Решение от 17 марта 2022 г. по делу № А12-26608/2020

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


город Волгоград

«17» марта 2022 года Дело № А12-26608/2020


Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 17 марта 2022 года.


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от заявителя: представителя ФИО1 по доверенности № 3 от 11.01.2021,

от заинтересованного лица: представителя ФИО2 по доверенности № 56 от 27.05.2020,

от ФИО3: представителя ФИО4 по доверенности от 21.09.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Красный Пахарь» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области

при участии в деле в качестве третьих лиц: индивидуального предпринимателя ФИО3, индивидуального предпринимателя хозяйства ФИО5

о признании действий незаконными,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Красный Пахарь» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконными действия Управления Росреестра по Волгоградской области (далее – управление, заинтересованное лицо) по государственной регистрации документа, устанавливающего замену субарендатора земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:5393, расположенного по адресу: Волгоградская обл., Жирновский район, Красноярское городское поселение, с общества с ограниченной ответственностью «Красный пахарь» на ФИО5 и обязании в течении 10 дней с даты вступления решения в законную силу осуществить регистрационные действия по внесению записи в ЕГРН о погашении записи о наличии субарендатора ФИО5, восстановив запись о наличии субарендатора ООО «Красный пахарь»

Заявленные требования мотивированы тем, что управление, не имея законных оснований, внесло регистрационную запись о замене субарендатора спорного земельного участка с ООО «Красный Пахарь» на ИП ФИО5

В отзыве управление возражало против заявленных требований по приведенным основаниям.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО5.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.01.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано по мотиву выбора заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права (по мнению судов, в настоящем случае имелся спор о праве между ООО «Красный Пахарь» и ФИО5).

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.09.2021 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Отменяя судебные акты нижестоящих судов, суд кассационной инстанции пришёл к следующим выводам:

- поскольку общество оспаривает исключительно действия регистрирующего органа по погашению в государственном реестре недвижимости об обременении права аренды ООО «Красный Пахарь» и внесении записи об обременении в пользу другого субарендатора, выводы о рассмотрении такого спора в исковом порядке не основаны на правильной квалификации спорных правоотношений;

- судебные инстанции не обеспечили проверку условий договора субаренды от 20.11.2014 (между ООО «Красный Пахарь» и ФИО3) относительно права у субарендодателя на односторонний отказ от договора при нарушении обязательств субарендатором, не обеспечили надлежащую проверку факта прекращения указанного договора субаренды;

- также подлежали проверки действия регистрирующего органа по проверке оснований погашения записи об обременении в пользу ООО «Красный Пахарь», в случае отсутствия у ФИО3 права на односторонний отказ от договора субаренды;

- поскольку ФИО3 считает, что договор субаренды был расторгнут в результате реализации им права на односторонний отказ, судебные инстанции не установили право последнего осуществить замену субарендатора по прекращенному договору;

- с учетом положений статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение ФИО5 прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды без заключения соглашения с ООО «Красный Пахарь» не допускалось;

- неизвестно каким образом при прекращении договора субаренды от 20.11.2014 с ООО «Красный Пахарь» возможна передача прав по данной сделке иному лицу, при этом материалы дела не содержат сведений о заключении нового договора субаренды между ФИО3 и ФИО5

При новом рассмотрении дела заявителем были уточнена редакция требований, в результате чего просил:

а) признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по государственной регистрации соглашения от 20.12.2017, дополнительного соглашения от 02.03.2018 к договору субаренды земельного участка от 20.11.2014, дополнительного соглашения от 01.11.2019 к соглашению от 20.12.2017, заключенных между ФИО3 и ФИО5, как документов, устанавливающих замену субарендатора земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:5393, расположенного по адресу: Волгоградская обл., Жирновский район, Красноярское городское поселение, с общества с ограниченной ответственностью «Красный Пахарь» на ФИО5.

б) обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу устранить нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Красный Пахарь», а именно осуществить регистрационные действия по внесению записи в ЕГРН о погашении следующих записей:

- запись № 34:07:000000:5396-34/113/2018-18 от 21.11.2018;

- запись № 34:07:000000:5393-34/113/2018-19 от 21.11.2018;

- запись № 34:07:000000:5393-34/113/2020-35 от 28.08.2020.

