Решение от 26 мая 2021 г. по делу № А05-2957/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-2957/2021
г. Архангельск
26 мая 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен 26 мая 2021 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Калашниковой В.А., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН <***>; адрес: Россия, 163069, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Карла Либкнехта, дом 2)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; адрес: Россия, 163069, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Садовая, дом 5, корп.1)

о признании незаконным отказа от 31.12.2020 №КУВД-001/2020-15623037/3 в государственной регистрации договора аренды от 22.05.2020 №91/21 земельных участков,

об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды от 22.05.2020 №91/21 земельных участков,

В заседании суда приняли участие представители:

заявителя – не явился, извещен;

ответчика – Чиркова Т.Ю. по доверенности.

Протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Медникова А.Г.

Суд установил следующее:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (далее – заявитель, МТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным отказа от 31.12.2020 №КУВД-001/2020-15623037/3 в государственной регистрации договора аренды от 22.05.2020 №91/21 земельных участков с кадастровым номерами 29:15:010101:1316, 29:15:050201:2702, 29:15:050201:2703, а также об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды от 22.05.2020 №91/21 земельных участков с кадастровым номерами 29:15:010101:1316, 29:15:050201:2702, 29:15:050201:2703.

Представитель заявителя в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала позицию по представленному письменному отзыву от 14.04.2021 №02-08/0127, с заявлением не согласна, просит в удовлетворении заявленного требования отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя Управления, суд установил следующие фактические обстоятельства.

18.09.2020 в Управление с заявлением о регистрации договора аренды земельных участков обратилось МТУ Росимущества.

В качестве правоустанавливающего документа был представлен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 22.05.2020 №91/21, сторонами которого являлись МТУ Росимущества (арендодатель) и ПАО «Газпром» (арендатор), предметом которого являлись земельные участки с кадастровыми номерами 29:15:010101:1316, 29:15:050201:2702 и 29:15:050201:2703.

30.09.2020 в соответствии со статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) Управлением было принято решение о приостановлении государственной регистрации до 30.12.2020.

31.12.2020 на основании статьи 27 Закона №218-ФЗ Управлением было принято решение №КУВД-001/2020-15623037/3 об отказе в государственной регистрации прав.

Не согласившись с указанным решением Управления, заявитель обратился в арбитражный суд с заявленным требованием.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, заслушав объяснения представителя ответчика, суд пришёл к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно частям 3, 4 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 51 Закона №218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ).

В силу части 5 статьи 18 Закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с данным Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случаях, предусмотренных статьей 26 Закона №218-ФЗ.

В соответствии со статьей 27 Закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

В обоснование оспариваемого отказа Управление сослалось на то, что согласно сведениям из ЕГРН в отношении передаваемых в аренду земельных участков установлены ограничения (обременения) в части расположения земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ.

Государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (статья 14 Закона №218-ФЗ).

Статьей 26 Закона №218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Как следует из пункта 17 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, должна содержать установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным данным Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.

При этом такие ограничения в соответствии с пунктом 3 статьи 56 ЗК РФ устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, или в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с названным Кодексом.

В силу пункта 6 статьи 56 ЗК РФ ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

Согласно статье 56.1 ЗК РФ, предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 данного Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Между тем само по себе расположение земельных участков в границах зоны с особыми условиями использования территории не лишает собственника возможности передачи в аренду таких участков при соблюдении условий его использования, а установленные в предусмотренном законом порядке особые условия использования земельных участков сохраняются в том числе при их передаче в аренду.

Таким образом, указанные Управлением в оспариваемом уведомлении нормы права не устанавливают запрет на передачу в аренду земельных участков, в отношении которых установлены особые условия использования, равно как и не содержат запрет государственной регистрации договоров аренды таких земельных участков.

Соответственно, в случае, если права собственника земельного участка ограничены в связи с вхождением участка в границы зоны с особыми условиями использования территории, то при заключении сделки в отношении такого имущества, в том числе аренды, в договоре должны содержаться сведения о наличии подобных ограничений.

