Решение от 29 декабря 2023 г. по делу № А41-53339/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-53339/23
29 декабря 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 29 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Щёлково Московской области (ИНН: <***>, ОГРН:1035010204745, дата регистрации: 11.03.2003, юридический адрес: 141100, <...>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Мцыри» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, юридический адрес: 141100, <...>),

о взыскании задолженности по договору аренды № 65/з за 1 квартал 2023 в размере 105 310 руб. 49коп., пени за период с 15.03.2023 по 22.03.2023 в размере 368 руб. 59 коп.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Щёлково Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Мцыри» о взыскании задолженности по договору аренды № 65/з за 1 квартал 2023 в размере 105 310 руб. 49коп., пени за период с 15.03.2023 по 22.03.2023 в размере 368 руб. 59 коп.

В судебном заседании представитель истца не участвовал, извещен надлежаще о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по мотиву их неправомерности и необоснованности.

Исследовав материалы по делу, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между Администрацией Щёлковского района на основании на основании постановления от 16.01.1997 № 32 и ТОО «Ягодка» заключен договор аренды № 65/з земельного участка общей площадью 256,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для размещения магазина. Администрацией 12.10.2010 с ООО «Мцыри» (правопреемник ТОО «Ягодка») заключено соглашение о внесении изменений в договор в части наименования арендатора ООО «Мцыри».

Как указывает истец, в нарушение условий договора, ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 7 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации ООО «Мцыри» не выполняет своих обязательств в части оплаты арендной платы.

Поскольку претензия органа местного самоуправления о погашении задолженности оставлена без удовлетворения Администрация городского округа Щёлково Московской области обратилась в суд с названным выше иском.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим обстоятельствам.

Согласно подпункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Избрание судебного способа защиты и средства защиты является правом заинтересованного лица (ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации), однако реализация данного права безусловную обязанность суда по защите заявленного заинтересованным лицом права (интереса) не предопределяет.

Правомерным избранный судебный способ защиты может быть признан тогда и постольку, когда и поскольку подтверждено законное обладание прибегнувшим к судебной защите лицом действительными правами (законным интересом) и установлен факт нарушения (угрозы нарушения) ответчиком прав (интереса) законного обладателя средствами и способами, указанными заинтересованным лицом в качестве неправомерных.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Администрацией Щёлковского района, вступившей в качестве арендодателя, на основании постановления от 16.01.1997 № 32 с ТОО «Ягодка», выступившим в качестве арендатора, был заключен договор аренды № 65/з земельного участка общей площадью 256,6 кв.м. расположенного по адресу: <...>, для размещения магазина.

Из содержания указанного договора следует, что земельный участок предоставлен во временное владение и пользование для магазина. Срок действия аренды согласован сторонами на 5 лет.

Между Администрацией и ООО «Мцыри» (правопреемник ТОО «Ягодка») 12.10.2010 заключено соглашение о внесении изменений в договор в части наименования арендатора, новым арендатором стало ООО «Мцыри».

По сведениям ЕГРН арендные права ООО «Мцыри» на указанный земельный участок не зарегистрированы, сведения о зарегистрированном вещном праве Администрация городского округа Щёлково Московской области также отсутствуют.

ООО «Мцыри» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 50:14:0000000:127442, площадью 265,1 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Щёлково, <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Из указанной выписки также следует, что объект недвижимости является нежилым помещением в здании - многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, городской округ Щёлково, <...>.

Обращаясь в суд с названным выше иском, истец правомерность своих требований обосновывает неизменностью арендных правоотношений в отношении земельного участка общей площадью 256,6 кв.м. расположенного по адресу: <...>. При этом, правовой режим данного земельного участка, в том числе его возможность участия в правоотношениях в качестве объекта гражданских прав истец надлежащими доказательствами не подтверждает.

Возражая по заявленному иску, ответчик ссылается на то, что истец каких-либо прав в отношении земельного участка, в том числе на получение имущественной выгоды и передачу в аренду третьим лицам не имеет, поскольку земельный участок входит в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

Из представленной ответчиком технической документации, переписки с органом местного самоуправления, Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов следует, что нежилое помещение ответчика является частью многоквартирного жилого дома, поскольку имеет общие несущие конструкции, связано инженерными коммуникациями, в связи с чем, отдельно от жилого дома существовать не может.

Из содержания договора аренды № 65/з от 16.01.1997 следует, что сторонами в качестве объекта аренды был определен земельный участок площадью 256,6 кв.м., расположенный по адресу г. Щелково, ул.Сиреневая-4а, для размещения магазина.

