Решение от 17 октября 2019 г. по делу № А40-157409/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-157409/19-133-1352
18 октября 2019 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено 18 октября 2019 г.

Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1

единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2

с участием представителей:

от истца: ФИО3, дов. бн от 13.06.2019 г., пред. паспорт.

от ответчика: ФИО4, дов. 283/2019 от 28.05.2019 г., пред. паспорт, ФИО5, дов. 293/2019 от 28.05.2019 г., пред. паспорт

от третьих лиц – не явка, извещены

представители третьих лиц в судебное заседание не явились.

рассмотрел в судебном заседании дело по истца - ООО "ПРИОРИТЕТ" 124460 МОСКВА <...> ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.10.2016, ИНН: <***>,

к ответчику - БАНК "ТРАСТ" (ПАО) 105066, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА СПАРТАКОВСКАЯ, 5, 1, , ОГРН: 1027800000480, Дата присвоения ОГРН: 15.08.2002, ИНН: 7831001567,

при участии 3-их лиц: ООО "МАРЛИН", ООО "ПАРАДИЗ-ХОЛДИНГ", ООО "КОНДИТЕРСКАЯ ФАБРИКА "БОГАТЫРЬ

о признании обременения отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПРИОРИТЕТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчику - БАНК "ТРАСТ" (ПАО) с требованием, прекратить обременение в виде ипотеки в отношении права аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Москва, <...>, общей площадью 41910 кв. м. с кадастровый номером 77:10:0003007:4.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что иск подлежит отклонению по следующим основаниям.

Как установил суд, между Банком и ООО «ПАРАДИЗ-ХОЛДИНГ» 13.06.2013 заключен кредитный договор <***> К/В/13 о предоставлении ООО «ПАРАДИЗ-ХОЛДИНГ» кредита в сумме 6 000 000 долларов США под 8 % годовых. Кредитный договор является действующим, размер задолженности по состоянию на 03.07.2019 составляет 419 469 624, 43 руб.

Между Банком и ООО «ПАРАДИЗ-ХОЛДИНГ» 13.06.2013 заключен кредитный договор <***> В/13 о предоставлении ООО «ПАРАДИЗ-ХОЛДИНГ» кредита в сумме 18 000 000 долларов США под 8 % годовых. Кредитный договор является действующим, размер задолженности по состоянию на 03.07.2019 составляет 611 739 142,93 руб.

Между Банком и ООО «КОНДИТЕРСКАЯ ФАБРИКА «БОГАТЫРЬ» 13.06.2013 заключен кредитный договор <***> В/13 о предоставлении ООО «КОНДИТЕРСКАЯ ФАБРИКА «БОГАТЫРЬ» кредита в сумме 5 500 ООО долларов США под 8 % годовых. Кредитный договор является действующим, размер задолженности по состоянию на 03.07.2019 составляет 271 068 387, 49 руб.

В целях обеспечения исполнения ООО «ПАРАДИЗ-ХОЛДИНГ», ООО «КОНДИТЕРСКАЯ ФАБРИКА «БОГАТЫРЬ» обязательств по кредитным договорам Банком (далее – Залогодержатель) с ООО «МАРЛИН» (далее – Залогодатель) заключены следующие договоры залога (ипотеки) недвижимого имущества:

- Договор залога недвижимости (ипотеки) № 561/2/И/13 от 13.06.2016, заключенный в обеспечение исполнения ООО «ПАРАДИЗ-ХОЛДИНГ» обязательств по КД №561К/В/13 (далее – Договор залога №1);

- Договор залога недвижимости (ипотеки) № 562/1/И/13 от 13.06.2016, заключенный в обеспечение исполнения ООО «ПАРАДИЗ-ХОЛДИНГ» обязательств по КД <***> В/13 (далее – Договор залога № 2);

- Договор залога недвижимости (ипотеки) № 563/2/И/13 от 13.06.2016, заключенный в обеспечение исполнения ООО «КОНДИТЕРСКАЯ ФАБРИКА «БОГАТЫРЬ» обязательств по КД <***> В/13 (далее – Договор залога № 3);

- Договор залога недвижимости (ипотеки) № 561/562/563/564/3/И/13 от 10.06.2015 (договор последующей ипотеки), заключенный в обеспечение исполнения обязательств по следующим договорам (далее – Договор залога № 4):

•КД № 561К/В/13 от 13.06.2013, заключенному Банком с ООО «ПАРАДИЗ-ХОЛДИНГ»;

•КД № 562К/В/13 от 13.06.2013, заключенному Банком с ООО «ПАРАДИЗ-ХОЛДИНГ»;

•КД <***> В/13 от 13.06.2013, заключенному Банком с ООО «КОНДИТЕРСКАЯ ФАБРИКА «БОГАТЫРЬ».

Предметом договоров залога недвижимости (ипотеки) являются:

- четыре нежилых здания, площадью 9 133, 5 кв. м., 31, 4 кв. м., 11, 9 кв. м., 71, 7 кв. м. (кадастровые номера 77:10:0003007:1002, 77:10:0003007:1246, 77:10:0003007:1247, 77:10:0003007:1245), принадлежащие ООО «МАРЛИН» на права собственности, расположенные на земельном участке общей площадью 41910 кв. м. с кадастровым номером 77:10:0003007:4.

- право аренды земельного участка , расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, Северная промзона, Проектируемый проезд №4800, литеры А, Б (ул. Конструктора ФИО6, вл. 14, стр. 1-5), общей площадью 41910 кв. м. с кадастровым номером 77:10:0003007:4, принадлежащее залогодателю на основании Договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) №М-10-000925 от 16.08.1994.

Здание, принадлежащее на праве собственности в настоящее время, 3-х этажное здание, общей площадью 23 813,7 кв.м., с кад. номером :77:10:0003007:1003, по адресу: г. Москва, <...>, расположенное на земельном участке общей площадью 41910 кв. м. с кадастровым номером 77:10:0003007:4, являлось объектом ипотеки согласно договору от 13.06.2013 <***>/2/И/13 , было продано Обществу с ограниченной ответственностью «Приоритет», на что было получено согласие залогодержателя – Банка.

Полагая, что регистрация залогового обременения земельным участком за Ответчиком в части принадлежащей истцу, нарушает его права, как собственника объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, не позволяет реализовать свое право на оформление отдельного договора аренды спорного земельного участка его приватизации, истцом заявлен рассматриваемый иск.

Из положений пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11).

Действительно в системе гражданского законодательства России провозглашен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В частности собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировались статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2018 по делу N 305-КГ17-18472, А41-55816/2016, Определение Верховного Суда РФ от 24 января 2018 г. N 305-КГ17-18472, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2018 N Ф05-10374/2018 по делу N А41-80484/2017

Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 35 Земельного кодекса российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, ответчик приобрел право пользования спорным земельным участком, занятым объектом недвижимости приобретенным у продавца, существовавшее у последнего на момент отчуждения данного объекта, т.е. на праве аренды.

В развитие и во исполнение данных императивных норм закона, в соответствии с Дополнительным соглашением от 30.03.2017 к Договору аренды, заключенным между Департаментом городского имущества г.Москвы (Арендодатель) и ООО «МАРЛИН», ООО «ПРИОРИТЕТ» (Арендаторы) :

- к Истцу с 22.11.2016 перешли права и обязанности арендатора по Договору аренды в объеме, пропорционально оформленным имущественным правам (п.2.1),

- Земельный участок был предоставлен Истцу во временное пользование только для эксплуатации Здания (п.1.1 пункта 3.1.),

- Арендаторы вправе заключить между собой соглашение о порядке пользования Земельным участком для обеспечения прохода, проезда, размещения автотранспорта, обслуживания Здания, охраны, уборки территории и других хозяйственных нужд (п.1.5 пункта 3.1).

Таким образом, исходя из содержания главы 5 пункта 3.1 Дополнительного соглашения 30.03.2017 к Договору аренды, основным правом Истца как арендатора является временное пользование Земельным участком в части, необходимой для эксплуатации Здания, что предполагает использование переданного в аренду имущества в соответствии с целью, определенной собственником (арендодателем), в течение определенного срока. Истец представил в материалы дела Соглашение о порядке пользования земельным участком от 01.08.2018, заключенное между ним и ООО «МАРЛИН», в соответствии с п. 3.2 которого стороны разграничили Земельный участок на две территории и определили порядок пользования им.

Таким образом, права истца не нарушены, презумпция единства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), соблюден.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом. В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда данным кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В силу указанной нормы права ипотека является разновидностью залога. В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Статьей 2 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 5 названного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 данного Федерального закона, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

При этом здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 данного Федерального закона.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке).

В пункте 3 статьи 340 ГК РФ указано, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Аналогичные положения закреплены в статье 69 Закона об ипотеке.

Пунктом 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрены основания прекращения залога, в частности, залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 ГК РФ; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Исчерпывающий перечень оснований внесения записи о прекращении ипотеки установлен пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьей 25 Закона об ипотеке.

В соответствии с указанными правовыми нормами регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 77:10:0003007:4 как единое землепользование является предметами договоров ипотеки.

Земельный участок 77:10:0003007:4 был предоставлен для эксплуатации зданий и сооружений на праве аренды, что в свою очередь не свидетельствует о разделе, выделе, объединении или перераспределении земельного участка .

Согласно договорам ипотеки, последние вступают в силу с даты государственной регистрации и действуют до полного выполнения обязательств, взятых заемщиком.

Доказательств исполнения заемщиком взятых на себя обязательств в суд первой инстанций представлено не было.

Таким образом, суд признает договора ипотеки в части права аренды земельного участка 77:10:0003007:4 действующими, следовательно, срок обременения права на заложенный земельный участок , тем более, на невыделенную часть, не может быть признан истекшим.

На основании вышеизложенного, с учетом положений ст. 352 ГК РФ не подлежит применение на п. п. 4 п. 1 указанной статьи, поскольку как было указано выше, после продажи спорного заложенного здания, ипотека на спорный земельный участок как на самостоятельный предмет договора ипотеки не прекратилась.

Более того, не является основанием прекращения ипотеки отсутствие договорных отношений между залогодержателем и последующим приобретателем заложенного имущества, поскольку в результате отчуждения заложенного имущества залог сохраняется.

Расходы по оплате госпошлины распределяются судом в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 11, 12, 131, 196, 199, 209, 301 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 66-68, 71, 101-103, 110, 112, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятом Арбитражном апелляционном суде.

СудьяМихайлова Е.В.