Решение от 15 ноября 2017 г. по делу № А68-7772/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, г. Тула, Красноармейский пр-т, 5. Тел. (4872) 250-800 (факс)

http://www.my.arbitr.ru http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А68-7772/2017
город Тула
15 ноября 2017 года
Дата объявления резолютивной части решения: 8 ноября 2017 года

Дата изготовления решения в полном объеме: 15 ноября 2017 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Большакова Д. В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Проба» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (ОГРН <***> ИНН <***>), третье лицо: министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), о признании незаконным отказа в государственной регистрации права

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Проба»: ФИО2 – представителя по доверенности от 14.06.2017 № 2

от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области: ФИО3 – представителя по доверенности от 12.07.2017 № 02/1-32/74

от министерства имущественных и земельных отношений Тульской области: ФИО4 – представителя по доверенности от 19.07.2017 № 29-01-28/11134

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Проба» (далее – ООО «Проба», общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнения от 08.11.2017) к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее – управление Росреестра по Тульской области, управление, регистрирующий орган) о признании незаконным уведомления от 24.07.2017 № 71/001/009/2017-4166 об отказе в государственной регистрации права на вновь созданное торгово-офисное здание и обязании осуществить государственную регистрацию права на торгово-офисное здание с кадастровым номером 71:30:050416:1074, расположенное по адресу: г. Тула, Центральный район, Новомосковское шоссе.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее – министерство).

Управление Росреестра по Тульской области возражало против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве от 14.09.2017 № 02/03-19820.

Министерство позицию по спору изложило в письменных пояснениях от 03.11.2017.

Как следует из материалов дела, общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание с кадастровым номером 71:30:050416:1074, общей площадью 963 кв.м, расположенное по адресу: г. Тула, Центральный район, Новомосковское шоссе, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.03.2017 № RU71326000-011/17, договора аренды земельного участка от 15.09.2011 № 11Ц2637.

По результатам рассмотрения заявления регистрирующим органом 25.04.2017 принято решение (уведомление № 71/001/009/2017-4166) о приостановлении государственной регистрации, а 24.07.2017 – решение (уведомление № 71/001/009/2017-4166) об отказе в ней.

Государственный регистратор пришел к выводу о невозможности регистрации права по причине истечения срока действия договора аренды земельного участка на момент ввода в эксплуатацию расположенного на нем объекта.

Не согласившись с отказом, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), а также разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно данному Закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных данным Законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В силу части 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

При этом, как установлено частью 2 указанной статьи, государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Из материалов дела следует, что спорное торгово-офисное здание, площадью 963 кв.м, расположенное по адресу: г. Тула, Центральный район, Новомосковское шоссе, кадастровый номер 71:30:050416:1074, возведено обществом «Проба» на основании разрешения на строительство от 30.05.2014 № RU71326000-131/14.

Объект введен в эксплуатацию в соответствии с выданным управлением градостроительства и архитектуры администрации города Тулы разрешением от 28.03.2017 № RU71326000-011/17.

В качестве правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором выстроено здание, обществом представлен договор от 15.09.2011 № 11Ц2637 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:050416:124, площадью 11 524 кв.м, находящегося по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир нежилое здание; участок находится примерно в 68 м от ориентира по направлению на северо-восток; почтовый адрес ориентира: г. Тула, Центральный район, Новомосковское шоссе, 2.

Участок предоставлен обществу для строительства здания административно-торгового назначения (пункт 2.1 договора).

Договор заключен между министерством имущественных и земельных отношений Тульской области (арендодатель) и обществом «Проба» (арендатор) сроком на 3 года (пункт 3.1), является актом приема-передачи земельного участка (пункт 5.1) и зарегистрирован управлением Росреестра по Тульской области 26.07.2012.

Дополнительным соглашением от 29.06.2015 стороны продлили срок аренды участка до 26.07.2016.

Названное соглашение также зарегистрировано управлением 10.08.2015.

Общие положения об аренде регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Регистрирующий орган полагает, что в спорной ситуации договор от 15.09.2011 № 11Ц2637 после истечения срока аренды земельного участка не возобновился на неопределенный срок, поскольку дополнительным соглашением от 29.06.2015 данный срок уже был продлен арендатору до 26.07.2016.

При этом управление ссылается на положения подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), согласно которым предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Арбитражный суд не может согласиться с такой позицией в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Пунктом 2 статьи 422 ГК РФ определено, что, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30-30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

На момент заключения договора аренды № 11Ц2637 (15.09.2011) действовали правила статьи 30 ЗК РФ, устанавливающие возможность предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности без предварительного согласования мест размещения объектов (такое предоставление осуществлялось исключительно на торгах) и с предварительным согласование мест размещения объектов (такое предоставление осуществлялось без торгов, но с соблюдением, установленной пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ процедуры, включающей информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, проведение работ по формированию земельного участка и его постановки на кадастровый учет).

Как следует из материалов дела, земельный участок под строительство здания административно-торгового назначения был предоставлен обществу «Проба» без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта (постановление администрации города Тулы от 24.12.2008 № 5180).

Вступившим в силу с 01.03.2015 Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» статьи 28-34 ЗК РФ признаны утратившими силу, Кодекс дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.

Таким образом, при наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства собственник такого объекта имеет право пробрести земельный участок в аренду без проведения торгов.

Следовательно, договор от 15.09.2011 № 11Ц2637 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:050416:124 согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в абзаце третьем пункта 1 постановления от 17.11.2011 № 73, после истечения срока действия возобновился на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Аналогичной позиции придерживается и арендодатель земельного участка – министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, что подтверждается письмом от 11.05.2017 № 29-01-28/7088, представленным в материалы регистрационного дела, и письменными пояснениями от 03.11.2017, данными в ходе судебного разбирательства.

В связи с изложенным ссылка управления Росреестра по Тульской области на то, что дополнительным соглашением от 29.06.2015 срок аренды уже однократно продлялся арендатору для завершения строительства торгово-офисного здания, признается судом несостоятельной.

При этом суд также отмечает, что положения пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, на которые ссылается регистрирующий орган в обоснование своей позиции по спору, не содержат указаний на то, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, прекращает действие после истечения его срока.

Таким образом, обстоятельства дела свидетельствуют о том, что на момент ввода торгово-офисного здания в эксплуатацию срок действия договора аренды земельного участка не истек.

На основании изложенного арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа заявителю в государственной регистрации права собственности на спорный объект, в связи с чем удовлетворяет заявленные требования в полном объеме.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию с управления в пользу общества.

Государственная пошлина в размере 3 000 рублей, перечисленная заявителем по платежному поручению от 29.07.2017 № 16, является излишне уплаченной, в связи с чем подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 104 АПК РФ, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области об отказе в государственной регистрации права от 24.07.2017 № 71/001/009/2017-4166.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области зарегистрировать за обществом с ограниченной ответственностью «Проба» право собственности на торгово-офисное здание с кадастровым номером 71:30:050416:1074, расположенное по адресу: г. Тула, Центральный район, Новомосковское шоссе.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Проба» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Проба» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 29.07.2017 № 16.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья Д. В. Большаков