В дополнение к ранее изложенным мотивам обществом приведены следующие доводы, свидетельствующие о нарушении заинтересованным лицом его прав и законных интересов при совершении оспариваемых регистрационных действий:

- Росреестр уклоняется от предоставления информации о том, с какого момента орган посчитал, что права ФИО5 возникли, когда именно его право было зарегистрировано и на основании какого документа;

- в соглашении от 20.12.2017 между ФИО3 и ФИО5 имелось отлагательное условие для передачи прав по договору субаренды, при этом регистратору не было представлено доказательств нарушения обществом условий договора. Такое соглашение могло быть заключено только между действующими сторонами договора, но не с ФИО5, так как общество не знало и не могло знать о новых условиях договора субаренды;

- в реестровом деле не имеется иного договора субаренды, кроме заключенного между ФИО3 и ООО «Красный Пахарь»;

- Росреестр, начиная с 15.11.2018 и до 28.08.2020 не изменяло субарендатор в ЕГРН, так как не было доказательств расторжения договора субаренды;

- представленные уведомления о расторжении договора субаренды являются обычными незаверенными копиями, которые не вправе был принимать во внимание регистратор.

В отзыве Росреестр возражал против удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям:

- в пунктах 2.2, 2.5 соглашения от 20.12.2017, заключенного между ФИО3 и ФИО5 указано, что договор субаренды считается расторгнутым с ООО «Красный Пахарь» и заключенным с ФИО5 с момента получения уведомления об одностороннем расторжении договора любым лицом, имеющим право представлять интересы общества. Пунктами 2.1, 2.7 соглашения от 20.12.2017 предусмотрено, что ФИО3 обязуется уведомить ООО «Красный Пахарь» об одностороннем расторжении договора. В соответствии с уведомлением об одностороннем расторжении договора субаренды земельного участка от 20.11.2014, указанный договор расторгнут с 15.12.2017 (уведомление получено директором общества, о чем свидетельствует отметка о получении);

- следует отметить, что заявлений о погашении регистрационной записи об ограничении (обременении) в виде субаренды в отношении ООО «Красный Пахарь» в Росреестр не поступало;

- предоставленные на государственную регистрацию права заявления ФИО3 и ФИО5, а также соглашение от 20.12.2017, подписанное данными лицами, свидетельствует о выраженной воле арендатора спорного земельного участка. Обязательное представление на государственную регистрацию уведомления прежнего субарендатора при уступке права требования по договору аренды действующим законодательством не предусмотрено;

- требования к погашению ограничения (обременения) – государственной регистрации аренды в отношении первоначального арендатора введены в действие 03.03.2020 приказом Минэкономразвития России от 03.12.2019 № 775;

- представленная на государственную регистрацию доверенности от 10.04.2018 удостоверена нотариусом, наличие технической ошибки не изменяло правового содержания документа и не препятствовало государственной регистрации;

- представленные на государственную регистрацию уведомления об одностороннем расторжении договора субаренды от 20.11.2014 не являлись правоустанавливающими документами, в связи с чем требования о необходимости предоставления в подлинниках отсутствовали;

- документы, представленные на государственную регистрацию, соответствовали требованиям, установленным Законом о регистрации, содержали необходимую информацию для ее проведения, и на момент регистрации не были оспорены или отменены в судебном порядке.

В отзыве ФИО3 поддержал заявленные требования по следующим мотивам:

- договор субаренды от 20.11.2014, заключенный с ООО «Красный Пахарь», не прекращался сторонами и не расторгался;

- дополнительное соглашение от 01.11.2019 ни к договору субаренды, ни к соглашению от 20.12.2017, ФИО3 не подписывал и на регистрацию не сдавал;

- уведомление о расторжении договора субаренды ФИО3 не вручались обществу, откуда копия данного уведомления у ФИО6 неизвестно;

- ФИО3, когда сдавал на регистрацию соглашение от 20.12.2017, для себя понимал это как то, что только если ООО «Красный Пахарь» нарушит условия об оплате, то только тогда ФИО3 будет вправе сменить субарендатора. При это оплата по договору субаренды от общества поступала исправно;

- акт приема-передачи земельного участка между ФИО3 и ФИО5 не подписывался и на регистрацию не сдавался;

- в дополнительном соглашении от 01.11.2019 от имени ФИО3 проставлена подпись неустановленным лицом, данный документ он не подписывал и в Росреестр не сдавал.

