Решение от 27 июня 2018 г. по делу № А11-4298/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-4298/2017
г. Владимир
27 июня 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 20.06.2018.

Полный текст решения изготовлен 27.06.2018.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда 600025, <...>, дело по иску индивидуального предпринимателя Ширинова Яфета Шафи Оглы (г.Иваново, ОГРНИП 308370234000109) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (Владимирская область, г.Кольчугино, ОГРНИП 314332610000013) о взыскании 6 537 520 руб.; при участии: от истца ФИО4- по доверенности от 22.03.2017 № 37АА0983384 (сроком действия на 5 лет, нотариально удостоверена), от ответчика ФИО3- лично (предъявлен паспорт), установил.

Индивидуальный предприниматель Ширинов Яфет Шафи Оглы обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании расходов по устранению недостатков здания, расположенного по адресу: <...>, в сумме 6 537 520 руб.

Исковые требования основаны на статьях 309, 469, 470, 476, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим качеством переданного по договору купли-продажи от 25.05.2015 здания магазина.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и в дополнении к нему с требованием истца не согласился, указав, что невозможно достоверно установить причины, характер образования и период возникновения недостатков в здании, поскольку изложенные истцом факты носят ретроспективный характер; выявленные истцом недостатки не являются скрытыми; истцом не представлено доказательств, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента; в договоре купли-продажи от 25.05.2015 отсутствуют условия о качестве здания, а в передаточном акте указано, что покупатель претензий к качеству здания не имеет; осмотр здания специалистами ООО "База" и ООО "Инвестпроект" проводился в отсутствие ответчика; заказчиком обследования ООО "Инвестпроект" являлся арендатор, а не истец.

Ответчик представил предварительный договор от 13.02.2015, заключенный с истцом, по условиям которого готовность здания была следующей: закрытый контур из сэндвич-панелей, ввод тепла, электричества воды, канализации, бетонные полы на 2-х этажах, плитка половая на втором этаже, 2 туалета, крыша из сэндвич-панелей, земельный участок. Полагает, что о наличии системы водоотвода с крыши, отмостки вокруг здания, опалубке в грунте стороны не договаривались.

Также ответчиком представлен акт осмотра вскрытия пола от 19.02.2017.

Ответчик указал, что истцом произведена перепланировка здания (возведение массивной перегородки), которая и повлекла за собой разрушение несущих конструкций здания, в подтверждение чего представил заключение ООО "Ладпроект" № 30/01-17 по результатам обследования технического состояния строительных конструкций перекрытия здания, в котором отражено, что строительные конструкции перекрытия (за исключением участка под массивной перегородкой в осях 6-7) не изменяют прочность, устойчивость и другие характеристики надежности здания, соответствуют требованиям эксплуатационной надежности и безопасности, обеспечивают возможность их дальнейшей эксплуатации.

Также ответчик передал в материалы дела DVD-диск с видеозаписью осмотра здания 19.02.2017 в присутствии ФИО5, по результатам которого, по его мнению, дефектов здания не обнаружено.

Возражая против доводов ответчика, истец пояснил, что при заключении договора купли-продажи от 25.05.2015 продавец предоставил покупателю проектную документацию магазина, разрешение на строительство магазина от 08.12.2014, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.03.2015, акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 19.03.2015 № 1, в связи с чем у истца на момент приобретения не было сомнений относительно качества переданного здания.

Также истец пояснил, что в настоящее время им выполнены работы по капитальному ремонту здания (представлены договор подряда от 17.04.2017 № 45/17 с ООО "БизнесСтрой", акт о приемке выполненных работ от июня 2017 № 1 на сумму 7 401 454 руб.42 коп.). Поведены следующие работы: ремонт пола по грунту, усиление каркаса, усиление существующего перекрытия, усиление главных и вспомогательных балок перекрытия, замена перегородок на втором этаже в осях 6-8, ремонт отмосток, окраска металлической лестницы, вывозка строительного мусора.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

25.05.2015 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с пунктом 1 которого продавец продал, а покупатель купил в целом следующее недвижимое имущество: здание магазина, назначение: нежилое здание, площадь 880,8 кв.м, количество этажей 2, адрес объекта: <...>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания магазина, общая площадь 716 кв.м, адрес объекта: <...> кадастровый номер 37:03:010115:693.

В соответствии с пунктом 3 договора указанные объекты недвижимости продаются по соглашению сторон за 26 000 000 руб., в том числе здание магазина – 25 000 000 руб., земельный участок – 1 000 000 руб.

Пунктом 6 договора стороны согласовали, что покупатель претензий к качеству покупаемых объектов не имеет.

Объекты недвижимости переданы продавцом покупателю по передаточному акту от 25.05.2015, в котором также отражено, что принятая недвижимость соответствует условиям договора купли-продажи от 25.05.2015; претензий по передаваемой недвижимости на момент подписания договора купли-продажи у покупателя к продавцу не имеется.

Переход права собственности на здание и земельный участок зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области 02.06.2015.

Как пояснил истец, он предоставил в аренду помещения в здании магазина АО "Тандер" по договорам аренды от 15.07.2015 № ИвФ/45715/15 и от 15.07.2015 № ИвФ/45710/15.

