Решение от 7 июня 2021 г. по делу № А40-103911/2020

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-103911/20-180-797
07 июня 2021 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2021 г.

Решение в полном объеме изготовлено 07 июня 2021 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Глебова В.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

ответчик:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАРА+" (127549 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ПРИШВИНА 4А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.02.2003, ИНН: <***>)

о взыскании 9 003 643 руб. 62 коп. задолженности по Договору аренды № М-02-027362 от 31.10.2006г.

в судебное заседание явились:

от истца – ФИО1 дов. №33-Д-1668/20 от 29.12.2020г.

от ответчика – ФИО2 дов.№2 от 25.03.2021г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «КАРА+» о взыскании 9 003 643 руб. 62 коп. задолженности по Договору аренды № М-02-027362 от 31.10.2006г., из них: 8 166 190 руб. 24 коп. - долг по арендной плате с 01.04.2017 по 30.09.2019, 837 453 руб. 38 коп. – пени.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик исковые требования оспаривал по доводам, изложенным в отзыве на иск, ссылаясь на судебные акты, принятые между сторонами по ранее рассмотренным делам, представил заявление о зачете, просил применить ст. 333 ГК РФ, заявил о пропуске истцом срока исковой давности за период 01.04.2017 по 22.05.2017.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителей сторон, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «КАРА+» (арендатор) был заключен Договор долгосрочной аренды земельного участка от 31.10.2006 № М-02-027362, имеющего адресные ориентиры: <...>, предоставленный сроком на 49 лет для эксплуатации здания склада.

Дополнительным соглашением к Договору от 07 мая 2014 года цель предоставления участка была изменена под проектирование и строительство объекта капитального строительства, в том числе под объекты обслуживания туристов, в том числе гостиницы.

Ответчиком получено Разрешение на строительство № RU77110000-010570 от 09.02.2015 под строительство гостиничного комплекса.

В пункте 3.2. Договора установлено, что арендная плата начисляется со дня, следующего за днем, учетной регистрации договора в Департаменте и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала.

Пунктом 5.7. Договора на Арендатора возложена обязанность ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся Арендодателю арендную плату.

Истец ссылается на то, что в нарушение п. 1 ст. 614 ГК РФ и условий Договора ответчиком не оплачена арендная плата за период с 01.04.2017 по 30.09.2020 в размере 8 166 190 руб. 24 коп.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В случае несвоевременной оплаты арендной платы, Ответчик уплачивает неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Истцом начислены пени за период с 06.04.2017 по 30.09.2020 в размере 837 453 руб. 38 коп.

В целях досудебного порядка разрешения спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия № 33-6-534644/19 от 18.12.2019, однако задолженность до настоящего времени не оплачена, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчиком заявлено о пропуске Истцом срока исковой давности по требованиям до 22.05.2017г., принимая во внимание, что истец обратился в суд с настоящим иском 22.06.2020г.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного Кодекса.

В п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, а также условия заключенного между сторонами договора, суд приходит к выводу, что срок исковой давности истцом пропущен по требованиям до 22.05.2017г. При этом суд учитывает, что п. 3 ст. 202 ГК РФ предусмотрено, что если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Оспаривая частично исковые требования, ответчик ссылается на то, что в силу абзаца второго пункта первого ст. 424 ГК РФ ставки арендной платы являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за имущество, находящееся в государственной или в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Согласно п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Согласно ч. 1 ст. 20 Закона города Москвы N 48 от 19 декабря 2007 г. "О землепользовании в городе Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что соответствует положениям статьи 424 ГК РФ.

Размер арендной платы установлен Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее Постановление).

Пунктом 1 указанного Постановления установлено, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 октября 2012 года осуществляется по ставкам арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1) в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", установлены ставки и порядок расчета арендной платы, согласно которым для строительства здания под гостиничный бизнес предусмотрены льготные ставки.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2017 по делу № А40-175918/17-77-415 подтверждено предоставление ответчику льготных ставок под строительство гостиницы.

С учетом изложенного, ответчиком представлен контррасчёт арендной платы ответчика, согласно которому размер арендной платы за спорный период с учетом срока исковой давности составляет 5 985 581,82 руб.

Истцом в адрес ответчика было направлено заявление о зачете от 09.03.2020, а также документы, обосновывающие правомерность произведенного зачета.

Статьей 410 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее - постановление Пленума N 6) даны соответствующие разъяснения о прекращении обязательств зачетом.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 64, 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом (абзац 2 пункта 19 постановления).

Ответчик указал, что согласно Решению Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2017 по делу № А40-175918/17-77-415 установлено, что ответчиком за первый год строительства ошибочно перечислена арендная плата в размере 26 498 151,42 руб. С учетом возникшей переплаты ответчик обратился к истцу с требованием вернуть часть денежных средств, указав в претензии от 15.12.2017 о зачете 1 863 966,31 руб. в счет арендных платежей за 2017-2018 год.

Судом так же принимает во внимание, что Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2019 по делу № А40-104899/19-16-861 с ДГИ города Москвы в пользу ООО «КАРА+» взысканы проценты за пользование денежными средствами в размере 1 205 556,53 руб.

Ответчик произвел зачет встречных однородных требований и направил истцу заявление о зачете, в котором указал о прекращении обязательств в части по оплате арендных платежей зачетом встречных однородных требований денежных средств в размере переплаты арендных платежей в размере 1 863 966,31 руб. и процентов за пользование денежными средствами в размере 1 205 556,53 руб., что суммарно составило 3 069 522,84 руб.

Суд полагает, что зачет, произведенный ответчиком, обоснован по праву и размеру, обязательства ответчика перед истцом прекращены в размере 3 069 522,84 руб., в связи с чем, размер долга по арендным платежам составляет 5 985 581,82 руб. - 3 069 522,84 руб. = 2 916 058,98 руб.

С учетом зачета встречного однородного требования по заявлению, размер неустойки составляет 479 559 руб. 14 коп.

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не находит, принимая во внимание, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании ст. 333 ГК РФ, суд исходит из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Учитывая, что ответчик знал о размере неустойки и необходимости ее уплаты в случае нарушения условий договора, исходя из принципа соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, суд отказывает в применении ст. 333 ГК РФ.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в размере 3 395 618 руб. 12 коп. задолженности по договору аренды, в том числе: 2 916 058 руб. 98 коп. – долг, 479 559 руб. 14 коп. – неустойка.

В остальной части иска суд отказывает.

Госпошлина по делу распределяется между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 195, 196, 199, 200, 202, 307-310, 329, 330, 333, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101, 110, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАРА+" (127549 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ПРИШВИНА 4А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) 3 395 618 руб. 12 коп. задолженности по договору аренды, в том числе: 2 916 058 руб. 98 коп. – долг, 479 559 руб. 14 коп. – неустойка.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАРА+" (127549 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ПРИШВИНА 4А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.02.2003, ИНН: <***>) в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 25 652 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Т.А.Ламонова