Решение от 30 августа 2017 г. по делу № А60-29090/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-29090/2017
31 августа 2017 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2017 года

Полный текст решения изготовлен 31 августа 2017 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи П.Б. Ванина при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.М. Ипполитовой рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Арсенал и К» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету по управлению имуществом Березовского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) третье лицо федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО1, представитель по доверенности от 01.08.2017г., ФИО2, представитель по доверенности от 19.01.2017г.,

от ответчика ФИО3, представитель по доверенности № 24 от 24.05.017г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка № 39 от 04.05.2016г. (в редакции дополнительного соглашения от 05.12.2016г.) с кадастровым номером 66:36:0108001:284 площадью 85392 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская область, г. Березовский, в 60 м на восток от участка по ул. Жильцова, 1, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – земельный участок (территория) общего пользования и обязании в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу принято от ООО «Арсенал и К» по акту приема-передачи земельный участок, в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки погасить в ЕГРН запись о государственной регистрации договора аренды.

В судебном заседании истец на требованиях настаивает, ответчик иск не признал по основаниям, указанным в отзыве и при этом пояснил, что на земельный участок обременен правами граждан, участников долевого строительства.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Между Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа (далее – арендодатель, Комитет) и ООО «Арсенал и К» (далее – арендатор, общество «Арсенал и К») заключен договор №39 от 04.05.2016 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0108001:284, площадью 85 392,0 кв.м под малоэтажное жилищное строительство по адресу: Свердловская область, г. Березовский, в 60 м на восток от участка по ул. Жильцова, 1.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.07.2017 по делу № А60-22772/2017 установлено, что общество «Арсенал и К» свое обязательство по внесению арендных платежей по договору № 39 от 04.05.2016 за период с 01.07.20163 по 31.03.2017 в сумме 4 248 142,44 руб. не исполнило. При этом ответчик наличие задолженности не оспаривал.

Указанным решением исковые требования Комитета удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Арсенал и К" в пользу Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа взыскан долг в размере 4 248 142 рубля 44 копейки, а также неустойка за период с 01.07.2016г. по 31.03.2016г. в размере 200 000 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В п. 1 дополнительного соглашения от 05.12.2016 к договору аренды №39 от 04.05.2016 г. стороны изменили редакцию п. 1.1. договора аренды, заменив слова: «Разрешенное использование земельного (назначение) участка: под малоэтажное строительство» на «Разрешенное использование земельного (назначение) участка: земельный участок (территория) общего пользования».

В связи с этим, полагая, что земли общего пользования не могут быть переданы в арендное пользование, поскольку обслуживают интересы неограниченного круга лиц, истец обратился в суд с настоящим иском о признании недействительным договора аренды в целом.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению на основании следующего.

Согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В соответствии с п.12 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Как пояснили представители истца в судебном заседании, изменение договора аренды произведено в связи с принятием Администрацией Березовского городского округа постановления № 436 от 28.06.2016 о внесении изменений в постановление администрации от 11.04.2013 № 211 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории под строительство жилых домов в г. березовском свердловской области в составе планировочного жилого района «Лесозаводский».

При этом общество «Арсенал и К» является застройщиком, строительство на земельном участке завершено только в отношении части земельных домов, земельный участок был предоставлен не только для строительства жилых домов, но также и для строительства дорог с целью обеспечения ведения строительства.

Из материалов дела не следует, что дороги как объекты недвижимости были построены, введены в эксплуатацию и переданы в муниципальную собственность. Вместе с тем, из измененной редакции договора следует, что предметом аренды является участок отнесенный к землям общего пользования.

Следовательно, указание в п. 1.1. договора аренды на то, что «разрешенное использование земельного (назначение) участка: земельный участок (территория) общего пользования» не соответствует как указанным положениям ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 85 Земельного кодекса РФ, так и фактическому использованию участка, который используется для обеспечения обществом «Арсенал и К» функций застройщика с целью завершения строительства всех домов.

Таким образом, истец необоснованно полагает, что договор аренды №39 от 04.05.2016 г. должен быть признан недействительным в целом.

По мнению суда, недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ является только п. 1.1. договора в части указания в пункте 1.1 договора разрешенного использования: «земельный участок (территория) общего пользования».

Согласно п.п. 73, 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Помимо этого, истец не представил доказательства того, что он завершил строительство жилых домов, а также дорог, то есть, прекратил использование земельного участка.

В связи с этим, договор аренды необходимо считать заключенным в отношении земельного участка с разрешенным использованием земельного (назначением) участка: под малоэтажное строительство.

О правомерности таких выводов говорит также и то, что 01.07.2016 в ЕГРП зарегистрированы права граждан участников долевого строительства, а именно, ипотека в силу закона прав на земельный участок с кадастровым номером 66:35:0108001:284.

До тех пор, пока записи об ипотеке в силу закона не погашены, обязательства застройщика перед гражданами не могут считаться исполненными, поскольку само строительство домов не завершено и, следовательно, не прекращено использование ответчиком земельного участка для целей обеспечения строительства.

Признание договора аренды недействительным в целом повлечет нарушение прав участников долевого строительства.

В связи с этим, признание недействительным п. 1.1. договора аренды в указанной части направлено на приведение указанного в измененной редакции договора разрешенного использования: земельный участок (территория) общего пользования в соответствие с фактическим использованием: под малоэтажное строительство.

Помимо этого, суд принимает во внимание то, что предъявление настоящего иска направлено, прежде всего, на возможность пересмотра судебного решения от 10.07.2017 по делу № А60-22772/2017, которым с ответчика взыскана задолженность за пользование земельным участком и при рассмотрении которого ответчик не доказал и, в связи с этим, судом не установлено, что ответчик не пользовался земельным участком по договору №39 от 04.05.2016 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0108001:284, площадью 85 392,0 кв.м под малоэтажное жилищное строительство.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковое заявление удовлетворить частично

Признать недействительным договор аренды земельного участка № 39 от 04.05.2016г. в редакции дополнительного соглашения от 05.12.2016г. в части указания в пункте 1.1 договора: «земельный участок (территория) общего пользования».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Арсенал и К» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в иске отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

СудьяП.Б. Ванин