В связи с обнаружением различных дефектов в период эксплуатации арендатором здания истец обратился к ООО "База" для проведения обследования. По итогам осмотра составлено техническое заключение № 0606/16-ТЗ, в котором отражено, что при проведении в июне 2016 года технического обследования строительных конструкций здания выявлен ряд дефектов, основной причиной которых являются нарушения технологии производства строительно-монтажных работ, а именно: некачественно выполнена система водоотвода с кровли здания, некачественно выполнена отмостка вокруг здания с отсутствием вертикальной планировки надлежащего качества, недостаточное количество продольных и поперечных связей между колоннами, оставление деревянной опалубки в грунте, некачественно выполненный подвесной потолок на втором этаже здания, некачественно выполненные стыки конструкции кровли.

27.10.2016 между истцом и АО "Тандер" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 15.07.2015 № ИвФ/45710/15, согласно которому в связи с аварийным состоянием здания (происходит вымывание грунта, просадка здания с возможностью внезапного обрушения конструкций) ФИО5 обязуется за свой счет своими силами или силами третьих лиц восстановить состояние здания.

Для получения информации о состоянии конструкций и грунтов АО "Тандер" обратилось к ООО "Инвестпроект", которым подготовлено техническое заключение № 2210-37/16. В данном заключении отражено, что в результате комплексного технического обследования, проведенного в октябре 2016 года, выявлено несоответствие основных конструкций здания за исключением колонн, проекту строительства, несоответствия отражены в таблице № 1.

ООО "База" разработало рабочую документацию по капитальному ремонту здания, на основании которой ООО "Центр проектного и стоимостного инжиниринга" составило сметную документацию на капитальный ремонт здания. Согласно сметной документации стоимость капитального ремонта здания составила 6 537 520 руб.

Полагая, что выявленные ООО "База" и ООО "Инвестпроект" недостатки являются скрытыми, которые покупатель не мог обнаружить визуальным путем в момент заключения договора, 25.11.2016 истец направил в адрес ответчика претензию о выявлении скрытых недостатков и стоимости работ по их устранению.

01.12.2016 ФИО3 составил расписку, в которой указал, что готов выполнить работы по устранению недостатков при строительстве здания (выявленных в процессе эксплуатации) по утвержденному проектному решению ООО "База" к 31.05.2016.

Сторонами было подписано соглашение без даты и номера о том, что после приобретения здания ФИО5 были обнаружены следующие скрытые недостатки, о которых он не был поставлен в известность ФИО3; ФИО5 дает согласие на начало работ по исправлению ранее выявленных скрытых недостатков ФИО3 согласно проектно-рабочей документации.

В связи с неустранением ответчиком недостатков здания в добровольном порядке истец 29.03.2017 направил в адрес ответчика претензию с требованием возместить расходы по устранению недостатков здания в размере 6 537 520 руб., которая осталась без ответа.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с положениями статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предмет доказывания по настоящему делу входит факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятого на себя обязательства, наличие и размер понесенных истцом убытков и причинно-следственная связь между ненадлежащим исполнением обязательств и возникшими убытками.

По ходатайству сторон определением от 12.12.2017 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено специалисту автономной некоммерческой организации "Судебный эксперт" ФИО6, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- соответствуют ли выполненные строительные работы по возведению здания магазина, расположенного по адресу: <...>, проектной документации;

- установить, имелись ли дефекты здания магазина, зафиксированные при обследовании в техническом отчете № 2210-37/16 ООО "Инвестпроект" и техническом заключении № 0606/16-ТЗ ООО "База";

- что явилось причиной выявленных дефектов – отступление от проектной документации, действующих норм и правил в строительстве либо ненадлежащая эксплуатация объекта;

- носят ли выявленные дефекты очевидный характер или являются скрытыми дефектами;

- могли ли быть обнаружены выявленные дефекты при обычном способе приемки здания на момент заключения договора купли-продажи (май 2015 года);

- соответствуют ли работы, предусмотренные рабочей документацией ООО "База" по капитальному ремонту здания магазина объему работ, необходимых для устранения выявленных дефектов;

- имеются ли какие-либо строительные дефекты здания магазина, расположенного по адресу: <...>;

- если строительные дефекты имеются, то каков срок их возникновения и какова причина возникновения обнаруженных дефектов;

- является ли стена, возведенная из строительных блоков на втором этаже здания магазина, нормальной нагрузкой для перекрытия между первым и вторым этажами здания; какова масса данной стены и каково влияние ее на прочность конструкции здания;

- имеются ли строительные дефекты, которые делают невозможной эксплуатацию здания.

