Решение от 13 февраля 2018 г. по делу № А57-15587/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-15587/2017
13 февраля 2018 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 06.02.2018 года

Полный текст решения изготовлен 13.02.2018 года

Судья Арбитражного суда Саратовской области Большедворская Е.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> арбитражное дело по иску

Открытого акционерного общества «Балаковский порт», Саратовская область, г. Балаково,

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, г. Саратов,

Федеральному государственному унитарному предприятию по техническому обслуживанию защиты средств и сооружений гражданской обороны «Экран», г. Владимир,

третьи лица:

временный управляющий ФИО2,

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области,

Управление Росреестра»,

о признании сделки недействительной, снятии с кадастрового учета земельного участка,

при участии в заседании:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 28.12.2017 г.,

от ответчиков:

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области – ФИО4, представитель по доверенности от 10.01.2017 г. (до перерыва),

ФГУП по техническому обслуживанию защиты средств и сооружений гражданской обороны «Экран» - ФИО5, представитель по доверенности от 23.10.2017 г. ,

от третьего лица: в/у ФИО2 – ФИО6, представитель по доверенности от 01.11.2017 г.,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Открытое акционерное общество «Балаковский порт» с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, Федеральному государственному унитарному предприятию по техническому обслуживанию защиты средств и сооружений гражданской обороны «Экран» о признании договора аренды земельного участка № 1427 от 15 сентября 2016 года ничтожным, прекращении зарегистрированного права аренды на земельный участок и снятии с кадастрового учета.

Представитель истца, представитель временного управляющего, поддержали заявленные требования в полном объеме.

Ответчики возражали против удовлетворения заявленных требований.

Остальные лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истцу на основании акта приема-передачи основных средств в качестве вклада в уставной капитал дочернего общества ОАО "Балаковский порт" от 03.10.1996 г. на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные по адресу: Саратовская обл., пр. Приморский, о чем в материалы дела представлены соответствующие свидетельства о государственной регистрации права.

Кроме того, решением объединенной администрации г. Балаково и Балаковского района от 01.07.1994 и от 14.07.1994 N 855 и N 921/1 Балаковскому речному порту (правопредшественнику ОАО "Балаковский порт") выдан государственный акт N САР-40-000929 на право бессрочного (постоянного) пользования землей, которым последнему предоставлен земельный участок площадью 88,8569 га, в граница, указанных на чертеже, для размещения объектов речного порта.

В силу статье 31 (части 1, 2) Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на момент вынесения данного постановления, право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверялось государственным актом, который выдавался и регистрировался соответствующим Советом народных депутатов. Форма государственного акта утверждалась Советом Министров РСФСР.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно статье 131 (пункт 1) указанного Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным кодексом и иными законами.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац второй пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В силу пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП, в частности, государственные акты на право пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по форме, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей".

Согласно приложениям N 1 и N 2 к постановлению Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 в государственном акте на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей указывалось на предоставление названному в нем собственнику, владельцу или пользователю земельного участка соответствующего размера в границах, указанных на чертеже. Последний прилагался к государственному акту.

Таким образом, из смысла указанных правовых норм в их взаимосвязи следует, что именно государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей, имевший равную юридическую силу с записями в ЕГРП, являлся единственным доказательством существования такого права на земельный участок, размер и границы которого должны были быть указаны в чертеже, прилагаемом к государственному акту на право бессрочного (постоянного) пользования.

Согласно статье 3 (пункт 2) Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ОАО "Балаковский порт" при наличии обязанности переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 года не выполнена процедура, направленная на соблюдение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

При этом, установленная в законе дата для переоформления права постоянного бессрочного пользования определяет срок для исполнения обязанности по переоформлению такого права и не может рассматриваться как срок, наступление которого влечет утрату права на его переоформление.

Из этого следует, что после 01.07.2012 лица, владеющие правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, по-прежнему вправе требовать переоформления такого права.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, а так же земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса.

Частью 1 ст. 39.20 ЗК РФ установлено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

15.09.2016г. между Территориальным управлением Росимущества (арендодатель) и ФГУП "Экран" (арендатор) на основании распоряжения от 15.09.2016 г. заключен договор аренды № 1427 земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:157, расположенного по адресу: <...> площадью 80 635 кв.м. сроком на 49 лет.

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.09.2016 г.

Договор аренды от 15.09.2016 г.зарегистрирован в установленном порядке 21.02.2017г., о чем свидетельствует представленная в материалы дела выписка из ЕГРН.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что предоставленный в аренду ФГУП "Экран" земельный участок с кадастровым номером 64:40:020116:157 полностью располагается в границах земельного участка, который в 1994 году был предоставлен истцу на праве бессрочного (постоянного) пользования в соответствии с Государственным актом на право бессрочного (постоянного) пользования землей № САР-40-000929.

Кроме того, как указывает истец, на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020116:157 расположены объекты недвижимости, которые находятся в собственности Истца, а именно:

- сооружение кабельная линия протяженностью 90 п.м.;

- здание трансформаторной подстанции №1 площадью 7,8 кв. м;

- здание трансформаторной подстанции №2 площадью 7,8 кв. м;

- подъездной ж/д путь от тупика на подкрановых путях до места примыкания к пути Балаковского элеватора;

- внитрипортовые автодороги, протяженностью 240 п.м.

Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о ничтожности договора аренды от 15.09.2016, поскольку у истца, в силу ст. 39.3 ЗК РФ, имеется исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположены указанные объекты недвижимости.

