Решение от 30 января 2019 г. по делу № А64-7055/2018

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А64-7055/2018
г. Тамбов
30 января 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 30.01.2019

Полный текст решения изготовлен 30.01.2019

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Ю.В. Попова

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи И.Г. Уклеиной

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области

<...> (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к:

1) Администрации города Тамбова Тамбовской области

г. Тамбов, ул. Коммунальная, д. 6 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

2) Обществу с ограниченной ответственностью «Тамбовпромстройинвест»

<...> (ОГРН <***>, ИНН <***>)

Третье лицо:

Управление по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области

<...> (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании дополнительных соглашений недействительными

при участии в судебном заседании представителей:

до перерыва:

от истца: ФИО1, доверенность № 1-Д от 14.01.2019, паспорт РФ

от ответчиков: 1) ФИО2, доверенность № 2-40-1356/18 от 17.09.2018, паспорт РФ

2) ФИО3, доверенность б/н от 09.01.2019, паспорт РФ

ФИО4, доверенность б/н от 09.01.2019, паспорт РФ

от третьего лица: ФИО5, доверенность № 4 от 24.01.2018, паспорт РФ

после перерыва: те же представители

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности, предусмотренные ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

У С Т А Н О В И Л:

Управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области (далее - Управление ФАС по Тамбовской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации города Тамбова Тамбовской области (далее - Администрация города Тамбова, первый ответчик) и Обществу с ограниченной ответственностью «ТамбовПромСтройИнвест» (далее - ООО «ТамбовПромСтройИнвест», второй ответчик) о признании дополнительных соглашений № 01-15-16/12 от 15.03.2012, № 01-19-37/17 от 08.06.2017, № 5 от 20.12.2017 к договору № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной, недействительными (том 1, л.д. 4-6).

Определением суда от 17.12.2018 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области.

В силу требований ч. 4 ст. 51 АПК РФ рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда производится с самого начала.

Представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, согласно которому заключив спорные дополнительные соглашения, ответчики нарушили предусмотренное ст. 46.2. Градостроительного кодекса РФ (далее - Градостроительный кодекс) существенное условие о сроке договора № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории, продление срока такого договора по существу является заключением нового договора о развитии части застроенной территории, а также положения ст. 46.3. Градостроительного кодекса о недопустимости заключения договора о развитии части застроенной территории с изменением условий аукциона.

Первый ответчик возражал против удовлетворения иска по доводам, приведённым в отзыве и дополнениях к отзыву (том 1, л.д. 66-68, 100-103), указав, что положения ст. 46.3. Градостроительного кодекса при заключении спорных дополнительных соглашений не были нарушены, поскольку в момент заключения договора № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной этот договор полностью отвечал условиям аукциона. Упомянутая норма не содержит запрета на изменение условий заключённого по результатам торгов договора уже в процессе его исполнения.

Положения ч. 8 ст. 448, ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ (далее - Гражданский кодекс) предусматривают возможность изменения условий заключённого по результатам торгов договора.

При этом существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Договор № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории не содержит запрета на изменение его условий. Не усматривается такой запрет и из существа такой категории договоров, как договор о развитии застроенной территории.

Невозможность ООО «ТамбовПромСтройИнвест» выполнить в срок обязательства, предусмотренные п.п. 3.3., 3.7., 3.8. договора № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории была обусловлена изменениями в Федеральный закон № 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон об объектах культурного наследия), предусмотревшими защитные зоны объектов культурного наследия, в которых строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади) запрещены до утверждения индивидуальных охранных зон объектов культурного наследия.

На части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной имеются объекты культурного наследия, индивидуальные охранные зоны которых в настоящее время не утверждены, а защитные зоны этих объектов в совокупности не позволяют застройщику осуществить проектирование и строительство в рамках договора № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории.

Также первый ответчик указал, что истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не приведено доказательств нарушения чьих-либо прав в антимонопольной сфере, допущенных при заключении спорных дополнительных соглашений.

На момент рассмотрения спора ООО «ТамбовПромСтройИнвест» выполнена значительная часть обязательств в рамках договора о развитии части застроенной территории.

В судебном заседании представитель просил в иске отказать.

