Решение от 5 июля 2017 г. по делу № А34-4/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-4/2017
г. Курган
06 июля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2017 года.

В полном объеме решение изготовлено 06 июля 2017 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Шестаковой Л.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хисматуллиной С.А.

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «НИВА ЗАУРАЛЬЯ» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

заинтересованные лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (Межмуниципальный отдел по Щучанскому и Сафакулевскому районам) (ОГРН <***>, ИНН <***>), 2. общество с ограниченной ответственностью «Арман» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным решения,

при участии в заседании представителей:

от заявителя: явки нет, извещен,

от заинтересованных лиц: 1. ФИО1, по доверенности от 07.10.2014 № 123, 2. явки нет, извещено,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «НИВА ЗАУРАЛЬЯ» (далее – заявитель, ООО «НИВА ЗАУРАЛЬЯ», общество) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением, в котором просит признать незаконным отказ регистратора Межмуниципального отдела по Щучанскому и Сафакулевскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области ФИО2 (далее – заинтересованное лицо) от 17.11.2016 в государственной регистрации договора от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка б/н от 20.09.2014 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым № 45:17:031002:300, 45:17:030903:255, 45:17:031002:285, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах бывшего ТОО «Западный», документы на которую представило ООО «НИВА ЗАУРАЛЬЯ» и ООО «Арман» 01.10.2016, о чем сделана запись в книге учета входящих документов № 45/002/102/2016-417; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области произвести государственную регистрацию договора от 01.03.2016 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка б/н от 20.09.2014 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым № 45:17:031002:300, 45:17:030903:255, 45:17:031002:285, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах бывшего ТОО «Западный», на основании документов, представленных ООО «НИВА ЗАУРАЛЬЯ» и ООО «Арман».

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что общество не нарушило срок представления документов, необходимых для государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 17.10.2016, представило их 16.11.2016, однако 17.11.2016 регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации договора со ссылкой на то, что нарушения, послужившие основанием для приостановления регистрации не устранены. Считает, что оспариваемый отказ нарушает его законные права и интересы.

В судебное заседание представитель заявителя не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом. В материалы дела представлено ходатайство об отнесении расходов по уплате государственной пошлины на заявителя. Представлено письменное мнение на дополнительный отзыв заинтересованного лица, указывает, что пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) регламентировано взаимодействие регистрирующих органов с подведомственными им государственными бюджетными учреждениями. Считает, что необходимые для регистрации документы сданы в установленный срок в уполномоченный орган.

Представитель Управления с заявленными требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве. Указал, что оспариваемый заявителем отказ в государственной регистрации является законным и обоснованным, поскольку на момент принятия данного решения регистратор не располагал информацией о том, что замечание, указанное в решении о приостановлении регистрации, устранено. Просит в удовлетворении заявления отказать. В дополнительном отзыве указывает, что органом, осуществляющим регистрацию прав, является Управление, на момент принятия решения, государственный регистратор не располагал информацией о дополнительно представленных документах.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Арман» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела заинтересованное лицо уведомлено надлежащим образом.

В соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ООО «НИВА ЗАУРАЛЬЯ» и ООО «Арман».

Заслушав объяснения представителя заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

20.09.2011 между гражданами ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО7, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 и ООО «Арман» заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 2 040 000,00 кв.м., кадастровый номер 45:17:031002:300, номер 45:17:030903:255, номер 45:17:031002:285 расположенный по адресу: Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования ТОО «Западный». Срок аренды установлен на 15 лет, с 2011г. по 2026г. В материалы дела представлено дело правоустанавливающих документов о государственной регистрации договора (л.д.105-123).

01.03.2016 между ООО «НИВА ЗАУРАЛЬЯ» и ООО «Арман» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.09.2011 (л.д.11) по условиям которого ООО «Арман» передало все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 20.09.2011 общей площадью 2 040 000,00 кв.м., с кадастровыми номерами 45:17:031002:300, 45:17:030903:255, 45:17:031002:285 (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства), расположенный по адресу: Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования ТОО «Западный» (пункт 1 договора). ООО «НИВА ЗАУРАЛЬЯ» обязалось выплатить ООО «Арман» за переданные права и обязанности денежную сумму в размере 20400 руб. не позднее 3 рабочих дней с момента государственной регистрации данного договора (пункт 3 договора). В договоре указано на то, что арендодатели по договору аренды земельного участка от 20.09.2011 извещены о передаче прав по договору аренды новому арендатору, что подтверждается письмом ООО «Арман» от 01.03.2016 №56 (пункт 4 договора).

