Решение от 24 января 2023 г. по делу № А40-30023/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-30023/22-127-225
24 января 2023 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2023 года. Полный текст решения изготовлен 24 января 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания дело по иску (заявлению)

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬКОР" (127486, МОСКВА ГОРОД, ШОССЕ КОРОВИНСКОЕ, ДОМ 2А, ЭТ 5 ПОМ 537, ОГРН: 1197746016214, Дата присвоения ОГРН: 18.01.2019, ИНН: 7713463950),

к АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "КОММУНАЛЬНО-СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ МОСМЕТРОСТРОЯ" (127051, МОСКВА ГОРОД, ЦВЕТНОЙ БУЛЬВАР, ДОМ 17, КОМНАТА 25, ОГРН: 1027700231437, Дата присвоения ОГРН: 18.09.2002, ИНН: 7710022393),

О взыскании задолженности в виде убытков в размере 4 308 064 руб.; расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.; и приложенные к исковому заявлению документы,

По встречному исковому заявлению:

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "КОММУНАЛЬНО-СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ МОСМЕТРОСТРОЯ" к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬКОР"

о взыскании задолженности в размере 750 540 руб. 39 коп при участии: от истца – Петров Д.А. по дов. от 01.12.2022 № 12/01 от ответчика – Киреев М.Н. по дов. от 27.09.2022 № б/н.

УСТАНОВИЛ:

Первоначальный иск заявлен о взыскании убытков в размере 4 308 064 руб.

Определением от 07.06.2022 г. к производству принято встречное исковое заявление АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "КОММУНАЛЬНО-СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ МОСМЕТРОСТРОЯ" к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬКОР" о взыскании задолженности в размере 750 540 руб. 39 коп.

Представитель истца изложил правовую позицию, первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражал.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал, встречный иск поддержал.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 01.02.2019 года и 27.12.2019 года между Акционерным обществом "Коммунально-строительное управление


Мосметростроя" (АО "КСУМ" -Арендодатель) - далее Ответчик и Обществом с ограниченной ответственностью "Алькор" (ООО "Алькор" - Арендатор) - далее Истец, были заключены Договоры аренды нежилых помещений.

Впоследствии, 27.11.2020 года между Истцом и Ответчиком заключен Договор аренды помещений № 01/12/2020-А - далее Договор.

Согласно п. 1.1. Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду Помещения общей площадью 637,91 м2, расположенные по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, 2А,

В процессе аренды к Договору заключены дополнительные соглашения б/н от 30.11.2020 года, от 10.12.2020 года, от 15.01.2021 года, от 20.01.2021 года, а также от 29.01.2020 года по корректировке размера площади и стоимости аренды Помещений. Общая площадь

арендуемых Помещений по вышеозначенному Договору составляла 679.22 м2.

Общая сумма аренды по Договору в месяц составляла 475 186 (четыреста семьдесят пять сто восемьдесят шесть) руб. 64 коп, с учетом НДС.

Договор вступает в силу с 01.12.2020 года и действует по 31.10.2021 года.

03.08.2021 года Ответчик направил в адрес Истца уведомление - исх. № И10/64-524/21 о подписании дополнительного соглашения к Договору с изменением цены аренды помещений с 01.09.2021 года.

09.08.2021 года Истец направил в адрес Ответчик свои возражения на изменение цены Договора (исх. 01/08), основываясь на положениях (п.4.2.6.) Договора и действующем законодательстве РФ.

Согласно п.3.4.1. Договора и руководствуясь п.1 ст.621 ГК РФ, Истец (Исх. № 01/09 от 30.09.2021 года) уведомил Ответчика о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение Договора аренды на новый срок и предлагал рассмотреть вопрос о возможности заключения нового Договора аренды с 01.11.2021 года по 30.09.2022 года на тех же условиях.

20.10.2021 года Истец получил от Ответчика уведомление, в котором последний отказался от продления действия Договора № 01/12/2020-А от 27.11.2020 года и требовал освободить занимаемые помещения в срок до 31.10.2021 года. При этом предложил заключить новый Договор на иные помещения сроком до 31.12.2021 года с повышенными в несколько раз ставками аренды.

Как указывает истец, начиная с 01.11.2021 года, Ответчик заключил несколько новых Договоров аренды на помещения, которые ранее занимал Истец по Договору.

По мнению истца, ответчик нарушил права Истца на преимущественное право на заключение Договора аренды на новый срок.

10.12.2021 года Истец направил претензию № 01/12 в адрес Ответчика с требованием возместить убытки. Убытки (упущенная выгода) Истца от действий Ответчика составляют 4 308 064 (Четыре миллиона триста восемь тысяч шестьдесят четыре) рубля.

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

В обоснование встречного иска истец ссылается на то, что в соответствии с п.4.1. Договора Арендная плата по Договору состоит из двух частей: постоянной и Переменной.

В сумму Постоянной части арендной платы входит стоимость коммунальных услуг: электроэнергии, горячей воды и холодной воды, водоотведения, помещений в которых не установлены приборы учета, отопления, вывоз ТБО и эксплуатационных расходов, (п.4.2.4. Договора).

