Решение от 20 ноября 2017 г. по делу № А46-11785/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-11785/2017
21 ноября 2017 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 14.11.2017.

Решение в полном объёме изготовлено 21.11.2017.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ширяй И.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к акционерному обществу Территориальный проектный институт «Омскгражданпроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска и Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области,

об изменении договора,

в судебном заседании приняли участие:

от истца - ФИО1 (паспорт) по доверенности от 01.06.2015;

от ответчика - ФИО2 (паспорт) по доверенности от 29.07.2016,

У С Т А Н О В И Л:

Омская городская ассоциация общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий (далее – ОГАИВБД, истец, Ассоциация) обратилась в Арбитражный суд Омской области к акционерному обществу Территориальный проектный институт «Омскгражданпроект» (далее – АО «ТПИ «Омскгражданпроект», ответчик) с исковым заявлением, в котором просит изменить договор субаренды № Д-Кр-31-6527/1 от 29.11.2010 земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 06:315, изложив пункт 1.1. в редакции: «Арендатор передает в субаренду Субарендатору часть принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 06:0315 общей площадью 5 629,90 кв.м, в границах согласно прилагаемому чертежу межевания (номер земельного участка - 2), расположенного по адресу: ул. 70 лет Октября (Кировский округ), с местоположением: установлено в 92 м южнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. 70 лет Октября д. 6 (далее - земельный участок), для жилищных нужд и общественно-бытовых целей под строительство жилого дома № 3 (стр.) с блоками обслуживания и местами хранения автотранспорта».

Определением суда от 08.08.2017 к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска. Судебным актом от 16.10.2017 к участию в деле с аналогичным процессуальным статусом привлечено Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области.

В судебном заседании стороны высказались согласно письменным пояснениям.

Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска и Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области, надлежащим образом извещённые о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем дело рассмотрено по существу в отсутствие названных участников арбитражного процесса по имеющимся доказательствам.

Ознакомившись с представленными в материалы дела доказательствами, выслушав доводы сторон, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

ОГАИВБД на основании договора аренды № Д-Кр-31-6527, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 16.09.2006 за номером 55-55-01/115/2006-589, является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 06:315 площадью 11 094 кв.м для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строительство второй очереди жилых домов с блоками обслуживания и местами для хранения автотранспорта.

29.11.2010 сторонами заключён договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 06:0315 общей площадью 11 094 кв.м, расположенного по адресу: ул. 70 лет Октября (Кировский административный округ) местоположение которого установлено в 92 м южнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. 70 лет Октября д. 6, для жилищных нужд и общественно-бытовых целей под строительство третьей очереди жилых домов с блоками обслуживания и местами хранения автотранспорта. В тот же день подписан Акт приёма - передачи земельного участка в субаренду.

30.11.2010 между Ассоциацией и АО ТПИ «Омскгражданпроект» был заключён договор о совместной деятельности № 2, по условиям которого (пункт. 1.1) стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства жилых домов № 3 и № 6 с блоками обслуживания и местами для хранения автотранспорта по ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе г. Омска на земельном участке с кадастровым номером 55:36:11 01 06:315.

Срок начала строительства согласован в пункте 1.2 договора - сентябрь 2012 года. Окончание строительства - сентябрь 2017 года.

Стороны договорились о том, что вкладом АО ТПИ «Омскгражданпроект» в совместную деятельность являлось, в частности, выполнение проектно-изыскательских работ, получение разрешения на строительство, осуществление строительно-монтажных работ за свой счёт.

В свою очередь вкладом Ассоциации в совместную деятельность являлось предоставление в субаренду ответчику земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 06:315 площадью 11 094 кв.м, а также сбор разрешительной документации, в том числе технических условий.

Согласно пункту 2.3 договора ОГАИВБД должна была получить в собственность 10 % от общей площади жилых и нежилых помещений, а также машино-мест каждого объекта.

Также 30.11.2010 стороны заключили дополнительное соглашение к договору о совместной деятельности, которым подтвердили факт исполнения Ассоциацией обязательства по внесению вклада предусмотренного пунктом 2.2 договора – земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 06:315.

АО ТПИ «Омскгражданпроект» получило разрешение на строительство жилого дома № 3, однако строительно-монтажные работы на объекте, в нарушение пункта 1.2 договора, начались только в мае 2013 года.

Генеральным подрядчиком строительства жилого дома № 3 являлось общество с ограниченной ответственностью «Спецмонтаж». При этом по условиям договора генерального подряда застройщик - АО ТПИ «Омскгражданпроект» передал в качестве предоплаты генподрядчику по договорам долевого участия все жилые и нежилые помещения в данных жилых домах.

Осенью 2016 года строительство жилого дома было фактически остановлено.

К этому времени генподрядчиком - обществом с ограниченной ответственностью «Спецмонтаж» по договорам уступки прав требования было продано 122 жилых помещения в жилом доме № 3, что составляет 85 % квартир, а также все нежилые помещения. При этом готовность жилого дома составила менее 50 %.