Кроме того, наложение земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:157 на земельный участок, предоставленный истцу на праве бессрочного (постоянного) пользования лишает общество возможности реализовать свое право на оформление данного земельного участка в аренду или собственность.

Возражая против удовлетворения заявленных требований ответчик указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020116:157 расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности Российской Федерации. Следовательно, истец вправе обратиться с заявлением о заключении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Кроме того, истец вправе заключить соглашение об установлении сервитута в отношении указанного участка. Таким образом, по мнению ответчика, спорный договор аренды не нарушает прав истца.


Учитывая указанные позиции сторон, суд приходит к выводу, что в числе прочих в рамках настоящего дела подлежат исследованию вопрос о наложении земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:157 на земельный участок, ранее предоставленный истцу в постоянное (бессрочное) пользование, а так же вопрос о нахождении на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020116:157 объектов недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности.

Согласно выводам проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, изложенным в заключении от 19.01.2018 (ООО «Приоритет-оценка»), земельный участок с кадастровым номером 64:40:020116:157 полностью накладывается на границы земельного участка, указанного в государственном акте на право бессрочного (постоянного) пользования землей, выданном «Балаковскому речному порту» № САР-40-000929. Площадь наложения составляет 80 635 кв.м. Кроме того, в границах земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:157, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ОАО «Балаковский порт»: сооружение - кабельная линия с кадастровым номером 64:40:000000:15766 протяженностью 90 м., внутрипортовые автодороги с кадастровым номером 64:40:020116:156, протяженностью 240 п.м., здание трансформаторной подстанции № 2 с кадастровым номером 64:40:020116:138 площадью 7,8 кв.м., здание трансформаторной подстанции № 1 с кадастровым номером 64:40:020116:142 площадью 7,8 кв.м. По результатам проведенного осмотра и выполненной геодезической съемки земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:157, установлено наличие разрушенного железнодорожного пути (фактически на местности определено наличие только фрагментов верхнего строения пути в виде частично сохранившихся шпал).

Судом установлено, что вышеуказанное экспертное заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы носят категорический характер при отсутствии противоречий. Несогласие ответчика с выводами, изложенными в заключении эксперта не свидетельствует о какой-либо недостаточной ясности или полноте указанного заключения, так как доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, он не представил. Следовательно, суд признает данное экспертное заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.04.2017, земельному участку, являющемуся предметом спорного договора аренды, кадастровый номер 64:40:020116:157 присвоен 07.07.2014 г. Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что в контексте настоящего спора, относительно договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:157, заключенного между Территориальным управлением Росимущества и ФГУП "Экран", ОАО «Балаковский порт» является третьим лицом, права которого фактически нарушены указанным договором аренды, поскольку его предметом является земельный участок, сформированный с полным наложением на земельный участок, принадлежащий ОАО «Балаковский порт» на праве бессрочного (постоянного) пользования.

При этом, суд отклоняет довод ответчика о том, что поскольку на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020116:157 располагаются объекты, принадлежащие ФГУП "Экран" на праве хозяйственного ведения, признание недействительным оспариваемого договора аренды нарушает права ответчика и третьего лица.

Заявленные истцом требования направлены на защиту прав истца, нарушенных ввиду формирования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:157 без учета существующего землепользования и наличия в его физических границах объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности иному лицу.

Признание спорного договора недействительным не будет иметь своим правовым последствием изменение или прекращение прав на объекты недвижимости, принадлежащие Российской Федерации. Указанное обстоятельство лишь свидетельствует о нарушении прав истца формированием земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:157 без учета указанных факторов, а так же о необходимости сформировать земельный участок под объектами недвижимости, принадлежащими Российской Федерации надлежащим образом.

В силу положений ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Кроме того, п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, является ничтожной.

Частью 3 ст. 166 ГК РФ установлено, что требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Законный интерес истца в настоящем случае состоит в устранении правовых последствий сделки, совершенной в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:157, сформированного с полным наложением границ на земельный участок, принадлежащий обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Кроме того, истец в силу положений 39.20 ЗК РФ имеет исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости.

Таким образом, поскольку предметом спорного договора аренды является земельный участок, само существование которого в том виде, в котором он поставлен на кадастровый учет к моменту заключения этого договора, нарушает права истца, указанный договор подлежит признанию недействительным ввиду его ничтожности.

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку последствием заключения договора аренды от 15.09.2016 г. явилось возникновение соответствующего права аренды за ФГУП "Экран", последствием недействительности указанного договора является признание отсутствующим указанного права за ФГУП "Экран".

Согласно пункту 3 Постановления № 10/22 в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.06.2014 № 18357/13 по делу № А41-45919/12).

Согласно пп. 3, 4 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

Поскольку интерес истца фактически заключается в устранении последствий формирования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:157 за счет площади земельного участка, принадлежащего ОАО «Балаковский порт» на праве постоянного (бессрочного) пользования, восстановление нарушенных прав истца в рамках настоящего дела возможен посредством снятия с государственного кадастрового учёта земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:157.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,



Р Е Ш И Л :

Признать договор аренды № 1427 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключенный 15 сентября 2016 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области и Федеральным государственным унитарным предприятием по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «Экран» - недействительным (ничтожным).

Признать отсутствующим право аренды на земельный участок площадью 80 635 кв.м., имеющий кадастровый номер 64:40:020116:157 по адресу: <...>.

Снять с государственного кадастрового учёта земельный участок площадью 80 635 кв.м., имеющий кадастровый номер 64:40:020116:157 по адресу: <...>.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Направить копии судебного акта лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.


Судья Арбитражного суда

Саратовской области Е.Л. Большедворская