Второй ответчик также возражал против удовлетворения иска по основаниям, указанным в отзыве и дополнениях к отзыву (том 1, л.д. 120, 121; том 2, л.д. 1-4, 53-54), из которых следует, что ч. 8 ст. 448 Гражданского кодекса прямо разрешает сторонам изменять условия заключённого по результатам торгов договора по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах. При этом законодатель не делает различия, какие именно условия можно изменять сторонам, простые или существенные.

Оспариваемые дополнительные соглашения существенно не влияют на определение цены на торгах. Расчётные документы начальной цены договора № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории не сохранились. Вместе с тем, до настоящего времени действует постановление Администрации Тамбовской области № 1076 от 28.08.2008 «Об установлении методики определения начальной цены права на заключение договора о развитии застроенной территории», содержащее формулы определения начальной стоимости предмера аукциона, в которых такой показатель, как срок договора о развитии застроенной территории, не применяется.

К требованию о признании дополнительного соглашения № 01-15-16/12 от 15.03.2012 недействительным просил применить исковую давность.

Договор № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории в числе прочего основывается на утверждённой решением Тамбовской городской Думы № 389 от 30.05.2007 Муниципальной адресной программе сноса и реконструкции многоквартирных домов в городском округе - город Тамбов на 2007-2020 годы, предусматривающей соответствующие строительные работы на застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной, а также проведение мероприятий по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья в 2013-2020 годах.

На момент рассмотрения спора ООО «ТамбовПромСтройИнвест» выполнена значительная часть обязательств в рамках договора о развитии части застроенной территории (том 2, л.д. 12-39).

Антимонопольный орган не привёл доказательств нарушения законодательства о защите конкуренции при заключении спорных дополнительных соглашений. При проведении аукциона изначально была подана одна заявка ООО «ТамбовПромСтройИнвест», иных лиц, имеющих намерения осуществлять деятельность по развитию застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной, нет.

В судебном заседании представитель также просил в иске отказать.

В дополнении к исковому заявлению и возражениях на отзывы ответчиков (том 1, л.д. 115-117; том 2, л.д. 5) истец указал, что дополнительные соглашения подлежат признанию недействительными, поскольку в силу ч. 1 ст. 15 Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) привели (могли привести) к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. При этом для квалификации действий (бездействия) органа местного самоуправления по ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции не требуется доказывания наступления неблагоприятных последствий, достаточно угрозы их наступления. Кроме того, из указанной нормы не вытекает обязанность антимонопольного органа устанавливать конкретные факты ущемления прав хозяйствующих субъектов.

В постановлении Президиума ВАС РФ № 14686/10 от 05.04.2011 по делу N А13-10558/2008 указано, что достаточным основанием для вывода о нарушении ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.

В рассматриваемом случае были ограничены права неопределённого круга лиц - потенциальных участников торгов, которые были лишены возможности участвовать в аукционе и конкурировать за право заключения договора о развитии части застроенной территории при изначальном установлении более длительных сроков исполнения обязательств застройщика. Это ставит ООО «ТамбовПромСтройИнвест» в преимущественное положение перед другими участниками - конкурентами, и, соответственно, является нарушением антимонопольного законодательства.

Частью 8 ст. 448 Гражданского кодекса определено, что условия договора, заключённого по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путём проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

В данном случае увеличение сроков выполнения обязательств по договору о развитии части застроенной территории непосредственно могло повлиять на цену на торгах, поскольку при изначальном установлении более длительных сроков исполнения обязательств застройщика, потенциальные претенденты могли бы участвовать в аукционе, где состоялась бы конкурентная борьба с наиболее высокой предложенной ценой за право на заключение договора о развитии части застроенной территории.

Управление ФАС по Тамбовской области полагало необоснованным ссылки Администрации города Тамбова на то, что препятствием к исполнению застройщиком обязательств по договору о развитии части застроенной территории в первоначально установленные сроки, послужили изменения в Закон об объектах культурного наследия.

Также истец полагал неправомерным заявление второго ответчика о применении исковой давности к требованию о признании недействительным дополнительного соглашения № 01-15-16/12 от 15.03.2012.

