Решение от 31 августа 2023 г. по делу № А40-48312/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-48312/23-28-374
г. Москва
31 августа 2023 г.
резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2023года

полный текст решения изготовлен 31 августа 2023 года


Арбитражный суд в составе судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАСНЕР"

(115597, Г МОСКВА, ВОРОНЕЖСКАЯ УЛ, Д. 15, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.01.2003, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды от 16.05.2011 № М-05-035537 земельного участка с кадастровым номером 77:05:0011013:79 по адресу: <...>

при участии: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАСНЕР" о расторжении договора аренды от 16.05.2011 № М-05-035537 земельного участка с кадастровым номером 77:05:0011013:79 по адресу: <...>.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования правомерны и подлежат удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего.

В обосновании исковых требований истец указывает, что между Департаментом городского имущества города Москвы (далее – Департамент, арендодатель) и ООО «КАСНЕР» заключен договор аренды земельного участка от 16.05.2011 № М-05-035537, предметом которого является земельный участок площадью 250 кв.м с кадастровым номером 77:05:0011013:79 по адресу: <...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации существующего здания кафе (далее – Договор). Договор заключен сроком до 25.03.2060.

Дата регистрации в ЕГРН 21.06.2011, номер государственной регистрации: 77-77- 14/007/2011-062.

Согласно п. 1.5 Договора на момент заключения Договора на Участке находилось одноэтажное здание кафе.

Согласно п. 5.7 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора

В соответствии с п. 6.1 Договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий, Договора в том числе: использования участка не в соответствии с целью предоставления; по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами г. Москвы и Российской Федерации.

В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Ранее в границах земельного участка располагалось здание с кадастровым номером 77:05:0011013:1047 площадью 124,6 кв.м по адресу: <...>, принадлежащие ООО «КАСНЕР» на праве собственности (запись от 17.08.2000 № 77- 77-05/055/2007-225).

Таким образом, основанием для заключения Договора аренды земельного участка являлось преимущественное право собственника объекта недвижимости ООО «КАСНЕР» для заключения договора аренды под зданием.

Вместе с тем указанное нежилое здание было включено в приложение 2 постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» (п. 1033 ред. от 28.06.2016).

В ходе планового (рейдового) обследования, проведенного Госинспекцией по недвижимости 12.10.2017 было установлено, что ранее выявленная незаконная постройка, общей площадью 124,6 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0011013:1047 демонтирована (снесена).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2021 по делу № А40-256712/20 признано отсутствующим право собственности ООО "КАСНЕР" (запись от 17.08.2000 № 77-01/05-157/2000-3244) на демонтированный (снесенный) объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0011013:1047, общей площадью 124,6 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.04.2022г. № КУВИ-001/2022-57561098 здание с кадастровым номером 77:05:0011013:1047 снято с кадастрового учета 17.09.2021. Право собственности ООО «КАСНЕР» на вышеуказанный объект погашено.

Таким образом, в связи с демонтажем здания по адресу: <...> на земельном участке, прекращением имущественных прав ООО «КАСНЕР» на данный объект недвижимости, а также исключением данного объекта из кадастра недвижимости, Договор аренды подлежит расторжению.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Департамент по всем известным адресам направил ответчику письмо-уведомление от 16.12.2022 № ДГИ-И-90192/22 с проектом дополнительного соглашения о расторжении Договора аренды земельного участка. По истечении установленного в письме срока, согласованный ООО «КАСНЕР» проект указанного дополнительного соглашения в Департамент, не поступал.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с исковым заявлением.

Согласно ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следовательно, основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из условий спорного Договора усматривается, что договор аренды земельного участка был заключен для эксплуатации здания кафе. Основанием для заключения договора аренды земельного участка являлось преимущественное право собственника объекта недвижимости для заключения договора аренды под зданием.

При этом, заключая Договор стороны исходили из того, что не произойдет изменения обстоятельств, а именно демонтаж здания, расположенного на земельном участке и погашение записи о праве собственности в ЕГРН на этот объект. Кроме того, при заключении договора Департамент при всей степени осмотрительности не мог предвидеть осуществление сноса объекта, для эксплуатации которого предоставлялся участок.

В настоящем случае, факт демонтажа здания, собственником которого являлся арендатор, является существенным обстоятельством и не позволяет использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Исполнение условий договора нарушает соотношение имущественных интересов сторон и при отсутствии объекта недвижимости в момент обращения в Департамент для заключения договора аренды земельного участка, указанный договор не был бы заключен.

В силу п.1 ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, является гибель или уничтожение этого имущества.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с 4 существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной.

В соответствии с указанными нормами действующего законодательства, нарушение условий Договора следует отнести к существенному нарушению Договора, что порождает право заинтересованной стороны на обращение в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении Договора.

В связи со сносом здания с кадастровым номером 77:05:0011013:1047 земельный участок не может эксплуатироваться ответчиком под цели, указанные в договоре аренды.

Доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и не состоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам.

Кроме того, суд учитывает и то обстоятельство, что в судебном заседании представитель истца пояснил, что при строительстве нового объекта на данном земельном участке, необходимо проведение торгов, поскольку согласно статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

На основании вышеизложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на ответчика на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, госпошлина подлежит взысканию в доход Федерального бюджета Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 8, 11, 12, 450, 451, 615, 619, Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 71, 110, 123, 156, 167, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды от 16.05.2011 № М-05-035537 земельного участка с кадастровым номером 77:05:0011013:79 по адресу: <...> с ООО «КАСНЕР» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

Взыскать с ООО «КАСНЕР» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина