Решение от 25 октября 2021 г. по делу № А32-5729/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-5729/2021
г. Краснодар
25 октября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 22.09.2021.

Полный текст решения изготовлен 25.10.2021.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 350063, <...> (далее – истец, территориальное управление);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Пин Проджект" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 350000, <...> (далее – ответчик, ООО "Пин Проджект", общество)

о взыскании

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, г. Краснодар

по встречному иску

истец по встречному исковому заявлению: общество с ограниченной ответственностью "Пин Проджект" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), город Краснодар

ответчик по встречному исковому заявлению: межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Краснодар

о расторжении договора аренды земельного участка

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. администрация муниципального образования город Краснодар(ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – администрация);

2. департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – департамент)

при участии:

от ответчика: ФИО3 – по доверенности, диплом;

от иных лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением, согласно которого просит взыскать с ООО "Пин Проджект" в пользу Межрегионального территориального управления задолженность по договору аренды от 25.10.2012 № 7700002719в сумме 891 747,72 рублей.

Определением суда от 11.06.2021 к производству принято встречное исковое заявление ответчика о расторжении договора аренды земельного участкаот 25.10.2012 № 7700002719 по признакам его недействительности; о взыскании с ответчика (арендодателя) сумму неосновательного обогащенияв размере 1 745 633,96 рублей.

Определением суда от 22.06.2021 удовлетворено ходатайство истца по встречному иску об уточнении встречных исковых требований, согласно которого просит:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.10.2012 № 7700002710; взыскать с территориального управления сумму неосновательного обогащенияв размере 1 440 620,34 рублей.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 15.09.2021 объявлен перерыв до 11-45 часов 22.09.2021. После перерыва судебное заседание продолжено.

Как следует из материалов дела, постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 07.07.2008 № 1788 "Об утверждении ООО "Белмакс" материалов предварительного согласования места размещения здания кафе в Западном внутригородском округе города Краснодара" указанному обществу согласованы материалы предварительного согласования места размещения здания кафе на земельном участке плоащдью 531 кв. м, в том числе на земельном участке плоащдью 265 кв. м, расположенном в водоохранной зоне, по ул. Кубанской Набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара.

20 августа 2008 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208012:71, площадью 533 кв. м, расположенный по адресу: <...> уч. 39/4, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения кафе (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208012:71, спорный земельный участок, участок)

08 декабря 2008 года между муниципальным образование город Краснодари ООО "Белмакс" заключен договор аренды № 4300015515.

19 июля 2010 года ООО "Белмакс" получено разрешение на строительство кафе № RU 23306000-1540р, сроком действия до 19.11.2011.

01 ноября 2011 года между ООО "Белмакс" и ФИО2 заключен договор купли-продажи незавершенного строительством здания кафе.

Согласно выписке из ЕГРН в границах участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:43:0000000:16284, 23:43:0208012:113.

13 августа 2012 года за Российской Федерацией зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208012:71,площадью 533 кв. м, расположенный по адресу: <...> уч. 39/4, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения кафе (запись государственной регистрации права от 13.08.2021 № 23-23-01/495/2012-283).

Согласно распоряжения территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 25.09.2012 № 715-р "О предоставлении в аренду гражданину ФИО2 земельного участка в г. Краснодар" принимая во внимание свидетельство о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 13.08.2012 23-АК 780227, нахождение на земельном участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности гражданину ФИО2, свидетельство о государственной регистрации права от 20.08.2012 23-АК 882584, гражданину ФИО2 предоставлен в аренду сроком на 49 лет из земель населенных пунктов земельный участок площадью 533 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0208012:71 расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, 39/4, с разрешенным использованием – для размещения кафе.

Согласно свидетельства о государственной регистрации праваот 20.08.2012 23-АК 882584 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, 39/4 расположено незавершенное строительством здание кафе, площадью 337,5 кв. м, степень готовности - 4%.

25 октября 2012 года между территориальным управлением (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 7700002719 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0208012:71, местоположение: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, 39/4, для размещения кафе,площадью 533 кв. м. Срок аренды участка устанавливается с 25.09.2012 по 24.09.2061 (пункт 2.1 договора). В соответствии с пунктом 3.6 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Пунктом 5.2.12 договора предусмотрено, что арендатор обязан не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до получения письменного согласия арендодателя, разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке.

В ходе ряда сделок уступки права и обязанности арендатора по договору от 25.10.2012 № 7700002719 переданы ООО "Пин Проджект".

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021 оставлено без изменения решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2020 по делу №А32-19278/2020. В рамках указанного дела рассматривались требования общества о признании незаконным отказа департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар в продлении разрешения на строительство от 19.07.2010 № RU23306000-1540-р. Решением от 26.10.2020 суд отказал в удовлетворении заявления.

Территориальное управление, указывая на то, что общество плату за пользование земельным участком в установленном договором порядке не вносит, обратилось в суд с иском о взыскании задолженности.

Общество в свою очередь указывает на то, что не имеет возможности использовать земельный участок по назначению, в силу чего договор надлежит расторгнуть и возложить на территориальное управление обязанность возвратить уплаченные ранее арендные платежи.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В предусмотренных законом случаях в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Как указано выше, в порядке предварительного согласования места размещения объекта 08 декабря 2008 года между муниципальным образование город Краснодари ООО "Белмакс" заключен договор аренды № 4300015515.

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 16 указанной статьи Водного кодекса Российской Федерации в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

Таким образом, использование расположенных в пределах береговой полосы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться при безусловном соблюдении норм законодательства Российской Федерации, в соответствии с установленным для земельных участков целевым назначением и разрешенным использованием.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2020 по делу № А32-5788/2019, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2021по делу № А32-29782/2020.

Из материалов предварительного согласования места размещения объекта следует, что согласно заключению департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования горд Краснодар от 24.04.2008 в отношении участка установлена водоохранная зона. Участок расположен в общественно-деловой территориальной зоне (ОД.1 №1) в соответствии правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы от 30.01.2007 № 19 п.6. Участок свободен от строений и зеленых насаждений.

Отсутствие в материалах дела сведений о публикации в средства массовой информации объявления о предстоящем предоставлении участка, в данном случае не имеет правового значения, так как в спорный договор от 25.10.2012 № 7700002719 заключался с учетом зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства.

Так, в соответствии с пунктом 3.6 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала.

Представленный территориальным управлением в материалы дела расчет арендной платы судом проверен и признан верным.

Судом отклоняется довод ответчика о том, что арендная плата не подлежит уплате обществом в силу того, что строительство в границах участка не ведется.

Так, пользование земельным участком является платным.

Из материалов дела следует, что в границах спорного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:43:0208012:71, принадлежащий на праве собственности ответчику.

В силу указанного требования истца о взыскании задолженности по арендной плате обоснованы и подлежат удовлетворению в заявленном размере.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из системного толкования приведенных выше норм права (статьи 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ответчик указывает на то, что постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021 оставлено без изменения решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2020 по делу №А32-19278/2020. В рамках указанного дела рассматривались требования общества о признании незаконным отказа департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар в продлении разрешения на строительство от 19.07.2010№ RU23306000-1540-р. Решением от 26.10.2020 суд отказал в удовлетворении заявления.

Суды в рамках дела установили, что разрешение на строительство объекта капитального строительства "Кафе на ул. Кубанской Набережной, № 39/4 в Западном внутригородском округе г. Краснодара" от 19.07.2010 N RU23306000-1540-p отменено приказом департамента архитектуры от 19.09.2017 № 235 "Об отмене градостроительного плана земельного участка от 16.04.2010 N RU 23306000-00000000001437 и разрешения на строительство от 19.07.2010 N RU233060001540-p" на основании статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

В письме департамента архитектуры от 24.06.2020 № 7948/29 указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208012:71, согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар, входит в проект планировки, утвержденный Постановлением Администрации муниципального образования город Краснодар от 18.03.2009 № 815 "Об утверждении проекта планировки центральной части города Краснодара", в соответствии с которым данный земельный участок расположен в зоне проектируемых зеленых насаждений общего пользования.

Кроме того, судом было установлено, что договором аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208012:71, находящегося в федеральнойсобственности № 7700002719 от 25.10.2012, заключенным между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) предусмотрено, что арендатор обязан не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до получения письменного согласия Арендодателя, разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке (пункт 5.2.12 договора).

В нарушение условий договора, арендатор не обращался за письменным согласием Арендодателя. Доказательства обратного не представлены.

Как следует из схемы функционального зонирования территории проекта планировки центральной части муниципального образования город Краснодар, земельный участок находится в зоне катастрофического затопления и расположен у береговой полосы водных объектов общего пользования.

При совокупности приведенных обстоятельств суды в рамкахдела №А32-19278/2020 пришли к выводу о том, что основания для продления срока действия разрешения на строительство отсутствовали в связи с отменой градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительства по причинам их не соответствия градостроительным требованиям, документам территориального планирования.

В то же время из поведения арендатора не усматривается, что он предпринимал меры к возврату арендуемого земельного участка, до подачи иска территориальным управлением о взыскании арендной платы арендатор надлежащих активных действий по урегулированию вопроса невозможности использования земельного участка по назначению не предпринималось.

В силу указанного требования общества не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 110, 156, 163, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

По первоначальному иску

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Пин Проджект" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), город Краснодар в пользу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Краснодар 891 747,72 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Пин Проджект" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), город Краснодар в доход федерального бюджета Российской Федерации 20 835,00 рублей государственной пошлины.

По встречному иску

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко