Решение от 5 мая 2024 г. по делу № А40-230844/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-230844/23-133-1198
06 мая  2024 г.
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 06 мая  2024 г.


Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бородулиной И.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

истца - ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БРИДЖ" (109382, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЛЮБЛИНО, КРАСНОДОНСКАЯ УЛ., Д. 24, ЭТ.ПОМ 1.XIII, КОМ. 7, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.04.2014, ИНН: <***>)

к ответчику – ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

содержащего требования, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ,

1. Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Бридж» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:04:0004016:8498, общей площадью 157 кв. м., расположенного по адресу: <...>.

Считать договор заключенным на следующих условиях:

п. 3.1. Цена Объекта составляет 16 612 000 (шестнадцать миллионов шестьсот двенадцать тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО «Центр оценки собственности», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 197 761 (сто девяносто семь семьсот шестьдесят один) руб. 90 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

При участии:

от истца: ФИО1, дов. от 26.09.2023 г., пред. паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО2, дов. № ДГИ-Д-1527/23 от 05.12.2023 г., пред. паспорт, диплом. 



У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БРИДЖ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик), в котором просит урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Бридж» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:04:0004016:8498, общей площадью 157 кв. м., расположенного по адресу: <...>.

Считать договор заключенным на следующих условиях:

п. 3.1. Цена Объекта составляет 16 612 000 (шестнадцать миллионов шестьсот двенадцать тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО «Центр оценки собственности», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 197 761 (сто девяносто семь семьсот шестьдесят один) руб. 90 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

В соответствии с п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», согласно ч. 4 ст. 137 АПК РФ в случае, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, не возражают против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции и дело не подлежит рассмотрению коллегиальным составом, арбитражный суд выносит определение о завершении подготовки дела к судебному разбирательству и открытии судебного заседания. В определении также указывается на отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании суда первой инстанции, мотивы, положенные в основу выводов суда о готовности дела к судебному разбирательству, дата и время открытия этого заседания.

Если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела (ч. 4 ст. 137 АПК РФ).

С учетом изложенных обстоятельств, дело рассмотрено в судебном заседании суда первой инстанции непосредственно после завершения предварительного судебного заседания при отсутствии об этом возражений лиц, участвующих в деле.

Протокольным определением от 23.04.2024 судом в порядке ст. 49 АПК РФ рассмотрено и удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований в соответствии с результатами поступившего экспертного заключения.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик требования не признал.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела,  истец является арендатором нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, общей площадью 157 кв. м, расположенного по адресу: <...>, на основании Договора аренды № 00-00178/15 от 21.04.2015.

23.06.2023 Истец обратился к Ответчику с запросом (вх. № 33-5-107038/23-(0)-0 от 23.06.2023) по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из Государственной собственности города Москвы» в отношение недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>/1.

В ответ на данное обращение Ответчик предоставил проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), согласно п. 3.1. которого, цена Объекта составила 26 606 000 руб. 00 коп.

Истец, не согласившись с предлагаемой в проекте договора купли-продажи ценой недвижимости (нежилого помещения), подал Заявление о подписании договора купли-продажи с разногласиями, составив протокол разногласий с предложением цены Объекта – 9 020 000 рублей 00 коп., приложив Отчет об оценке рыночной стоимости от 18.08.2023 № КС-1808/0162, выполненный ООО «КС-Аналитик», а также три подписанных экземпляра проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).

Ответчик на предложение Истца, изложенное в протоколе разногласий, ответил отказом от 21.08.2023 г. № 33-5-107038/23-(0)-6, которое направил в адрес Истца.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО "БРИДЖ" нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд,  определением от 18.12.2023 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ",  эксперту  ФИО3 по  вопросу:

1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:04:0004016:8496, общей площадью 157 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 по состоянию на 23.06.2023, без учета НДС?

Согласно экспертному заключению ООО "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" от 15.02.2024 (том 2), предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого помещения площадью 132,2 кв. м по адресу: <...>/1 по состоянию на 23.06.2023, составляет 16 612 000 руб. (без учета НДС).

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ  и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу  с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Ответчиком заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта в порядке ст. 86 АПК РФ для дачи пояснений по экспертном заключению, в обоснование заявленного ходатайства ответчик представил Анализ на соответствие требованиям нормативно-правовых документов в области оценочной и судебно-экспертной деятельности заключения эксперта от 15.02.2024.

Данные выводы эксперта ответчиком по существу документально не опровергнуты, а его возражения сводятся к несогласию с выбранными экспертом аналогами спорного имущества.

Доводы относительно недостатков подобранных экспертом объектов-аналогов не подтверждают, что данные обстоятельства могли повлиять на результат оценки, в результате которого стоимость объекта вышла за пределы допускаемой сложившимися методиками погрешности. Определение цены выкупа без учета НДС соответствует налоговому законодательству при выкупе объектов нежилого фонда на основании Закона N 159-ФЗ.

Таким образом, вопрос о необходимости вызова эксперта относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу и является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

При оценке заключения эксперта на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сомнений в обоснованности содержащихся в нем выводов у суда не возникло, доводы заявителя о необходимости вызова эксперта в судебное заседание мотивированы несогласием с выводами, изложенными в представленном заключении, а не наличием сомнений в недостаточной ясности или полноте заключения экспертов, его обоснованности.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о вызове эксперта в судебное заседание.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта,  суд убежден, что выкупная цена объектов недвижимости составляет 16 612 000 руб. (без учета НДС).

Расходы истца по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы в размере 35 000 руб. подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ). Расходы по госпошлине в сумме 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд 



Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Бридж» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:04:0004016:8498, общей площадью 157 кв. м., расположенного по адресу: <...>.

Считать договор заключенным на следующих условиях:

п. 3.1. «Цена Объекта составляет 16 612 000 (шестнадцать миллионов шестьсот двенадцать тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО «Центр оценки собственности», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

п. 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 197 761 (сто девяносто семь семьсот шестьдесят один) руб. 90 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БРИДЖ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ                                                                                   Е.В. Михайлова