Указанное следует также из статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В противном случае могут быть нарушены права как арендатора, который берет во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок в определенных целях и не располагает информацией об ограничении в использовании объекта недвижимости, так и лица, установившего (в чьих интересах установлена) зону с особыми условиями использования территории, рассчитывающего на определенные правовые последствия ее установления (в первую очередь обеспечение соблюдения прав и законных интересов неопределенного круга лиц), которые могут наступить исключительно при условии наличия сведений о такой зоне у всех заинтересованных субъектов.

Отсутствие указания на наличие ограничений прав арендодателя и несоответствие в связи с этим содержания представленного на государственную регистрацию договора требованиям законодательства Российской Федерации, является основанием для приостановления и дальнейшего отказа в государственной регистрации (пункты 7, 17 части 1 статьи 26, статья 27 Закона №218-ФЗ).

Указанная позиция подтверждается, в том числе сложившейся судебной практикой по данному обстоятельству, а именно: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2019 №303-ЭС19-12921 по делу №А24-4939/2018, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.10.2016 №305-КП6-12963 по делу №А40-110487/2015, решение Арбитражного суда Архангельской области от 09.06.2015 по делу №А05-1393/2015, кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.02.2020 №88а-3260/2020.

В данном случае согласно ЕГРН в отношении земельных участков 29:15:050201:2702 и 29:15:050201:2703 имелись ограничения, обусловленные фактом их вхождения в зоны с особыми условиями использования территории.

Так, участок с кадастровым номером 29:15:050201:2703 находится в охранной зоне объекта «Линия электропередачи воздушная (ВЛЗ-10 кВ) газопровода-отвода к г.г.Архангельск, Северодвинск км 400 - км 588,8 (инв. №343441)», установленной на основании решения Северо-Западного управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор) о согласовании границ охранной зоны объекта электросетевого хозяйства от 27.04.2017 №56-165/РС (ограничения установлены п.п.8, 9, 10, 11 постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»).

Участок с кадастровым номером 29:15:050201:2702 находится в охранной зоне объекта «Газопровод-отвод к г.г.Архангельск, Северодвинск, км 400 - км 642,7 (инв. №343434)», установленной на основании постановления Администрации муниципального образования «Плесецкий муниципальный район» от 15.09.2017 №1081-па (ограничения установлены Правилами охраны магистральных трубопроводов, утвержденными постановлением Госгортехнадзора России от 22.04.1992 №9).

Таким образом, поскольку согласно данным ЕГРН права МТУ Росимущества (арендодателя) были ограничены, а в представленном на государственную регистрацию договоре от 22.05.2020 №91/21 информация об этом отсутствовала, то правовых оснований для принятия решения о государственной регистрации договора аренды не имелось.

Довод заявителя о том, что и арендодатель и арендатор уведомлены об особенностях использования земельных участков, являющихся предметом договора аренды, не может быть принят судом во внимание, поскольку требования законодательства о необходимости отражения в сделке сведений об имеющихся ограничениях прав едины для всех участников гражданского оборота и не зависят от фактических обстоятельств (знают или не знают стороны сделки о наличии ограничений).

Кроме того, следует отметить, что Управление как орган формальной юрисдикции не обладает полномочиями устанавливать наличие у участников договора соответствующей «осведомленности». Единственным допустимым подтверждением данного обстоятельства является включение в условия сделки соответствующего указания.

Довод заявителя о том, что все необходимые условия в договоре (пункт 5.2.4) имеются, не соответствует действительности и также не свидетельствует о незаконности принятого Управлением решения. Так, согласно пункту 5.2.4 договора аренды «арендатор обязуется обеспечить арендодателю и его законным представителям свободный доступ на земельные участки в соответствии с письменным уведомлением, направленным в адрес арендатора. Все остальные организации допускаются на земельные участки в порядке, установленном Правилами использования магистральных трубопроводов». Данный пункт касается исключительно порядка допуска на соответствующие участки и не содержит указания на имеющиеся в отношении них ограничения.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ Управления является законным и не нарушает прав заявителя, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении заявления о признании незаконным, проверенного на соответствие нормам Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», отказа от 31.12.2020 №КУВД-001/2020-15623037/3 в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 22.05.2020 №91/21, принятого Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в отношении Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

В.А. Калашникова