Решение от 17 февраля 2020 г. по делу № А40-280968/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-280968/19-150-1988
г. Москва
17 февраля 2020г.
Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2020г.

Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2020г.

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ЗАО "УНИВЕРСАМ ФЕЯ" (115563, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ГЕНЕРАЛА БЕЛОВА, 29, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.01.2003, ИНН: <***>)

к ООО "АРАН" (115563, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ГЕНЕРАЛА БЕЛОВА, ДОМ 29, ПОМЕЩЕНИЕ 1/Э2/К5Г, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.04.2019, ИНН: <***>)

о взыскании 5 359 952 руб. 82 коп. долга, 659 815 руб. 92 коп. пени по договору от 01.06.2019 № 06/19,

при участии представителей истца согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «УНИВЕРСАМ ФЕЯ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к ООО «АРАН» о взыскании 6 019 768руб. 74коп., в том числе: 5 346 968руб. 75коп. задолженности по внесению арендной платы за сентябрь 2019г., октябрь 2019г., 12 984руб. 07коп. задолженности по оплате стоимости коммунальных услуг оказанных в июле, августе 2019г., 659 815руб. 92коп. пени за период времени с 05.09.2019г. по 16.10.2019г. в связи с просрочкой внесения арендной платы на основании долгосрочного договора аренды нежилого помещения от 01.06.2019г. № 06/19, в соответствии со ст. 619 ГК РФ.

Ответчик, надлежащим образом извещенный судом о дате, времени и месте проведения судебного заседания по делу в соответствии со ст. ст. 121, 122 АПК РФ, в суд не явился, доказательств уважительности причин неявки не представил, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении и возражениях на отзыв ответчика, пояснив, что ответчиком не вносились арендные платежи и не оплачивались оказанные услуги в сроки, установленные договором сторон, ответчиком не представлены доказательства проведения и стоимости работ по улучшению нежилых помещений, а также доказательств, что имелись возникшие по вине истца обстоятельства, явившиеся основанием для расторжения договора, в течение срока действия договора ответчик пользовался нежилыми помещениями.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав, что условиями договора предусмотрено согласие истца на производство неотделимых улучшений, в случае расторжения договора по вине арендодателя арендатор вправе потребовать возмещения стоимости затрат на проведение ремонтно-строительных работ, необходимых для начала своей коммерческой деятельности, ответчиком были произведены улучшения помещения на сумму 6 146 240руб. 39коп. с целью последующей сдачи в субаренду нежилых помещений и получения прибыли, а также проводились мероприятия по согласованию с контролирующими органами произведенной перепланировки, в согласовании которой было отказано, представители истца подтвердили, что имеются какие-то ограничения в пользовании арендуемыми помещениями, в связи с чем договор не может быть зарегистрирован как долгосрочный, из полученной выписки из протокола заседания градостроительно-земельной комиссии города Москвы ответчику стало известно о наличии самовольного строительства - построек, которые примыкают к зданию, где расположены арендуемые ответчиком помещения, наличие обременения и самовольных построек, делающих невозможным обеспечение пожарной безопасности, о наличии которых ответчик не был извещен при заключении договора, создали для ответчика неустранимые препятствия в пользовании нежилыми помещениями, в связи с чем ответчиком в адрес истца было направлено уведомление об одностороннем досрочном расторжении договора с требованием о возмещении убытков.

Исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, заслушав позицию и пояснения представителя истца, суд пришел к следующим выводам.

Между ЗАО «УНИВЕРСАМ ФЕЯ» (арендодатель) и ООО «АРАН» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.06.2019г. № 06/19, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 2 628 кв.м на первом этаже и 815,5 кв.м на втором этаже в здании с кадастровым номером 77:05:0011005:8577 по адресу: <...>.

В соответствии с п. 1.8 договора срок аренды составляет 10 лет с момента государственной регистрации. Стороны установили, что до даты государственной регистрации договор действует как краткосрочный в течение 360 дней с даты его подписания сторонами. Если по истечении 360 дней с даты его подписания договор по каким-либо причинам не будет зарегистрирован, то стороны обязуются продлить договор на условиях, согласованных в договоре, на срок, равный 360 дням. С даты продления договор действует как бессрочный.

Согласно п. 2.2.1 договора арендодатель обязуется предоставить помещение в соответствии с условиями договора, свободное от отделимого имущества либо иного оборудования арендодателя/третьих лиц, не относящегося к инженерным и иным системам помещения, обеспечивающим его нормальное функционирование.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Истцом обязательства по передаче нежилых помещений в пользование ответчика исполнены надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи помещения от 01.06.2019г.

В п. 2.4.6 договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и другие платежи по договору.

Положениями ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно п. 4.1 договора арендная плата состоит из страхового депозита, постоянной и переменной частей арендной платы и прочих расходов (при наличии таких расходов). Постоянная и переменная части арендной платы подлежат начислению с даты подписания сторонами акта приема-передачи.

В п. 4.2.1 договора предусмотрено, что арендатор не позднее 5 календарных дней с даты подписания договора перечисляет арендатору страховой депозит, вносимый в качестве гарантии исполнения арендатором своих обязательств по договору, равный одному размеру постоянной части арендной платы.

В соответствии с п. 4.2.2 договора страховой депозит возвращается арендодателем арендатору при прекращении по любым основаниям договора в течение 10 рабочих дней в случаях отсутствия задолженности по арендной плате и (или) иных неисполненных арендатором денежных обязательств перед арендодателем, возникших из договора, в том числе обязательств, связанных с сохранностью арендованного имущества, при наличии которых необходимая часть страхового депозита засчитывается арендодателем в счет исполнения арендатором соответствующего обязательства.

В п. 4.3.1 договора установлено, что арендодатель предоставляет арендатору право на проведение строительных работ в помещении (льготный период) с 01.06.2019г. по 30.09.2019г. Размер арендной платы на время льготного периода составляет 1 069 393руб. 75коп.

Согласно п. 4.3.2 договора размер постоянной арендной платы составляет 4 277 575руб. 00коп.

Пунктом 4.3.3 договора предусмотрено, что постоянная часть арендной платы перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее 5 числа текущего месяца по предъявлению счетов арендодателя.

В соответствии с п. 4.4.2 договора переменная часть арендной платы оплачивается арендатором ежемесячно на основании выставленных арендодателем счетов и предоставленных актов оказанных услуг в течение 5 календарных дней с момента получения.

Однако, ответчиком обязательства по оплате страхового депозита и внесению арендной платы не были исполнены, в связи с чем истцом в адрес ответчика были направлены претензии от 12.09.2019г. № 22 с требованием погасить задолженность и уведомлением о приостановлении исполнения обязательства по предоставлению помещения в соответствии с п. 5.11 договора, от 26.09.2019г. № 23 с требованием оплатить задолженность по внесению арендных платежей и оплате страхового депозита, что подтверждается описями вложения с отметкой АО «Почта России» и почтовыми квитанциями.

Ответчиком требования истца оставлены без ответа и удовлетворения.

На основании п.п. 7.2, 7.3 договора договор аренды может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по требованию арендодателя при условии письменного уведомления арендатора не менее, чем за 10 календарных дней до предполагаемой даты расторжения в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 09.10.2019г. № 25 с требованием оплатить задолженность по внесению арендных платежей и уведомлением о расторжении договора с 25.10.2019г., что подтверждается описью вложения с отметкой АО «Почта России» и почтовой квитанцией.

Однако, ответчиком претензия истца оставлена без ответа и удовлетворения.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ установлена обязанность арендатора нести расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законно или договором аренды.

Согласно п. 3.4 договора арендодатель выражает арендатору свое согласие на производство неотделимых улучшений, а именно, на проведение необходимой перепланировки и/или переоборудования помещения, не затрагивающих несущие конструкции помещения, с целью подготовки арендатором помещения к использованию в соответствии с технологией деятельности арендатора. В случае необходимости проведения перепланировки и/или переоборудования помещения, в результате которых будут внесены изменения в несущие конструкции помещения, арендатор обязан получить письменное согласие от арендодателя и согласовать с ним проект перепланировки.

В п. 3.6 договора предусмотрено, что право собственности на неотделимые улучшения, произведенные арендатором в помещении в течение срока действия договора, по истечении срока действия договора или с момента досрочного расторжения автоматически переходят к арендодателю, а затраты на производство указанных улучшений арендатору не компенсируются. Отделимые улучшения помещения, произведенные арендатором, являются собственностью последнего.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

На основании ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление, были судом рассмотрены и отклонены, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и противоречащие представленным в материалы дела доказательствам, направленные на освобождение от ответственности за неисполнение обязательств по внесению арендных платежей, поскольку ответчиком доказательств проведения ремонтно-строительных работ в порядке, предусмотренном договором, отказа в согласовании перепланировки, а также доказательств, свидетельствующих о невозможности использования арендуемого помещения, направления уведомления об одностороннем досрочном расторжении договора в адрес истца, не представлено, условиями договора предусмотрено, что затраты на производство неотделимых улучшений не компенсируются ответчику при расторжении договора.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей за пользование нежилыми помещениями, передача истцом нежилых помещений в пользование ответчика подтверждается материалами дела, суд находит обоснованным требование о взыскании задолженности в размере 5 359 952руб. 82коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно п. 5.1 договора в случае невнесения арендной платы и/или иных платежей по договору в сроки, установленные разделом 4 договора, арендатор оплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Представленный истцом расчет пени проверен судом, признан верным, соответствующим условиям заключенного между сторонами договора, ответчиком не оспорен.

Поскольку ответчиком не представлено документального подтверждения исполнения обязанностей по внесению платежей в сроки, предусмотренные договором, требование истца о взыскании с ответчика пени в размере 659 815руб. 92коп. признается судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 307-310, 330, 606, 612, 614 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 64-66, 71, 75, 101-103,110, 112, 121, 122, 123, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "АРАН" в пользу ЗАО "УНИВЕРСАМ ФЕЯ" 5 359 952 руб. 82 коп. долга, 659 815 руб. 92 коп. пени и 53 099 руб. 00 коп. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: С.В. Маслов