Решение от 12 февраля 2020 г. по делу № А32-36927/2019

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-36927/2019
г. Краснодар
12 февраля 2020г.
Резолютивная часть решения от 05 февраля 2020г.

Полный текст судебного акта изготовлен 12 февраля 2020г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Управления муниципальной собственностью Администрации муниципального образования Красноармейский район, Красноармейский район, ст. Полтавская (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Новомышастовскому сельскому потребительскому обществу, Красноармейский район, ст. Новомышастовская (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо:

Комитет по эксплуатации и управлению муниципальным имуществом Администрации Красноармейского района, Красноармейский район, ст. Полтавская

о расторжении договора аренды № 1300000918 от 03.06.2003г.,

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность от 09.01.2020г. № 119.30-1/20;

от ответчика: ФИО2 – доверенность от 25.07.2018г.;

от третьего лица: не явилось, уведомлено,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственностью Администрации муниципального образования Красноармейский район, Красноармейский район, ст. Полтавская (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Новомышастовскому сельскому потребительскому обществу, Красноармейский район, ст. Новомышастовская с исковым заявлением, в котором просит:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 1300000918 от 03.06.2003г.

2. Установить, что настоящее решение является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 18.07.2003 г. №23-01-24-10.2003-150 о государственной регистрации права аренды Новомышастовское сельское потребительское общество на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0901149:12 площадью 2183 кв.м., внесенной на основании договора аренды №130000918 от 03.07.2003г.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.12.2019г. сторонам предложено провести в установленную судом дату и время совместный осмотр спорного земельного участка на предмет надлежащего целевого использования земельного участка (с указанием площади, площади ненадлежащего использования, площади надлежащего использования).

Во исполнение требований определения суда в ходе судебного заседания представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении акта осмотра спорного земельного участка с фотоматериалами, а также иные дополнительные документы. Ходатайство удовлетворено, документы приобщены к материалам дела.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом о мете и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явилось.

В судебном заседании судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 17-00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствии лиц, участвующих в деле без ведения аудиозаписи.

При указанных обстоятельствах спор рассматривается по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

03.06.2003г. между комитетом по эксплуатации и управлению муниципальным имуществом администрации Красноармейского района (арендодатель), и Новомышастовским сельским потребительским обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 1300000918.

В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения к договору от 05.12.2016г.) арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:13:0901149:12, площадью 2183 (кв.м), расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст-ца Новомышастовская. ФИО3. 47,б, в границах указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью, предоставленный для размещения рынка.

В соответствии с пунктом 2.3. договора аренды на участке запрещается возводить какие-либо капитальные строения или сооружения, не предусмотренные проектом организации и производства работ.

Согласно уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о нежилом здании, строении, расположенном по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст-ца Новомышастовская, ул. Базарная, 47б.

Между тем, Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Красноармейский район 10.05.2018г. осуществлен визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:13:0901149:12, в ходе которого установлено, что на вышеуказанном земельном участке проведены строительно-монтажные работы по строительству двух зданий, прочно связанных с землей: магазин «Мясопродукты» и магазин «Сластена» - возведен фундамент, стены выполнены из небетонных материалов, кровля из металлопрофиля, установлены окна и двери.

При этом ответчик в уполномоченный орган за разрешением на строительство или актом ввода в эксплуатацию строений, построенных на данном земельном участке, не обращался.

В целях надлежащего соблюдения досудебного порядка урегулирования возникших споров истцом в адрес ответчика направлена претензия от 18.02.2019г. № 119.03-448/19 с требованием устранить допущенные нарушения договорных обязательств, предусмотренных п. 4.2. договора. Кроме того, совместно с претензией в адрес ответчика направлено в двух экземплярах соглашение о расторжении договора № 1300000918. После ознакомления и подписания, ответчику предлагалось один экземпляр соглашения направить в управление.

Однако, на вышеуказанную претензию и соглашение о расторжении договора от ответчика ответа в управление не поступило, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела ответчик возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что торговые павильоны (кондитерский и мясной), расположенные на спорном земельном участке, принадлежащем на праве аренды Новомышастовскому сельпо, сооружены предпринимателями ФИО4 и ФИО5 на торговых местах, предоставленных Новомышастовским сельпо на основании договоров о предоставлении торговых мест.

Ответчик указал на то, что Новомышастовское сельпо не нарушало требования градостроительного и земельного законодательства, а также условий договора аренды участка, так как не является изготовителем этих павильонов и разрешения на их изготовление по капитальной схеме арендаторам не предоставляло.

В обоснование своих возражений ответчик указал, что указанные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2019г. по делу №А32-24155/2018, оставленным без изменений постановлением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2019г.