Дополнительным соглашением от 02.03.2016 к договору от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.09.2011 стороны договора дополнили пункт 4 договора абзацем 6 следующего содержания: земельный участок с кадастровым номером 45:17:031002:300, площадью 1 004 400 кв.м., расположенный по адресу: Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования ТОО «Западный», находится в субаренде у индивидуального предпринимателя – главы КФХ ФИО22 на основании договора субаренды земельного участка от 05.02.2015, заключенного между ООО «Арман» и ФИО22 сроком до 05.02.2025 с возможностью пролонгации, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, права. С условиями договоров субаренды новый арендатор ознакомлен и согласен взять в аренду вышеуказанный земельный участок с обременением в виде субаренды ИП ФИО22 Субарендатор ИП ФИО22 извещен о передаче прав по договору аренды новому арендатору, что подтверждается письмом от 02.03.2016 исх.№1 (л.д.12).

01.10.2016 представители ООО «НИВА ЗАУРАЛЬЯ» и ООО «Арман» обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области с заявлениями о регистрации договора от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.09.2011 с представлением соответствующего пакета документов, при этом дополнительное соглашение от 02.03.2016 к договору от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.09.2011, в Управление не представлено (л.д. 44-66).

Уведомлением от 17.10.2016 №45/002/102/2016-417 ООО «НИВА ЗАУРАЛЬЯ» и ООО «Арман» сообщено о приостановлении государственной регистрации уступки на объект недвижимого имущества до 17.11.2016. Заинтересованное лицо со ссылкой на статью 18, пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) указало, что в представленном на государственную регистрацию договоре от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.09.2011 не указана информация о передаче ООО «Арман» земельного участка в субаренду. Из чего следует, что арендатор не известил об ограничении (обременении) на объекте – субаренда земельного участка, и новый арендатор не знает об их существовании. Следовательно, в договоре не указаны условия, по которым стороны должны договориться. Таким образом, договор от 01.03.2016 составлен с нарушением действующего законодательства и регистрация уступки невозможна. Кроме того, указано на то, что в заявлении о проведении государственной регистрации от 01.10.2016 №45/002/102/2016-417 указан земельный участок с кадастровым номером 45:17:031002:255 общей площадью 93000 кв.м., данный участок не является предметом договора от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.09.2011. Предлагалось устранить выявленные недостатки, представить договор соответствующий нормам действующего законодательства, или прекратить субаренду и представить заявление о проведении государственной регистрации (л.д.14).

16.11.2016 представителем заявителя в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области представлено дополнительное соглашение от 02.03.2016 к договору от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.09.2011 (л.д.63-66).

17.11.2016 государственным регистратором Межмуниципального отдела по Щучанскому и Сафакулевскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области ФИО2 на основании абзаца 7 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ принято решение об отказе в государственной регистрации уступки на объект недвижимости земельный участок с кадастровыми номерами 45:17:031002:300, 45:17:030903:255, 45:17:031002:285, расположенный по адресу: Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования ТОО «Западный» по причине того, что в представленном на государственную регистрацию договоре от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.09.2011 не указана информация о передаче ООО «Арман» земельного участка в субаренду. Из чего следует, что арендатор не известил об ограничении (обременении) на объекте – субаренда земельного участка, и новый арендатор не знает об их существовании. Следовательно, в договоре не указаны условия, по которым стороны должны договориться. Таким образом, договор от 01.03.2016 составлен с нарушением действующего законодательства и регистрация уступки невозможна (л.д.10).

Заявитель, не согласившись с названным сообщением об отказе в государственной регистрации права, обратился в арбитражный суд с требованием о признании его недействительным по указанным основаниям.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу с части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ (в редакции, действующей на момент принятия оспариваемого решения) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, в том числе осуществляет проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также другие основания для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В силу статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

Основания отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, в том числе, в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (абзац 7).