В письме от 17.05.2016, адресованном ответчику, Ассоциация предложила предоставить информацию о сроках начала строительства жилых домов, заявила о просрочке оплаты арендных платежей по договору субаренды № Д-Кр-31-6527/1 от 29.11.2010 и напомнила о необходимости исполнения обязательств, предусмотренных договором о совместной деятельности; также АО ТПИ «Омскгражданпроект» было предупреждено о последствиях нарушения обязательств, в частности о возможном расторжении договора субаренды земельного участка. Аналогичные письма были направлены Ассоциацией 23.06.2016 и 20.07.2016, но оставлены без ответа.

В то же время в отношении общества с ограниченной ответственностью «Спецмонтаж» определением Арбитражного суда Омской области по делу № А46-10789/2016 введена процедура банкротства - наблюдение.

Просрочка платежей ответчика по договору субаренды составила более 16 месяцев подряд.

26.10.2016, 14.02.2017 и 26.06.2017 Ассоциацией были направлены претензии о необходимости исполнения обязательств, но каких либо действий по ним не принято.

Таким образом, АО ТПИ «Омскгражданпроект» нарушило условия договора о совместной деятельности, а именно, принятое на себя обязательство построить на переданном Ассоциацией в субаренду земельном участке и сдать в эксплуатацию жилой дом № 3.

В этой связи суд соглашается с тем, что истец лишился того, на что рассчитывал при заключении договора о совместной деятельности от 30.11.2010 и договора субаренды № Д-Кр-31-6527/1 от 29.11.2010, именно 10 % площади жилых и нежилых помещений в жилых домах №№ 3, 6 по ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе г. Омска, а также арендных платежей по договору субаренды.

Указанное свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора, а значит, и о праве истца требовать изменения его условий.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По причине существенного нарушения ответчиком договора 03.07.2017 Ассоциация направила в адрес АО ТПИ «Омскгражданпроект» соглашение об изменении договора субаренды № Д-Кр-31-6527/1 от 29.11.2010, где предложила изложить пункт 1.1. в следующей редакции: «Арендатор передает в субаренду Субарендатору часть принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 06:0315 общей площадью 5 629,90 кв.м, в границах согласно прилагаемому чертежу межевания (номер земельного участка-2), расположенного по адресу: ул. 70 лет Октября (Кировский округ), с местоположением: установлено в 92 м южнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. 70 лет Октября д. 6 (далее - земельный участок), для жилищных нужд и общественно-бытовых целей под строительство жилого дома № 3 (стр.) с блоками обслуживания и местами хранения автотранспорта».

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В предложенный срок дополнительное соглашение к договору субаренды ответчиком не подписано, в связи с чем ОГАИВБД обратилось в суд с настоящим требованием.

Суд полагает необходимым изменить договор субаренды № Д-Кр-31-6527/1 от 29.11.2010 земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 06:315, изложив пункт 1.1 в следующей редакции: «Арендатор передает в субаренду Субарендатору часть принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 06:0315 общей площадью 5 629,90 кв.м, в границах согласно прилагаемому чертежу межевания (номер земельного участка - 2), расположенного по адресу: ул. 70 лет Октября (Кировский округ), с местоположением: установлено в 92 м южнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. 70 лет Октября д. 6 (далее - земельный участок), для жилищных нужд и общественно-бытовых целей под строительство жилого дома № 3 (стр.) с блоками обслуживания и местами хранения автотранспорта».

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах»).

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

В конкретном рассматриваемом случае указанные в соглашении об изменении договора субаренды площадь и границы части земельного участка определены в соответствии с чертежом межевания, выполненным в порядке, предусмотренном статьёй 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при подготовке проекта межевания территории в границах земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:11 01 06:314, 55:36:11 01 06:315 и 55:36:11 01 06:316 (распоряжение департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска 22.09.2016 № 2246).

При таких обстоятельствах требования ОГАИВБД являются законными и обоснованными.

В связи с удовлетворением исковых требований бремя несения судебных расходов возлагается на АО ТПИ «Омскгражданпроект».

При изготовлении решения в полном объёме судом выявлена опечатка, допущенная в резолютивной части машинописного текста решения, выразившаяся в неверном указании реквизитов договора субаренды.

Руководствуясь статьёй 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным исправить допущенную ошибку, не изменяя существа вынесенного судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Омской области именем Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

требования Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Изменить договор субаренды № Д-Кр-31-6527/1 от 29.11.2010 земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 06:315, изложив пункт 1.1. в редакции: «Арендатор передает в субаренду Субарендатору часть принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 06:0315 общей площадью 5 629,90 кв.м, в границах согласно прилагаемому чертежу межевания (номер земельного участка - 2), расположенного по адресу: ул. 70 лет Октября (Кировский округ), с местоположением: установлено в 92 м южнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. 70 лет Октября д. 6 (далее - земельный участок), для жилищных нужд и общественно-бытовых целей под строительство жилого дома № 3 (стр.) с блоками обслуживания и местами хранения автотранспорта».

Взыскать с акционерного общества Территориальный проектный институт «Омскгражданпроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Чернышев