О заключении оспариваемых дополнительных соглашений антимонопольный орган узнал в мае 2018 года. По правилам ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (ч. 3 ст. 166 Гражданского кодекса) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения.

Третье лицо отзыв на иск не представило, в судебном заседании представитель пояснил, что до октября 2016 года отсутствовало понятие «защитная зона». Это понятие ввели для того, чтобы сохранить объекты культурного наследия и прилегающие территории от застройки. В настоящее время для того чтобы освоить земельный участок в непосредственной близости от объектов культурного наследия необходимо разработать охранные зоны таких объектов, в которых будет определено место возможного капитального строительства, его объёмы. Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области разрабатываются объединенные охранные зоны на ряд объектов федерального значения, куда попадут и объекты регионального значения. На сегодняшний день охранных зон нет, в том числе по объектам культурного наследия, расположенным в части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной. Пока не разработаны зоны охраны, строительство возможно только вне защитных зон объектов культурного наследия (протокол и аудиозапись от 14.01.2019).

В соответствии со ст.ст. 152, 163 АПК РФ судом, с учётом мнения сторон, объявлен перерыв в судебном заседании до 10 часов 00 минут 30.01.2019. Определение оглашено.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Тамбовской области http://tambov.arbitr.ru (ч. 3 ст. 163 АПК РФ).

После перерыва в 10 часов 00 минут 30.01.2019 судебное заседание продолжено.

Из материалов дела следует, что 18.03.2009 между Администрацией города Тамбова (Администрация) и ООО «ТамбовПромСтройИнвест» (застройщик) был заключён договор № 01-11-13/9 о развитии части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной (договор), по условиям п. 1.1., 1.3. которого застройщик своими силами и за свой счёт и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполняет предусмотренные договором обязательства по развитию указанной территории площадью 1,2 га, а администрация создаёт необходимые условия для их выполнения (том 1, л.д. 9-15).

Пунктом 3.3. договора установлена обязанность застройщика создать, либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения:

- для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений д. 10, литер А по ул. Комсомольской, признанного аварийным и подлежащим сносу - не менее 2 благоустроенных жилых помещений общей площадью не менее 85,6 кв.м, предоставленных по договору социального найма и расположенных на застроенной территории, в срок до 31.12.2010;

- для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений муниципальных жилых домов: д. 2 литер Б, д. 4 литер А, д. 12 литер А, Б по ул. Комсомольской; д. 73 литер А, Б, В., Г, д. 75 литер А, Б, Д, д. 77, литер А, Б по ул. Советской - не менее 30 благоустроенных жилых помещений общей площадью не менее 2 549,2 кв.м, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, в срок до 31.12.2010.

В п. 3.7. договора предусмотрена обязанность застройщика приобрети права на жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности в жилых домах, и нежилые строения: д. 2 литер Б, д. 4 литер А, д. 12 литер А, Б по ул. Комсомольской; д. 73 литер А, Б, В., Г, д. 75 литер А (состоящий из литеров А, а), Б, Д, д. 77, литер А (состоящий из литеров А, а1, а2, а3, а4), Б по ул. Советской, в срок до 31.12.2010 в соответствии с гражданским и земельным законодательством, за исключением объектов (части объектов) недвижимости, попадающих под строительство объектов инженерной инфраструктуры.

Согласно п. 3.8. договора застройщик принял на себя обязательство осуществить реконструкцию жилых домов: д. 73 литер А, Б, д. 75 литер А (состоящий из литеров А, а), Б, д. 77 литер А (состоящий из литеров А, а1, а2, а3, а4), Б по ул. Советской, расположенных на застроенной территории и являющихся объектами культурного наследия, с целью приспособления их для современного использования в соответствии с утверждённым проектом планировки территории в срок до 31.12.2014.

Из п. 3.9. договора следует обязанность застройщика осуществить строительство на территории в соответствии с утвержденным проектом планировки в срок до 31.12.2014.

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31.12.2014 (п. 6 договора).

Заключённым между ответчиками дополнительным соглашением № 01-15-16/12 от 15.03.2012 (пункты 2-6) продлены сроки исполнения обязательств, установленных в п.п. 3.3., 3.7., до 31.12.2015, в п.п. 3.8., 3.9. - до 31.12.2017 (том 1, л.д. 16, 17).