В судебном заседании представитель заявителя поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица возражала против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ФИО3 поддержал правовую позицию общества.

В отношении ФИО5 дело рассматривалось в порядке, определенном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы заявления и отзыва, выслушав представителей, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:5393, расположенного по адресу: Волгоградская обл., Жирновский район, Красноярское городское поселение, по договору аренды от 30.07.2014.

Указанный земельный участок находится в общей долевой собственности физических лиц.

Договор аренды от 30.07.2014 зарегистрирован Росреестром 15.10.2014, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись № 34-34-14/007/2014-73.

20.11.2014 между ИП ФИО3 (арендатор) и ООО «Красный Пахарь» (субарендатор) был заключен договору субаренды, по условиям которого арендатор предоставил, а субарендатор принял в аренду на срок 360 дней с последующей пролонгацией земельный участок с кадастровым номером 34:07:000000:5393, местоположение: Волгоградская обл., р-н Жирновский, Красноярское городское поселение, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 1.2 договора субаренды передаваемым в аренду участком арендатор распоряжается на основании договора аренды от 30.07.2014.

Пунктом 2.1 договора установлено, что субарендатор обязуется выплатить арендатору за весь период временного пользования земельным участком арендную плату в сумме 85 000 руб.

Сумма арендной платы, указанная в пункте 2.1 договора, выплачивается субарендатором в течение 60 рабочих дней с момента государственной регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2.2 договора).

Как установлено пунктом 3.3.3 договора, арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора только в случае несвоевременной оплаты договора субарендатором, в том числе грубого неисполнения субарендатором условий пункта 2.2 договора.

Договор может быть расторгнут по решению суда, на основании в порядке, установленном гражданским законодательством (пункт 6.2 договора).

На основании акта от 20.11.2014 спорный земельный участок передан обществу.

Данный договор субаренды был зарегистрирован 17.12.2014 (регистрационная запись № 34-34-14/028/2014-398).

28.11.2014 сторонами было подписано дополнительное соглашение № 1 о продлении срока действия договора субаренды до 17.12.2019.

В настоящее время согласно выписке из ЕГРН в качестве субарендатора спорного земельного участка указан ИП ФИО5 со сроком субаренды 10 лет, начиная с 01.11.2019, а в качестве документов-оснований государственной регистрации указаны: договор субаренды земельного участка от 20.11.2014 и дополнительное соглашение № 1 от 28.11.2014.

Полагая действия Управления Росреестра по регистрации обременения спорного земельного участка в виде субаренды ФИО5 незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением ЕГРН, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В силу части 2 - 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений; государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, которая осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.07.2001 № 154-О указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В соответствии со статьей 51 Закона № 218 государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением об осуществлении государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из его сторон.

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ). В государственной регистрации прав может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав, или если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункты 5, 13 части 1 статьи 26, статья 27 Закона № 218-ФЗ).

Особенности внесения в реестр записей о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, удостоверения проведенной государственной регистрации аренды приведены в разделе 6.3 Порядка, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.12.2015 № 943 (действовал на момент произведения регистрационных действий, утратил силу 29.06.2021).

Согласно пункту 100 указанного раздела в целях государственной регистрации уступки прав по договору аренды в реестр прав на недвижимость вносятся сразу две записи:

- запись о сделке - государственной регистрации сделки об уступке прав по договору аренды;

- запись об ограничении (обременении) - государственной регистрации ограничения права и обременения объекта недвижимости арендой в пользу лица, которому были переданы права по договору аренды.

При этом в новую запись об ограничении (обременении) вносятся сведения о новом арендаторе, а запись в отношении первоначального арендатора погашается.

Суд отмечает, что согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН по состоянию на 28.01.2020 в реестре имелись только записи о наличии обременения спорного земельного участка в виде аренды (ФИО3) и в виде субаренды (ООО «Красный Пахарь»).

По состоянию на 01.09.2020 в ЕГРН отсутствует регистрационная запись обременения в пользу общества, при этом в реестр внесена запись о наличии в пользу ФИО5 обременения в виде аренды (основание: договор субаренды от 20.11.2014, дополнительное соглашение № 1 от 28.11.2014 к договору субаренды от 20.11.2014). Указанные данные также отражены в ЕГРН по состоянию на 05.05.2021.

По состоянию на 03.11.2021 в ЕГРН также отсутствуют сведения о наличии обременения земельного участка в пользу общества, однако в качестве основания для регистрации обременения в пользу ФИО5 указан договор субаренды от 20.11.2014 (без дополнительных соглашений).

Как было указано выше, договор субаренды от 20.11.2014, заключенный между ООО «Красный Пахарь» и ФИО3, прошёл государственную регистрацию 17.12.2014 (регистрационная запись № 34-34-14/028/2014-398).

Дополнительным соглашением от 02.02.2015 (государственная регистрация произведена 15.11.2018) стороны изложили пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«2.1. Субарендатор обязуется выплатить арендатору за весь период пользования земельным участком арендную плату в сумме 85 00 руб.

Ежегодный размер арендной платы составляет 17 000 руб.

Указанный размер арендной платы является фиксированным и не подлежит изменению в одностороннем порядке.

За период с 01.01.2017 по 31.12.2017 субарендатор обязан выплатить арендатору не позднее 01.06.2016 арендную плату в размере 1 000 000 руб. За период с 01.02.2018 по 31.12.2018 субарендатор обязан выплатить арендатору не позднее 01.06.2017 арендную плату в размере 1 000 000 руб.

В случае не исполнения указанного пункта договора субарендатором, арендатор передает право аренды иному лицу любым, не запрещенным законодательством Российской Федерации способом. При этом условия настоящего абзаца не распространяются на нового субарендатора».

Суд отмечает, что указанные условия договора в редакции дополнительного соглашения от 02.02.2015 подразумевают собой наличие отлагательного условия до передачи прав по договору субаренды (неисполнение обязательства по внесению арендной платы).

При этом, пункт 3.3.3 договора (право арендатора требовать досрочного расторжения договора только в случае несвоевременной оплаты договора субарендатором) и пункт 6.2 договора (расторжение договора по решению суда), которые не претерпевали изменений в процессе заключения дополнительных соглашений, не предусматривали право одностороннего отказа от договора субаренды.

В абзаце втором пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора.

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Так, в соответствии со статьей 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе: вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 5, п. 8 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что регистрация данного соглашения не могла повлечь автоматическую замену стороны в обязательстве.

20.12.2017 между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО3 (сторона 1) и гражданином ФИО5 (сторона 2) подписано соглашение, согласно которого сторона 1 предоставляет стороне 2 в аренду на 5 лет спорный земельный участок (л.д. 93, т. 3).

В пункте 1.3 соглашения указано на наличие обременения земельного участка, заключением с ООО «Красный Пахарь» договора субаренды от 20.11.2014.

Пунктом 2.1 соглашения от 20.12.2017 предусмотрено, что в случае нарушения любого из условий договора субарендатором ООО «Красный пахарь», сторона 1 обязана: - передать все права и обязанности по договору стороне 2 на условиях, установленных на дату передачи земельного участка договором в соответствии с требованиями настоящего соглашения; - уведомить субарендатора ООО «Красный Пахарь» об одностороннем расторжении договора в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6.2 договора.

Договор считается расторгнутым с ООО «Красный Пахарь» и заключенным со стороной 2 с момента получения уведомления об одностороннем расторжении договора любым лицом, имеющим право представлять интересы ООО «Красный пахарь» (пункт 2.2 соглашения).

Уведомление об одностороннем расторжении договора будет являться неотъемлемой частью договора, при этом заключение каких-либо дополнительных соглашений между стороной 1 и стороной 2 не требуется (пункт 2.3 соглашения)

Сторона 2 становится субарендатором по договору с момента получения уведомления об одностороннем расторжении договора любым лицом, имеющим право представлять интересы ООО «Красный Пахарь» (пункт 2.4 соглашения).

Настоящее соглашение является основанием для погашения регистрационной записи о праве аренды на предмет договора, зарегистрированным за ООО «Красный Пахарь» и регистрации права аренды на предмет договора права аренды на предмет договора стороной 2. При этом заявление на погашение регистрационной записи об аренде и регистрации права аренды стороной 2 может предоставить сторона 2 (пункт 2.5 соглашения).

Передача земельного участка, являющегося предметом договора от стороны 1 стороне 2 в натуре подтверждается актом приема-передачи, подписываемым сторонами соглашения (пункт 2.6 соглашения).

Сторона 1 гарантирует стороне 2, что информация о заключении настоящего соглашения доведена до ООО «Красный Пахарь» (пункт 2.7 соглашения).

Данное соглашение прошло процедуру государственной регистрации 21.11.2018 на основании заявлений ФИО3 и ФИО5 от 24.09.2018.

Как пояснил ФИО3, заключение данного соглашения с ФИО5 было неким «подстраховочным» вариантом на случай, если со стороны общества будет допущена просрочка внесения арендной платы. При этом пояснил, что оплата по договору субаренды от общества поступала исправно, а акт приема-передачи земельного участка между ФИО3 и ФИО5 не подписывался и на регистрацию не сдавался.

По состоянию на указанную дату согласно выписке из ЕГРН субарендатором земельного участка являлось ООО «Красный Пахарь».

21.11.2018 осуществлена государственная регистрация дополнительного соглашения от 02.03.2018, заключенного между ФИО3, ФИО5 и ИП ФИО5 (фактически данным соглашением произведено изменение наименование стороны 2 по соглашению от 20.12.2017).

Из анализа условий соглашения от 20.12.2017, следует, что в случае направления уведомления об одностороннем отказе и прекращении договора субаренды от 20.11.2014, ФИО3 обязан передать все права и обязанности другому лицу ФИО5

При этом следует учитывать, что в случае прекращения договора (вне зависимости от причин – отказ от договора или его расторжение) замена стороны данной сделки юридически невозможна.

Положения статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают возможность заключения соглашения о передаче прав и обязанностей другому лицу (перенаем), при этом такое соглашение заключается с участием первоначального арендатора.

В связи с чем, приобретение ФИО5 прав и обязанностей арендатора по договору субаренды без заключения соглашения с ООО «Красный пахарь» не допускалось.

В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве стороны (для третьих лиц).

Заявитель стороной соглашения от 20.12.2017 не является, поэтому условия данного соглашения на него не распространяются.

Сведений о заключении договора субаренды между ФИО3 и ФИО5 материалы дела не содержат.

01.11.2019 между ФИО3 и ФИО5 заключено дополнительное соглашение к договору субаренды земельного участка от 20.11.2014, согласно которому внесены следующие изменения:

Пункт 1.1 «Арендатор предоставляет, а субарендатор принимает в аренду на срок 10 лет земельный участок с кадастровым номером 34:07:000000:5393 общей площадью 1 395 5200 кв.м., местоположением: Волгоградская обл., Жирновский район, Красноярское городское поселение, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства».

Пункт 8.2 «Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение 10 лет».

Указанное дополнительное соглашение было сдано в регистрационный орган 16.01.2020 от имени ФИО5 представителем ФИО6, в подтверждение полномочий представлена нотариальная доверенность от 10.04.2018 (в доверенности указан ФИО5).

29.01.2020 Росреестром приостановлена государственная регистрация дополнительного соглашения от 01.11.2019, указано на то, что по данным ЕГРН 17.12.2014 был зарегистрирован договор субаренды земельного участка от 20.11.2014 между ООО «Красный Пахарь» и ФИО3, следовательно ФИО5 не является стороной данной сделки.

