1661,36 кв. м, инв. № 1730, лит. 1Н, расположенным по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Трамвайная, д. 4а, для эксплуатации которого сформирован земельный участок с кадастровым номером 02:55:020416:167. Из указанных документов невозможно также сделать вывод о том, что речь в них идет об объекте, расположенном именно на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020416:167.

Согласно пунктам 4, 10 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 01.07.1992 N 721 (действовавшего на момент приватизации правопредшественника заявителя), созданной на предприятии комиссией по приватизации готовится план приватизации и акт оценки имущества. Состав имущества акционерного общества на момент его учреждения отражается в акте его оценки.

В состав оцениваемого имущества предприятия включаются основные средства и вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы (Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации - приложение N 2 к Указу Президента Российской Федерации от 29.01.1992 N 66).

Пунктом 5.1 данных Временных методических указаний по оценке стоимости объектов приватизации установлено, что комиссией составляются акты оценки стоимости имущества, в которых отражаются результаты инвентаризации и оценки, подписываемые всеми членами комиссии по приватизации. Обязательными приложениями к акту оценки стоимости имущества предприятия являются передаточный бухгалтерский баланс, документы, отражающие результаты инвентаризации.

В приложении N 1 к Временным методическим указаниям по оценке стоимости объектов приватизации предусмотрено отражение в акте оценки стоимости имущества инвентарного номера объекта, его наименования и местонахождения, года ввода в эксплуатацию, первоначальной (балансовой) стоимости, фактического физического износа и остаточной стоимости.

В рассматриваемом случае, в акте оценки стоимости зданий и сооружений Башкирского Государственного предприятия «Уфимский мясоконсервный комбинат» по состоянию на 01.10.1992 (т. 1 л.д. 99 обратная сторона-102) с пообъектным перечнем зданий и сооружений, являющемся приложением к плану приватизации, утвержденному 12.08.1993, спорное недвижимое имущество не указано.

Судебный акт не может быть основан на предположениях.

В данном случае основанием государственной регистрации права собственности заявителя являлось решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2006 по делу № А07-2486/2006, которым удовлетворены исковые требования общества «Уфимский мясоконсервный комбинат» к Администрации городского округа город Уфа о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости – двухэтажный металлическо-кирпичный ремстройцех, общей площадью 1661,3 кв.м, литер 1Н, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер 1730, что по смыслу вышеизложенных положений не свидетельствует о том, что объект недвижимости был отчужден из государственной собственности.

Соответственно, представленный план приватизации не является надлежащим правоустанавливающим документом, сам по себе факт нахождения имущества на балансе Акционерного общества "Уфимский мясоконсервный комбинат" не является правовым основанием для возникновения права собственности на объект.

Данные обстоятельства также подтверждаются, регистрационным делом представленным Управлением Федеральной служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Соответственно, при урегулировании разногласий по договору относительно цены, выкупная цена по договору купли-продажи должна быть определена в размере 3 702 759 руб. 19 коп. (21 780 940,7 х 17%).

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины в связи с доведением спора до суда и в связи с фактическим удовлетворением неимущественного требования возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, площадью 4421 кв.м. с кадастровым номером 02:55:020416:167, расположенный по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Трамвайная, д. 4а, между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Индивидуальным предпринимателем ФИО2:

? в пункте 2.1 договора стоимость земельного участка принять в следующей редакции: «3 702 759 руб. 19 коп (три миллиона четыреста семьсот две тысячи семьсот пятьдесят девять рублей девятнадцать копеек)».

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.



Судья Д.П.Кузнецов


___________________________

Информацию о движении дела можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет по веб-адресу: http//www.ufa.arbitr.ru/