При рассмотрении настоящего спора, суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В силу абз. 1 п. 2 статьи 310 ГК РФ, одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Право на односторонний отказ от исполнения обязательства ни законом, ни договором предусмотрено не было.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 8.4. договора по требованию арендодателя договора подлежит расторжению в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором п. 2 и п. 4.2. договора, в том числе возведения на земельном участке возводить какие-либо строения или сооружения, не предусмотренные проектом организации и производства работ без согласования арендодателем.

В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Так, материалами дела установлено, что от ответчика ответа на предложение расторгнуть спорный договор аренды ответ не получен.

Таким образом, истцом были приняты меры по надлежащему извещению ответчика о намерении расторгнуть договор.

Исковые требования истца мотивированы тем, что на спорном земельном участке без согласия арендодателя и без разрешительной документации проведены строительно-монтажные работы по строительству двух зданий.

При рассмотрении дела № А32-24155/2018 судами установлено, что нежилые здания магазин «Мясопродукты» и магазин «Сластена» построены на спорном земельном участке индивидуальными предпринимателями ФИО5 и ФИО4 без разрешительной документации, без согласия Новомышастовского сельского потребительского общества, которое возражает против сохранения самовольных построек и легализации таковых.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2019г. по делу №А32-24155/2018, оставленным без изменений постановлением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2019г. суды обязали индивидуального предпринимателя ФИО5 осуществить своими силами и за свой счет осуществить снос нежилого здания - магазин «Мясопродукты», площадью 48,6 кв.м., находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0901149:12. расположенном по адресу: Красноармейский район, ст. Новомышастовская, ул. Базарная, обязали индивидуального предпринимателя ФИО4 осуществить своими силами и за свой счет снос нежилого здания - магазин «Сластена», площадью 66,4 кв.м., находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0901149:12, расположенном по адресу: Красноармейский район, ст. Новомышастовская, ул. Базарная, 47б.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку данными судебными актами действительно установлено, что нежилые здания магазин «Мясопродукты» и магазин «Сластена» построены на спорном земельном участке индивидуальными предпринимателями без разрешительной документации и без согласия Новомышастовского сельского потребительского общества, то данные обстоятельства повторному доказыванию не подлежат.

Между тем, истец, настаивая на исковых требованиях, указал, что по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 1300000918 от 03.06.2003г. перед арендодателем за нарушение условий договора несет ответственность Новомышастовское сельское потребительское общество, а не иные лица.

В связи с чем, истец считает, что ответчик допустил строительство двух объектов капитального строительства без разрешительной документации на спорном земельном участке, что является основанием для расторжения договора аренды. Кроме того, истец ссылается на акт осмотра спорного земельного участка, проведенного сторонами в ходе рассмотрения дела, в котором установлено, что по состоянию на 23.12.2019г. торговый объект индивидуального предпринимателя ФИО5 - магазин «Мясопродукты» закрыт, а торговый объект индивидуального предпринимателя ФИО4 - магазин «Сластена» продолжает работать.

Между тем, в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Факт существенного нарушения договора не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Так, с учетом выше установленного и на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2019г. по делу №А32-24155/2018, оставленного без изменений постановлением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2019г. спорные капитальные строения подлежат сносу.

Согласно акту осмотра от 23.12.2019г. установлено, что торговый объект индивидуального предпринимателя ФИО5 - магазин «Мясопродукты» уже закрыт. Относительно торгового объекта – магазин «Сластена», который продолжает работать, суд считает необходимым отметить, что исполнение вступившего в законную силу судебного акта подлежит обеспечению силой государства, а именно - процедурой принудительного исполнения обязательного для сторон судебного акта.

Таким образом, учитывая выше установленное, а также возражения ответчика относительно расположенных на спорном земельном участке капитальных объектов, судом установлено, что допущенные по договору нарушения устранены в разумный срок.

Кроме того, из договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 1300000918 от 03.06.2003г. следует, что площадь арендуемого земельного участка составляет 2 183 кв.м., при этом площадь под капитальными объектами магазин «Мясопродукты» и магазин «Сластена» составляет 115 кв.м., что составляет 5,27% от общей арендуемой площади земельного участка. Из представленных к акту осмотра от 23.12.2019г. фотоматериалов также следует, что на основной части арендуемой площади земельного участка расположен рынок, без капитальных строений.

Таким образом, нарушение условий договора допущено лишь в незначительной части арендуемого земельного участка, которое устранено.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

В связи с чем, исковые требование удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец на основании статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, оплата государственной пошлины в соответствии с нормами 110 АПК РФ на истца не возлагается.

Руководствуясь статьями 69, 110, 159, 163, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Ходатайство ответчика о приобщении – удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья О.В. Кирий