Решение от 14 августа 2018 г. по делу № А10-3193/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А10-3193/2018
14 августа 2018 года
г. Улан-Удэ



Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 14 августа 2018 года.


Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Салимзяновой Л.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Исполняющего обязанности Прокурора Республики Бурятия к Администрации муниципального образования сельское поселение «Иволгинское» Иволгинского района Республики Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 671050, ул. Ленина, д. 23, с. Иволгинск, Иволгинский район, Республика Бурятия), Обществу с ограниченной ответственностью «Жасмин» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 670042, ул. Тобольская, д. 91А, г. Улан-Удэ, Республика Бурятия) о признании недействительными пункта 2.4, подпункта «г» пункта 4.1 в части, пункта 5.1 в части, пункта 5.5, пункта 7.2 в части договора аренды земельного участка №8 от 02.02.2017,


при участии в заседании:

от истца: ФИО2, помощник прокурора,

от ответчика Администрации МО СП «Иволгинское» Иволгинского района Республики Бурятия: не явился, извещен,

от ответчика ООО «Жасмин»: не явился, извещен;





установил:

Исполняющий обязанности Прокурора Республики Бурятия обратился в арбитражный суд с иском к Администрации муниципального образования сельское поселение «Иволгинское» Иволгинского района Республики Бурятия , Обществу с ограниченной ответственностью «Жасмин» о признании недействительными пункта 2.4, подпункта «г» пункта 4.1 (в части, предусматривающей право арендодателя досрочно, в одностороннем порядке расторгнуть договор при невыполнении п.2.4 договора), пункта 5.1 (в части, предусматривающей право арендатора передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка, ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем нового арендатора земельного участка и право арендатора на продление договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока договора), пункта 5.5, пункта 7.2 (в части, предусматривающей право арендодателя выписать предписание по устранению допущенных нарушений в случае невыполнения обязательств по содержанию прилегающей территории или сооружения (п.2.4 договора)) договора аренды земельного участка №8 от 02.02.2017.

В обоснование исковых требований истец (далее - Прокурор) указал, что на основании постановления Администрации муниципального образования сельское поселение «Иволгинское» Иволгинского района Республики Бурятия (далее – Администрация) от 02.02.2017 №33 между Администрацией и ООО «Жасмин» (далее – Общество) заключен договор аренды земельного участка №8 от 02.02.2017, согласно которому Администрацией передан в аренду Обществу сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 03:08:080244:121, площадью 1 498 кв.м, расположенный по адресу: Республика Бурятия, <...>. Категория земель – земли населенных пунктов. Разрешенное использование – для размещения юрточного комплекса.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Бурятия 09.02.2017.

Истец указал, что пункт 2.4, подпункт «г» пункта 4.1 в части, пункт 7.2 в части противоречат требованиям пункта 14 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ. Абзац 3 пункта 5.1 договора противоречит требованиям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. Абзац 4 пункта 5.1 договора противоречит требованиям подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Пункт 5.5 договора не соответствует нормам статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

В качестве правового обоснования истец сослался на статьи 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик Администрация МО СП «Иволгинское» Иволгинского района Республики Бурятия в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовым уведомлением №67000824879597.

Ответчик ООО «Жасмин» в судебное заседание не явилось, считается извещенным надлежащим образом в порядке части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Определение, направленное ответчику заказным судебным письмом №67000824879580 возвращено отделением почтовой связи за истечением срока хранения.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена судом на официальных сайтах Арбитражного суда Республики Бурятия и Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.

До судебного заседания от ответчика Администрации поступило ходатайство о рассмотрение дела в отсутствие представителей. В ходатайстве указано, что с исковыми требованиями ответчик согласен.

Ответчик ООО «Жасмин» отзыв на исковое заявление не представил.

Согласно части 4 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом последствия.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения истца, суд установил следующее.

Частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено право прокурора обращаться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с договором аренды земельного участка №8 от 02.02.2017 Администрация (арендодатель) сдает, а Общество (арендатор) принимает и использует на условиях аренды сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 03:08:080244:121, площадью 1498 кв.м, местоположение: Республика Бурятия, <...>. Категория земель – земли населенных пунктов. Разрешенное использование – для размещения юрточного комплекса.

Пунктом 3.2 установлен размер ежегодного платежа в сумме 8 212 руб. 93 коп.

Существенные условия об объекте аренды, арендной плате сторонами согласованы, между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, регулируемые норами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Передаточным актом от 02.02.2017 указанный земельный участок передан арендатору.

Государственная регистрация договора аренды произведена 09.02.2017.

В соответствии со статьей 422 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Прокурором заявлено, что пункт 2.4, подпункт «г» пункта 4.1 (в части), пункт 5.1 (в части), пункт 5.5, пункт 7.2 (в части) договора аренды земельного участка №8 от 02.02.2017 заключены ответчиками с нарушением действующего законодательства и являются недействительным.

Рассмотрев требование прокурора о признании недействительными указанных пунктов договора, суд установил следующее.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что арендатор обязуется на прилегающей территории в зоне 10 м от границы здания (сооружения) проводить ежедневную уборку.

