Решение от 2 июня 2020 г. по делу № А03-20848/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул Дело № АО3- 20848/20192 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2020 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 2 июня 2020 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 319222500039400, ИНН <***>), г. Барнаул, к Управлению имущественных отношений Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю", Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, об обязании применять с 20.05.2019 дифференцированный коэффициент (К) 0,006 при расчете арендной платы за земельный участок площадью 3769 кв.м. с кадастровым номером 22:63:010603:8, расположенный по адресу: <...> по договору аренды № 3511-з от 03.12.2012,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, с использованием средств аудиозаписи,

при участии представителей:

от истца –ФИО3 – доверенность от 01.12.2019, диплом, паспорт,

от ответчика – ФИО4. – доверенность от 03.03.2020, диплом, паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) к Управлению имущественных отношений Алтайского края об обязании Управление имущественных отношений Алтайского края применять с 20.05.2019 в расчете арендной платы за земельный участок площадью 3 769 кв.м. с кадастровым номером 22:63:010603:8, расположенный по адресу: <...>, дифференцированный коэффициент (К) 0, 006, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка «для размещения среднеэтажных, многоэтажных жилых домов, общежитий» по договору аренды № 3511-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 03.10.2012.

Исковые требования со ссылкой на ст. 22, 35, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ), ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) мотивированы нарушением принципа запрета необоснованных предпочтений при расчете арендной платы за земельный участок, поскольку применение дифференцированного коэффициента (К) в размере 0,032 увеличило арендную плату в 6 раз, а следует применять дифференцированный коэффициент (К) 0, 006, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка «для размещения среднеэтажных, многоэтажных жилых домов, общежитий».

Определением от 13.03.2020 суд назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, производство которой поручил эксперту ООО «Центр независимой экспертизы «Алтай-Эксперт» ФИО5.

28.04.2020 в суд поступило заключение эксперта № 112С/20, производство по делу возобновлено.

Алтайкрайимущество возражало против удовлетворения исковых требований согласно письменного отзыва на иск на том основании, что при определении размера арендной платы руководствуется сведениями ЕГРН, понятие «общежитие» законодательно не закреплено, установление фактического использования объекта не имеет правового значения, т.к. не обязывает Алтайкрайимущество внести изменения в расчет арендной платы, без внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула возражал против удовлетворения исковых требований согласно письменного отзыва на иск на том основании, что при определении размера арендной платы подлежит применению коэффициент, равный 0,032, т.к. помещения, принадлежащие истцу являются нежилыми, что исключает их отнесение к жилищному фонду, законодательством исключается возможность применения одинакового коэффициента в отношении арендаторов, использующих земельный участок в личных целях и арендаторов, использующих земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю согласно письменного отзыва на иск представило информацию об изменении сведений об объекте недвижимости в едином кадастре недвижимости.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства по делу.

ИП ФИО1 является собственником нежилых помещений, расположенных в здании общежития по адресу: <...> на основании договора купли-продажи от 14.05.2019г. с 20.05.2019г.

Земельный участок, на котором расположено указанное здание был предоставлен в аренду ФИО6 по договору аренды от 03.10.2012г. № 3511-з, договору перенайма от 16.09.2016г., договору перенайма от 26.04.2017г., для эксплуатации здания общежития, сроком на 10 лет с момента его подписания.

Приложением к договору стороны определили расчет арендной платы, согласно которого сумма годовой арендной платы за земельный участок равна:

6 901,63 (КС-удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв.м.)*0,003 (К-для размещения среднеэтажных, многоэтажных жилых домов, общежитий)*3 769 (площадь земельного участка, кв.м.)=78 036, 73 руб.

В силу ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 552, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации истец в силу закона является арендатором земельного участка и принимает права и обязанности по договору со дня регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Управление направило в адрес истца дополнительное соглашение, которым для истца как нового собственника определило размер, порядок и условия внесения арендной платы, которая для ФИО1 исчисляется с 20.05.2019г. и сумма годовой арендной платы за земельный участок равна:

8 645 973руб. (КS*S-удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв.м. *площадь земельного участка, кв.м.)*0,032 (К- ВРИ 1: земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной, многоэтажной жилой застройки: размещение иных объектов, не относящихся к жилому фонду)= 276 671,14 руб.