Согласно п. 4.2. Договора Размер постоянной части арендной платы за пользование Помещениями в месяц составляет 118489 руб.32 коп. (с учетом НДС) для помещений с разрешенным использованием «для размещения офисов» (п.4.2.1. Договора), и 443716 руб. 92 коп. (с учетом НДС)для помещений с разрешенным использованием «для размещения магазина, кафе, парикмахерской, мастерских, фото, переводы, венчурного аппарата» (п.4.2.2. Договора).

В соответствии с п.4.2.3. Общая сумма по Договору в месяц 443716 руб. 92 коп. с учетом НДС, который взимается по ставке, установленной действующим законодательством.

Переменная часть арендной платы (коммунальные услуги) включает в себя возмещение дополнительных затрат и оказание Арендодателем следующих услуг, связанных с содержанием помещений, предоставленных арендатору в аренду:


- Плата за вывоз 1 контейнера крупногабаритного мусора (КГМ) на дату начала действия Договора составляет 7000 руб.00 коп. в месяц, в т.ч. НДС, который взимается по ставке, установленной действующим законодательством РФ (п.4.3.1.Договора);

Плата за услуги телефонии на дату начала действия Договора составляет: абонентская, плата, местные внутризоновые телефонные соединения за временное пользование телефонным номером 8(499)487-57-85(п.4.3.2. Договора);

- Плата за пользование электроэнергией, горячим и холодным водоснабжением, рассчитывается по показаниям приборов учета в соответствии с тарифом, действующим в г.Москве, (п.4.3.3. Договора).

29.01.2022г. Дополнительным соглашением к договору аренды помещений № 01/12/2020- А от 27 ноября 2020 г. изложены в следующей редакции:

«4.2. Размер Постоянной части арендной оплаты за пользование Помещениями в месяц составляет:

4.2.1. Помещения с разрешенным использованием - «для размещения офисов» (общей площадью 193,92 м2) - в размере 510 руб. 00 коп. за 1 м2 без НДС. Кроме того НДС в размере 102 руб. 00 коп., который взимается по ставке, установленной действующим законодательством РФ. Общая сумма в месяц с учетом НДС составляет 118 679 (сто восемнадцать тысяч шестьсот семьдесят девять) руб. 04 коп.

4.2.2. Помещения с разрешенным использованием - «для размещения: магазина, кафе, парикмахерской, мастерских, фото, переводы, терминала» (общей площадью 484,30 м2) - в размере 610 руб. 00 коп. за 1 м2 без НДС. Кроме того НДС, в размере 122,00 руб., который ззимается по ставке, установленной действующим законодательством РФ. Общая сумма в месяц с учетом НДС составляет 354 507 (триста пятьдесят четыре тысячи пятьсот семь) руб. 60 коп.

4.2.3. Помещения с разрешенным использованием - «под установку постамата Яндекс -маркет» (общей площадью 1,00 м2) - в размере 2 ООО руб. 00 коп. за 1 м в месяц, в т.ч. НДС, который взимается по ставке, установленной действующим законодательством РФ. Общая сумма в месяц с учетом НДС составляет 2 000 (две тысячи) руб. 00 коп.

4.2.4. Общая сумма по Договору в месяц составляет 475 186 (четыреста семьдесят пять тысяч сто восемьдесят шесть) руб. 64 коп. с учетом НДС, который взимается по ставке, установленной действующим законодательством РФ».

Остальные условия договора аренды помещений № 01/12/2020-А от 27 ноября 2020 г. остались без изменений.

Согласно п.4.2.5. Оплата Постоянной части арендной платы производится Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа расчетного месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

Согласно п. 4.3.4. Договора Переменная часть арендной платы оформляется отдельным ом, который направляется Арендодателем до 10 числа месяца, следующего за расчетным, з котором такие расходы возникли и услуги были оказаны. Арендатор обязуется оплатить Арендодателю Переменную часть арендной платы не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным.

Обязательство Арендатора по оплате платежей, предусмотренных настоящим Договором, считается исполненным со дня поступления денежных средств в полном объёме на расчетный счёт Арендодателя (п.4.5. Договора).

31.10.2021г. по окончании срока аренды Ответчик вернул помещения, о чем был составлен Акт № 2 приема-передачи помещений.

Как указывает истец по встречному иску, свои обязательства по оплате арендной платы ответчик не исполнил.

Как следует из представленного истцом расчета, на 31.10.2021 г. у ответчика имелась задолженность в пользу АО «КСУМ» 642904,76 руб.

Согласно п.5.2 Договора при неуплате Арендатором арендных платежей в установленные Договором сроки начисляются пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки. Уплата неустойки не освобождает Арендатора от исполнения обязательств по настоящему Договору.

В период с 11.10.2021г. по 16.03.2022г. пени при неоплате Постоянной части арендной платы составила 75221 руб. 11 коп. (482186,64 руб.*0,1*156дней=75221,11 руб.).