Согласно абзацу 5 подпункта «г» пункта 4.1 договора арендодатель имеет право досрочно, в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае невыполнения пунктов 2.3 и 2.4 договора.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что в случае не выполнения обязательств по содержанию прилегающей территории или сооружения (п.2.3, 2.4 договора), арендодатель имеет право выписать предписание по устранению допущенных нарушений.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

Предметом договора является аренда земельного участка с кадастровым номером 03:08:080244:121, площадью 1498 кв.м, расположенный по адресу Республика Бурятия, <...>.

Между тем, оспариваемые условия договора аренды, устанавливающие в качестве обязанностей арендатора проведение на прилегающей территории в зоне 10 м от границы здания (сооружения) ежедневной уборки, дающие право арендодателю на выдачу предписаний по устранению допущенных нарушений и на расторжение досрочно, в одностороннем порядке, договора за невыполнение этих обязанностей, влекут за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом договора аренды.

Следовательно, пункт 2.4, подпункт «г» пункта 4.1 договора в части, предусматривающей право арендодателя досрочно, в одностороннем порядке расторгнуть договор при невыполнении п.2.4 договора и пункт 7.2 в части, предусматривающей право арендодателя выписать предписание по устранению допущенных нарушений в случае невыполнения обязательств по содержанию прилегающей территории или сооружения, предусмотренных пунктом 2.4 договора, противоречат пункту 14 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данной части требование прокурора обосновано.

Согласно абзацу 4 пункта 5.1 договора, арендатор имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Таким образом, абзац 4 пункта 5.1 договора, предусматривающий ответственность нового арендатора перед арендодателем при сдаче земельного участка в субаренду противоречит пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Как указано в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, абзац 4 пункта 5.1 договора, предусматривающий право арендатора передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка, неправомерен.

В данной части требование прокурора суд находит обоснованным.

Согласно абзацу 5 пункта 5.1 договора, арендатор имеет право на продление настоящего договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока договора.

В подпункте 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка при наличии в совокупности нескольких условий, в том числе наличия заявления о заключении нового договора аренды такого земельного участка, поданного этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Следовательно, законодательством не предусмотрено уведомление арендатором арендодателя за два месяца до истечения срока аренды о намерении продления срока договора, поскольку право подачи заявления о заключении нового договора аренды земельного участка предусмотрено до дня истечения срока действующего договора аренды.

Абзац 5 пункта 5.1 договора противоречат подпункту 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данной части требование прокурора обосновано.

Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что в случае, если органы власти примут решения, разрешающие приобретение арендатором в собственность участка и арендодатель пожелает продать, передать или иным образом провести отчуждение участка, первое предложение арендодатель делает арендатору в письменной форме. Арендатор будет иметь преимущественное право на заключение соглашения о приобретении участка на условиях арендодателя в течении 10 дней с даты получения письменного предложения арендодателя.

Между тем, согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктами 1, 1.1, 5-9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта; земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"; земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу; земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса; земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса; земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Таким образом, для реализации преимущественного права на приобретение в собственность юридическим лицом арендуемого им земельного участка без проведения торгов необходимо применение и соблюдение названных законом условий.

Вместе с тем арендатор – ООО «Жасмин». используя предоставленный на торгах на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 03:08:080244:121 с разрешенным видом использования – для размещения юрточного комплекса, не имеет предусмотренное оспариваемым пунктом 5.5 договора аренды преимущественное право на приобретение арендуемого им земельного участка в собственность без проведения торгов, поскольку не подпадает под вышеуказанные случаи продажи земельных участков без проведения торгов.

Требование прокурора в данной части обосновано.

Администрация исковые требования признала.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Противоречие договорного условия требованиям закона нарушает публичные интересы.

Согласно статье 180 Гражданского Кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения ее части.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования прокурора являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчиков. При этом, Администрация муниципального образования сельское поселение «Иволгинское» Иволгинского района Республики Бурятия, в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить полностью.

Признать недействительными следующие условия договора аренды земельного участка №8 от 02.02.2017, заключенного между Администрацией муниципального образования сельское поселение «Иволгинское» Иволгинского района Республики Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Жасмин» (ОГРН <***>, ИНН <***>):

- пункта 2.4 договора;

- подпункта «г» пункта 4.1 в части, предусматривающей право арендодателя досрочно, в одностороннем порядке расторгнуть договор при невыполнении п.2.4 договора;

- абзаца 4 пункта 5.1 в части, предусматривающей ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем нового арендатора земельного участка (субарендатора);

- абзаца 5 пункта 5.1 договора;

- пункта 7.2 в части, предусматривающей право арендодателя выписать предписание по устранению допущенных нарушений в случае невыполнения обязательств по содержанию прилегающей территории или сооружения (п.2.4 договора).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Жасмин» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 2 000 руб 00 коп – государственную пошлину.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.


Судья Л.Ф. Салимзянова