Решение от 26 мая 2024 г. по делу № А53-47599/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-47599/23
27 мая 2024 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2024 г. Полный текст решения изготовлен 27 мая 2024 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кошаташян Х.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>) к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога о признании незаконным отказа,

при участии: от заявителя ФИО1 лично (по паспорту); от заинтересованного лица не явился, от третьего лица не явился,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также – заявитель, Предприниматель) обратился в суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога (далее также – заинтересованное лицо, Комитет ) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 07 декабря 2023 года № 60.04.5/12989 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005268:458.

Заявленные требования мотивированы следующим. Предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое здание склада с кадастровым номером 61:58:0005268:181, площадью 425,7 кв.м. и нежилое здание контроль-пропускного пункта с кадастровым номером 61:58:0005268:446, площадью 18,8 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0005268:16. Как собственник объектов Предприниматель реализовал свое право на получение земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005268:16 в аренду. В 2020 году с Предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005268:16 площадью 17 645 кв.м. В соответствии с Постановлением Администрации города Таганрога от 25.10.2021 года участок с кадастровым номером 61:58:0005268:16 площадью 17 645 кв.м. был разделен с сохранением исходного земельного участка (с кадастровым номером 61:58:0005268:16) площадью 10 965 кв.м., ввиду чего в договор аренды были внесены изменения в части площади земельного участка. Также Постановлением Администрации

города Таганрога от 07.09.2023 года участок с кадастровым номером 61:58:0005268:16 площадью 10 965 кв.м. был разделен с сохранением исходного земельного участка (с кадастровым номером 61:58:0005268:16) площадью 9 324 кв.м., а также образованием земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005268:458 площадью 1 641 кв.м. Предприниматель, поскольку участок с кадастровым номером 61:58:0005268:458 был образов из находившегося у него в аренде земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005268:16, обратился с заявлением о получении его в аренду. Комитет принял решение об отказе указав на то, что на испрашиваемом земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие Предпринимателю, ввиду чего он не может его получить без проведения торгов. С данным решением Предприниматель не согласен ввиду того, что в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ он имеет право на получение земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005268:458 площадью 1 641 кв.м. как образованного из участка находящегося у него в аренде.

В представленном письменном отзыве Комитет также указал на законность принятого им решения, сославшись на отсутствие в границах испрашиваемого земельного участка объектов недвижимости Предпринимателя.

Определением от 13 февраля 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований было привлечено Управление Росреестра по Ростовской области.

Привлеченное к участию в деле третье лицо позиции по спору не представило.

В судебном заседании Предприниматель поддержал заявленные требования в полном объеме.

Комитет на рассмотрение дела представителей не направил,

Управление Росреестра по Ростовской области также не обеспечило явку представителей в судебное заседание.

Заслушав пояснения Предпринимателя, исследовав и изучив представленные по делу доказательства, суд установил следующие обстоятельства дела.

21.10.2004 года в едином государственном реестр недвижимости (далее также - ЕГРН) был учтен земельный участок с кадастровым номером 61:58:0005268:16, площадь 17 645 кв.м., относящийся к землям населённых пунктов с разрешенным использованием для эксплуатации складских помещений (л.д. 17).

Из представленной по состоянию на 17.07.2020 года выписки из ЕГРН следует, что в границах указанного земельного участка находился единственный объект капитального строительства с кадастровым номером 61:58:0005268:181.

09.09.2020 года с Предпринимателем как с собственником объектов недвижимости без проведения торгов был заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:58:0005268:16, площадью 17 645 кв.м. (л.д. 19).

Постановлением Администрации города Таганрога от 25.10.2021 года участок с кадастровым номером 61:58:0005268:16 площадью 17 645 кв.м. был разделен с сохранением исходного земельного участка (с кадастровым номером 61:58:0005268:16) площадью 10 965 кв.м.

Дополнительным соглашением от 20.12.2021 года были внесены изменения в договор в часть предмета аренды – площадью участка аренды изменена на 10 965 кв.м. (л.д. 23).

26 июня 2023 года Предприниматель подал в Комитет заявление об утверждении схемы раздела земельного участка кадастровым номером 61:58:0005268:16 площадью 10 965 кв.м. на два: сохраненный исходный площадью 9 324 кв.м. и вновь образуемый площадью 1 641 кв.м. (л.д. 14).

Как пояснил Предприниматель в судебном заседании целью раздела земельного участка и формирования из него участка площадью 1 641 кв.м. являлось желание реализовать данный участок путем представления третьим лицам в коммерческих целях.

Постановлением Администрации города Таганрога от 07.09.2023 года участок с кадастровым номером 61:58:0005268:16 площадью 10 965 кв.м. был разделен с сохранением исходного земельного участка (с кадастровым номером 61:58:0005268:16) площадью 9 324 кв.м., а также образованием земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005268:458 площадью 1 641 кв.м. (л.д. 24).

На момент рассмотрения дела в границах земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005268:16 площадью 9 324 кв.м. расположены два объекта капитального строительства, принадлежащие Предпринимателю на праве собственности нежилое здание склада с кадастровым номером 61:58:0005268:181, площадью 425,7 кв.м. и нежилое здание контроль-пропускного пункта с кадастровым номером 61:58:0005268:446, площадью 18,8 кв.м..

