Решение от 15 апреля 2024 г. по делу № А40-230923/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-230923/23-127-1893
15 апреля 2024 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 15 апреля 2024 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рожковой А.А. рассматривает дело по иску

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮЖНЫЙ ПОЛЮС"

308501, БЕЛГОРОДСКАЯ ОБЛ, БЕЛГОРОДСКИЙ Р-Н, ДУБОВОЕ П, ЩОРСА (ПРИГОРОДНЫЙ МКР.) УЛ, Д. 64, -, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.12.2005, ИНН: <***>

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МВМ"

105066, <...>, ЭТ 5 ПОМ II КОМ 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.05.2005, ИНН: <***>

о взыскании задолженности в размере 3 374 334 руб. 62 коп. и неустойки в размере 419 195 руб. 11 коп.

и приложенные к исковому заявлению документы

при участии:

от истца – ФИО1 по дов. от 15.12.2023 г. № 355.

от ответчика –ФИО2 по дов. от 14.02.2022 г., ФИО3 по дов. От 10.01.2024



УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании задолженности по оплате постоянной части арендной платы и платы за эксплуатацию за период с 01 августа по 31 августа 2023 года в размере 3 374 334 руб. 62 коп., пени за просрочку оплаты Постоянной части арендной платы за период с 01 августа по 31 августа 2023 года в размере 419 195 руб.11 коп.

Заявленное ответчиком ходатайство об отложении судебного заседания для представления дополнительных доказательств отклонено, поскольку суд полагает, что имеющихся в деле доказательств достаточно для разрешения спора по существу. Кроме того, ответчик имел возможность представить доказательства заблаговременно.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 15 мая 2011 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Южный полюс», ОГРН <***> (далее - Истец или Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «М.видео Менеджмент», ОГРН <***> (далее - Ответчик или Арендатор), заключен Долгосрочный договор аренды нежилых помещений №109/11 (далее - Договор), согласно которому Арендодатель передал Арендатору в аренду помещения на 2 (втором) этаже Многофункционального Торгово-развлекательного Комплекса «Сити Молл «Белгородский»», расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, пос. Дубовое, микрорайон «Пригородный», ул. Щорса, д. 64 (далее - Торговый центр), а Арендатор принял на себя обязательство выплачивать Арендодателю Арендную плату.

Во исполнение Договора Арендатору по Акту приемки-передачи помещения от 15 мая 2011 года передано в аренду помещение общей площадью 2 878,1 (Две тысячи восемьсот семьдесят восемь целых и 1/10) квадратных метров.

31 октября 2018 года произошло изменение наименования ООО «М.видео Менеджмент» на Общество с ограниченной ответственностью «МВМ».

В соответствии с п. 4.2.3. Договора «Арендатор обязуется выплачивать Арендодателю арендную плату в соответствии с условиями настоящего Договора, строго соблюдать условия использования Помещений».

Согласно п. 3.5.1. Договора «Арендатор выплачивает Арендодателю Постоянную часть арендной платы и Плату за эксплуатацию авансом не позднее 10-го числа каждого текущего календарного месяца (каждый из таких месяцев далее именуется «Отчетный период»), а в январе - не позднее 20 числа на основании счетов, выставляемых Арендодателем Арендатору за каждый календарный месяц аренды».

Как указано в п. 2 Дополнительного соглашения №13 от 10.06.2021 года к Договору с 15 июня 2021 года Ставка Постоянной части арендной платы за пользование Помещениями составит 5 371,96 (пять тысяч триста семьдесят один) рубль 96 копеек, кроме того НДС по ставке в соответствии с действующим законодательством РФ за 1 (Один) квадратный метр общей Помещений в год».

В соответствии с п. 3 Дополнительного соглашения №13 от 10.06.2021 года к Договору с 15 июня года Первая составляющая Платы за эксплуатацию - в размере ставки 2 118,72 рублей 72 копейки, кроме того НДС по ставке в соответствии с действующим законодательством РФ за 1 (один) кв.м. площади Помещения в год - плата за все эксплуатационные услуги в Здании, кроме Помещения. С 15 июня 2021 года Вторая составляющая Платы за эксплуатацию - в размере ставки 3 530,22 (три тысячи пятьсот тридцать) й 22 копейки, кроме того НДС по ставке в соответствии с действующим законодательством за 1 (один) кв.м. площади Помещения в год - плата за все эксплуатационные услуги в помещении.

Согласно п. 4 Дополнительного соглашения №13 от 10.06.2021 года к Договору «начиная с 15 2022 года и далее ежегодно один раз в год 15 июня размер Постоянной части арендной и Платы за эксплуатацию (в составе Первой и Второй составляющих Платы за эксплуатацию) увеличивается автоматически на 5 (Пять) %», при этом заключения между нами дополнительного соглашения не требуется.

Таким образом на 01.08.2023 года величина Постоянной части арендной платы с учетом ежегодного автоматического увеличения составила 1 704 578,71 (Один миллион семьсот четыре тысячи пятьсот семьдесят восемь) рублей 71 копейка, в т.ч. НДС 20%;

величина Первой составляющей Платы за эксплуатацию с учетом ежегодного автоматического увеличения - 672 292,98 (Шестьсот семьдесят две тысячи двести девяносто два) рубля 98 копеек, в т.ч. НДС 20%;

величина Второй составляющей Платы за эксплуатацию с учетом ежегодного автоматического увеличения - 1 120 173,31 (Один миллион сто двадцать тысяч сто семьдесят три) рубля 31 копейка, в т.ч. НДС 20%.

Как указывает истец, в нарушение п.п. 4.2.3., 3.5.1. Договора аренды (с учетом Дополнительного соглашения №13 от 10.06.2021 к Договору) Ответчик по состоянию на 02 октября 2023 года не оплатил в полном объеме Постоянную часть арендной платы и Плату за эксплуатацию за период с 01 августа по 31 августа 2023 года, вследствие чего образовалась задолженность перед Истцом в сумме 3 374 334,62 (Три миллиона триста семьдесят четыре тысячи триста тридцать четыре) рубля 62 копейки, в т.ч. НДС 20%.

В целях досудебного урегулирования спора Истцом в адрес Ответчика было направлено претензионное письмо от 01.09.2023г. исх. №608/23 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по оплате Постоянной части арендной платы и Платы за эксплуатацию за период с 01 по 31 августа 2023 года по Долгосрочному договору аренды нежилых помещений №109/11 от 15.05.2011 года.

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывает на то, что истцом не верно произведён расчет арендной платы.

Так, ответчику стало известно, что с октября 2022 года в Торговом Центре начал коммерческую деятельность новый магазин цифровой и бытовой техники «DNS» формата «гипер».

Арендатор направил Арендодателю уведомление об уменьшении с 01 ноября 2022г. размера арендной платы по Договору на 1% за каждые 20 кв.м. площади превышения от согласованной в п. 10.1 для магазина «DNS» (письмо б/н от 11.07.2023г.) и зачете образовавшейся переплаты в зачет арендной платы, начиная с августа 2023 года до полного зачета переплаты.

По мнению ответчика, истцом неверно указан размер постоянной части арендной платы за август 2023 г., поскольку она определена Истцом без учета положений п. 10.1 Договора, о применении которого было заявлено Ответчиком.

Суд не может сигналиться с доводами ответчика по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Пунктом 10.1 договора (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 15.06.2017 к договору), стороны согласовали, что поскольку размер арендной платы формируется на основании определенной экономики по окупаемости и прибыльности магазина арендатора, стороны пришли к соглашению, что заключая договор аренды и, договариваясь о его существенных условиях, включая размер арендной платы, арендатор и арендодатель исходят из того, что арендатор будет представлен в здании, в котором расположены помещения, как единственный продавец (оператор по продаже) бытовой техники, электроники и сопутствующих товаров/услуг.

Указанное условие не распространяется на действующий (по состоянию на 01.06.2017) магазин «DNS» общей площадью 102,37 кв.м.

Стороны договорились, что в случае, если в здании, в котором расположены помещения, начинает ведение коммерческой деятельности какой-либо продавец бытовой техники и электроники, за исключением магазинов, указанных выше и трех магазинов площадью до 70 кв.м., размер арендной платы, согласованный в договоре аренды, устанавливается в размере, определяемом по следующей формуле: размер ежемесячной арендной платы, установленный в договоре аренды, снижается на 1% за каждые 20 квадратных метров, занимаемых продавцом бытовой техники и электроники, при этом такое снижение размера арендной платы не может составлять более 50 % от размера ежемесячной арендной платы, установленного в договоре аренды. Выплата Арендной платы в новом размере, в соответствии с указанной выше формулой, осуществляется на основании соответствующего уведомления от арендатора и не требует составления отдельного дополнительного соглашения.