Согласно пункту 2 статьи 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц, если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу пункта 1 статьи 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Установлено, что между ООО «НИВА ЗАУРАЛЬЯ» и ООО «Арман» заключен договор от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.09.2011 по условиям которого ООО «Арман» передало все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 20.09.2011 общей площадью 2 040 000,00 кв.м., с кадастровыми номерами 45:17:031002:300, 45:17:030903:255, 45:17:031002:285 (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства), расположенный по адресу: Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования ТОО «Западный», который был представлен на государственную регистрацию.

Однако в указанном договоре не нашло своего отражения то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 45:17:031002:300, площадью 1 004 400 кв.м., расположенный по адресу: Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования ТОО «Западный», находится в субаренде у индивидуального предпринимателя – главы КФХ ФИО22 на основании договора субаренды земельного участка от 05.02.2015, заключенного между ООО «Арман» и ФИО22 сроком до 05.02.2025 с возможностью пролонгации.

В связи с чем заинтересованным лицом было принято правомерное решение о приостановлении государственной регистрации договора до 17.11.2016.

16.11.2016 представителем заявителя в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области представлено дополнительное соглашение от 02.03.2016 к договору от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.09.2011, содержащее условие о вышеуказанных ограничениях.

Тем самым, обществом в пределах установленного срока были устранены обстоятельства, явившиеся основанием для приостановления регистрации, указанные в уведомлении 17.10.2016 №45/002/102/2016-417, а следовательно решение от 17.11.2016 государственного регистратора Межмуниципального отдела по Щучанскому и Сафакулевскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области об отказе в государственной регистрации уступки на земельный участок с кадастровыми номерами 45:17:031002:300, 45:17:030903:255, 45:17:031002:285, расположенный по адресу: Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования ТОО «Западный» по изложенным в данном решении основаниям, является недействительным.

Доводы заинтересованного лица, приведенные в отзыве необоснованны.

Также судом отклонены доводы заинтересованного лица, приведенные в дополнительном отзыве в силу следующего.

Как следует из материалов дела, заявление о предоставлении дополнительных документов с приложением дополнительного соглашения от 02.03.2016 к договору от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка было подано через филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области (л.д.66).

На основании пункта 2 статьи 9 Закона N 122-ФЗ (в редакции, действующей в спорный период) предусмотренные указанным Федеральным законом полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за исключением полномочий, предусмотренных статьей 10 данного Федерального закона, на основании решений федерального органа в области государственной регистрации вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. В целях применения установленных настоящим Федеральным законом правил наделенные в соответствии с такими решениями соответствующими полномочиями указанные государственные бюджетные учреждения считаются органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.

Согласно приказу Росреестра от 10.05.2011 N П/161 "О наделении федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации полномочиями по приему и выдаче документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и на предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним" филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области наделен указанными полномочиями, является органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Таким образом, дополнительные документы стороны договора представили своевременно и в уполномоченный орган.

На основании пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В качестве устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявитель просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области произвести государственную регистрацию договора от 01.03.2016 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка б/н от 20.09.2014 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым № 45:17:031002:300, 45:17:030903:255, 45:17:031002:285, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах бывшего ТОО «Западный», на основании документов, представленных ООО «НИВА ЗАУРАЛЬЯ» и ООО «Арман».

В силу изложенного нормативного обоснования данные требования являются обоснованными.

Судебные расходы распределены в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон отнесены на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Заявление удовлетворить.

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области от 17.11.2016 № 45/002/102/2016-417 об отказе в государственной регистрации договора от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка б/н от 20.09.2011 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым № 45:17:031002:300, 45:17:030903:255, 45:17:031002:285, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах бывшего ТОО «Западный».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курганской области в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" осуществить действия по государственной регистрации договора от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка б/н от 20.09.2011 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым № 45:17:031002:300, 45:17:030903:255, 45:17:031002:285, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах бывшего ТОО «Западный».

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

Л.П. Шестакова