Указанный договор аренды был заключен с целью эксплуатации помещения с магазина находящегося в жилом доме по адресу Московская область, городской округ Щёлково, <...>. Указанное помещение с 06.06.2001 находится в собственности ООО «Мцыри».

Из представленных ответчиком доказательств следует, что земельный участок, на котором расположено указанное здание, является неотъемлемой частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: <...>. Доказательств иного расположения земельного участка, а равно наличие у земельного участка сформированных обособленных границ истцом не представлено.

С 01.03.2005 введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, который в ст.36 ввел понятие элементов общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, к числу которых в силу закона отнесен земельный участок, на котором такой жилой дом расположен.

Согласно ч. 2 ст. 16 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, земельный участок, предоставленный по договору аренды от № 65/з от 16.01.1997 после приобретения в собственность ООО «Мцыри» помещения стал находиться в собственности последнего, поскольку начало действия первоначальной редакции Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ состоялось 01.03.2005 - с указанной даты земельный участок под многоквартирным домом находится в долевой собственности ООО "Мцыри".

Статьей 16 Закона N 189-ФЗ и положениями Жилищного кодекса Российской Федерации законодатель установил специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах, а также специальный правовой режим элементов общего имущества, предусматривающий в силу закона принадлежность доли в общем имуществе каждому собственнику помещений в таком доме независимо от регистрации права собственности на такую долю.

Пунктом 6 статьи 16 Закона N 189-ФЗ (в ред. от 07.06.2013) предусмотрено, что многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Закона N 189-ФЗ (в ред. от 29.02.2016) предусмотрено, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.

В пункте 2.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 12-П указано, что реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, а также в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды".

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.01.2013 N 13 указал, что договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, прекращается с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, после государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме у Администрации как арендодателя прекратилось право на получение арендной платы за пользование указанным земельным участком.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 66 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N10/22) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Учитывая изложенное, собственники помещений вправе владеть и пользоваться данными участками, что препятствует регистрации права на такие участки.

Из части 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

На основании пп. "а" п. 2, п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N491 (ред. от 26.03.2014) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Совокупностью собранных по делу доказательств подтверждается, что нежилое помещение, принадлежащее ответчику, является единым объектом с МКД, расположенным по адресу: <...>, следовательно, в силу вышеизложенных норм права и разъяснений вышестоящих судебных инстанций земельный участок под этим помещением, который определен в договоре аренды в качестве объекта аренды, находится в общей долевой собственности собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома. Следовательно, каких-либо имущественных прав в отношении данного земельного участка истец не имеет.

Частью 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Соответственно, после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и регистрации права собственности на любое помещение в указанном доме Общество в силу закона утратило право пользования земельным участком как арендатор и приобрело права распоряжения земельным участком как собственник.

При этом Администрация утратила право распоряжаться земельным участком как арендодатель.

Соответственно, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса РФ, статьи 16 Закона N 189-ФЗ, суд приходит к убеждению о том, что договор аренды земельного участка под многоквартирным домом считается прекратившим свое действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Хотя границы земельного участка под многоквартирным домом не установлены, однако, поскольку в любом случае с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22, после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации публично-правовое образование не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, в частности, сдавать землю в аренду и получать арендную плату за ее использование, тем более от собственника помещения в многоквартирном доме.

Поскольку принадлежащее ответчику нежилое помещение является частью многоквартирного жилого дома, право собственности на часть земельного участка под помещением, принадлежащим ответчику, возникло у него в силу закона, правовых оснований для взыскания с ответчика расходов за пользование земельным участком в форме арендной платы не имеется.

Указанная правовая позиция также отражена в Определении Верховного Суда РФ от 24.07.2020 N 305-ЭС20-9998 по делу N А40-178924/2019, а также постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.03.2019 по делу N А56-116451/2017.

Кроме того, из представленных ответчиком доказательств следует, что Общество, намереваясь приобрести в собственность за плату арендуемый земельный участок, руководствуясь пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось в Администрацию с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка и предварительном согласовании предоставления участка в собственность. Решением от 22.03.2023 № Р001-1459991458-69274858 ответчику отказано в предоставлении Государственной услуги в связи тем, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в границах формируемого земельного участка расположено нежилое помещение в здании гражданского назначения: магазин с кадастровым номером 50:14:0000000:127442, которое не является самостоятельным объектом недвижимости.

Таким образом, орган местного самоуправления подтвердил обстоятельства, исключающие возможность приобретения спорного участка ввиду его нахождения в исключительной собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено наличия у Администрации имущественных прав в отношении земельного участка, заявленного в иске, избранный истцом способ судебной защиты не может быть признан правомерным и обоснованным, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.

С учетом процессуального результата разрешения спора судебные расходы, распределению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья В.С. Желонкин