Подпунктом 6 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» установлено, что «здание» - это результат строительства, представляющий собой объёмную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения, и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

В соответствии с п. 53 Национального стандарта «ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения» (утв. Приказом Росстандарта от 28.08.2013 №582-ст, в редакции от 29.03.2016, действовавшей на момент заключения сторонами дополнительного соглашения от 15.06.2017 №6 к договору), «ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР» - совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Пунктом 3.2 Свода Правил «СП 306.1325800.2017. Свод правил. Многофункциональные торговые комплексы. Правила эксплуатации» (утв. Приказом Минстроя России от 18.09.2017 № 1228/пр) установлено, что многофункциональный торговый комплекс (МТК) – это здание (или группа зданий, взаимосвязанных друг с другом с помощью планировочных приемов), включающее помещения различного функционального назначения, преимущественно для предприятий розничной торговли, управляемое единой администрацией.

Вместе с тем, из представленных истцом в материалы дела договоров аренды нежилых помещений от 10.08.2022г. №197/22; от 12.08.2023г. №191/23 усматривается, что торговый объект – магазин «DNS», расположен в нежилом здании с кадастровым номером 31:15:1202014:1018, общей площадью 18 830,9 кв.м., по адресу: <...>

Указанное нежилое здание принадлежит истцу на праве собственности, о чём 10.07.2014 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации №31-31-01/155/2014-552, что подтверждается: свидетельством о праве собственности ООО «Южный полюс» на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 31:15:1202014:1018 на бланке серии 31-АВ №959959; кадастровым паспортом нежилого здания общей площадью 18 830,9 кв.м. с кадастровым номером 31:15:1202014:1018, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.01.2024г. №КУВИ-001/2024-20372367, копии которых представлены в материалы дела.

Помещения арендуемые ответчиком находятся в ином здании 31:15:1202014:1187.

Доводы ответчика о том, что торговый цент является единым объектом недвижимости, судом отклонён поскольку торговый цент состоит из трех отдельно стоящих зданий, расположенных на разных земельных участках, возможность сквозного прохода из одного здания в другое не изменяет их статус как отдельно стоящих.

Суд также буквально толкуя условия дополнительного соглашения от 15.06.2017 учитывает, что на указную дату все здания были построены в введены в эксплуатацию, что при ином понимании сторонами условий указанного соглашения, давало возможность сторонами определить границы действия ограничений как торговый центр в совокупности а не здание, в котором находится помещение.

Кроме того, суд, буквально толкуя условия договора (п. 10.1 договора), приходит к выводу о том, что нельзя согласиться с доводами ответчика о том, что магазин «DNS» можно отнести к новому продавцу бытовой техники, поскольку данный магазин ранее осуществлял свою деятельность в торговом центре.

При этом, стороны не поставили в зависимость размер арендной платы от изменения площади магазина бытовой техники, продавцом которой является «DNS».

Стороны также не согласовали возможность изменения размера арендной платы от перемещения торгового помещения «DNS».

С учетом изложенного, доводы ответчика о неверном исчислении истцом арендной платы со ссылкой на п. 10.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 6 от 15.06.2017 к договору, подлежат отклонению.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей за указанный истцом период на установленных договором условиях, требование истца о взыскании задолженности в размере 3 374 334 руб. 62 коп. в соответствии со ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, при этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 7.1 договора при просрочке арендатором арендных платежей свыше 5 банковских дней, арендодатель вправе начислить пени в размере 0,5% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету, размер пени за нарушение срока оплаты арендной платы составил 419 195 руб. 11 коп. за период с 11.08.2023 по 02.10.2023

Расчет судом проверен, признан судом арифметически и методологически верным.

Ответчик при рассмотрении спора доказательств несоразмерности пени последствиям нарушения обязательства не представил.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по оплате предусмотренных договором аренды платежей в установленный договором срок, и доказательств обратного не представил, заявленное истцом требование о взыскании 419 195 руб. 11 коп. пени является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МВМ" в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮЖНЫЙ ПОЛЮС" 3 374 334 руб. 62 коп. в т.ч. НДС долга за период с 01.08.2023 по 31.08.2023 по постоянной части аренды и эксплуатационным платежам, неустойку в размере 419 195 руб. 11 коп. за период с 11.08.2023 по 02.10.2023 и государственную пошлину в размере 41 968 руб. 00 коп.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья К.А. Кантор