ФИО1 не подписала дополнительное соглашение, направив протокол разногласий и определив сумму годовой арендной платы за земельный участок: 8 645 973руб. (КS*S-удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв.м. *площадь земельного участка, кв.м.)*0,006 (К- ВРИ 1: земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной, многоэтажной жилой застройки: размещение среднеэтажных, многоэтажных жилых домов, общежитий)= 51 875,83 руб.

Алтайкрайимущество письмом от 01.11.2019г. № 48/11194 не согласовало предоставленный протокол разногласий, следовательно, соглашение является незаключенным.

Истец, полагая, что при расчете арендной платы за земельный участок следует применять дифференцированный коэффициент (К) 0, 006, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка «для размещения среднеэтажных, многоэтажных жилых домов, общежитий», а не дифференцированный коэффициент (К) в размере 0,032, обратился в суд с настоящим иском.

В силу ст. 450 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ и п. 6.1 Договора изменение условий Договора возможны лишь по соглашению сторон путем оформления дополнительного соглашения к нему.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером: 22:63:010603:8, расположенный по адресу: <...>, имеет следующие характеристики: наименование - землепользование, способ образования - не определен, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания общежития, площадь 3769 кв.м.

Согласно сведениям реестра объектов недвижимости ЕГРН на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 22:63:010603:55, 22:63:010603:650.

Здание с кадастровым номером 22:63:010603:55 имеет следующие характеристики: наименование - общежитие, литера А, назначение - нежилое здание, площадью 2330,6 кв.м. В здании расположены помещения с кадастровыми номерами 22:63:010603:652 (площадь - 2105 кв.м.) и 22:63:010603:653 (площадь - 225,6 кв.м.).

Сооружениес кадастровым номером 22:63:010603:650 имеет следующие характеристики: наименование - тепловая сеть, назначение – сооружения коммунального хозяйства, протяженность - 287 м.

Из материалов дела следует, что сведения об указанном здании внесены на основании Технического паспорта, подготовленного по состоянию на 28.05.2004.

20.10.2016 на основании заявления ФИО7 об исправлении технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости с 01.01.2017 –в Едином государственном реестре недвижимости было изменено назначение здания с «многоквартирный дом» на «нежилое здание».

В дальнейшем, 02.11.2016, на основании Технических планов помещений от 31.10.2016, далее Технического плана от 23.08.2019, подготовленных кадастровым инженером ФИО8 (ООО «Геострой»), были поставлены на государственный кадастровый учет помещения, образованные в указанном здании. В настоящее время, по сведениям ЕГРН, помещение с кадастровым номером: 22:63:010603:652 имеет следующие характеристики: наименование – помещение в здании общежития, назначение - нежилое, площадь — 2105 кв.м.

Таким образом, наименование помещения было изменено с «нежилое помещение» на «помещение в здании общежития».

Помещение с кадастровым номером 22:63:010603:653 имеет следующие характеристики: наименование - помещение в здании общежития, назначение- нежилое, площадь - 225,6 кв.м. Государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости был внесен в связи с изменением наименования Технического плана от 23.08.2019, наименование помещения было изменено с «нежилое помещение» на «помещение в здании общежития

Согласно письменного отзыва на иск ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю от 05.02. 2020 № 138/20 сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: 22:63:010603:8 вносились в ЕГРН в следующем порядке.

В результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов 01.01.2010 в ЕГРН были внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка согласно Постановлению администрации Алтайского края от 28.12.2009№546 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края», которая составила 26 012 243,47 руб., удельный показатель кадастровой стоимости - 6901,63 руб. за кв.м. Указаннные результаты были внесены в ГКН (с 01.01.2017 — ЕГРН) с датой определения кадастровой стоимости - 01.01.2009.

В дальнейшем, по итогам проведения очередной ГКО земельных участков в составе земель населенных пунктов, 06.12.2015 в ЕГРН были внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приложением № 1 Постановления Администрации Алтайского края от 23.11.2015 № 231 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края», поступивших в Филиал в порядке межведомственного информационного взаимодействия, согласно которого кадастровая стоимость земельного участка составила 20 729 763,83 руб., удельный показатель кадастровой стоимости - 5500,07 руб. Указанная стоимость была внесена Филиалом в ГКН (с 01.01.2017 — ЕГРН с датой определения кадастровой стоимости — 01.01.2015.