29.04.2020 Росреестром выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.11.2019 по идентичным мотивам.

23.05.2020 от ФИО5 в лице представителя ФИО6 поступило заявление о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.11.2019, на основании уведомления Росреестра от 25.05.2020 регистрационные действия приостановлены до 23.08.2020.

14.07.2020 ФИО5 в лице представителя ФИО6 в регистрационный орган представлено дополнительное соглашение от 01.11.2019 к соглашению от 20.12.2017, заключенное между ФИО3 и ФИО5, при этом содержание данное соглашение полностью совпадает с дополнительным соглашением от 01.11.2019 к договору субаренды земельного участка от 20.11.2014.

26.08.2020 от ФИО5 в лице представителя ФИО6 в адрес регистрационного органа представлены копии уведомлений об одностороннем расторжении договора субаренды земельного участка от 20.11.2014 и договора субаренды земельного участка от 01.02.2014 (том 3, л.д. 137, 138). Из содержания указанных уведомлений усматривается, что они были направлены ФИО3 в адрес ООО «Красный Пахарь», расторжение договоров обусловлено невыполнением обществом пунктов 2.1 договоров, сами сделки подлежат расторжению с 15.12.2017. На представленных копиях уведомлений имеются рукописные отметки об их получении ФИО7, проставлены нечитаемые оттиски печатей.

28.08.2020 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.11.2019 к соглашению от 20.12.2017, заключенного между ФИО3 и ФИО5, а государственная регистрация дополнительного соглашения от 01.11.2019 к договору субаренды земельного участка от 20.11.2014 так и не произведена.

Как пояснил ФИО3, уведомление о расторжении договора субаренды им не вручались обществу.

Согласно пункту 176 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 (далее - Регламент) «сли представленные вместе с оригиналами копии документов нотариально не заверены (и их нотариальное заверение не предусмотрено законодательством Российской Федерации), сотрудник, ответственный за прием документов, сравнив копии документов с их оригиналами, выполняет на таких копиях надпись об их соответствии оригиналам, заверяет своей подписью с указанием фамилии и инициалов».

Согласно пункту 216 Регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются:

1) наличие всех необходимых документов;

2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя;

3) необходимость направления межведомственного запроса;

4) действительность поданных заявителем документов;

5) соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;

6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;

7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;

8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;

9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации).

Пункт 226 в случае если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, государственный регистратор прав проверяет наличие такого согласия.

Представленные суду уведомления о расторжении являются неизвестно кем незаверенными копиями, которые не вправе был принимать во внимание регистратор.

Следует учитывать, что в реестровых делах, представленных в материалы дела, не имеется ни одного договора, заключенного между ФИО3 и ФИО5, на основании которого была произведена государственная регистрация обременения в пользу последнего.

Поскольку суд при рассмотрении настоящего спора установил отсутствие у арендатора ФИО3 права на односторонний отказ от договора субаренды от 20.11.2014, отсутствие оснований для регистрации замены субарендатора ООО «Красный Пахарь» на ФИО5, а также нарушение со стороны регистрационного органа положений части 3 статьи 3, части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ, пунктов 168, 213-239 Административного регламента при проведении оспариваемых регистрационных действий, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по государственной регистрации соглашения от 20.12.2017, дополнительного соглашения от 02.03.2018 к договору субаренды земельного участка от 20.11.2014, дополнительного соглашения от 01.11.2019 к соглашению от 20.12.2017, заключенных между ФИО3 и ФИО5, как документов, устанавливающих замену субарендатора земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:5393, расположенного по адресу: Волгоградская обл., Жирновский район, Красноярское городское поселение, с общества с ограниченной ответственностью «Красный Пахарь» на ФИО5.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу устранить нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Красный Пахарь», а именно осуществить регистрационные действия по внесению записи в ЕГРН о погашении следующих записей:

- запись № 34:07:000000:5396-34/113/2018-18 от 21.11.2018;

- запись № 34:07:000000:5393-34/113/2018-19 от 21.11.2018;

- запись № 34:07:000000:5393-34/113/2020-35 от 28.08.2020.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.



Судья А.М. Лебедев