Пунктом 1 заключённого между ответчиками дополнительного соглашения № 01-19-37/17 от 08.06.2017 срок действия договора продлён до 31.12.2020 (том 1, л.д. 18, 19).

Заключённым между ответчиками дополнительным соглашением № 5 от 20.12.2017 (пункт 1) продлены сроки исполнения обязательств, установленных в п.п. 3.3., 3.7., до 01.06.2020, п. 3.8. - до 01.06.2020, п. 3.9. - до 31.12.2020 (том 1, л.д. 20).

По мнению УФАС по Тамбовской области, перечисленные дополнительные соглашения совершены с нарушением действующего антимонопольного и градостроительного законодательства, подлежат признанию недействительными, в связи с чем заявлен настоящий иск.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит исковое заявление необоснованным и не подлежащим удовлетворению ввиду нижеследующего.

Согласно ч. 1 ст. 46.2. Градостроительного кодекса по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счёт и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п.п. 3-6 ч. 3 ст. 46.2. Градостроительного кодекса, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п.п. 7-9 ч. 3 ст. 46.2. Градостроительного кодекса.

Одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является срок договора (п. 10 ч. 3 ст. 46.2. Градостроительного кодекса).

Частью 26 ст. 46.3. Градостроительного кодекса предусмотрено, что договор о развитии застроенной территории заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Исковые требования Управления ФАС по Тамбовской области были мотивированы нормами п. 10 ч. 3 ст. 46.2 и ч. 26 ст. 46.3. Градостроительного кодекса.

Между тем, нормы ст. 46.2. Градостроительного кодекса предусматривают закрытый перечень существенных условий, которые должны быть включены в договор о развитии застроенной территории, в том числе условия и объём участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков исполнения обязательств сторон и срока действия самого договора.

Исходя из положений ч. 26 ст. 46.3. Градостроительного кодекса, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен только на момент его заключения.

Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключённому договору о развитии застроенной территории.

Указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения ст.ст. 450, 451 Гражданского кодекса РФ (далее - Гражданский кодекс) в процессе исполнения ранее заключенного договора.

Данный вывод подтверждается позицией ВС РФ, изложенной в определении от 11.01.2019 № 305-КГ18-22746.

Договор № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории не содержит запрета на изменение его условий. Не усматривается такой запрет и из существа такой категории договоров, как договор о развитии застроенной территории.

Из ч. 1 ст. 34.1. Закона об объектах культурного наследия следует, что защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию (ч. 4 ст. 34.1. Закона об объектах культурного наследия).

Согласно ч. 6 ст. 34.1. Закона об объектах культурного наследия защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со ст. 34 Закона об объектах культурного.

В соответствии с ч. 2 ст. 34 Закона об объектах культурного наследия охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

На подлежащей развитию части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной имеются объекты культурного наследия располагаются четыре объекта культурного наследия регионального значения: здание бывшей духовной семинарии (ул. Ленинградская, д. 1) и три жилых дома (ул. Советская, дома 73, 75, 77), что подтверждается письмом Управления по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области № 47.01-45/2289 от 08.11.2018 (том 1, л.д. 105, 106).

Согласно упомянутому письму, защитные зоны прекращают своё существование с момента утверждения в порядке, установленном ст. 34 Закона об объектах культурного наследия, проектов зон охраны объектов культурного наследия.

До настоящего времени охранные зоны перечисленных объектов культурного наследия регионального значения не утверждены. Разработан проект объединённых охранных зон объекта культурного наследия федерального значения «Церковь Покрова» (пл. Кронштадтская, д. 5), который содержит зоны охраны названных объектов культурного наследия регионального значения.

После утверждения проекта объединённых охранных зон, градостроительная документация должна будет скорректирована с учётом требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон.

Как пояснил в судебном заседании представитель Управления по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области, в настоящий момент охранные зоны на объекты культурного наследия, расположенные в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной, не утверждены (они не были утверждены и на момент заключения договора), в связи с чем капитальное строительство возможно только вне защитных зон объектов культурного наследия.

Из представленного в материалы дела фотоматериала, отражающего существующие защитные зоны объектов культурного наследия (том 1, л.д. 142-144), явствует, что какое-либо капитальное строительство в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной не возможно. Также не представляется возможным осуществление проектно-изыскательских работ.

Положениями ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса определено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

По мнению суда, отсутствие утверждённых охранных зон четырёх объектов культурного наследия регионального значения (здание бывшей духовной семинарии и три жилых дома) не по вине застройщика является существенным изменением обстоятельств в смысле ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса.

В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Нормы Гражданского кодекса, регулирующие порядок заключения договора на торгах, организацию и порядок проведения торгов (ст.ст. 447, 448 Гражданского кодекса) в редакции, действовавшей на момент заключения дополнительного соглашения № 01-15-16/12 от 15.03.2012, не предусматривали положений, регулирующих порядок изменения сторонами условий заключённого по результатам торгов договора в процессе его исполнения. Запрет на такие изменения действующее на тот момент гражданское законодательство также не содержало.

Согласно ч. 8 ст. 448 Гражданского кодекса:

- в редакции Федерального закона № 42-ФЗ от 08.03.2015, действовавшей на момент заключения дополнительного соглашения № 01-19-37/17 от 08.06.2017 к договору, условия договора, заключённого по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путём проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом;

- в редакции Федерального закона № 212-ФЗ от 26.07.2017, действовавшей на момент заключения дополнительного соглашения № 5 от 20.12.2017 к договору, условия договора, заключённого по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путём проведения торгов, могут быть изменены сторонами: по основаниям, установленным законом; в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Таким образом, ни нормы градостроительного законодательства, ни нормы гражданского законодательства, действовавшие на момент заключения оспариваемых дополнительных соглашений, не содержали запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории.

В материалах дела имеются доказательства того, что оспариваемые дополнительные соглашения существенно не повлияли на определение цены договора на торгах.

Расчётные документы начальной цены договора № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории не сохранились. Доказательств обратного сторонами в материалы дела не представлено.

Постановлением Администрации Тамбовской области № 1076 от 28.08.2008 утверждена Методика определения начальной цены права на заключение договора о развитии застроенной территории (далее - Методика) (том 1, л.д. 127-130).

Из п. 1.2. Методики усматривается, что при определении начальной цены предмета аукциона применяются следующие методы: экспертный метод; расчётный метод.

Экспертный метод основан на определении начальной цены предмета аукциона при проведении оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Начальной ценой предмета аукциона является рыночная стоимость объекта оценки, определенная в результате проведенной оценки, с учётом затрат на проведение работ по оценке (п.п. 2.1., 2.2. Методики).

Доказательства определения начальной цены предмета аукциона экспертным методом, по результатам которого был заключён договор, отсутствуют.

В силу п.п. 3.1., 3.2. Методики расчётный метод определения начальной цены предмета аукциона используется в случае отсутствия возможности привлечения к работе по оценке квалифицированных оценщиков, обладающих опытом по оценке подобных объектов оценки.

Определение начальной цены предмета аукциона (НЦА) с применением расчётного метода определяется по формуле: НЦА=(Д–Р)×Кэф, где Д - доход, который будет получен исполнителем в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, тыс. руб.; Р - расход исполнителя, который сложится в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, тыс.руб.; Кэф - коэффициент определения начальной цены предмета аукциона, устанавливаемый органом местного самоуправления муниципального образования и составляющий до 10 % в зависимости от эффективности исполнения договора о развитии застроенной территории.

Расчёт дохода, который будет получен исполнителем в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, осуществляется по следующей формуле: Д=Джп+Днп, где Джп - доход, который будет получен исполнителем от продажи жилых помещений, тыс. руб.; Днп - доход, который будет получен исполнителем от продажи нежилых помещений, тыс. руб.

Расчёт дохода, который будет получен исполнителем от продажи жилых помещений, осуществляется по следующей формуле: Джп=Sжп×Ср.жп, где Sжп - площадь жилых помещений, которые будут построены в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, кв. м; Ср.жп - рыночная стоимость одного квадратного метра жилого помещения, определяемая на основании отчёта оценщика, тыс. руб.

Расчёт дохода, который будет получен исполнителем от продажи нежилых помещений, осуществляется по следующей формуле: Днп=Sнп×Ср.нп, где Sнп - площадь нежилых помещений объектов социального и коммунально-бытового назначения, которые будут построены в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, кв. м; Ср.нп - рыночная стоимость одного квадратного метра нежилых помещений объектов социального и коммунально-бытового назначения, определяемая на основании отчёта оценщика, тыс. руб.

Расчёт расхода исполнителя, который сложится в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, осуществляется по следующей формуле: Р=Ржп+Рнп+Рпп+Свц+Синж+Н, где Ржп - расходы исполнителя, связанные со строительством жилых помещений (за исключением расходов по строительству жилых помещений, передаваемых в государственную или муниципальную собственность - Рпп), тыс. руб.; Рнп - расходы исполнителя, связанные со строительством нежилых помещений, тыс. руб.; Рпп - расходы, которые понесёт исполнитель в результате строительства и (или) приобретения жилых помещений, передаваемых в государственную или муниципальную собственность (за исключением расходов по строительству жилых помещений - Ржп), тыс. руб.; Свц - затраты исполнителя по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельные участки, на которых расположены такие дома, определяемые на основании отчёта оценщика, тыс. руб. (в случае возникновения такого обязательства в соответствии с заключённым договором о развитии застроенной территории); Синж - проектно-сметная стоимость работ исполнителя по обеспечению территории объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории, рассчитанная на основании укрупненных показателей базисной стоимости строительства, утверждённых Госстроем России, тыс. руб.; Н - расход исполнителя по уплате налогов (налог на прибыль), который сложится в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, тыс. руб.

Расчёт расхода исполнителя, связанного со строительством жилых помещений, осуществляется по следующей формуле: Ржп=Sжп×Сстр.жп, где Sжп - площадь жилых помещений, которые будут построены в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, кв. м; Сстр.жп - средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилой площади, определяемая на основании данных органов статистики, тыс. руб.

Расчёт расхода исполнителя, связанного со строительством нежилых помещений, осуществляется по следующей формуле: Рнп=Sнп×Сстр.нп, где Sнп - площадь нежилых помещений объектов социального и коммунально-бытового назначения, которые будут построены в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, кв. м; Сстр.нп - сметная стоимость одного квадратного метра площади нежилых помещений объектов социального и коммунально-бытового назначения, рассчитанная на основании укрупненных показателей базисной стоимости строительства, утверждённых Госстроем России, тыс. руб.

Расчёт расхода исполнителя, связанного со строительством и (или) приобретением жилых помещений, подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность, осуществляется по следующей формуле: Рпп=Sпп×Сстр.пп+Sпр×Спр.пп, где Sпп - площадь построенных жилых помещений, подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, кв. м; Сстр.пп - средняя фактическая стоимость одного квадратного метра площади построенных жилых помещений, подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность в результате реализации исполнения договора о развитии застроенной территории, определяемая на основании данных органов статистики, тыс. руб.; Sпр - площадь приобретаемых жилых помещений, подлежащих передаче в государственную и муниципальную собственность в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, кв. м; Спр.пп - рыночная стоимость одного квадратного метра площади приобретаемых жилых помещений, подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность в результате реализации исполнения договора о развитии застроенной территории, определяемая на основании отчёта оценщика, тыс. руб.

Расчёт расхода исполнителя по уплате налогов (налог на прибыль), который сложится в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, определяется по следующей формуле: Н=(Д– Р)*Ст/100, где ставка налога на прибыль, действующая на момент заключения договора, в процентах.

Анализ приведённых выше формул свидетельствует о том, что при расчёте начальной цены предмета аукциона на продажу права на заключение договора о развитии части застроенной территории такая величина, как срок договора, определяемая днями (месяцами, кварталами, годами), не используется, и, следовательно, не может влиять на эту цену.

Каких-либо доказательств, указывающих на то, что дополнительные соглашения № 01-15-16/12 от 15.03.2012, № 01-19-37/17 от 08.06.2017, № 5 от 20.12.2017, которыми были продлены сроки исполнения обязательств застройщика (п.п. 3.3., 3.7., 3.8.), и срок самого договора (п. 3.9.), повлияли на первоначальные условия договора № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной, имевшие существенное значение для определения цены предмета аукциона на продажу права на заключение названного договора, Управлением ФАС по Тамбовской области в материалы дела не представлено.