В период с 16.11.2021г. по 16.03.2022г. пени при неоплате Переменной части арендной платы составила 11207руб. 47 коп. (93395,66*0,1*120 дней=11207,47 руб.).

Пени при неоплате арендной платы составили 86428 руб.58 коп. (75221руб. 11 коп. + 11207руб. 47 коп).

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Судом установлен факт наличия у ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬКОР" перед истцом по встречному иску задолженности в размере 642 904 руб.

Факт наличия задолженности признается ответчиком по встречному иску, что подтверждается аудио-протоколом.

Доводы ответчика по встречному иску об отсутствии акта сверки, а также о том, что истец ранее не предъявлял требований относительно оплаты долга суд отклоняет как не имеющие правого значения.

Ссылка ответчика на не направление арендодателем счетов, актов и счетов-фактур суд не принимает, поскольку указанное не является снованием, освобождающим ответчика от оплаты задолженности по договору аренды, а доказательства обращения ответчика к истцу о необходимости получения счета на оплату материалы дела не содержат.

Указанное также подтверждается позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 14.06.2019 N 308-ЭС19-3692.

Относительно довода о том, что истец не являлся собственником помещения суд указывает, что согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН следует, что собственником спорного объекта с 18.02.2021 г. является АО "МОСМЕТРОСТРОЙ".

При этом, между АО "МОСМЕТРОСТРОЙ" и АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "КОММУНАЛЬНО-СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ МОСМЕТРОСТРОЯ" заключены договоры аренды от 01.08.2021 г. и от 29.10.2021 г.

Указанные договоры содержат условие о праве арендатора передавать помещения в субаренду (п. 4.3.1.), в связи с чем, с учетом указанных договоров, истец имел права передавать ответчику помещения в субаренду, следовательно, статус ООО "АЛЬКОР" в арендных правоотношениях не изменился, а истец имел право на получения арендной платы.

В связи с ненадлежащим исполнением принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей, истец просит взыскать с ответчика пени

За период с 16.11.2021г. по 16.03.2022г. по переменной части арендной платы в размере 11207руб. 47 коп. и пени по постоянной части арендной платы за период с 11.10.2021г. по 16.03.2022г. в размере 75 221 руб. 11 коп.

Статья 330 ГК РФ предусматривает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п.5.2 Договора при неуплате Арендатором арендных платежей в установленные Договором сроки начисляются пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки. Уплата неустойки не освобождает Арендатора от исполнения обязательств по настоящему Договору.

Судом расчет пени проверен и признан верным, в связи с чем указанное требование подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, суд принимает доводы ответчика по встречному иску о недопустимости начисления процентов по ст. 395 ГК РФ, поскольку одновременное начисление договорной и законной неустойки является двойной ответственностью должника и противоречит положениям ст. 330 и 395 ГК РФ.


При таких обстоятельствах оснований для взыскания процентов у суда не имеется, в связи с чем встречный иск подлежит частичному удовлетворению в указанном судом размере.

Расходы по госпошлине по встречному иску относятся судом на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Отклоняя первоначальные исковые требований суд исходит из следующего.

На основании абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Данная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом отсутствие признаков существенности нарушения не должно приниматься во внимание.

Данный вывод подтверждается и сформировавшейся судебной практикой по данной категории споров (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 года по делу N А56-8467/2006, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 марта 2007 года по делу А56-19830/2005, Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 305-ЭС15-8749 по делу N А41-49672/14).

Иной подход привел бы к нарушению баланса интереса сторон и поставил бы арендодателя в невыгодное положение, а также противоречил бы принципу диспозитивности гражданских правоотношений.

По общему правилу части 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

При изложенных обстоятельствах можно сделать вывод о том, что повторное заключение договора аренды с арендатором, нарушающим условия договора, не отвечает интересам арендодателя и может привести к негативным последствиям.

Как ранее установлено судом, у истца по первоначальному иску имеется задолженность по арендным платежам и пени.

Исследовав и оценив доводы сторон, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, установив, что в период действия договора аренды арендатором допускались нарушения, выразившиеся в несвоевременной оплате аренды, учитывая установленную в рамках рассмотрения настоящего дела задолженность, суд признает арендатора недобросовестным и приходит к выводу об отсутствии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Поскольку судом не установлено право истца на заключение договора аренды на новый срок, оснований для взыскания каких-либо убытков и истца не имеется, в связи с чем первоначальный иск удовлетворению не подлежит.

Доводы истца об изменении характеристик помещений судом во внимание не принимаются, поскольку несвоевременная уплата арендных платежей или иное нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.

Расходы по госпошлине относятся судом на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614, 621 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать. Встречный иск удовлетворить частично.


Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬКОР" в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "КОММУНАЛЬНО-СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ МОСМЕТРОСТРОЯ" задолженность по арендной плате в размере 642 904 руб., 86 428 руб. 58 коп. неустойки, а также госпошлину в размере 17 502 руб. 08 коп.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья К.А. Кантор

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначейство

Дата 29.12.2021 4:09:42

Кому выдана Кантор Кристина Андреевна