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 26.02.2018 № 13/18, в котором отражено следующее:

- выполненные строительные работы по возведению здания магазина не соответствуют проектной документации;

- зафиксированные дефекты при обследовании в техническом отчете № 2210-37/16 ООО "Инвестпроект" и техническом заключении № 0606/16-ТЗ ООО "База" имеют место быть, часть дефектов устранена;

- причиной выявленных дефектов явилось отступление от проекта и нарушение действующих норм и правил в строительстве;

- выявленные дефекты носят очевидный характер (бетон уложен без арматуры по несъемной опалубке из оцинкованного профилированного листа; в конструкциях кровли отсутствует мембрана, стеклохолст, минераловатная плита ППЖ-200 мм, несущий стальной профилированный настил, пароизоляционная пленка ТехноНИКОЛЬ; протечки кровли; нарушение целостности подвесного потолка типа "Армстронг"; отсутствие второго эвакуационного выхода), часть дефектов была исправлена, часть дефектов имела скрытый характер;

- на момент заключения договора купли-продажи (май 2015 года) было возможно определить ненадлежащим образом выполненные конструкцию кровли и планировку здания (отсутствие второго эвакуационного выхода); остальные дефекты определить на момент заключения договора купли-продажи было невозможно, они возникли в процессе эксплуатации здания;

- работы, предусмотренные рабочей документацией ООО "База" по капитальному ремонту здания магазина, соответствуют объему работ, необходимых для устранения выявленных дефектов;

- на момент осмотра здания имеются следующие неустраненные дефекты: разрушенный подвесной потолок типа "Армстронг", не устранены следы протечек кровли, не устранены следы от ремонта кровли, не выполнена проектная конструкция кровли здания, не выполнена проектная планировка здания;

- дефекты, связанные с отступлением от проекта, возникли изначально, малозначительные дефекты возникли в процессе эксплуатации здания и связаны с нарушением СНиП (некачественные выполнение строительных работ);

- возведенная стена из строительных блоков на втором этаже здания является нормальной нагрузкой для перекрытия между первым и вторым этажами здания;

- масса демонтированной стены составляла 7,0 тонн; на правильно возведенную конструкцию плиты перекрытия стена не имеет никакого влияния; на ранее выполненную плиту перекрытия стена могла оказывать негативное влияние, так как плита перекрытия была выполнена без несущего арматурного каркаса;

- на момент обследования здания нет дефектов, препятствующих эксплуатации здания.

В судебном заседании 23.05.2018 по ходатайству ответчика был допрошен эксперт ФИО6, пояснения которого отражены на материальном носителе аудиозаписи протокола судебного заседания. По вопросу влияния стены, возведенной на втором этаже, на плиты перекрытия, эксперт пояснил, что на правильно возведенную конструкцию плиты перекрытия стена не имела бы никакого влияния; на ранее выполненную плиту перекрытия стена могла оказывать негативное влияние, так как плита перекрытия в нарушение проекта была выполнена без несущего арматурного каркаса.

Эксперт, проводивший исследование, имеет надлежащую квалификацию, был в соответствии с законодательством Российской Федерации предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований не доверять заключению не имеется. Кроме того, отвода эксперту, либо ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы со стороны ответчика не заявлено.

Таким образом, как следует из материалов дела, в том числе представленных сторонами фото- и видеоматериалов, при подписании договора покупатель не был осведомлен о недостатках отчуждаемого здания, которые являются скрытыми (за исключением конструкции кровли), у покупателя к продавцу не имелось претензий по передаваемому помещению (пункт 6 договора, передаточный акт), недостатки были выявлены в процессе эксплуатации здания в 2016 году. Выявленные покупателем недостатки возникли, как установлено в заключении судебной экспертизы от 26.02.2018 № 13/18, в результате отступлений от проекта, в связи с чем невозможна нормальная эксплуатация здания. При этом из пояснений истца следует, что приобретая здание магазина у ответчика, при наличии представленного разрешения на ввод в эксплуатацию здания и иных документов, у него не возникло сомнений относительно невыполнения продавцом строительных норм и правил при возведении здания.

Довод ответчика о том, что договором купли-продажи от 25.05.2015 условия о качестве продаваемого объекта недвижимости не были предусмотрены, отклоняется судом, поскольку при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется; если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, обнаруженные истцом недостатки препятствовали использованию объекта в целях, указанных в договоре купли-продажи (здание магазина). Доказательств иного ответчиком не представлено. Более того, в данном случае цель приобретения истцом объекта ответчику была известна, объект недвижимости изначально строился как магазин, что ответчиком не оспаривается.

Показания свидетеля ФИО7, допрошенного в судебном заседании 23.05.2018, судом не могут быть приняты во внимание в качестве доказательства соответствия здания строительным нормам и правилам, поскольку они противоречат выводам судебной экспертизы, тогда как из объяснений свидетеля следует, что он не имеет какого-либо специального образования.

Ссылка ответчика на условия предварительного договора от 13.02.2015 отклоняется судом по следующим причинам.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Суд установил, что в предусмотренный предварительным договором срок (15.04.2015) основной договор сторонами не заключен, в связи с чем обязательства по предварительному договору прекратились 15.04.2015.

Представленный ответчиком акт обследования от 19.02.2017 суд также не может принять во внимание, поскольку он составлен в отсутствие ФИО5, который отрицает изложенные в данном акте сведения.

С учетом изложенного заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 17, 110, 167-171, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя Ширинова Яфета Шафи Оглы убытки в сумме 6 537 520 руб., а также 55 687 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в срок, не превышающий месяца с момента его вынесения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В.Романова