В границах земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005268:458 площадью 1 641 кв.м. каких-либо объектов капитального строительства не расположено.

01 ноября 2023 года Предприниматель обратился с заявлением о заключении с ним договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005268:458 площадью 1 641 кв.м.

По результатам рассмотрения данного заявления Комитет принял решение, изложенное в письме от 07 декабря 2023 года № 60.04.5/12989, об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, сославшись на то, что в его границах отсутствует объекты, принадлежащие Предпринимателю на праве собственности.

Указанное выше решение обжалуются Предпринимателем в рамках настоящего дела.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Заявитель по смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

1.Порядок предоставления земельного участка в аренду собственнику объекта недвижимости.

По общему правилу в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РРФ предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В числе таких исключений в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15- 11394 по вопросу реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду в порядке пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.01.2015), применимой к отношениям по приобретению земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 названного Кодекса.

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Данный правовой подход изложен в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Указанное соответствует правовым позициям Верховного Суда Российской Федерации, сформулированным в определениях от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 от 14.11.2023 N 26-КГПР23-4-К5.

2.Анализ положений Земельного кодекса РФ, предусматривающих сохранение права аренды на образованный путем раздела земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Из указанного следует, что по общему правилу, лицо, у которого исходный земельный участок находится в аренде, вправе претендовать на получения в аренду также и земельных участков, которые из него были образованы.

3.Обоснование не применения положений части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ к рассматриваемому делу.

Как уже отмечалось выше, соразмерность является ключевым критерием оценки суда при решении вопроса о получении в аренду публичного земельного участка.

Данный критерий, определяет баланс между принципом единства судьбы земельного участка и объекта с принципом конкурентного распределения земель.

Как уже отмечалось предпринимателю на праве собственности принадлежат два объекта капитального строительства - нежилое здание склада с кадастровым номером 61:58:0005268:181, площадью 425,7 кв.м. и нежилое здание контроль-пропускного пункта с кадастровым номером 61:58:0005268:446, площадью 18,8 кв.м.

Таким образом, общая площадь объектов составляет 445,5 кв.м.

По отношению к земельному участку 61:58:0005268:16 площадью 9 324 кв.м. (право аренды на который у Предпринимателя сохранились) это составляет 4,77 %, то есть площадь участка превышает площадь объектов более чем в 20 раз. При этом нежилое здание контроль-пропускного пункта с очевидность имеет вспомогательное значение, и кроме как площади под пятном застройки иной необходимой площади участка не должно предполагать.

Если оценивать пропорцию от совокупной площади земельного участка 61:58:0005268:16 и испрашиваемого 61:58:0005268:458 - 10 965 кв.м., то эта пропорция составит 4 %, то есть площадь участка будет превышать площадь объектов в 25 раз.

При этом оба объекта недвижимости Предпринимателя расположены именно на земельном участке 61:58:0005268:16, испрашиваемый участок свободен от строений.

Судом в определении от 09 апреля 2024 года выносился на обсуждение сторон вопрос о соразмерности участка и объекта и достаточности участка с кадастровым номером 61:58:0005268:16 площадью 9 324 кв.м. для использования объектов.

Вместе с тем стороны каких-либо доказательств того, что участка площадью 9 324 кв.м. не достаточно – не представили.

Сделка по распоряжению публичным земельным участком с превышением соразмерности предоставления является ничтожной как нарушающая публичные интересы и может быть оценена судом независимо от доводов сторон.

Более того, в судебном заседании Предприниматель указал цель раздела земельного участка и формирования участка 61:58:0005268:458 - для последующей передачи иным лицам в коммерческих целях.

Фактически в случае заключения договора аренды с Предпринимателем на участок с кадастровым номером 61:58:0005268:458 у него будут находится в аренде два публичных земельных участка в целях использования принадлежащих ему объектов, один из которых реально занят ими, а второй свободен от них.

Такое разделение земельного участка нивелирует значение единства судьбы объекты и земельного участка.

С учетом того, что участок с кадастровым номером 61:58:0005268:458 свободен от строений, то он может быть передан предпринимателем в субаренду иным лицам, независимо от согласия публичного собственника ввиду того, что срок аренды превышает 5 лет и договор не был заключён по результатам конкурентах процедур.

Вместе с тем, такая правовая конструкция с очевидность указывает на то, что участок с кадастровым номером 61:58:0005268:458 не будет использоваться как участок, необходимый для использования под объектами капитального строительства, а вступит в оборот с самостоятельными целями – извлечения коммерческой прибыли.

Решение суда, возлагающее обязанность на публичного собственника заключить договор аренды в последующем породит у Предпринимателя соответствующее право, не только в отсутствии доказательства того, что выделенный земельный участок 61:58:0005268:458 необходим для использования объектов недвижимости, и даже наоборот в условиям очевидной несоразмерности (превышение площади в 25 раз).

Получение земельного участка под объектом, как право должно использоваться с учетом соблюдения принципа добросовестности, а не иметь цель в отсутствии реальной потребности получить земельный участок вне конкурных процедур с целью последующего самостоятельного коммерческого использования.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для признания оспариваемого отказа незаконным.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>) из федерального бюджета 2 700 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению № 25 от 22.12.2023.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Волуйских И. И.