Решение от 22 января 2019 г. по делу № А40-46128/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-46128/18-16-296

23.01.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 04.12.2018 г.

Полный текст решения изготовлен 23.01.2019 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Шефлера» (ОГРН: <***>; юр. адрес: 127322, <...>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>; юр. адрес: 125009, <...>)

об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии:

от истца – ФИО2 генеральный директор, ФИО3 по доверенности б/н от 03.03.2016 г.;

от ответчика – ФИО4 по доверенности № 33-Д-156/18 от 30.01.2018 г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Шефлера» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 156,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1) по цене 9 619 869 рублей (с учётом заявления об изменении предмета иска).

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что ответчик уклонился от заключения указанного договора.

Ответчиком представлен отзыв, в котором иск не признаёт, поскольку не произведён кадастровый учёт спорного нежилого помещения, а также поскольку в нём произведена несогласованная перепланировка. Кроме того, у истца на момент обращения имелась задолженность по арендной плате.

Истцом представлены возражения на отзыв.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования.

Представитель ответчика иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущества г. Москвы (арендодателем) и ООО «Шефлера» (арендатором) заключён договор аренды нежилого фонда № 03-00706/05 от 24.10.2005 г., согласно которому истцу предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 156,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> (этаж 1), для использования в торговых целях на срок с 24.10.2005 г. по 02.06.2025 г. (в редакции дополнительных соглашений от 18.05.2006 г. и от 03.06.2015 г.).

Истец является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанных помещений в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

30.06.2015 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее – заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 3 указанной статьи, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Письмом от 06.08.2015 г. № 33-5-23319/15-(0)-2 Департамент отказал в заключении договора купли-продажи указанных помещений, сославшись на то, что не произведён кадастровый учёт спорного нежилого помещения, а также поскольку в нём произведена несогласованная перепланировка.

13.01.2017 г. истец повторно обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

Письмом от 13.01.2017 г. № 33-5-2705/17-(0)-1 Департамент отказал в заключении договора купли-продажи указанных помещений, сославшись на то, что у истца на момент обращения имелась задолженность по арендной плате.

07.12.2017 г. истец в третий раз обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

Письмом от 07.12.2017 г. № 33-5-163285/17-(0)-1 Департамент отказал в заключении договора купли-продажи указанных помещений, сославшись на то, что у истца на момент обращения имелась задолженность по арендной плате.

Жалоба истца от 13.12.2017 г. была отклонена ответчиком (письмо от 29.12.2017 г. № ДГИ-1-102984/17-1).

Претензия истца от 18.01.2018 г. была также отклонена ответчиком (письмо от 05.02.2018 г. № ДГИ-1-3487/18-1).

В связи с этим истец обратился в суд.

Суд приходит к выводу о том, что у ответчика не имелось законных оснований для отказа в заключении договора купли-продажи арендованного истцом помещения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить.

При этом, Закон № 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Из представленного в материалы дела поэтажного плана на помещение, арендуемого истцом, по состоянию на 08.08.2016 г. спорное нежилое помещение имеет самостоятельное функциональное назначение и не является неразрывно связанным с иными помещениями здания, у него есть обособленный вход.

Таким образом, постановка на кадастровый учет спорных нежилых помещений, являющихся объектом аренды, возможна, в связи с чем они могут являться предметом договора купли-продажи.

Доказательств невозможности формирования арендуемых обществом нежилых помещений в качестве обособленных объектов и осуществления их выкупа, при том, что они имеют отдельный вход и могут использоваться независимо от других частей здания администрацией, в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представлено.

Довод ответчика о том, что в помещении произведена несогласованная перепланировка, судом отклоняется, так как не подтверждён надлежащими доказательствами.

Кроме того, Закон № 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от наличия перепланировок в помещении.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2017 г. по делу № А40-49701/2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.03.2018 г., признано за ООО «Шефлера» право на применение ставки арендной платы по договору аренды № 03-00706/05 от 24.10.2005 г.:

- в размере 3 500 руб.00 коп. за 1 кв.м. в год с 03.06.2015 г. по 31.12.2016 г.;

- в размере 4 500 руб.00 коп. за 1 кв.м. в год с 01.01.2017 г. по 31.12.2017 г.

С учётом данного судебного акта у истца на дату обращения за выкупом помещения не имелось задолженности по арендной плате и пени, поскольку истец вносил арендную плату в указанном размере в сроки, установленные договором аренды, что подтверждается представленными в материалы дела платёжными поручениями.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 г. № 11657/11 по делу № А76-15904/2010 реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению от 28.10.2018 г. эксперта ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО5 рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 156,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1), по состоянию на 07.12.2017 г. составляет 9 619 869 рублей.

Возражений по экспертизе сторонами не представлено.

Таким образом, истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

Никаких возражений по тексту предложенного истцом проекта договора купли-продажи ответчиком не представлено.

Однако в данном проекте договора не предусмотрено внесение процентов за предоставленную рассрочку оплаты.

Между тем, в силу п. 3 ст. 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В связи с этим в договор купли-продажи подлежат включению соответствующие положения об оплате процентов на сумму рассрочки.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с Общества с ограниченной ответственностью «Шефлера» договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 156,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1) по цене 9 619 869 (девять миллионов шестьсот девятнадцать тысяч восемьсот шестьдесят девять) рублей, на следующих условиях:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилые помещения общей площадью 156,2 кв.м., расположенные по адресу: <...> (этаж 1), а Покупатель принять и оплатить это имущество (далее – Объект).

1.2. Объект находится в собственности города Москвы.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Покупателем в установленном законом порядке предоставлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с моментагосударственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю вЕдином государственном реестре недвижимости.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить цену Объекта (пункт 3.1. Договора) в порядке и наусловиях, предусмотренных пунктом 3.4. Договора.

2.1.2. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

2.2. Продавец обязан:

2.2.1. В разумный срок с момента заключения Договора обеспечить осуществление кадастрового учёта Объекта и регистрацию перехода права собственности.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Стоимость Объекта составляет 9 619 869 (девять миллионов шестьсот девятнадцать тысяч восемьсот шестьдесят девять) рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по Договору производится Покупателем в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платёж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющей не менее 160 331 (сто шестьдесят тысяч триста тридцать один) рубль 15 копеек и процентов за предоставляемую рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисленияПокупателем денежных средств в рублях на расчетный счет Продавца.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 ФЗ № 159-ФЗ от 22 июля 2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге имущества в соответствии с нормами статьи 9 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Обипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на котороеустанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переходкоторого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органомрегистрации прав.

4.3. Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1 Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий,которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрениеАрбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующимзаконодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий,установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектовРоссийской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектамималого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельныезаконодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности поарендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявленияо реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий передаётся в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Шефлера» расходы по государственной пошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья М.Ю. Махалкин