Суд соглашается с позицией ООО «ТамбовПромСтройИнвест» относительно того, что договор № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории в числе прочего основывается (взаимоувязан) на утверждённой решением Тамбовской городской Думы № 389 от 30.05.2007 Муниципальной адресной программе сноса и реконструкции многоквартирных домов в городском округе - город Тамбов на 2007-2020 годы (далее - Программа) (том 2, л.д. 6-11).

Согласно второму разделу Программы её основная цель - снос и реконструкция ветхих жилых домов, а также домов, вид разрешённого использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, расселение жителей, проживающих в таком жилищном фонде, за счёт средств федерального, областного, городского бюджетов, а также средств инвесторов-застройщиков.

В рамках реализации Программы должны быть решены следующие основные задачи: создание условий для обеспечения застройки на территориях, занятых в настоящее время ветхим жилищным фондом, объектами капитального строительства, вид разрешённого использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, благоустроенными жилыми помещениями, объектами социально-культурного и коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры; реконструкция и модернизация зданий, являющихся памятниками истории и культуры, с приспособлением их для современного использования.

Как следует из третьего раздела, Программа предусматривает выполнение комплекса мероприятий, которые должны быть проведены в течение 2007-2020 годов. Реализация Программы производится поэтапно.

В течение первого этапа, рассчитанного на 2007-2012 годы, должны быть созданы необходимые организационные, нормативно-методические и правовые условия для обеспечения основных задач Программы, в том числе: принятие решений о развитии территорий; проведение аукционов и заключение договоров о развитии застроенной территории.

Второй этап Программы (2013-2020 годы) будет направлен на реализацию программных задач по переселению граждан и ликвидации ветхого жилищного фонда и созданию основы для дальнейшего повышения потребительских качеств и благоустройства муниципального жилищного фонда: поэтапное планомерное переселение граждан и дальнейший снос или реконструкция ветхого жилищного фонда; привлечение и аккумулирование финансовых ресурсов для реализации Программы; подготовка освобождённых земельных участков для новой застройки.

Четвёртый раздел Программы предусматривает перечень застроенных территорий (кварталов), в границах которых планируется снос или реконструкция многоквартирных домов, п. 6 раздела 4 Программы указывает на часть территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной.

Данные обстоятельства также указывают на наличие у ответчиков правовых оснований продлевать сроки исполнения застройщиком обязательств по договору о развитии части застроенной территории, а также срок самого договора.

Суд не принимает довод истца о том, что для квалификации действий (бездействия) органа местного самоуправления по ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции не требуется доказывания наступления неблагоприятных последствий, достаточно угрозы их наступления, из указанной нормы не вытекает обязанность антимонопольного органа устанавливать конкретные факты ущемления прав хозяйствующих субъектов.

При этом суд исходит из следующего.

Из положений ч. 1 ст. 1 Закона о защите конкуренции усматривается, что этот закон определяет организационные и правовые основы защиты конкуренции, в том числе предупреждения и пресечения: монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции; недопущения, ограничения, устранения конкуренции органами местного самоуправления.

Частью 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции закреплено, что органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Пунктом 8 постановления Пленума ВАС РФ № 30 от 30.06.2008 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства» разъясняется, что при рассмотрении дел о признании недействующими или недействительными актов названных органов, о признании незаконными их действий (бездействия) по заявлениям антимонопольного органа, поданным в связи с нарушением ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции, арбитражные суды должны учитывать следующее: если антимонопольным органом доказано, что акты, действия (бездействие) приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, а соответствующим органом не указана конкретная норма федерального закона, разрешившая данному органу принять оспариваемый акт, осуществить действия (бездействие), заявленные требования подлежат удовлетворению.

В п. 11 утверждённого Президиумом ВС РФ 16.03.2016 Обзора по вопросам судебной практики, возникающим при рассмотрении дел о защите конкуренции и дел об административных правонарушениях в указанной сфере ВС РФ указывает, что при рассмотрении судом дел, связанных с нарушением ч.ч. 1 или 2 ст. 15 Закона о защите конкуренции, антимонопольный орган должен доказать факт недопущения, ограничения, устранения конкуренции либо установить возможность наступления таких последствий на соответствующем товарном рынке.

Иными словами, факт наступления неблагоприятных последствий или угроза их наступления в связи с нарушением законодательства о защите конкуренции подлежит безусловному доказыванию антимонопольным органом в порядке Главы 7 АПК РФ.

Судом установлено, что аукцион на продажу права на заключение договора о развитии части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной признан несостоявшимся, на что указывает протокол № 7 от 17.02.2009 (том 1, л.д. 118, 119).

При проведении аукциона изначально была подана одна заявка ООО «ТамбовПромСтройИнвест», иных лиц, имеющих реальные намерения осуществлять деятельность по развитию части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной, не установлено, в связи с чем отсутствует условие, необходимое для квалификации действий ответчиков по заключению оспариваемых дополнительных соглашений к договору по ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.

Данный вывод подтверждается позицией ВС РФ, изложенной в определении от 17.04.2018 № 309-КГ18-3291.

Доводы Управления ФАС по Тамбовской области о том, что в рассматриваемом случае были ограничены права неопределённого круга лиц потенциальных участников торгов, которые были лишены возможности участвовать в аукционе и конкурировать за право заключения договора о развитии части застроенной территории при изначальном установлении более длительных сроков исполнения обязательств застройщика, что ставит ООО «ТамбовПромСтройИнвест» в преимущественное положение перед другими участниками - конкурентами, и, соответственно, является нарушением антимонопольного законодательства, являются голословными и не имеют доказательственного подтверждения.

Суд отказывает в удовлетворении ходатайства ООО «ТамбовПромСтройИнвест» о применении к требованию о признании дополнительного соглашения № 01-15-16/12 от 15.03.2012 недействительным исковой давности по следующим основаниям.

По правилам ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения.

О заключении оспариваемых дополнительных соглашений антимонопольный орган узнал в мае 2018 года из письма Управления топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Тамбовской области (том 1, л.д. 27-29), то есть в пределах срока исковой давности.

Обобщая вышеприведённое, суд приходит к следующим выводам: нормы градостроительного и гражданского законодательства РФ допускают (допускали) возможность продления срока договора о развитии застроенной территории; отсутствие утверждённых охранных зон четырёх объектов культурного наследия не по вине застройщика является существенным изменением обстоятельств (ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса); при расчёте начальной цены предмета аукциона на продажу права на заключение договора о развитии части застроенной территории такой показатель, как срок договора, не используется, и не может влиять на эту цену, как следствие, изменение условий заключённого на торгах договора в части сроков исполнения обязательств сторон и срок действия договора возможно (ч. 8 ст. 448 Гражданского кодекса); истцом не доказан факт влияния дополнительных соглашений на первоначальные условия договора, имевшие существенное значение для определения цены предмета аукциона; договор заключён ответчиками в рамках и во исполнение Муниципальной адресной программы сноса и реконструкции многоквартирных домов в городском округе - город Тамбов на 2007-2020 годы, продление сроков исполнения обязательств застройщика и самого договора соответствует основной цели и задачам Программы, не противоречит её положениям о сроках реализации её этапов; истцом не доказан факт наступления неблагоприятных последствий, угрозы их наступления в связи с заключением спорных дополнительных соглашений к договору, как следствие, квалификация действий ответчиков по ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции является не правомерной.

Статьёй 9 АПК РФ закреплено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Из норм ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений ч.ч.3.1., 5 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При этом обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном ст. 70 АПК РФ, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору сторон согласно заявленным основаниям, предмету иска, суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Частью 1 ст.110 АПК РФ определено, что судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 102, 110, 112, 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении исковых требований Управления Федеральной антимонопольной службы по <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации города <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Обществу с ограниченной ответственностью «Тамбовпромстройинвест», <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительными дополнительных соглашений № 01-15-16/12 от 15.03.2012, № 01-19-37/17 от 08.06.2017 и № 5 от 20.12.2017 к договору № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной, отказать.

2. Направить лицам, участвующим в деле, решение заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу: <...>, через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья Ю.В. Попов