Между тем, 06.04.2017 решением Алтайского краевого суда установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:63:010603 по состоянию на 01.01.2015 в размере равном его рыночной стоимости 8 645 973 руб. На основании вступившего в законную силу решения суда, указанная стоимость была внесена Филиалом в ЕГРН 15.05.2017.

В силу абз. 5 ст. Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная решением Алтайского краевого суда от 06.04.2017 кадастровая стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости действует с 01.01.2016 по настоящее время.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным.

Арендная плата за единицу площади земельного участка устанавливается в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка с применением дифференцированных коэффициентов для различных видов разрешенного использования для использования земельных участков и категорий арендаторов.

Расчет арендной платы производится на основании постановления Администрации Алтайского края от 16.06.2015 №231 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского к деятельно» государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения»; -постановления Администрации Алтайского края от 23.11.2015 №472 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в| составе земель населенных пунктов Алтайского края».

Спорный земельный участок, находящийся по адресу: <...> кадастровым номером: 22:63:010603:8 относится к 1 группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки). Для данной группы видов разрешенного использования постановлением Администрации Алтайского края от 16.06.2015 №231 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условия и сроков ее внесения» предусмотрены следующие коэффициенты:

1. К=0.006 (размещение среднеэтажных, многоэтажных жилых домов и общежитий)

2. К= (комплексное освоение в целях жилищного строительства)

3. К=0,032 (размещение иных объектов, не относящихся к жилому фонду),|

Судом установлено, что помещения с кадастровыми номерами 22:63:010603:653 (площадь 226,6 кв.м.), 22:63:010603:652 (площадь 2105 кв.м.), принадлежащие истцу на праве собственности имеют назначение: нежилое помещение; расположены эти помещения в здании общежития с кадастровым номером 22:63:010603:55 (площадь 2 330,6 кв.м.), которое имеет назначение: нежилое здание, при указанных обстоятельствах не подлежит применению коэффициент №2 (комплексное освоение в целях жилищного строительства).

Коэффициент №1 (размещение среднеэтажных, многоэтажных жилых домов и общежитий) применяется в отношении собственников объектов, принадлежащих к жилищному фонду.

Согласно ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищный фонд -совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Согласно заключения эксперта №112С/20 от 25 марта 2020г., подготовленного ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» исследуемые помещения 1, площадью 2105кв.м (кадастровый номер 22:63:010603:652) и 2, площадью 225,6кв.м., (кадастровый номер 22:63:010603:653) входящие в состав здания «общежития» общественного назначения литера А (кадастровый номер 22:63:010603:55), расположенного по ул. Юрина, 174 по состоянию на дату осмотра, исходя из имеющегося в помещениях оборудования и набора мебели, эксплуатируются как жилые помещения 1,2 состоящие из жилых комнат (жилых помещений) и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным проживанием в нем в составе здания и по аналогии с жилым домом все здание общежития относится к жилому.

Помещения 1, площадью 2105кв.м и 2, площадью 225,6кв.м., образующие здание литера А эксплуатируются совместно как единый объект недвижимого имущества с жилыми помещениями - здание общежития. Нахождение в здании каких-либо помещений, не предназначенных для удовлетворения граждан, проживающих в жилых комнатах, своих нужд, либо иных помещений, не предусмотренных нормативными требованиями к размещению в здании общежития, экспертом не установлено. Указанные помещения

эксплуатируются как жилищный фонд коммерческого использования - «совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение (или) в пользование и имеет статус общежития».

Между тем, исходя из данных технического паспорта, назначения помещений в здании, назначения здания как нежилого, суд приходит к выводу о том, что помещения, принадлежащие истцу, являются нежилыми помещениями, что исключает их отнесение к жилищному фонду, следовательно, и применение дифференцированного коэффициента (К) 0,006.

Доводы истца о необоснованных предпочтениях судом не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, при этом суд учитывает основной вид деятельности истца «аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом», дополнительный вид деятельности - «деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания, деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания».

Кроме того, исходя из обстоятельств настоящего спора, суд приходит к выводу о том, что Предпринимателем избран неверный способ защиты, т.к. истец и ответчик не урегулировали существенные условия дополнительного соглашения, с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 9 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", Дополнительное соглашение к Договору № 3511-3от 03.10.2012г. считается незаключенным. Изменения в действующий Договор вносятся в порядке, установленном ст. 450 ГК РФ.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы по иску в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит на истца, т.к. судебный акт вынесен не в его пользу.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения, в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Зверева