Решение от 8 апреля 2021 г. по делу № А41-81078/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-81078/2020
08 апреля 2021 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 08 апреля 2021 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 17.04.2015, адрес: 140100, <...>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Синара» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 18.09.2002, адрес: 101000, <...>/6, стр. 2, эт. 3, пом. I, к. 1, оф. 8С; доп. адрес: 101000, <...>/6, стр. 2, оф. 35) в лице конкурсного управляющего ФИО1 (адрес: 155800, <...>)

Третье лицо: ФИО2 (107140, <...>).

об обязании освободить за свой счет земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:101 и привести его в первоначальное состояние,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Управление земельных отношений Раменского городского округа Московской области (далее – истец) обратилось с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Синара» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – ответчик) об обязании освободить за свой счет земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:101 и привести его в первоначальное состояние.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала.

Рассмотрев спор по существу, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, между Управлением земельных отношений Раменского городского округа Московской области и ООО «Русская Реставрация» заключен договор аренды земельного участка от 27.10.2008 г. № 2608, площадью 9018 м2 с кадастровым номером 50:23:0110146:101 с видом разрешенного использования «под многоэтажное жилищное строительство с социальной структурой».

Срок аренды земельного участка устанавливается с 27.10.2008 г. по 27.10.2013 г.

01.03.2012 г. между ООО Русская Реставрация и ООО Синара заключен договор уступки прав и обязанностей по указанному договору аренды.

Дополнительным соглашением № 1 заключенным между Истцом и Ответчиком от 08.06.2012 срок договора аренды продлен до 31.12.2016 г.

20.01.2017 г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 4851 земельного участка общей площадью 9018 кв.м. с кадастровым номером № 50:23:0110146:101 по адресу: <...> (далее – Договор).

Земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала имеет вид разрешенного использования – «под многоэтажное жилищное строительство с социальной структурой».

Договор аренды был заключен на срок с 20.01.2017 по 19.02.2020.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.12.2019 по делу № А41-78177/19 по иску Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Синара» о взыскании задолженности, расторжении договора аренды от 20.01.2017 № 4851 удовлетворены в части взыскания задолженности. В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды отказано, в связи с тем, что на земельном участке расположен объект незавершённого строительства - жилой дом, строительство которого осуществлялось с привлечением средств участников долевого строительства.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2020 г. решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2019 года отменено в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора, договор аренды от 20.01.2017 № 4851 расторгнут.

Согласно п. 6.2 договора ответчик обязался вернуть истцу участок в надлежащем состоянии при расторжении/прекращении Договора.

Поскольку договор аренды расторгнут, а земельный участок возвращен не был, истец, ссылаясь на положения ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

В обоснование доводов, изложенных в отзыве на исковое заявление, представитель ответчика указывает на то, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенный на законных основаниях, в связи с чем положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены и не могут служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что 20.08.2014 ответчиком получено разрешение на строительство № RU 50525000-216 объекта капитального строительства здания торгового центра, многофункционального, 5-этажного с подвалом с двумя встроенными въездными –выездными автомобильными рампами с размещением на 3-м и 5-ом этажах открытых неотапливаемых автостоянок на земельном участке 50:23:0110146:101 со сроком действия до 31.07.2017, срок действия разрешения продлен до 27.11.2017 г.

В период с 25.11.2015 по 24.08.2017 ООО «Синара» в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» было заключено 30 договоров долевого участия в строительстве вышеуказанного объекта капитального строительства.

Указанные договоры зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:101.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлена проектная декларация на строительство торгового центра, изменения в проектную декларацию, проект консервации объекта незавершенного строительства, решение о консервации объекта незавершенного строительства, сведения о подаче заявления в уполномоченный орган о принятом решении о консервации объекта незавершенного строительства.

Таким образом, судом установлено и сторонами не оспаривается, что ответчиком на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав нее.

Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Требования истца об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение ООО «СИНАРА» права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с пунктом 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В настоящее время в отношении ответчика введена процедура конкурсного производства. При таких обстоятельствах снос данного объекта незавершенного строительства и возврат земельного участка влечет нарушение прав и законных интересов кредиторов ответчика.

Поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества (объектом незавершенного строительства), принадлежащим ООО «СИНАРА», исковые требования об обязании вернуть спорный земельный участок не подлежат удовлетворению.

Указанные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке.



Судья В.С. Желонкин